Zákon schválený v Národnej rade SR 10. apríla 2025, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania, predstavuje zásadný krok v snahe štátu rozšíriť možnosti pre dostupné nájomné bývanie. Cieľ je ambiciózny: viac nájomných bytov, viac flexibility pre developerov a jednoduchšie pravidlá pre prestavby nevyužitých budov. Jednou z najzásadnejších zmien je možnosť zapojiť do systému štátom podporovaného nájomného bývania aj nebytové budovy, ktoré boli prestavané na bytové domy. Zároveň sa rozširuje definícia nájomného bytu - po novom ním môže byť aj nebytový priestor určený na bývanie alebo ubytovanie, ak spĺňa technické štandardy a má podlahovú plochu medzi 27 až 90 m². Agentúra môže schváliť projekt len do 31. decembra 2028. Novela otvára dvere novým projektom, ktoré by doteraz nespĺňali prísne legislatívne požiadavky. Pre investorov, developerov či zamestnávateľov ide o príležitosť zapojiť sa do systému, ktorý má ambíciu riešiť bytovú krízu bez zvyšovania verejného dlhu. Či už plánujete investíciu do nájomného bývania, pripravujete projekt prestavby alebo sa chcete zapojiť ako zamestnávateľ poskytujúci benefity pre nájomné bývanie, radi vám pomôžeme s nastavením právnej štruktúry, zmluvnej dokumentácie a posúdením súladu projektu s novelizovanými podmienkami.
Štátom podporované nájomné bývanie: Rozšírená definícia a nové možnosti
Novela zákona č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení (ďalej len „zákon“), schválená v Národnej rade SR dňa 10. apríla 2025, novým spôsobom vymedzuje požiadavky na byty a bytové domy, ktoré môžu byť súčasťou systému štátom podporovaného nájomného bývania. Novela umožňuje do systému zahrnúť aj také budovy, pri ktorých bola vykonaná zmena ich funkcie z nebytovej budovy na bytový dom jej stavebnou prestavbou, a aj také bytové domy, v ktorých sa menšinovo nachádzajú aj nebytové priestory určené na funkciu ubytovania, ktoré s výnimkami uvedenými v navrhovaných zmenách musia spĺňať všetky právnymi predpismi a technickými normami požiadavky na stavebno - technické vyhotovenie bytu.
Podľa novelizovaného § 2 písm. a) zákona, štátom podporované nájomné bývanie je nadobúdanie a prevádzka bytových domov spôsobom ustanoveným v tomto zákone s využitím podporných nástrojov najmä v oblasti sociálnej politiky štátu s cieľom zabezpečenia cenovo dostupného bývania pre širokú verejnosť, ak postupom uvedeným v zákone (1.) prenajímateľ nadobudol bytové domy do vlastníctva výstavbou, (2.) prenajímateľ nadobudol bytové domy do vlastníctva kúpou, (3.) prenajímateľ zmenil funkciu nebytovej budovy na bytový dom prestavbou, (4.) investičný partner sa stal priamo alebo nepriamo spoločníkom právnickej osoby, ktorá nadobudla bytové domy do vlastníctva výstavbou alebo kúpou a táto právnická osoba získala právne postavenie prenajímateľa alebo (5.) investičný partner sa stal priamo alebo nepriamo spoločníkom právnickej osoby, ktorá zmenila funkciu nebytovej budovy na bytový dom prestavbou a táto právnická osoba získala právne postavenie prenajímateľa.
Ruší sa minimálne veľkostné obmedzenie projektu nájomného bývania vyjadrené aspoň 20 bytmi s cieľom zahrnutia čo najväčšieho množstva projektov do systému štátom podporovaného nájomného bývania. Úprava systému štátom podporovaného nájomného bývania má umožniť do tohto systému zahrnúť aj také budovy, pri ktorých bola vykonaná zmena ich funkcie z nebytovej budovy na bytový dom jej stavebnou prestavbou.
