Nový stavebný zákon, prijatý Národnou radou Slovenskej republiky ako zákon č. 25/2025 Z.z. a účinný od 1. apríla 2025, predstavuje najvýznamnejšiu legislatívnu zmenu v oblasti stavebníctva na Slovensku za posledných päťdesiat rokov. Jeho hlavným cieľom je zefektívniť, zjednodušiť a zrýchliť povoľovacie procesy, znížiť byrokratickú záťaž a zaviesť rozsiahlu digitalizáciu do všetkých fáz výstavby. Zároveň však prináša prísnejšie pravidlá pre nelegálne stavby a jasnejšie definície pre rôzne kategórie stavieb. Tento komplexný balík zmien má za cieľ vytvoriť moderný, transparentný a efektívny systém, ktorý bude sprevádzať stavbu od jej plánovania až po finálne dokončenie, čím odbremení občanov, firmy aj samosprávy od zbytočnej administratívy.
Zjednodušenie Povoľovacieho Procesu: Od Dvoch Konaní k Jednému
Jednou z najzásadnejších noviniek nového stavebného zákona je zrušenie doterajšieho systému dvoch samostatných konaní - územného rozhodnutia a stavebného povolenia. Tieto sú nahradené jedným integrovaným procesom nazvaným „konanie o stavebnom zámere“. V rámci tohto jediného konania sa naraz posúdi umiestnenie aj technické riešenie stavby. Cieľom tohto kroku je odstrániť duplicitu, zefektívniť proces a výrazne skrátiť čas potrebný na začatie výstavby. Očakáva sa, že priemerná lehota na vydanie rozhodnutia sa zníži z pôvodných približne 300 dní na približne 90 dní do roku 2032, pričom sa predpokladá aj 30% zníženie ročného počtu správnych konaní. Samostatne zostáva len proces EIA (hodnotenie vplyvov na životné prostredie), ktorý sa primárne týka väčších a environmentálne náročnejších projektov.
Pred samotným začatím konania o stavebnom zámere je nevyhnutná tzv. „prípravná fáza“. Tá zahŕňa sprístupnenie projektovej dokumentácie, žiadosť o vydanie záväzného stanoviska, samotné vydanie záväzného stanoviska dotknutými orgánmi a vypracovanie správy o prerokovaní stavebného zámeru. Správa o prerokovaní stavebného zámeru spolu so stavebným zámerom následne slúžia ako podklad pre samotné konanie o stavebnom zámere.
Digitalizácia a Elektronizácia: Portál Stavebníctva
Základným pilierom reformy je rozsiahla digitalizácia a elektronizácia všetkých stavebných procesov. Zavádza sa povinnosť elektronického podávania žiadostí a elektronickej archivácie projektovej dokumentácie v Informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR. Tento jednotný digitálny portál má nahradiť množstvo papierových dokumentov a osobných návštev úradov, čím sa zvýši transparentnosť a efektivita procesov. Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR umožní verejné nahliadanie do konaní online, čím sa posilní verejná kontrola a obmedzia neformálne postupy. Súčasťou digitalizácie je aj zavedenie elektronického stavebného denníka, ktorý bude povinnou súčasťou dokumentácie každej stavby a bude slúžiť ako oficiálny záznamový nástroj počas celej výstavby.
Drobné Stavby: Zjednodušené Pravidlá a Jasnejšie Definície
Nový zákon prináša presnejšie definície drobných stavieb a výrazne zjednodušuje ich povoľovanie. Za drobné stavby sa považujú stavby, ktoré nemajú významný vplyv na svoje okolie. Konkrétne ide o:
- Prízemné stavby do 50 m² zastavanej plochy a do 5 metrov výšky, ktoré sú pevne spojené so zemou. Príklady zahŕňajú letné kuchyne, kôlne, prístrešky, sauny, garáže, úschovne bicyklov a kočíkov, čakárne či malé športové zariadenia.
- Podzemné stavby do 25 m² zastavanej plochy a do 3 metrov hĺbky, ako sú napríklad bazény, pivnice alebo šachty.
- Stavby na lesných pozemkoch do 50 m² a do 5 metrov výšky, napríklad sklady krmiva či náradia.
