Nový Stavebný Zákon: Revolúcia v Projektovej Dokumentácii a Povoľovaní Stavieb

Od 1. apríla 2025 nastáva v oblasti stavebníctva na Slovensku významná legislatívna zmena s účinnosťou nového Stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. Tento zásadný predpis nahrádza doterajší zákon č. 201/2022 o výstavbe, ktorý bol súčasťou reformy z roku 2022, a prináša so sebou komplexnú transformáciu procesov povoľovania stavieb a štruktúry projektovej dokumentácie. Hlavným cieľom tejto reformy je zrýchlenie, zjednodušenie a zefektívnenie celého stavebného procesu, zníženie administratívnej záťaže a zvýšenie transparentnosti.

Zjednotenie Konaní: Konanie o Stavebnom Zámere

Jednou z najzásadnejších zmien je zlúčenie doterajšieho územného a stavebného konania do jediného integrovaného procesu nazývaného Konanie o stavebnom zámere. Tento krok eliminuje dvojstupňové rozhodovanie a duplicitné vyjadrenia dotknutých orgánov, ktoré boli v minulosti častou príčinou zdĺhavých procesov. V novom systéme projektant spracuje Stavebný zámer (SZ), ktorý je základným podkladom pre toto konanie. Po vydaní rozhodnutia o stavebnom zámere nasleduje vypracovanie Projektu stavby (PS), ktorý už nepodlieha ďalšiemu konaniu, ale je overovaný stavebným úradom. Hoci sa očakáva, že tieto zmeny urýchlia procesy stavebných úradov, je dôležité si uvedomiť, že získavanie stanovísk dotknutých orgánov a riešenie prípadných rozporov sa predsúva pred začiatok samotného konania.

V minulosti stavebník najprv získaval územné rozhodnutie na základe Dokumentácie pre územné rozhodnutie (DÚR) a následne stavebné povolenie na základe Dokumentácie pre stavebné povolenie (DSP). Tento duplicitný proces často viedol k opakovaným vyjadreniam dotknutých orgánov a predlžovaniu celkového času výstavby. Nový model funguje na princípe, že projektant spracuje Stavebný zámer (SZ), prebehne Konanie o stavebnom zámere, kde sa posudzuje umiestnenie stavby a základné podmienky. Na základe rozhodnutia o stavebnom zámere sa následne vypracuje Projekt stavby (PS), ktorý už podlieha iba overeniu stavebným úradom. Tento prístup má za cieľ skrátiť lehoty na vydanie povolenia, ktoré sa v bežných prípadoch odhadujú na 30 dní a pre zložitejšie stavby na 60 až 90 dní. Predpokladá sa, že týmto zlúčením dôjde k 30 percentnému zníženiu ročného počtu správnych konaní.

Nová Terminológia a Stupne Projektovej Dokumentácie

Nový zákon zavádza aj novú terminológiu a nové stupne dokumentácie, ktoré nahrádzajú doterajšiu štruktúru. Tieto zmeny si vyžadujú prispôsobenie v rámci projektových ateliérov aj dodávateľských tímov.

• Stavebný zámer (SZ): Nahrádza Dokumentáciu pre územné rozhodnutie (DÚR) a je základným dokumentom pre Konanie o stavebnom zámere. Jeho hlavnou úlohou je preukázať, že umiestnenie stavby je v súlade s územnoplánovacou dokumentáciou a že základné riešenie je v súlade s požiadavkami dotknutých orgánov. Obsahuje textové a grafické vyjadrenie stavby v rozsahu potrebnom na posúdenie plnenia lokálnych regulatív. Kľúčovým krokom je jeho prerokovanie s dotknutými orgánmi, ktoré vydávajú záväzné stanoviská.
• Projekt stavby (PS): Nahrádza Dokumentáciu pre stavebné povolenie (DSP) a časť Dokumentácie pre realizáciu stavby (DRS). Vyžaduje väčšiu technickú podrobnosť a zodpovednosť projektanta. Slúži ako hlavný podklad pre povolenie stavby aj jej realizáciu. Po rozhodnutí o stavebnom zámere sa PS predkladá stavebnému úradu na overenie, či je v súlade s podmienkami rozhodnutia a požiadavkami dotknutých orgánov.
• Vykonávací projekt (VP): Plní funkciu bývalej Dokumentácie pre realizáciu stavby (DRS). Ide o detailný podklad pre zhotoviteľa. Jeho vypracovanie je povinné len pre vyhradené alebo technologicky zložité stavby, inak je voliteľný podľa dohody medzi investorom a projektantom.
• Dokumentácia skutočného vyhotovenia a prevádzková dokumentácia: Nahrádza doterajšiu Dokumentáciu skutočného vyhotovenia. Zaznamenáva reálny stav postavenej budovy a obsahuje všetky dokumenty potrebné pre jej údržbu a prevádzku.

Pre jednoduché stavby (napríklad rodinné domy do 300 m²) zákon umožňuje zjednodušený povoľovací režim prostredníctvom Projektu stavby na ohlásenie (PSnO), ktorý nahrádza pôvodný Jednostupňový projekt (JP). Hoci režim ohlásenia administratívne zjednodušuje proces pre stavebníka, požadovaná technická dokumentácia (PSnO) musí byť naďalej spracovaná precízne a v súlade s vykonávacími predpismi.