Bytový dom: Nová definícia otvára dvere prestavbám
Úprava sa týka aj definície bytového domu s cieľom, aby do systému štátom podporovaného nájomného bývania mohli v obmedzenom rozsahu, dočasne a len za splnenia stanovených podmienok vstupovať aj nebytové priestory určené na ubytovanie a bývanie.
Podľa novelizovaného § 2 písm. b) zákona, je bytovým domom budova (1.) ktorú prenajímateľ nadobudol alebo nadobudne do vlastníctva, (2.) pri ktorej od kolaudácie, ktorou sa povolilo jej užívanie, neuplynulo viac ako päť rokov ku dňu schválenia projektu nájomného bývania agentúrou podľa tohto zákona, (3.) v ktorej najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie, (4.) v ktorej sú všetky nájomné byty určené na užívanie výlučne nájomcami na základe nájomných zmlúv podľa tohto zákona a (5.) v ktorej sú všetky nebytové priestory s výnimkou nebytových priestorov, ktoré spĺňajú definíciu nájomného bytu podľa tohto zákona, užívané na iné účely ako na bývanie, (6.) v ktorej sa nenachádzajú iné byty ako nájomné byty a (7.) v ktorej aspoň k 90 % nájomných bytov prislúcha samostatná terasa, lodžia, balkón, alebo iná externá plocha okrem budovy, z ktorej bytový dom vznikol prestavbou.
V zmysle novely zákona, bytový dom môže vzniknúť aj prestavbou nebytovej budovy. Toto umožňuje zapojenie nedostatočne využívaných nebytových budov do systému nájomného bývania, čím sa rieši nedostatok bytov najmä vo väčších aglomeráciách.
Nájomný byt: Rozšírené možnosti pre bývanie a ubytovanie
Novela zaviedla novú definíciu nájomného bytu. Cieľom novej úpravy je, aby do systému štátom podporovaného nájomného bývania mohli v obmedzenom rozsahu, dočasne a len za splnenia stanovených podmienok vstupovať aj nebytové priestory určené na ubytovanie a bývanie.
Podľa novelizovaného § 2 písm. c) zákona sa za nájomný byt považuje byt alebo nebytový priestor tvorený miestnosťou alebo súborom miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na funkciu bývania alebo ubytovania a môže na tento účel slúžiť ako samostatná jednotka, ak (1.) sa nachádza v bytovom dome, (2.) podlahová plocha je najmenej 27 m² a najviac 90 m², (3.) vybavenie zodpovedá technickej norme alebo obdobnej technickej špecifikácii pre byt, ak piaty bod neustanovuje inak, (4.) povrchové úpravy sú v konečnej úprave, a (5.) nebytový priestor, ktorý je rozhodnutím stavebného úradu určený na funkciu bývania alebo ubytovania, spĺňa všetky technické požiadavky ustanovené všeobecne záväznými právnymi predpismi, technickými normami alebo obdobnou technickou špecifikáciou pre byt okrem požiadavky preslnenia, požiadavky na počet odstavných plôch a parkovacích plôch k bytom a požiadavky existencie terasy, lodžie, balkónu, alebo inej externej plochy prislúchajúcej k takémuto nebytovému priestoru.
Týmto sa rozširuje definícia nájomného bytu, čo umožňuje zahrnúť do systému aj nebytové priestory, ktoré spĺňajú stanovené technické a funkčné kritériá.
Projekt nájomného bývania: Zrušenie minimálneho počtu bytov
Podľa novelizovaného ust. § 2 písm. e) je projektom nájomného bývania individualizovaný zámer investičného partnera nadobudnúť priamo alebo nepriamo jeden alebo viaceré bytové domy do vlastníctva prenajímateľa, prostredníctvom ktorého bude zabezpečená prevádzka jedného alebo viacerých bytových domov spôsobom ustanoveným v tomto zákone, ktorý investičný partner pred jeho realizáciou predkladá agentúre na schválenie. Novela v tomto ustanovení vypustila požiadavku, aby bytový dom mal minimálne 20 bytov. Toto zrušenie minimálneho veľkostného obmedzenia projektu nájomného bývania má za cieľ zahrnúť čo najväčšie množstvo projektov do systému štátom podporovaného nájomného bývania.
