Stavebný zákon: Nové pravidlá a sankcie pre porušenia

Nový stavebný zákon, ktorý vstúpil do platnosti s cieľom zefektívniť a zjednodušiť povoľovacie procesy, prechádza ďalšou úpravou. Táto novela, ktorá sa začala uplatňovať od apríla 2025, priniesla rozsiahlu reformu systému povoľovania stavieb, vrátane digitalizácie a zmien na úrovni úradov. Napriek snahám o zjednodušenie, prechodné obdobie prináša isté komplikácie, keďže na niektoré stavby sa stále vzťahujú pôvodné pravidlá. V tomto článku sa zameriame na zodpovednosť jednotlivých subjektov v rámci stavebného procesu za porušenie zákonných povinností a na sankcie, ktoré za takéto konanie hrozia.

Definícia stavby a jej komponentov podľa zákona

Stavebný zákon na Slovensku presne definuje, čo sa považuje za stavbu a aké pravidlá platia v každej fáze jej životného cyklu - od prípravy, cez samotnú výstavbu, až po užívanie a prípadné odstránenie. Zákon jasne vymedzuje práva a povinnosti všetkých zúčastnených strán, vrátane stavebníkov, projektantov, obcí a štátnych orgánov. Dôležité je rozlišovanie rôznych typov stavieb. Medzi drobné stavby patria napríklad menšie objekty s obmedzenou veľkosťou, oplotenia či niektoré druhy prípojok. Jednoduché stavby sú definované ako napríklad rodinné domy spĺňajúce stanovené rozmery. Zákon tiež objasňuje pojmy ako stavebná úprava, údržba alebo demolácia, definuje čo je stavebný pozemok a susedný pozemok. Špecificky sa venuje aj podmienkam fungovania staveniska, vrátane jeho bezpečnosti, označenia, potrebnej dokumentácie a ochrany okolia.

Zodpovednosť v stavebnom procese: Posun od generálnej zodpovednosti stavebníka

Nový stavebný zákon prináša zásadnú zmenu v koncepcii zodpovednosti za porušenia zákona v procese výstavby. Kým doterajší zákon primárne vychádzal z predpokladu, že stavebník je osobou, ktorá riadi celú výstavbu, má rozhodovacie právomoci a nesie plnú zodpovednosť za všetky nedostatky, nový prístup rozširuje zodpovednosť aj na ďalšie subjekty zapojené do procesu. Dôvodová správa k zákonu uvádza, že takýto model bol v minulosti relevantný najmä pri svojpomocnej výstavbe jednoduchých stavieb pre vlastnú potrebu. V ostatných prípadoch stavebník často pôsobí skôr ako objednávateľ stavebných prác, pričom práva, povinnosti a potenciálne následky prenáša zmluvne na zhotoviteľa, projektanta, stavbyvedúceho či geodeta.

Nový Stavebný zákon preto vychádza z princípu zodpovednosti jednotlivých osôb založenej na ich konkrétnej odbornej činnosti. Stavebník, ako objednávateľ služby, často nemá dostatočné odborné kapacity na posudzovanie alebo zasahovanie do činností vyžadujúcich špecializované znalosti, ako je projektovanie, samotné stavebné práce či odborné vedenie stavby. Preto ustanovenia nového zákona týkajúce sa povinností stavebníka a jeho zodpovednosti za porušenia už nie sú postavené na generálnej zodpovednosti za všetky nedostatky. Každý subjekt, ktorý sa v rôznych fázach stavebného procesu - od zverejnenia stavebného zámeru až po kolaudáciu stavby - podieľa na výstavbe, nesie podľa nového zákona zodpovednosť za svoju konkrétnu činnosť.

Sankcie za porušenie zákona: Priestupky a ich delikty

Nový stavebný zákon detailne člení skutkové podstaty priestupkov vo výstavbe podľa ich spoločenskej škodlivosti, od najmenej závažných až po tie najzávažnejšie. Tomu zodpovedajú aj stanovené sumy pokút.

