Slovensko prešlo zásadnou legislatívnou zmenou, ktorá má bezprecedentný vplyv na celý proces povoľovania stavieb. Od 1. apríla 2025 vstúpil do platnosti nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nahradil dlho platný zákon č. 50/1976 Zb., známy ako starý stavebný zákon. Táto reforma nie je len kozmetickou úpravou, ale prináša radikálne zmeny s cieľom predovšetkým digitalizácie, zrýchlenia a zjednodušenia stavebného konania. Pre bežného stavebníka, ktorý plánuje napríklad výstavbu rodinného domu, to znamená úplne zmenený postup, sústredený na jeden integrovaný proces: konanie o stavebnom zámere.
Kľúčové Zmeny a Ich Implikácie
Najvýznamnejšou zmenou je zrušenie doterajšieho dvojstupňového konania. Podľa starého zákona bolo potrebné najprv získať územné rozhodnutie o umiestnení stavby a až následne stavebné povolenie. Nový zákon tieto kroky spája do jediného konania o stavebnom zámere. Celý proces povoľovania prechádza do plne elektronickej podoby prostredníctvom Informačného systému stavebníctva, známeho ako Portál výstavby (URBION). Kým v minulosti ste museli obísť desiatky úradov s hrubými zväzkami papierovej dokumentácie, dnes projektant nahráva dokumentáciu do systému. Systém automaticky upozorní dotknuté orgány, ako napríklad úrad životného prostredia alebo obec, a zabezpečí komunikáciu online. Žiadosť sa podáva elektronicky, pričom Portál výstavby kontroluje formálne náležitosti, čím sa minimalizujú chyby a oneskorenia. Fyzické osoby, teda bežní stavebníci, majú možnosť podávať žiadosť aj v listinnej forme až do 31. marca 2029, čo im poskytuje prechodné obdobie na adaptáciu na nové digitálne prostredie.
Konanie o Stavebnom Zámere: Nový Integrovaný Proces
Konanie o stavebnom zámere nahrádza pôvodné stavebné konanie a kladie veľký dôraz na prípravnú fázu, ktorú zabezpečuje primárne projektant alebo procesný zástupca. Stavebník musí zabezpečiť vypracovanie projektovej dokumentácie autorizovaným projektantom. Stupňami projektovej dokumentácie sú okrem iného stavebný zámer (textové a grafické vyjadrenie architektonického a základného stavebného riešenia) a projekt stavby. Projektant preberá úlohu kooperátora. Ak ide o zložitejšiu stavbu, tento krok je esenciálny, pretože nahrádza väčšinu predchádzajúceho územného konania.
Stavebník podáva žiadosť o začatie konania o stavebnom zámere elektronicky prostredníctvom formulára v systéme URBION. Stavebným úradom prvého stupňa naďalej zostáva obec. Stavebný úrad má povinnosť rozhodnúť do 30 dní odo dňa, keď je žiadosť úplná. Ak úrad rozhodne kladne, vydá elektronické rozhodnutie o stavebnom zámere. Proti rozhodnutiu je možné podať odvolanie, ktoré rieši regionálny úrad Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR (ÚÚPV). Pred začatím prác je stavebník povinný oznámiť stavebnému úradu začatie prác, vrátane identifikačných údajov o zhotoviteľovi a stavbyvedúcom. Po dokončení stavby sa podáva žiadosť o kolaudáciu, teda povolenie na užívanie, elektronicky.
Fikcia Súhlasu: Zrýchlenie Procesov
Fikcia súhlasu, známa aj ako "Legal Fiction of Consent", je dôležitým právnym nástrojom, ktorý má eliminovať prieťahy spôsobené nečinnosťou úradov alebo dotknutých osôb. Ak sa dotknutý orgán (napr. obec, úrad životného prostredia) alebo dotknutá právnická osoba (napr. správca inžinierskych sietí) nevyjadrí k stavebnému zámeru v stanovenej lehote, štandardne 30 dní, považuje sa to za súhlas. Pre zložitejšie stavby môžu byť lehoty predĺžené na 60 až 90 dní.
