Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon (ďalej len „Stavebný zákon“). Tento zásadný legislatívny krok prináša so sebou množstvo inovácií a zmien, ktoré ovplyvnia celý proces výstavby na Slovensku, od malých úprav až po rozsiahle inžinierske projekty. Cieľom je predovšetkým zefektívniť, zmodernizovať a zrýchliť stavebné konania, pričom zároveň kladie väčší dôraz na kvalitu, udržateľnosť a transparentnosť.
Zjednodušenie procesov: Jedno konanie namiesto dvoch
Jednou z najvýznamnejších zmien, ktorá sa dotkne prakticky všetkých stavebníkov, je zrušenie dvojstupňového konania. Kým doteraz bolo nevyhnutné absolvovať samostatné územné a následne stavebné konanie, nový Stavebný zákon zavádza princíp jedného spoločného konania nazývaného „konanie o stavebnom zámere“. Tento prístup má za cieľ zefektívniť proces vybavovania stavebných povolení, najmä pre dobre pripravené projekty, ktoré nie sú v konflikte s chránenými záujmami v dotknutom území. Ambíciou tohto nového konania je rozhodnúť o stavbe ako o celku, vrátane všetkých súvisiacich objektov a vedľajších stavieb, v jednej etape.
„Ja osobne zastávam názor, respektíve razím teóriu, že nový Stavebný zákon umožňuje dobre pripravenému projektu prejsť povoľovacím procesom rýchlejšie,“ uvádza Roman Skorka, generálny riaditeľ sekcie výstavby a vyvlastňovania. „Pod pojmom „dobre pripravený projekt“ mám na mysli projekt, ktorý nie je v konflikte s chránenými záujmami v dotknutom území.“
V rámci tohto nového konania sa aplikujú aj princípy ako opatrenia proti nečinnosti, ktoré majú zabrániť zbytočnému prieťahu. Zákon tiež umožňuje stavebníkovi predložiť projekt ako súbor stavieb, čím sa všetky súvisiace objekty schvaľujú spoločne. Ak sa však stavebník rozhodne postupovať po etapách, zákon mu to umožňuje a stavebný úrad tomu prispôsobí konanie. Po ukončení správneho konania nasleduje overovanie projektu stavby, ktoré je už administratívnym procesom, na ktorý sa nevzťahuje správny poriadok. Do tohto procesu vstupujú výhradne dotknuté orgány a právnické osoby, ktoré kontrolujú súlad projektu s predchádzajúcimi podmienkami.
Drobné stavby: Jasnejšie definície a zjednodušené postupy
Kategória drobných stavieb prešla v novom Stavebnom zákone detailnejšou definíciou. Podľa § 2 ods. 4 nového zákona je drobná stavba stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Medzi ne patria najmä:
- Podzemné stavby: so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov, ako sú bazény, pivnice alebo šachty.
- Prízemné stavby: s zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov, ako sú kôlne, letné kuchyne, prístrešky, garáže, sauny či úschovne bicyklov.
- Stavby na lesných pozemkoch: slúžiace na lesnú výrobu a poľovníctvo, s plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov.
- Oplotenia: z pevných nepriehľadných materiálov do výšky 1,6 m alebo z ľahkých priehľadných materiálov do výšky 2 m.
- Prípojky: elektrické, telekomunikačné, plynové, vodovodné alebo kanalizačné.
- Nástupné ostrovčeky verejnej dopravy, priechody a priepusty.
- Informačné konštrukcie: s informačnou plochou do 20 m².
- Nabíjacie stanice pre elektromobily: s celkovým výkonom do 22 kW.
- Zariadenia na výrobu energie z obnoviteľných zdrojov: s výkonom do 100 kW.
Je dôležité poznamenať, že nie všetky drobné stavby sa automaticky ohlasujú. Závisí to od viacerých kritérií, ako sú konkrétne rozmery, výška a lokalita. Vo všeobecnosti však platí, že drobné stavby by mali byť primárne predmetom ohlasovania, čo zjednodušuje ich povolenie.
Jednoduché a vyhradené stavby: Nové kategórie a prísnejšie požiadavky
Nový zákon zavádza aj presnejšie definície pre jednoduché stavby, ktoré sú charakterizované tým, že nemajú výrazný vplyv na svoje okolie. Patria sem napríklad bytové budovy s najviac troma bytmi, stavby na individuálnu rekreáciu, ale aj niektoré podzemné stavby či informačné konštrukcie s väčšou plochou.
Na druhej strane, vyhradené stavby predstavujú novú kategóriu, ktorá zahŕňa technologicky náročné alebo konštrukčne neobvyklé budovy a inžinierske stavby. Tieto stavby kladú zvýšené nároky na organizovanie, koordináciu výstavby a technické vybavenie zhotoviteľa. Medzi vyhradené stavby patria napríklad budovy s veľkým rozpätím strešnej konštrukcie, výškové budovy, stavby pre verejnosť s kapacitou nad 1200 osôb, diaľnice, mosty s dlhým rozpätím, tunely, priehrady či stavby jadrových zariadení. Hoci tieto stavby nemusia mať osobitné povolenia, projektant musí v správe o prerokovaní stavebného zámeru uviesť, že ide o vyhradenú stavbu.
