Slovenské stavebníctvo a oblasť územného plánovania prechádzajú zásadnými zmenami s účinnosťou nového zákona, ktorý nahradzuje dlho platnú a zároveň doteraz používanú legislatívu. Poslanci Národnej rady Slovenskej republiky schválili 4. februára 2025 nový zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nadväzuje na zákony č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní a č. 201/2022 Z. z. o výstavbe. Tento krok predstavuje významný posun od doterajšej koncepcie, ktorá spájala úpravu územného plánovania a verejného stavebného práva do jedného zákona, k dvom samostatným právnym predpisom. Dôvodová správa, aktualizovaná na základe pozmeňujúcich návrhov poslancov, poskytuje kľúčový výklad novelizovaných ustanovení, ktoré budú súdy zohľadňovať.
Prechod od starého k novému: Dôvody a kontext
Dlhé obdobie sa na Slovensku naďalej pracovalo aj so stavebným zákonom č. 50/1976 Zb., napriek tomu, že bol nahradený novšími zákonmi. Táto situácia naznačovala potrebu komplexnej a modernej legislatívnej úpravy, ktorá by reflektovala súčasné potreby a technologický pokrok. Rozdelenie právnej úpravy do dvoch samostatných zákonov - jeden pre územné plánovanie a druhý pre výstavbu - má za cieľ priniesť väčšiu prehľadnosť a špecializáciu.
Vydavateľstvo PORADCA prináša odbornú publikáciu s úplným znením zákona s komentárom po novelách 2021. Stavebný zákon je nosným právnym predpisom pre každého stavebníka, developera a tiež pre pracovníkov stavebných úradov a odborov životného prostredia. Táto publikácia obsahuje zákon NR SR č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní a zákon NR SR č. 201/2022 o výstavbe. Bolo rozhodnuté ponechať v publikácii aj starý „zrušený“ zákon č. 50/1976 Zb., vzhľadom na jeho dlhodobé používanie a prechodné obdobie.
Zákon č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov bol dlho základným stavebným kameňom slovenskej stavebnej legislatívy. Jeho nahradenie novými zákonmi, konkrétne zákonom č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní a zákonom č. 201/2022 Z. z. o výstavbe, predstavuje zásadnú zmenu v prístupe k regulácii stavebnej činnosti a územného rozvoja. Tieto nové zákony, ktoré nadobudli účinnosť postupne, prinášajú modernizáciu a digitalizáciu procesov, ktoré boli v minulosti často vnímané ako zdĺhavé a neefektívne.
Kľúčové zmeny v oblasti územného plánovania
Zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní priniesol nové rámce pre plánovanie rozvoja územia. Zameriava sa na strategické plánovanie, udržateľný rozvoj a integráciu environmentálnych a sociálnych aspektov. Nová legislatíva kladie dôraz na participáciu verejnosti a zapojenie dotknutých strán do procesu tvorby územných plánov. Cieľom je zabezpečiť, aby plány zodpovedali potrebám spoločnosti a zároveň chránili životné prostredie a kultúrne dedičstvo.
Medzi dôležité aspekty patrí aj zjednodušenie a zrýchlenie procesu schvaľovania územných plánov, pričom sa zavádzajú nové nástroje na koordináciu a zosúladenie plánov na rôznych úrovniach (od celoštátnej až po miestnu). Nový zákon tiež reflektuje potrebu adaptácie na klimatické zmeny a podporuje rozvoj odolnejšej infraštruktúry.
Podľa § 46 ods. 7 zákona č. 162/1995 Z. z., stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi. Pre stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 platí, že sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade so zákonom, ak spĺňajú dve podmienky: nepretržite sa využívajú na svoj účel a vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená, alebo má iné právo k pozemku.
Revolúcia vo výstavbe: Zákon o výstavbe
Zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe je ďalším pilierom novej legislatívy. Jeho hlavným cieľom je zjednodušiť a zefektívniť celý proces od prípravy stavby až po jej kolaudáciu. Ako bolo spomenuté, došlo k centralizácii povoľovacích procesov, pričom novozriadený ústredný orgán štátnej správy preberá zodpovednosť za riadenie povoľovania stavieb. Tento krok má odstrániť fragmentáciu kompetencií a zabezpečiť jednotný prístup k povoľovacím procesom.