- Ostatné stavby ako ploty, elektrické a telekomunikačné prípojky, nabíjacie stanice pre elektromobily do 22 kW, či zariadenia na výrobu elektriny/tepla z obnoviteľných zdrojov do 100 kW.
Pre drobné stavby podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c) zákona č. 25/2025 Z. z. sa vyžaduje ohlásenie stavebnému úradu. Toto ohlásenie je zjednodušené - projekt má menší rozsah, nemusí ho vypracovať autorizovaný projektant, stavbu možno realizovať svojpomocou a nevyžaduje sa kolaudácia. Pri drobných úpravách ako oprava fasády, výmena strešnej krytiny, oplotenia alebo inštalácia informačných konštrukcií do 1,2 m², nie je potrebné ani rozhodnutie o stavebnom zámere, ani ohlásenie.
Je však dôležité poznamenať, že nie každá budova do 50 m² je automaticky drobnou stavbou. Ak ide o druh budovy definovaný ako „jednoduchá stavba“ (napr. rodinné domy alebo bytové budovy s maximálne tromi bytmi), vyžaduje sa stavebný zámer a kolaudácia, aj keď je stavba menšia ako 50 m². Pre každú stavbu platí, že musí byť umiestnená na vlastnom pozemku alebo na pozemku, ku ktorému má stavebník oprávnenie, a musí byť v súlade s funkčným využitím pozemku v územnom pláne.
Koniec Výnimiek pre Čierne Stavby: Sprísnený Postup a Lehota na Legalizáciu
Najvýraznejšou zmenou v prístupe štátu je sprísnenie postupu voči nelegálnej výstavbe. To, čo bolo v minulosti často riešiteľné dodatočne, už po novom nebude možné bez obmedzení. Nový stavebný zákon zachováva v rámci prechodných ustanovení možnosť dodatočne legalizovať stavby postavené bez povolenia do účinnosti nového zákona. Vlastníci takýchto stavieb môžu do 31. marca 2029 požiadať o preskúmanie ich spôsobilosti a prípadné dodatočné povolenie. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať a nový stavebný zákon neobsahuje žiadny iný inštitút umožňujúci dodatočnú legalizáciu.
Je potrebné dôrazne upozorniť, že ak by niekto po 1. apríli 2025 postavil novú „čiernu stavbu“, takúto stavbu už nebude možné dodatočne legalizovať prostredníctvom tohto prechodného inštitútu. Nový stavebný zákon nepozná inštitút dodatočnej legalizácie pre stavby postavené po jeho účinnosti. Zodpovednosť za nelegálne stavby sa po uplynutí prechodného obdobia rozšíri aj na zhotoviteľov, stavebný dozor a stavbyvedúcich. Stavebný inšpektorát bude oprávnený nariadiť odstránenie stavby, ak bola realizovaná nepovolenými stavebnými prácami.
Fikcia Súhlasu: Opatrenie Proti Nečinnosti
Jedným z mechanizmov na predchádzanie zbytočným prieťahom v povoľovacích procesoch je zavedenie tzv. „fikcie súhlasu“, ktorá je vnímaná predovšetkým ako opatrenie proti nečinnosti. Ak sa stavebný úrad nevyjadrí k stavebnému zámeru v stanovenej lehote (štandardne 30 dní, pri zložitejších stavbách 60 alebo 90 dní), bude sa to považovať za jeho súhlas. Tento princíp sa uplatňuje aj pri ohlásení drobných stavieb - ak stavebný úrad do 30 dní neoverí projekt na ohlásenie, má sa za to, že vydal overovaciu doložku. Podobné opatrenia proti nečinnosti existovali už aj v predchádzajúcom stavebnom zákone, avšak nový zákon má ambíciu zlepšiť ich aplikačnú prax a odstrániť nedostatky, ktoré viedli k dlhým prieťahom.
Zvýšenie Zodpovednosti Účastníkov Výstavby
Nový zákon presne vymedzuje a zvyšuje zodpovednosť všetkých aktérov vo výstavbe, čím prispieva k lepšej kontrole a kvalite realizácie stavieb.
- Stavebník nesie vyššiu zodpovednosť za dodržiavanie legislatívnych požiadaviek, najmä v oblasti elektronickej dokumentácie a komunikácie cez Portál výstavby. Musí zabezpečiť geodetické činnosti, prieskumné práce a spoluprácu s projektantom.