Nájomca a záujemca: Spresnenie kritérií a procesov
Po novom sa v zmysle novelizovaného ust. § 2 písm. h) nájomcom pre účely zákona o štátnej podpore nájomného bývania rozumie plnoletá fyzická osoba s trvalým, prechodným alebo iným pobytom podľa osobitného predpisu na území Slovenskej republiky spĺňajúca súčasne ďalšie kritériá ustanovené týmto zákonom a nariadením vlády a ktorá uzatvorila s prenajímateľom nájomnú zmluvu podľa tohto zákona. Novela upravila, aby sa nájomcom mohla stať aj osoba, ktorá sa stala plnoletou osobou inak ako dovŕšením veku 18 rokov. V zmysle § 8 ods. 2, veta druhá Občianskeho zákonníka, totiž plnoletosť, okrem dovŕšenia 18 roku veku, osoba nadobúda uzavretím manželstva.
Pokiaľ ide o pojem plnoletosť, novela v časti zákona v ust. § 7 upravujúceho kritériá pre záujemcu, spresnila časový moment, ku ktorému musí záujemca o štátom podporované nájomné bývanie dosiahnuť plnoletosť. Podľa § 7 ods. 1 písm. e): „Záujemca musí okrem iných kritérií ustanovených v tomto zákone a nariadení vlády spĺňať aj nasledovné kritériá na účely získania postavenia nájomcu: e) záujemca dosiahol plnoletosť najneskôr v čase prejavenia záujmu o uzatvorenie nájomnej zmluvy podľa tohto zákona na nájomný byt v rámci štátom podporovaného nájomného bývania.“
Ďalej novela v ust. § 7 spresňuje proces získavania údajov o záujemcovi zo systémov verejnej správy, ako aj postup, v prípade ak systémy verejnej správy niektoré údaje neposkytujú. Podľa novelizovaného ust. § 7 ods. 3: „Na účely overenia splnenia kritérií záujemcom na získanie postavenia nájomcu v súlade s týmto zákonom je agentúra alebo ňou poverená právnická osoba oprávnená získavať údaje z informačných systémov verejnej správy podľa osobitného predpisu. Ak údaj alebo dokument, ktorým sa splnenie kritérií overuje, informačné systémy verejnej správy neevidujú alebo neposkytujú z dôvodu technických alebo iných objektívnych prekážok, preukazuje záujemca splnenie kritérií podľa odseku 1 potvrdením nie starším ako 30 dní. Subjekty verejnej správy poskytujú agentúre o záujemcovi na získanie postavenia nájomcu a osobách, ktoré budú so záujemcom tvoriť spoločnú domácnosť, údaje zo svojich informačných systémov podľa osobitného predpisu alebo iným vhodným spôsobom ak tieto informačné systémy verejnej správy neevidujú alebo neposkytujú požadované údaje z technických alebo iných objektívnych prekážok, a to do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti agentúry. Záujemca poskytne agentúre údaje potrebné na overenie splnenia kritérií záujemcom na získanie postavenia nájomcu v súlade s týmto zákonom, ak tieto agentúra nezíska od subjektu verejnej správy, do 30 dní odo dňa doručenia výzvy agentúrou záujemcovi. Výzva agentúry sa považuje za doručenú jej sprístupnením agentúrou záujemcovi v registri záujemcov.“
Novela pokiaľ ide o záujemcu ďalej spresňuje proces posúdenia splnenia kritérií záujemcom na účely získania postavenia nájomcu. Podľa novelizovaného ust. § 7 ods. 3: „Agentúra posúdi splnenie kritérií záujemcom na účely získania postavenia nájomcu a vydá záujemcovi potvrdenie o ich splnení alebo nesplnení v elektronickej podobe, proti ktorému nemožno podať opravný prostriedok. Agentúra vydá záujemcovi potvrdenie v lehote určenej na svojom webovom sídle.“
Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania: Nové obmedzenia
Zákon pri prijatí zadefinoval Agentúru štátom podporovaného nájomného bývania (ďalej len „agentúra“). Novela zaviedla v právach a povinnostiach agentúry drobné zmeny. Zákon v ust. § 3 ods. 1 definuje agentúru ako právnickú osobu a demonštratívne uvádza jej hlavné úlohy, ktoré zahŕňajú vytváranie podmienok pre rozvoj nájomného bývania, hodnotenie investičných partnerov, schvaľovanie projektov a správu registrov záujemcov a prenajímateľov.
