Legislatívne zmeny priniesli výrazné úpravy v procese povoľovania stavieb, ktoré môžu urýchliť vybavovanie dobre pripravených projektov, no zároveň sprísnili podmienky pri náročnejších stavbách. S účinnosťou od 1. apríla 2024 priniesla novela Stavebného zákona (50/1976 Zb.) viaceré kľúčové inštitúty, ktoré menia prístup k stavebnému konaniu, definícii stavieb a ich legalizácii. V rozhovore Simona Parížeková, hovorkyňa úradu, a Roman Skorka, generálny riaditeľ sekcie výstavby a vyvlastňovania, hovorili aj o tom, čo je drobná stavba a či je stále možné dodatočne legalizovať čierne stavby.
Zjednodušenie Procesu Povoľovania pre Dobre Pripravené Projekty
Nový Stavebný zákon zavádza princíp jedného základného správneho konania, konania o stavebnom zámere. V rámci tohto konania sa aplikujú zásady, ako napríklad opatrenia proti nečinnosti, a princíp, že hlavná stavba pohltí vedľajšie. Ambíciou tohto správneho konania je rozhodnúť o stavbe ako o celku, čo znamená, že všetky súvisiace objekty, vrátane vedľajších stavieb, by mali byť súčasťou jedného správneho konania, jedného rozhodovania a jednej etapy prípadných opravných prostriedkov.
"Ja osobne zastávam názor, respektíve razím teóriu, že nový Stavebný zákon umožňuje dobre pripravenému projektu prejsť povoľovacím procesom rýchlejšie," uviedol Roman Skorka. Pod pojmom „dobre pripravený projekt“ má na mysli projekt, ktorý nie je v konflikte s chránenými záujmami v dotknutom území. Toto pravidlo však nemožno aplikovať univerzálne na akýkoľvek projekt. "Môžeme mať akokoľvek kvalitne nastavený zákon, no pokiaľ projekt nebude prijateľný v území, problémy sa budú objavovať aj naďalej. Či už počas konaní, v podobe námietok, požiadaviek na dopracovanie dokumentácie a podobne."
Využitie tohto prístupu však závisí najmä od toho, ako projekt pripraví samotný stavebník, pretože stavebný úrad vychádza výlučne z podania, ktoré mu bolo predložené. Ak sa stavebník rozhodne predložiť projekt ako súbor stavieb, tak stavebný úrad koná a rozhoduje o všetkých týchto stavbách spoločne. Ak sa však stavebník z rôznych dôvodov rozhodne ísť po etapách, zákon mu to umožňuje a stavebný úrad tomu prispôsobí konanie.
Po ukončení správneho konania nasleduje overovanie projektu stavby, čo je už administratívny proces, na ktorý sa nevzťahuje správny poriadok. Do tohto procesu vstupujú výhradne dotknuté orgány a dotknuté právnické osoby, ktoré kontrolujú, či bol projekt dopracovaný v súlade s predchádzajúcimi podmienkami. Ak k projektu boli vydané všetky súhlasné doložky, stavebný úrad ho overí a môže sa pristúpiť k zhotovovaniu.
Vyhradené Stavby a Zvýšené Požiadavky
Pre kategórie ako sú vyhradené stavby, ktoré predstavujú najnáročnejší typ z hľadiska prípravy aj zhotovenia, sa na ne vzťahujú osobitné požiadavky v oboch etapách. Pri týchto stavbách je potrebné spracovať ešte jeden stupeň projektovej dokumentácie, ktorým je vykonávací projekt, ktorý však už nie je predmetom administratívneho konania. "Chcel by som zdôrazniť, že sú určité kategórie stavieb, ktoré budú mať možno na prvý pohľad zložitejší proces, avšak z pohľadu štátu týmto procesom sledujeme ochranu verejných záujmov a sprísnenie podmienky tak pri príprave, ako aj pri samotnom zhotovovaní takýchto mimoriadne náročných stavieb," vysvetlil Skorka.
Definícia Drobnej Stavby
Jednou z kategórií, ktorá býva často predmetom diskusií, sú drobné stavby. Podľa nového Stavebného zákona sú drobné stavby definované ako stavby, ktoré nemajú významný vplyv na životné prostredie. Môžeme si pod nimi predstaviť napríklad podzemné stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov, kam patria rôzne bazény, pivnice alebo šachty. Rovnako to môžu byť prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov, ako aj niektoré stavby nachádzajúce sa na lesných pozemkoch.