Orgán územného plánovania, ktorý pôsobí ako dotknutý orgán, je povinný vydať záväzné stanovisko v nasledujúcich lehotách:
- 30 dní: pre stavby, ktoré sa ohlasujú, a pre jednoduché stavby
- 90 dní: pre vyhradené stavby
- 60 dní: pre ostatné stavby
Lehota sa počíta odo dňa doručenia úplnej žiadosti o vydanie záväzného stanoviska. Orgán územného plánovania je povinný odoslať záväzné stanovisko bezodkladne po jeho vydaní. Ak orgán územného plánovania ako dotknutý orgán nevydá záväzné stanovisko v ustanovenej lehote, má sa za to, že je nečinný. V takom prípade sa predpokladá, že nemá pripomienky ani požiadavky na obsah stavebného zámeru, ak osobitný predpis neustanovuje inak.
Záväzné Stanoviská Dotknutých Orgánov
Záväzné stanoviská dotknutých orgánov sú dôležitou súčasťou procesu. Ide o vyjadrenia od orgánov štátnej správy chrániacich osobitné záujmy, napríklad životné prostredie, pamiatkovú ochranu, alebo ministerstvo dopravy. Pred prijatím nového zákona bolo získanie záväzného stanoviska často zdĺhavé a orgány nemali určené presné lehoty na reakciu. Nový zákon stanovuje jasné lehoty, čím sa predchádza zbytočným prieťahom. Požiadavky dotknutých orgánov musia byť v predkladanom projekte zohľadnené.
Kategórie Stavieb a Ich Povoľovanie
Nový zákon zavádza aj nové definície a kategorizácie stavieb, čo ovplyvňuje spôsob ich povoľovania.
Drobná Stavba
Po novom je drobná stavba definovaná ako stavba nepevne spojená so zemou s plochou do 50 m² a výškou do 5 m, umiestnená minimálne 2 m od hranice pozemku a mimo verejných priestranstiev. Tieto stavby, ako napríklad altánok, malá kôlňa, alebo bazén do 25 m² s hĺbkou do 3 m, nevyžadujú ani stavebné povolenie, ani ohlásenie.
Je však dôležité rozlišovať. Napriek tomu, čo sa v posledných týždňoch často píše, nie je pravda, že všetko, čo pocitovo považujeme za drobnú stavbu, ide automaticky na ohlášku.
Ohlásenie (30 dní) sa vyžaduje pre:
- Drobné stavby do 50 m² ako napr. garáže, kôlne, letné kuchyne, altánky.
- Drobné stavby na verejných priestranstvách (presne vymenované v zákone, §18 ods. 3 písm. a - i), ktoré sú menej ako 2 m od hranice pozemku, stavby, ktoré sa číslujú súpisným číslom, kultúrne pamiatky, alebo také, ktoré môžu ohroziť verejné záujmy. V takomto prípade stavebník podá ohlášku a stavebný úrad vydá do 30 dní overovaciu doložku a overí projekt.
Jednoduchá Stavba
Jednoduché stavby zahŕňajú najmä obytné budovy s najviac tromi bytmi a zastavanou plochou do 300 m². Typický rodinný dom spadá do tejto kategórie.
Súbor Stavieb
Súbory stavieb sa schvaľujú spoločne, nie samostatne. Príkladom sú prízemné stavby a zmontované výrobky pevne spojené so zemou do 50 m² a výškou 5 m. POZOR! Ak má táto budova slúžiť na bývanie, považuje sa za bytovú budovu, čo mení jej klasifikáciu.
Oprava Stavebnej Konštrukcie
Oprava stavebnej konštrukcie stavby, na rozdiel od jej zmeny, je tiež vnímaná inak. Napríklad, oprava strechy alebo fasády, ktorá nezmení jej technické parametre alebo vzhľad, môže spadať pod iný režim ako zásadná prestavba.
Nový stavebný zákon od apríla zavádza veľké zmeny. Na tieto stavby už nepotrebujete povolenie
Digitalizácia a Elektronické Podania
Nový stavebný zákon kladie obrovský dôraz na digitalizáciu a elektronizáciu procesov. Elektronické podanie je podanie, ktorého všetky súčasti sú v elektronickej podobe a je uskutočnené elektronicky prostrediantvom Portálu výstavby. Maximálna veľkosť elektronického podania vrátane príloh je 100 MB.
Elektronická projektová dokumentácia musí byť aj elektronicky podpísaná, a to v závislosti od druhu stavby a v súlade s § 34 ods. 1, 4 a 5 Stavebného zákona. Autorizovaný architekt alebo projektant podpisuje mandátnym certifikátom. Odborne spôsobilá osoba podľa § 34 ods. je tiež definovaná.