Digitalizácia a Portál Výstavby

Digitalizácia je neoddeliteľným pilierom novej legislatívy. Nový Stavebný zákon zavádza povinné elektronické podávanie žiadostí a archiváciu projektovej dokumentácie v Informačnom systéme územného plánovania a výstavby (ISÚPV), ktorý spravuje Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR. Kľúčovým rozhraním pre projektantov a stavebníkov je Portál výstavby, ktorý je súčasťou ISÚPV. Tento portál bude slúžiť ako jednotné digitálne miesto a bude obsahovať:

• Úložisko dokumentácie: Dátové úložisko určené na ukladanie dokumentácie stavby a jej dokladovej časti výhradne v elektronickej podobe.
• Register výstavby: Slúži na evidenciu všetkých stavieb vo fáze povoľovacích procesov.
• Register stavieb: Obsahuje dáta o stavbách uvedených do trvalého užívania po 1. apríle 2025.

Projektová dokumentácia sa bude spravidla vypracúvať v elektronickej podobe a ukladať do tohto informačného systému. Podľa prechodných ustanovení zákona však osoba môže vykonať akýkoľvek procesný úkon podľa nového zákona aj v listinnej podobe do 31. marca 2029.

Vykonaávacie Predpisy a Prechodné Obdobie

Hoci nový zákon nadobúda účinnosť 1. apríla 2025, podrobnosti týkajúce sa obsahu a rozsahu požadovanej dokumentácie budú bližšie upravené vo vykonávacích predpisoch (vyhláškach), najmä vo Vyhláške Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR (ÚÚPaV) č. 60/2025 Z. z. Tieto predpisy boli dlho v procese prípravy, čo bolo jedným z hlavných dôvodov odkladu plnej účinnosti reformy.

Zároveň zostávajú v platnosti do nadobudnutia účinnosti nových vykonávacích predpisov, najneskôr však do 31. marca 2025, vyhlášky Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000 Z. z. a č. 532/2002 Z. z., ktoré upravujú vykonávanie vybraných ustanovení Stavebného zákona a všeobecné technické požiadavky na výstavbu.

Nový Stavebný zákon nemení požiadavky na technickú dokumentáciu (konštrukčnú dokumentáciu) technických zariadení podľa § 5 vyhlášky č. 508/2009 Z. z. Podľa tejto vyhlášky je možné vyrábať, montovať a rekonštruovať vyhradené technické zariadenie iba podľa konštrukčnej dokumentácie, ku ktorej bolo vydané odborné stanovisko oprávnenou právnickou osobou.

Dôležité Zmeny pre Stavebníkov a Projektantov

• Zjednodušenie procesov: Zlúčenie územného a stavebného konania do jedného procesu by malo viesť k rýchlejšiemu povoľovaniu stavieb.
• Intenzívna koncentrácia prípravy: Projektant musí získať všetky záväzné stanoviská ešte pred samotným podaním zámeru.
• Elektronizácia: Povinné elektronické podávanie žiadostí a archivácia dokumentácie v Portáli výstavby.
• Nová štruktúra dokumentácie: Projektanti sa musia adaptovať na nové stupne dokumentácie (SZ, PS, VP).
• Zodpovednosť projektanta: Zvýšená zodpovednosť projektanta za zapracovanie požiadaviek dotknutých orgánov, čo je formalizované prostredníctvom Doložky súladu.

Hoci sa očakáva, že tieto zmeny prinesú pozitívne výsledky, je nevyhnutné, aby boli legislatívne rámce doplnené jasnými vykonávacími predpismi a metodickými pokynmi. Projektanti sú na zmeny pripravení, no potrebujú jasné zadania, rozumné termíny a stabilné podmienky na úspešnú implementáciu nového systému. Skúsenosti z iných oblastí verejnej správy ukazujú, že najväčšie problémy vznikajú tam, kde nie sú pravidlá jasne definované. Z tohto dôvodu je dôležité venovať pozornosť detailom a zabezpečiť hladký prechod na nový stavebný zákon.

Postavenie Samospráv

Z pohľadu samospráv sa mení aj ich postavenie. Obce, ktoré nemajú minimálne dvoch odborných zamestnancov, môžu prísť o kompetenciu stavebného úradu. V takýchto prípadoch sa obce môžu združovať a vytvoriť spoločný obecný úrad. Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR bude určovať, ktorý stavebný úrad je príslušný na vykonanie úkonov namiesto nečinného stavebného úradu, alebo ak obec nezabezpečí výkon stavebného úradu v požadovanom personálnom obsadení.

Zákonné Odkazy:

• Zákon č. 25/2025 Z. z. (Nový Stavebný zákon)
• Zákon č. 124/2006 Z. z.
• Vyhláška č. 508/2009 Z. z.
• Vyhláška Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR č. 60/2025 Z. z.

tags: #stavebny #zakon #platnost #projektova #dokumentacia