Priestupky s pokutou od 30 eur do 300 eur

Túto kategóriu pokút môže uložiť stavebný inšpektorát za nasledujúce priestupky:

• Nezabezpečenie prístupnosti požadovanej dokumentácie stavby (overený projekt, rozhodnutie o stavebnom zámere, stavebný denník) pri svojpomocnej výstavbe.
• Nezabezpečenie staveniska a jeho zariadenia.
• Nezabezpečenie vytýčenia a súladu priestorovej polohy novej stavby alebo zmeny stavby s projektom.
• Neviditeľné označenie informačnej konštrukcie menom, názvom, logom alebo iným identifikátorom vlastníka.
• Neoznámenie zmeny v osobe stavebníka stavebnému úradu.

Priestupky s pokutou od 30 eur do 3000 eur

Vyššia sadzba pokuty sa uplatňuje pri závažnejších porušeniach, ako sú:

• Zhotovovanie stavebných úprav alebo drobných stavieb na ohlásenie bez overeného projektu alebo v rozpore s ním.
• Svojpomocné zhotovovanie stavby pre vlastnú potrebu bez osoby oprávnenej na výkon stavebného dozoru.
• Nezabezpečenie podmienok na výkon štátneho stavebného dohľadu, bránenie v jeho výkone, nesplnenie výzvy stavebného inšpektorátu alebo neurobenie nariadených opatrení.
• Prevádzkovanie stavby na iný účel, než je uvedené v kolaudačnom osvedčení, alebo umožnenie takejto prevádzky.
• Prevádzkovanie stavby pred vydaním kolaudačného osvedčenia alebo umožnenie takejto prevádzky.
• Nepredloženie stavebného zámeru nevyhnutných stavebných úprav na prerokovanie alebo návrhu na začatie konania na stavebnom úrade v stanovenej lehote.
• Neobstaranie dokumentácie skutočného zhotovenia stavby, ak bolo nariadené stavebným úradom.

Priestupky s pokutou od 30 eur do 15000 eur

Ďalšia úroveň sankcií postihuje:

• Zhotovovanie stavby bez overeného projektu alebo v rozpore s ním.
• Nevykonanie opatrenia uloženého pri štátnom stavebnom dohľade na stavbe alebo pozemku.
• Prevádzkovanie stavby bez kolaudačného osvedčenia alebo v rozpore s ním, alebo umožnenie takejto prevádzky.
• Nezabezpečenie, aby dodávateľom stavebných prác bola osoba s príslušným oprávnením, ak sa vyžaduje.
• Nerešpektovanie nariadeného zákazu pokračovať v uskutočňovaní stavebných prác alebo v odstraňovaní stavby.

Priestupky s pokutou od 30 eur do 30000 eur

Najzávažnejšie priestupky v tejto kategórii môžu viesť k pokute až do výšky 30 000 eur:

• Neudržiavanie stavby v súlade so základnými požiadavkami na stavby napriek výzve stavebného inšpektorátu, ak stav ohrozuje život, zdravie, bezpečnosť v okolí alebo životné prostredie.
• Zmena účelu stavby alebo prevádzky stavby bez rozhodnutia stavebného úradu.
• Odstránenie stavby bez overeného projektu, ak sa vyžaduje, alebo v rozpore s ním.
• Uskutočňovanie stavebných prác podľa projektu, ktorý nie je overený, hoci overený mal byť.
• Neuskutočnenie zabezpečovacích prác na stavbe alebo vypratania stavby nariadených stavebným inšpektorátom v určenej lehote.
• Predlžovanie dokončenia vyhradenej stavby bez vážneho dôvodu napriek výzve stavebného inšpektorátu.

Priestupky s pokutou od 30 eur do 200000 eur

Najvyššie pokuty, až do 200 000 eur, hrozia za najzávažnejšie porušenia:

• Svojpomocné uskutočňovanie stavebných prác v chránenom území, ochrannom pásme, alebo na pozemku vylúčenom zo zastavania (napr. poľnohospodárska pôda, lesný pozemok).
• Nevykonanie neodkladných prác, statického zabezpečenia alebo iného opatrenia uloženého pri štátnom stavebnom dohľade pri svojpomocných stavebných prácach, ak stavba bez nich ohrozuje život alebo zdravie ľudí či zvierat, alebo poškodzuje životné prostredie.
• Nerešpektovanie nariadeného príkazu prerušiť alebo zastaviť uskutočňovanie stavebných prác.