Súbory ukladané stavebníkom alebo projektantom do Portálu výstavby musia mať špecifický názov tvorený kódom a príponou typu súboru podľa prílohy č. 24 vyhlášky č. 60/2025 Z. z. Toto pravidlo sa nevzťahuje na súbory získané konverziou do elektronickej podoby. Konverziou do elektronickej podoby sa rozumie vytvorenie elektronickej kópie z celého pôvodného podania v listinnej podobe vrátane príloh a dokumentácie. Konverzia sa vykoná naskenovaním podania a jeho uložením do formátov PDF/A alebo PNG v takom rozlíšení, aby boli všetky potrebné informácie čitateľné a zrozumiteľné.
Každá žiadosť odoslaná prostredníctvom Portálu výstavby je doručená aj do elektronickej schránky Ústredného portálu verejnej správy (UPVS - Slovensko.sk). Je na zvážení príslušného dotknutého orgánu alebo dotknutej právnickej osoby, akú formu komunikácie pre odpoveď zvolí - listinne, elektronicky do elektronickej schránky, alebo prostredníctvom Portálu výstavby.
Zákon č. 60/2025 Z. z. upravuje obsahové a formálne náležitosti projektovej dokumentácie predkladanej podľa nového Stavebného zákona.
Listinná Forma Podaní
Napriek silnému dôrazu na digitalizáciu, zákon umožňuje fyzickým osobám vykonávať akýkoľvek procesný úkon podľa tohto zákona aj v listinnej podobe do 31. marca 2029. Toto ustanovenie zabezpečuje plynulý prechod a minimalizuje bariéry pre menej technicky zdatných občanov.
Boj Proti Čiernym Stavbám a Dodatočná Legalizácia
Nový zákon prináša zásadné zmeny v prístupe k nelegálnym stavbám. Najvýznamnejšou zmenou je striktný zákaz dodatočnej legalizácie čiernych stavieb realizovaných po 1. apríli 2025. Stavby postavené bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním, ktoré vzniknú po tomto dátume, sa považujú za nepovolené stavebné práce a stavebný inšpektorát nariadi ich odstránenie.
Pre stavby postavené pred 31. marcom 2025, ktoré sú nelegálne, platí prechodné obdobie na legalizáciu do 31. marca 2029. Zákon umožňuje preskúmať spôsobilosť na užívanie pre stavby postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 a takúto žiadosť je možné podať až do 31. marca 2029.
Keď sa hovorí o čiernych stavbách, väčšinou si predstavíme hotely, prístavby domov alebo podnikateľské projekty v lukratívnych lokalitách. Avšak, aj menšie stavby, ktoré nespĺňajú legislatívne požiadavky, môžu byť považované za nelegálne. Sused, ktorý robí veľké prerábky a máte obavy, že zasahuje do konštrukcie domu, alebo prevádzka pri vašom dome robí úpravy bez súhlasu ostatných vlastníkov, sú príklady situácií, kde môže zasiahnuť štátny stavebný dohľad.
Všetky nové podnety na výkon štátneho stavebného dohľadu vybavuje od 1. apríla 2025 Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR prostredníctvom svojich regionálnych úradov, ktoré zároveň fungujú aj ako stavebné inšpektoráty.
Pokuty pre právnické osoby za zhotovovanie stavby bez overeného projektu alebo v rozpore s ním sa pohybujú od 10 000 € do 150 000 €.
Štruktúra Správy a Príslušnosť Úradov
Nový zákon sprísňuje zodpovednosť a kontrolu, pričom vznikajú nové orgány: Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR (ÚÚPV) a 8 regionálnych úradov. Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR určuje, ktorý stavebný úrad je príslušný na vykonanie úkonov namiesto stavebného úradu, ak je nečinný najmenej 90 dní. Za príslušný stavebný úrad môže určiť iba obec, ktorá patrí do územného obvodu toho istého regionálneho úradu pre územné plánovanie a výstavbu, je sídlom spoločného obecného úradu a s určením súhlasí.
Obce ako stavebné úrady sa na účely zabezpečenia odborných podkladov pre výkon štátnej správy na úseku výstavby môžu združovať a vytvoriť spoločný obecný úrad, nie spoločný stavebný úrad. Pri vytváraní spoločného obecného úradu obce postupujú v súlade s ust. § 20 a nasl. zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov. Ak obce vytvoria spoločný obecný úrad, určia, ktorá z obcí bude jeho sídlom.