Zjednodušenie procesných postupov, elektronizácia a postupné zavádzanie digitalizácie údajov o území sú kľúčovými prvkami, ktoré majú prispieť k rýchlejšiemu a transparentnejšiemu povoľovaniu stavieb. Rozšírenie okruhu stavieb, ktoré nevyžadujú stavebné povolenie alebo vyžadujú len zjednodušené konanie na základe ohlásenia, by malo oslobodiť stavebné úrady od nadmernej administratívnej záťaže a umožniť im sústrediť sa na zložitejšie a strategicky významnejšie projekty.
Novelizovaný Stavebný zákon počíta s režimami dodatočnej kolaudácie tzv. čiernych stavieb. Pre stavby postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2024, ak ide o stavbu zhotovenú bez stavebného povolenia alebo bez ohlásenia, alebo stavbu užívanú bez kolaudačného rozhodnutia podľa zákona č. 50/1976 Zb., na žiadosť vlastníka stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, ak stavebník preukáže splnenie stanovených podmienok, vydá stavebný úrad rozhodnutie o spôsobilosti stavby na jej užívanie. Takéto rozhodnutie má účinky kolaudačného rozhodnutia.
Zmeny v rozhodovacej právomoci a štruktúre úradov
Jednou z kľúčových zmien, ktoré prináša nová právna úprava, je zmena rozhodovacej právomoci pri povoľovaní stavieb. Centrálne povoľovanie stavieb bude po novom riadiť novozriadený ústredný orgán štátnej správy. Pôvodné stavebné úrady sa transformujú na stavebné úrady, ktoré budú fungovať ako pracoviská tohto nového ústredného orgánu s vymedzenou územnou pôsobnosťou. Týchto regionálnych pracovísk bude osem. Kompetencie doterajších špeciálnych stavebných úradov zostávajú vo väčšine zachované, s výnimkou špecializovaných úradov pre úseky výstavby diaľnic, dráh a letísk.
V rámci nového zákona dochádza k zjednodušeniu a zrýchleniu povoľovacích procesov. Jedným z inovatívnych prvkov je zavedenie tzv. „jedného integrovaného konania“, kde sa množstvo jednotlivých rozhodnutí alebo súhlasov zlúči do jedného stavebného konania k hlavnej stavbe, ktorá pozostáva z viacerých stavieb alebo súboru stavieb tvoriacich funkčný celok. V takomto prípade sa identifikuje hlavná stavba a v rámci konania k nej sa „pohltia“ aj tie vedľajšie. Dnes samostatne vedené konania k vedľajším stavbám budú nahradené stanoviskom dotknutého orgánu, ktorým bude orgán príslušný pre vedľajšiu stavbu. Týmto sa odstráni administratívna záťaž konajúcim orgánom, stavebníkom a verejnosti.
Ďalšou významnou zmenou je rozšírenie možnosti spojiť územné konanie so stavebným konaním pre iné ako doteraz určený okruh stavieb, za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny alebo zo záväzného stanoviska orgánu územného plánovania. Inštitút záväzného stanoviska, ktorého predmetom je vyhodnotenie súladu navrhovanej stavby so záväznou časťou územno-plánovacej dokumentácie, je upravený v zákone č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní.
Zjednodušenie a elektronizácia procesov
Proces povoľovania stavieb sa má vďaka novej legislatíve výrazne zjednodušiť. K tomuto cieľu prispeje nielen zjednodušenie samotných procesných postupov, ale aj jeho elektronizácia. Základom elektronizácie bude postupná digitalizácia údajov o území, čo by malo viesť k rýchlejšiemu a efektívnejšiemu vybavovaniu žiadostí.