Tieto stavby zákon identifikuje ako tie, pri ktorých sa neočakáva zásadný vplyv na životné prostredie, a zároveň by mal byť ich povoľovací proces jednoduchší. Neplatí však pravidlo, že drobná stavba sa vždy iba ohlasuje. Závisí to od viacerých kritérií, ako sú konkrétne rozmery stavby, jej výška, ale aj lokalita, v ktorej sa stavebné práce vykonávajú. Tieto faktory je potrebné vždy individuálne posúdiť. Vo všeobecnosti však platí, že drobné stavby by mali byť predovšetkým predmetom ohlasovania.
Fikcia Súhlasu: Opatrenie Proti Nečinnosti
Pojem „fikcia súhlasu“ sa skôr používa v mediálnych výstupoch alebo pri snahách jednoducho priblížiť jeho význam adresátom. V zákone je vnímaný predovšetkým ako opatrenie proti nečinnosti, ktoré sa týka viacerých aktérov. Príkladom je situácia na strane stavebného úradu pri ohlasovaní, no rovnaké opatrenie sa vzťahuje aj na dotknuté orgány či dotknuté právnické osoby počas prerokovania stavebného zámeru. Toto je etapa, ktorá predchádza samotnému správnemu konaniu.
Zákonom prizvané osoby alebo účastníci, ktorým prináleží možnosť sa vyjadriť, majú zákonom stanovenú lehotu, pričom jej dĺžka závisí od charakteru stavby. Ak sa v zákonom stanovenej lehote nevyjadrí, nastáva takzvaná fikcia súhlasu, čo znamená, že sa automaticky predpokladá jeho súhlas s danou stavbou a nemá k nej pripomienky. Hoci ide o tému, ktorá je mediálne zaujímavá, Roman Skorka zdôraznil, že podobné opatrenia proti nečinnosti poznal už predchádzajúci Stavebný zákon (50/1976 Zb.).
"V zásade toto opatrenie alebo takzvanú fikciu pozná slovenský právny poriadok naozaj roky a nie je to predmetom len oblasti výstavby. Aj preto by som chcel povzbudiť touto cestou všetkých aktérov k dodržiavaniu zákona," uviedol Skorka.
Nový režim fungovania podľa nového Stavebného zákona vytvára prostredie, v ktorom bude povoľovanie rýchlejšie a efektívnejšie. Zákon obsahuje viaceré možnosti, ako reagovať na prípadnú nečinnosť, napríklad aj zo strany stavebného úradu. Ak nečinnosť presiahne 90 dní, úrad má možnosť poveriť iný stavebný úrad vykonaním procesných úkonov. Tento novourčený úrad však musí spĺňať určité podmienky: musí s určením súhlasiť, musí spadať do pôsobnosti toho istého územného celku (samosprávneho kraja) a zároveň byť sídlom spoločného stavebného úradu.
Rozdelenie Budov: Od Rodinného Domu k Bytovke
V zákone už nenájdeme pojem „rodinný dom“. Budovy sa delia na bytové a nebytové. V prípade rodinného domu ide o bytovú budovu, ktorá môže mať jeden alebo viac bytov. Závisí to od konkrétneho prípadu. Ak sa bavíme o štandardnom rodinnom dome, ide spravidla o bytovú budovu s jedným bytom. Jej zaradenie do konkrétnej kategórie stavieb závisí od viacerých charakteristík, avšak vo všeobecnosti ju možno klasifikovať ako jednoduchú stavbu, ktorá je predmetom konania o stavebnom zámere a následne overovania projektu stavby.
Stavebný zákon ani vykonávacie predpisy nijakým spôsobom neriešia, koľko generácií danú stavbu využíva. Vo všeobecnosti ide v prípade viacgeneračných domov o bytové budovy, pričom rozhodujúce je, koľko bytových jednotiek sa v stavbe nachádza. To závisí od konkrétneho stavebno-technického riešenia a od spôsobu, akým je stavba vyhotovená a užívaná.
Dodatočná Legalizácia Čiernych Stavieb: Možnosti a Lehoty
Čierne stavby sú stavby, ktoré boli zhotovené alebo užívané bez patričného povolenia, rozhodnutia alebo iného úkonu, ktoré na takéto zhotovenie alebo užívanie bolo potrebné. Ide o vážny problém, ktorý v rámci Slovenskej republiky pretrváva dlhodobo.