Obec je povinná personálne zabezpečiť výkon činnosti stavebného úradu podľa § 15 ods. 6 Stavebného zákona najneskôr od 1. apríla 2025. Ak obec nezabezpečí výkon činnosti stavebného úradu v požadovanom personálnom obsadení najmenej jeden rok a nemôže určiť na tento výkon spoločný obecný úrad, Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR určuje, ktorý z regionálnych úradov pre územné plánovanie a výstavbu vykonáva pôsobnosť stavebného úradu. V týchto prípadoch je obec povinná podať na regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu návrh na určenie inej obce, ktorá bude stavebným úradom.
Výkon stavebného úradu je preneseným výkonom štátnej správy. Správnym orgánom je obec, preto takéto listiny podpisuje štatutár obce, ak ním nie je poverená alebo splnomocnená iná osoba. Žiadosť odoslaná z Portálu výstavby je doručená do Portálu výstavby danej obce. Obec môže vytvoriť prístup do svojho účtu v Portáli výstavby pre zamestnancov príslušného spoločného obecného úradu. Žiadosť je zároveň doručená aj do elektronickej schránky obce prostredníctvom slovensko.sk. Evidovanie zamestnanca je spojené aj s vytvorením používateľského konta, ktoré musí byť jedinečné v rámci Portálu výstavby.
Zodpovednosť Projektanta, Zhotoviteľa a Stavbyvedúceho
Nový zákon jasne definuje zodpovednosti jednotlivých aktérov:
- Projektant: Má zodpovednosť za vypracovanie stavebného zámeru a projektu stavby v súlade s územným plánom, technickými normami a zabezpečením všetkých potrebných stanovísk.
- Zhotoviteľ a Stavbyvedúci: Zodpovedajú za odborné vedenie stavby a jej súlad s overeným projektom.
- Štátny stavebný dohľad: Vykonávajú stavební inšpektori (regionálne úrady ÚÚPV), ktorí kontrolujú súlad prác s overeným projektom.
Prechodné Obdobie a Správne Poplatky
Nový zákon priniesol aj úpravu výšky správnych poplatkov. Presný rozpis nájdete na webovej stránke príslušného stavebného úradu alebo v zákone č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov.
Pre konania a procesy, ktoré majú byť vedené podľa nového Stavebného zákona, nie je možné použiť projektovú dokumentáciu vypracovanú podľa pôvodných predpisov.
Zhrnutie Zmien v Tabuľke
| Aspekt | Starý Stavebný Zákon (50/1976 Zb.) | Nový Stavebný Zákon (25/2025 Z. z.) |
|---|---|---|
| Konanie | Dvojstupňové (územné + stavebné) | Jednostupňové (konanie o stavebnom zámere) |
| Procesná Forma | Papierová, čiastočne elektronická | Plne elektronická (Portál výstavby) |
| Lehoty na Povolenie | Často nejasné, zdĺhavé | Stanovené (30, 60, 90 dní) |
| Fikcia Súhlasu | Neprítomná | Zavedená na elimináciu prieťahov |
| Drobná Stavba | Definícia odlišná | Stavby do 50 m², 5 m výšky, min. 2 m od hranice, mimo verejných priestranstiev nevyžadujú povolenie/ohlásenie |
| Dodatočná Legalizácia | Možná | Prísny zákaz pre nové stavby po 1. 4. 2025 |
| Správne Orgány | Stavebné úrady (obce) | Obce, ÚÚPV SR, regionálne úrady |
| Zodpovednosť Projektanta | Menšia | Zvýšená, kľúčová |
| Pokuty za Čierne Stavby | Existujúce | Zvýšené, prísnejšie |
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. predstavuje komplexnú a radikálnu zmenu stavebného práva. Pre stavebníkov to znamená posun od rozsiahlej byrokracie k digitalizovanému a transparentnému konaniu. Zásadné je najmä zjednotenie konania, skrátenie lehôt prostredníctvom fikcie súhlasu a presunutie zodpovednosti za bezchybnú prípravu na projektantov. Kľúčom k úspechu je dokonalá príprava a spolupráca s kvalifikovaným projektantom, ktorý zabezpečí všetky podklady a prerokovania v digitálnom prostredí.