Podľa novelizovaného ust. § 3, nového odseku 2: „Agentúra schváli na návrh investičného partnera projekt nájomného bývania vo vzťahu k bytovému domu, ktorého súčasťou sú aj nájomné byty určené rozhodnutím stavebného úradu ako nebytové priestory na funkciu bývania alebo ubytovania, len vtedy, ak bude zachované pravidlo najviac 250 takýchto nájomných bytov na všetky projekty nájomného bývania jedného investičného partnera v jednom katastrálnom území a celkovo najviac 1000 takýchto nájomných bytov na všetky projekty nájomného bývania jedného investičného partnera. Agentúra môže schváliť projekt nájomného bývania vo vzťahu k bytovému domu, ktorého súčasťou sú nájomné byty určené rozhodnutím stavebného úradu ako nebytové priestory na funkciu bývania alebo ubytovania len do 31. decembra 2028. Schválenie projektu nájomného bývania vo vzťahu k bytovému domu, ktorého súčasťou sú nájomné byty určené rozhodnutím stavebného úradu ako nebytové priestory na funkciu bývania alebo ubytovania v rozpore s predchádzajúcou vetou je neplatné.“
Predmetným ustanovením sa ustanovuje obmedzenie pre projekty nájomného bývania, ktoré zahŕňajú aj nebytové priestory na účely bývania alebo ubytovania. Takéto projekty nájomného bývania nebude možné schvaľovať od 1. januára 2029. Cieľom je, aby v obmedzenom rozsahu a len po obmedzenú dobu mohli na účel riešenia aktuálneho nedostatku bytov do systému štátom podporovaného nájomného bývania vstupovať aj nebytové priestory určené na ubytovanie alebo bývanie s tým, že od 1. januára 2029 takáto možnosť zo zákona zanikne.
Nájomná zmluva: Úpravy v dĺžke nájmu a podmienkach
V nadväznosti na zavedenie možnosti vstupu nebytových priestorov do systému štátom podporovaného nájomného bývania, novela upravila niektoré podmienky nájomnej zmluvy a komplexne upravila ustanovenie § 8 zákona.
Vzťahom k Občianskemu zákonníku a zákonu o nájme a podnájme bytov a nebytových priestorov je zákon o štátnej podpore nájomného bývania lex specialis. Nájom nájomného bytu vzniká uzatvorením nájomnej zmluvy podľa tohto zákona, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné nájomný byt do užívania.
Nájom nájomného bytu je možné dohodnúť na dobu určitú alebo dobu neurčitú, spravidla však na jeden rok, ak sa prenajímateľ a nájomca v nájomnej zmluve podľa tohto zákona nedohodnú inak. Nájom možno na základe dohody zmluvných strán opakovane predĺžiť.