Nový Stavebný zákon zachováva v rámci prechodných ustanovení inštitút preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie, ktorý umožňuje vlastníkom takýchto stavieb požiadať o ich dodatočné zlegalizovanie. Stanovil však lehotu na podanie žiadosti, a to do konca marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať a nový Stavebný zákon už neobsahuje iný inštitút, ktorý by dodatočnú legalizáciu stavieb umožňoval.
Všeobecne sa pri posudzovaní týchto stavieb vychádza z dátumu ich zhotovenia. Ak by nastala situácia, že dnes v rámci účinnosti nového Stavebného zákona by niekto zhotovil takzvanú čiernu stavbu, tak ju vlastník stavby nemôže týmto spôsobom zlegalizovať. Nový Stavebný zákon totiž nepozná inštitút, prostredníctvom ktorého by mohlo dôjsť k nejakej dodatočnej legalizácii. Preto je potrebné dôrazne upozorniť, aby sme si boli vedomí tejto skutočnosti, postupovali zákonne a riadne zabezpečovali všetky kroky súvisiace s prípravou a zhotovením stavby.
Novelizovaný Stavebný zákon počíta s režimami dodatočnej kolaudácie čiernych stavieb:
- Stavby postavené pred 1. októbrom 1976: Tieto sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi.
- Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989: Tieto sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade so zákonom, ak spĺňajú dve podmienky: nepretržite sa využívajú na svoj účel a vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená, alebo má iné právo k pozemku.
- Stavby postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2024: V prípade stavby zhotovenej bez stavebného povolenia alebo bez ohlásenia, alebo stavby užívanej bez kolaudačného rozhodnutia podľa zákona č. 50/1976 Zb., môže stavebný úrad na žiadosť vlastníka stavby vydať rozhodnutie o spôsobilosti stavby na jej užívanie, ak vlastník preukáže splnenie stanovených podmienok. Takéto rozhodnutie má účinky kolaudačného rozhodnutia.
Montáž Klimatizácií a Stavebný Zákon
Montáž klimatizačných jednotiek bola dlhodobo predmetom nejasností. Nový Stavebný zákon upravil viaceré definície. V súčasnosti zastáva názor, že tieto zariadenia nie sú predmetom činností alebo konaní podľa Stavebného zákona. Zároveň však platí, že ak existuje iný osobitný predpis, ktorý upravuje požiadavky na tieto zariadenia, jeho ustanovenia zostávajú v platnosti. Z toho vyplýva záver, že klimatizačné jednotky nie sú predmetom povoľovania zo strany stavebných úradov.
Zmeny v Stavebnom Konaní: Jedno Integrované Konanie a Spojenie Územného a Stavebného Konania
Novela zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku účinná od 1. apríla 2024 zavádza jedno integrované konanie, kde hlavná stavba pohltí vedľajšie. Množstvo jednotlivých, na seba nadväzujúcich a vzájomne sa podmieňujúcich rozhodnutí alebo súhlasov sa zlúči do jedného stavebného konania k hlavnej stavbe, ktorá pozostáva z viacerých stavieb alebo súboru stavieb tvoriacich funkčný celok. V takomto prípade sa identifikuje hlavná stavba a v rámci konania k hlavnej stavbe sa pohltia aj tie vedľajšie. Dnes samostatne vedené konania k vedľajším stavbám budú nahradené stanoviskom dotknutého orgánu, ktorým bude orgán príslušný pre vedľajšiu stavbu. Týmto sa odstráni administratívna záťaž konajúcim orgánom, stavebníkom a v neposlednom rade verejnosti.
Novelou sa tiež rozširuje možnosť spojiť územné konanie so stavebným konaním pre iné ako doteraz určený okruh stavieb, za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny alebo zo záväzného stanoviska orgánu územného plánovania. Inštitút záväzného stanoviska, ktorého predmetom je vyhodnotenie súladu navrhovanej stavby so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie, je upravený v zákone č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní.
Fikcia Súhlasu obce
Doposiaľ sme v praxi na záväzné stanovisko obce k povoleniu stavby mohli čakať aj roky. Teraz bude mať obec lehotu na vydanie stanoviska 60 dní alebo 90 dní v závislosti od charakteru stavby. Ak sa obec v tejto lehote nevyjadrí, nastúpi fikcia súhlasu - bude sa mať za to, že navrhovaná stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie.
Tieto zmeny reflektujú snahu o zefektívnenie stavebného procesu a zároveň o zabezpečenie ochrany verejných záujmov a životného prostredia. Úspech nového zákona bude závisieť od jeho aplikácie v praxi a od pripravenosti všetkých zúčastnených aktérov.