V prípade, že páchateľ priestupku napriek právoplatne uloženej pokute pokračuje v protiprávnom konaní alebo neodstráni protiprávny stav, alebo sa do troch rokov od právoplatnosti rozhodnutia o pokute dopustí rovnakého priestupku, môže mu byť uložená pokuta až do dvojnásobku pôvodnej sumy.

Iné správne delikty a ich sankcie

Správne delikty predstavujú sankcie pre právnické osoby a podnikateľov (živnostníkov a autorizované osoby) vo výstavbe. Nový Stavebný zákon v § 80 rozširuje okruh zodpovedných osôb aj na osoby poverené výkonom stavebného dozoru, stavbyvedúceho, ako aj na tých, ktorí uskutočňujú vyhradené činnosti vo výstavbe bez oprávnenia.

Sankcie pre osoby zodpovedné za odborné činnosti

• Osoba poverená výkonom stavebného dozoru: Pokuta od 300 eur do 1000 eur.
• Osoba poverená výkonom stavebného dozoru na vyhradenej stavbe alebo stavbe zhotovovanej svojpomocou: Pokuta od 1000 eur do 5000 eur.
• Stavbyvedúci: Pokuta od 300 eur do 3000 eur.
• Osoba uskutočňujúca vyhradené činnosti vo výstavbe bez oprávnenia: Pokuta od 500 eur do 3000 eur.

Pri ukladaní pokút prihliada stavebný inšpektorát na dobu trvania protiprávneho stavu, závažnosť následkov porušenia povinnosti a ochotu napraviť zistené porušenie. V prípade neplatných alebo neoprávnene použitých dokladov o oprávnení (osvedčenie, preukaz, pečiatka) ich stavebný inšpektorát môže zadržať a bezodkladne odovzdať vydávajúcemu orgánu.

Sankcie pre fyzické osoby - podnikateľov a právnické osoby

Nie len stavebník, ale aj iné právnické osoby a fyzické osoby - podnikatelia môžu byť sankcionovaní za porušenie povinností vyplývajúcich z nového Stavebného zákona. Rozsah pokút závisí od charakteru a závažnosti porušených povinností a môže sa pohybovať v štyroch kategóriách:

• Od 100 eur do 500 eur.
• Od 1000 eur do 5000 eur.
• Od 1000 eur do 25000 eur.
• Od 10000 eur do 150000 eur.

Dolná a horná hranica pokút presne odzrkadľuje druh a závažnosť porušení nového Stavebného zákona.

Úpravy definícií a pojmov

Okrem sankcií sa úpravy nového stavebného zákona týkajú aj spresnenia kľúčových definícií a pojmov. Jasnejšie sa určí, čo znamená "pevné spojenie stavby so zemou", čo sa považuje za "budovu", "inžiniersku stavbu" alebo "pozemnú stavbu". Tieto úpravy sú dôležité pre správnu interpretáciu zákona a predchádzanie nejasnostiam v praxi.

Zmeny sa dotýkajú aj bežných stavebníkov. Novela má jasnejšie vymedziť, pri ktorých menších stavbách alebo stavebných úpravách bude postačovať ich len ohlásenie stavebnému úradu, čím sa zjednoduší proces pre menej náročné stavebné činnosti.

Fungovanie stavebných úradov a obcí

Návrh zákona rieši aj konkrétne aspekty fungovania stavebných úradov. Budú jasnejšie definované postupy pri vybavovaní odvolaní, kontrole projektov a kolaudácii stavieb. Zmeny sa dotýkajú aj obcí, ktoré v súčasnosti vykonávajú stavebnú agendu. Celkovo sa tieto úpravy netýkajú rozsiahlej novej reformy, ale skôr dolaďovania detailov a odstránenia nejasností z praxe, ktoré vyplynuli z doterajšieho uplatňovania nového zákona. Cieľom je zabezpečiť hladší a transparentnejší priebeh stavebných procesov na Slovensku.

tags: #stavebny #zakon #postih