Nájomná zmluva podľa tohto zákona uzatvorená na dobu dlhšiu ako päť rokov a to vrátane predlženia doby jej trvania uzatvorením dodatku alebo novej nájomnej zmluvy podľa tohto zákona sa mení uplynutím piatich rokov od jej uzatvorenia na nájomnú zmluvu podľa tohto zákona uzatvorenú na dobu neurčitú v prípade, ak nájomca počas prvých piatich rokov trvania nájomnej zmluvy podľa tohto zákona nenaplnil žiadny z dôvodov pre jednostranné ukončenie trvania nájomnej zmluvy podľa tohto zákona zo strany prenajímateľa. Prenajímateľ nie je povinný počas plynutia posledných piatich rokov trvania zmluvy o prevádzke bytového domu uzatvárať nájomné zmluvy podľa tohto zákona v bytovom dome, na dobu neurčitú a ktorých doba trvania by uplynula po ukončení trvania zmluvy o prevádzke bytového domu.
Nájomca môže uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa tohto zákona len na jeden nájomný byt. Nájomná zmluva podľa tohto zákona musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.
Nájomná zmluva podľa tohto zákona musí obsahovať najmä (i) náležitosti uvedené v osobitnom predpise (Občiansky zákonník), (ii) zoznam osôb, ktoré s nájomcom tvoria spoločnú domácnosť (ďalej len „členovia domácnosti“), (iii) plnomocenstvo nájomcu a členov domácnosti udelené prenajímateľovi na účel hlásenia ich trvalého pobytu v nájomnom byte podľa tohto zákona, (iv) spôsob doručovania písomností medzi prenajímateľom a nájomcom a (v) vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona. Nájomný byt nie je nájomca oprávnený prenechať do podnájmu.
Prenajímateľ je povinný oznámiť agentúre uzatvorenie nájomnej zmluvy podľa tohto zákona s každým nájomcom do 30 dní odo dňa jej uzatvorenia.
Zmeny v Zákonníku práce a DPH: Podpora zamestnávateľov a znížená daň
Úprava ďalších zákonov sa týka aj úpravy maximálnej výšky príspevku zamestnávateľa a uplatňovania zníženej sadzby DPH vo výške 5%. Novelou Zákonníka práce (v článku II) sa má dosiahnuť lepšia dostupnosť štátom podporovaného nájomného bývania pre zamestnancov. Zvýšením maximálnej sumy príspevku na 5,23 eur na meter štvorcový podlahovej plochy nájomného bytu za kalendárny mesiac sa má reflektovať rast nákladov spojených s bývaním, a teda umožniť efektívnejšie pokryť výdavky zamestnancov spojené s prenájom. Zároveň sa ustanovuje pravidelné automatické zvyšovanie maximálnej sumy príspevku podľa miery inflácie, čím by sa mala zabezpečiť dlhodobá udržateľnosť a spravodlivá valorizácia príspevku. Precizovaním terminológie by sa mali odstrániť interpretačné nejasnosti a zjednodušiť aplikácia príslušných ustanovení v praxi.
Novelou zákona o DPH (v článku IV) sa ustanovuje uplatňovanie zníženej sadzby dane 5 % zo základu dane pri dodaní bytového domu podľa zákona č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov aj v rozsahu nájomných bytov, ktoré sú určené rozhodnutím stavebného úradu ako nebytové priestory na funkciu bývania alebo ubytovania. V kontexte legislatívno-technickej úpravy v nadväznosti na úpravu § 27 ods. 3 písm. d) a e) platiteľ dane nebude disponovať právom rozhodnúť sa zdaňovať nájom nájomného bytu (príp. jeho časti), ktorý je určený rozhodnutím stavebného úradu ako nebytový priestor na funkciu ubytovania.
Zákon o právach nájomcov: Aké sú nové pravidlá pre nájomcov a prenajímateľov?