Fikcia súhlasu: Opatrenie proti nečinnosti
V súvislosti so zrýchlením procesov je dôležité spomenúť aj opatrenie proti nečinnosti, ktoré verejnosť pozná skôr ako „fikciu súhlasu“. Toto opatrenie sa týka nielen stavebných úradov, ale aj dotknutých orgánov či právnických osôb. Pokiaľ sa tieto subjekty v zákonom stanovenej lehote nevyjadria k stavebnému zámeru, automaticky sa predpokladá ich súhlas.
„Hoci ide o tému, ktorá je mediálne zaujímavá, rád by som zdôraznil, že podobné opatrenia proti nečinnosti poznal už predchádzajúci Stavebný zákon,“ vysvetľuje Roman Skorka. „Tá aplikačná prax bola nejaká, vždy to záviselo od konkrétneho prístupu jednotlivých stavebných úradov, no to, čo chcem zdôrazniť je, že nejde už o až tak zásadnú novinku.“
Aj keď sa tento princíp zdanlivo zjednodušuje, jeho úspešné uplatnenie závisí od kvality pripravených projektov a aktívneho prístupu všetkých zúčastnených strán. Zákon tiež obsahuje ďalšie možnosti, ako reagovať na nečinnosť, napríklad poverenie iného stavebného úradu na vykonanie procesných úkonov.
Čierne stavby: Možnosť legalizácie s obmedzenou platnosťou
Jednou z najdiskutovanejších tém v oblasti stavebného práva sú nelegálne stavby, tzv. čierne stavby. Nový Stavebný zákon zachováva v rámci prechodných ustanovení možnosť ich dodatočnej legalizácie prostredníctvom konania o preskúmaní spôsobilosti stavby. Toto konanie umožňuje vyhodnotiť rôzne skutočnosti, ako napríklad vlastnícky vzťah k pozemku, či stavba neohrozuje záujmy alebo zdravie, a či nie je umiestnená pod vedením.
Je však nevyhnutné zdôrazniť, že pre podanie žiadosti o preskúmanie spôsobilosti stavby bol stanovený konečný termín do konca marca 2029. Po tomto dátume už nebude možné takéto žiadosti podávať a nový Stavebný zákon neobsahuje iné inštitúty na dodatočnú legalizáciu. Stavebníci, ktorí by po nadobudnutí účinnosti nového zákona postavili čiernu stavbu, ju už nebudú môcť týmto spôsobom zlegalizovať.
Zmeny v definíciách: Od rodinného domu k budovám
Nový Stavebný zákon prináša aj zmeny v terminológii. Pojem „rodinný dom“ už v zákone priamo nenájdeme. Namiesto toho sa budovy členia na bytové budovy a nebytové budovy. Bytovou budovou je budova, v ktorej je najmenej polovica podlahovej plochy určená na trvalé bývanie. Štandardný rodinný dom sa tak bude klasifikovať ako bytová budova s jedným bytom. Viacgeneračné domy sa rovnako zaraďujú do kategórie bytových budov, pričom rozhodujúce je, koľko bytových jednotiek sa v stavbe nachádza.
Klimatizácie: Mimo pôsobnosti stavebných úradov
V súvislosti s montážou klimatizačných jednotiek, ktoré boli dlhodobo predmetom nejasností, nový Stavebný zákon prináša jasnejšie stanovisko. V súčasnosti platí názor, že tieto zariadenia nie sú predmetom činností alebo konaní podľa Stavebného zákona. Pokiaľ však existuje iný osobitný predpis upravujúci požiadavky na tieto zariadenia, jeho ustanovenia zostávajú v platnosti. Z toho vyplýva, že klimatizačné jednotky nie sú predmetom povoľovania zo strany stavebných úradov.
Profesionálny prístup a zameranie na klienta
Naša advokátska kancelária disponuje dlhoročnými skúsenosťami v oblasti stavebného práva a poskytuje komplexné právne poradenstvo. Prioritizujeme Vaše ciele a udržiavame Vás informovaných a zapojených počas celého procesu. Zameriavame sa na pochopenie jedinečných potrieb klienta a poskytovanie jasných a strategických riešení na každom kroku.
🎙 MODIOR Podcast #2 - Nový stavebný zákon v praxi: od projektovania až po kolaudáciu.
Legislatívne zmeny priniesli výrazné úpravy v procese povoľovania stavieb, ktoré môžu urýchliť vybavovanie dobre pripravených projektov, no zároveň sprísnili podmienky pri náročnejších stavbách. Je nevyhnutné, aby všetci aktéri v oblasti stavebníctva - od stavebníkov, cez projektantov až po stavebné úrady - sa s týmito novinkami dôkladne oboznámili a prispôsobili svoje postupy novým pravidlám. Tým prispejú k rýchlejšiemu, transparentnejšiemu procesu výstavby a zároveň k vyššej kvalite a udržateľnosti stavieb.
tags: #stavebny #zakon #podzemnych #stavieb