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. rozširuje okruh stavieb, ktoré nevyžadujú posúdenie stavebným úradom, ako aj stavieb, pre ktoré sa vyžaduje len zjednodušené administratívne posúdenie na základe ohlásenia. Ide predovšetkým o drobné stavby, stavebné úpravy, údržbu a opravy existujúcich stavieb, ako aj o stavebné úpravy na pozemku.
Fikcia súhlasu a jej význam
Zákon tiež zavádza tzv. fikciu súhlasu dotknutého orgánu. Ak sa dotknutý orgán nevyjadrí k žiadosti v zákonom stanovenej lehote 30, resp. 60 dní, považuje sa jeho súhlas za udelený. Toto opatrenie má výrazne urýchliť proces prerokovania stavebného zámeru a odstrániť zbytočné prieťahy.
Doposiaľ sme v praxi na záväzné stanovisko obce k povoleniu stavby mohli čakať aj roky. Teraz bude mať obec lehotu na vydanie stanoviska 60 dní alebo 90 dní v závislosti od charakteru stavby. Ak sa obec v tejto lehote nevyjadrí, nastúpi fikcia súhlasu - bude sa mať za to, že navrhovaná stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie.
Súvisiaca legislatíva a publikácie
Nový stavebný zákon dopĺňa a mení existujúce právne predpisy, pričom jeho súčasťou sú aj viaceré ďalšie zákony a vyhlášky. Medzi kľúčové patria:
- Zákon NR SR č. 25/2025 Z. z. (Nový stavebný zákon)
- Zákon NR SR č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní
- Zákon NR SR č. 201/2022 Z. z. o výstavbe
- Vyhláška č. 453/2000 Z. z.
- Vyhláška č. 532/2002 Z. z.
- Vyhláška č. 547/2003 Z. z.
- Zákon č. 133/2013 Z. z.
- Zákon NR SR č. 503/2003 Z. z. (úplné znenie s komentárom) o navrátení vlastníctva k pozemkom
- Zákon NR SR č. 504/2003 Z. z.
- Zákon NR SR č. 371/2021 Z. z.
- Zákon NR SR č. 64/1997 Z. z.
- Zákon NR SR č. 180/1995 Z. z.
- Zákon NR SR č. 97/2013 Z. z.
- Zákon SNR č. 330/1991 Zb.
- Zákon SNR č. 229/1991 Zb.
- Zákon č. 42/1992 Zb.
- Zákon č. 193/2001 Z. z. (úplné znenie) o podpore na zriadenie priemyselných parkov
- Zákon č. 282/2015 Z. z.
- Zákon č. 140/2014 Z. z. (úplné znenie) o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku
Publikácia od vydavateľstva PORADCA obsahuje okrem úplného znenia novelizovaných zákonov aj komentár, ktorý je neoceniteľný pre stavebníkov, developerov a pracovníkov štátnej správy.
Významné zmeny v praxi
Zavedenie nového stavebného zákona prináša nielen legislatívne zmeny, ale aj praktické dopady na celý proces výstavby. Zjednodušenie povoľovacích procesov, elektronizácia a zavedenie fikcie súhlasu by mali v konečnom dôsledku viesť k:
- Skráteniu dĺžky povoľovacích konaní: Zníženie administratívnej záťaže a zrýchlenie procesov.
- Zvýšeniu transparentnosti: Digitalizácia a jasnejšie pravidlá by mali prispieť k lepšej informovanosti všetkých zúčastnených strán.
- Podpore investícií: Zjednodušenie legislatívy môže stimulovať stavebný sektor a prilákať nových investorov.
- Zlepšeniu kvality územia: Efektívnejšie územné plánovanie a povoľovanie stavieb môže prispieť k lepšiemu rozvoju obcí a miest.
Celkovo nový stavebný zákon predstavuje ambiciózny krok k modernizácii stavebnej legislatívy na Slovensku s cieľom zefektívniť procesy, podporiť rozvoj a zjednodušiť podmienky pre všetkých aktérov v stavebnom sektore. Jeho úspešná implementácia bude závisieť od dôsledného dodržiavania nových pravidiel a od efektívneho fungovania novozriadených orgánov štátnej správy.