Dôsledky novely: Flexibilita a podpora bývania
Potreba ďalších úprav a doplnení vyplynula z aplikačnej praxe Agentúry štátom podporovaného bývania pri posudzovaní záujemcov o nájomné byty. Tieto zmeny majú za cieľ zjednodušiť a zefektívniť celý proces, od schvaľovania projektov až po prideľovanie bytov. Zrušenie minimálneho počtu bytov v projekte a možnosť prestavby nebytových budov by mali viesť k rýchlejšiemu rastu ponuky nájomných bytov. Zvýšenie príspevku zamestnávateľa a znížená sadzba DPH sú ďalšími krokmi, ktoré majú podporiť dostupnosť bývania a motivovať zamestnávateľov k zapojeniu sa do systému podpory.
Tieto legislatívne zmeny predstavujú významný posun v politike štátu v oblasti bývania. Ich cieľom je reagovať na rastúce potreby obyvateľstva, najmä v mestských oblastiach, a zároveň poskytnúť stimul pre súkromných investorov a developerov. Úspech týchto opatrení bude závisieť od ich efektívnej implementácie a od toho, ako sa s nimi adaptujú všetky zúčastnené strany.
Dodatočné legislatívne úpravy: Občiansky zákonník a nájomné vzťahy
Je dôležité spomenúť, že súčasťou legislatívnych zmien, ktoré sa dotýkajú nájomných vzťahov, je aj plánovaná novela Občianskeho zákonníka. Hoci sa táto novela zameriava na všeobecné nájomné vzťahy a nie priamo na štátom podporované nájomné bývanie, niektoré jej aspekty môžu mať nepriamy vplyv. Nový občiansky zákonník si kladie za cieľ zásadne zmodernizovať právnu úpravu najčastejšie uzatváraných zmlúv. Navrhované zmeny by mali priniesť väčšiu flexibilitu nájomných vzťahov a zlepšiť pozíciu prenajímateľa - ale nie v každom ohľade.
Medzi štyri plánované zmeny v Občianskom zákonníku patria:
- Obmedzenie krátkodobého nájmu: Zvýšená ochrana nájomcov pred reťazením zmlúv. Ak sa nájomná zmluva s rovnakým nájomníkom uzatvorí aspoň trikrát bezprostredne po sebe a celková doba nájmu bude trvať aspoň 5 rokov, automaticky bude platiť, že ďalšia nájomná zmluva je uzatvorená na dobu neurčitú. Zákon o krátkodobom nájme bytu by mal byť prijatím nového občianskeho zákonníka zrušený.
- Zvyšovanie nájomného do 20 % aj bez dohody: Ak bude nájomná zmluva uzavretá aspoň na dobu troch rokov a nebude v nej dojednané inak, bude môcť prenajímateľ požadovať navýšenie nájomného aj bez dohody. Úprava nájomného bude limitovaná sumou obvyklého nájomného za porovnateľný byt v danej lokalite. Navrhovaný nárast ceny nájmu spolu s tým, ku ktorému došlo v poslednom roku, zároveň nebude môcť byť vyšší ako 20 % oproti nájomnému platenému v predchádzajúcom roku.
- Rýchlejšie ukončenie nájmu bytu: nová možnosť odstúpenia: Ukončovanie nájmu bytu zo strany prenajímateľa bude po novom jednoduchšie, obzvlášť v prípade porušenia povinností nájomcu. Po novom by mohol prenajímateľ v podobnej situácii získať možnosť odstúpenia (tzn. ukončenia zmluvy bez výpovednej lehoty), napríklad pri neplatení nájomného.
- Skrátenie doby pre napadnutie neplatnosti ukončenia nájmu na súde: Po novom bude môcť nájomca požiadať súd o určenie, že nájom napriek výpovedi či odstúpeniu naďalej trvá, len do dvoch mesiacov od doručenia úkonu smerujúceho k ukončeniu nájmu.
Tieto zmeny v Občianskom zákonníku, hoci sa dotýkajú všeobecných nájomných vzťahov, môžu ovplyvniť aj dynamiku trhu s nájomnými bytmi, vrátane tých štátom podporovaných, a to najmä v oblasti flexibility zmlúv a možností ukončenia nájomného vzťahu.