- Projektant je povinný spracúvať dokumentáciu elektronicky a zodpovedá za jej správnosť, súlad s územným plánom a technickými normami. Ak nemá oprávnenie na všetky časti dokumentácie, musí zabezpečiť iného projektanta.
- Geodet má povinnosť digitálne zaznamenať a odovzdať geodetické podklady do centrálneho systému.
- Stavbyvedúci je kľúčovou kontrolnou osobou počas realizácie, organizuje, riadi a koordinuje stavebné práce. Musí viesť elektronický stavebný denník a zabezpečiť súlad realizácie s projektovou dokumentáciou.
- Stavebný dozor zohráva nezávislú odbornú kontrolnú funkciu. Jeho hodnotenia sa zaznamenávajú v systéme. Pri vyhradených stavbách má právomoc nariadiť okamžité prerušenie stavebných prác v prípade porušenia predpisov.
- Zhotoviteľ stavby zodpovedá stavebníkovi za to, že stavba je zrealizovaná v súlade so základnými požiadavkami, technickými predpismi a overeným projektom.
V prípade zistených chýb alebo rozporov s overeným projektom budú musieť príslušní účastníci výstavby vykonať nápravu na vlastné náklady.
Nový Administratívny Systém a Kategorizácia Stavieb
V rámci reformy stavebnej správy vzniknú regionálne stavebné úrady, ktoré budú spadať pod Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR ako centrálny a nezávislý odborný orgán. Tým sa zabezpečí jednotné rozhodovanie a vyššia odbornosť. Zákon zavádza aj inštitút autorizovaného inšpektora, ktorý môže v niektorých prípadoch nahradiť klasické úradné konanie pri vybraných typizovaných stavbách. Slovenská stavebná inšpekcia sa ruší a jej právomoci prechádzajú na stavebný inšpektorát, ktorý je súčasťou regionálnych stavebných úradov.
Nový stavebný zákon mení aj kategorizáciu stavieb. Okrem už spomínaných drobných stavieb definuje aj:
- Jednoduché stavby: Stavby alebo stavebné konštrukcie, ktoré nemajú výrazný vplyv na svoje okolie, ako napríklad rodinné domy alebo bytové budovy s najviac tromi bytmi.
- Vyhradené stavby: Úplnou novinkou sú vyhradené stavby, ktoré sú technologicky náročné alebo konštrukčne neobvyklé. Patria sem napríklad tunely, koľajové dráhy, priehrady, stavby jadrových zariadení, koncertné sály, štadióny, alebo stavby využívajúce predpäté konštrukcie. Tieto stavby podliehajú prísnejším požiadavkám na povolenie a realizáciu a ich projektovú dokumentáciu môže vypracovať len oprávnená osoba.
Pojem „rodinný dom“ sa v zákone priamo nevyskytuje, avšak vo všeobecnosti sa ako bytová budova s jedným bytom klasifikuje ako jednoduchá stavba. Zákon ani vykonávacie predpisy neriešia, koľko generácií danú stavbu využíva, pričom rozhodujúce je, koľko bytových jednotiek sa v stavbe nachádza.
Nový stavebný zákon od 1.4.2025 - 1.diel #33
Prechodné Obdobie a Prvé Skúsenosti
Zákon počíta s prechodným obdobím, ktoré má zabezpečiť plynulý prechod medzi legislatívami. Ak ste začali stavebné konanie alebo samotnú výstavbu pred 1. aprílom 2025, váš projekt sa dokončí podľa pravidiel starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. Ak ste však podali žiadosť po 1. apríli 2025, musíte sa riadiť novými požiadavkami - elektronickou komunikáciou, zmenami v dokumentácii a novými procesnými postupmi. Fyzické osoby môžu vykonávať akýkoľvek procesný úkon aj v listinnej podobe do 31. marca 2029.
Napriek ambicióznym cieľom sprevádzala úvodná fáza implementácie nového stavebného zákona aj určité problémy a kritiku. Objavili sa hlasy hovoriace o chaose, nedostatku informácií a komplikáciách v procesoch, pričom niektorí stavební úradníci uviedli, že školenia boli nedostatočné. Odborná verejnosť poukazovala na nedostatok času na prípravu implementácie a metodických pokynov. Vláda však deklaruje snahu promptne reagovať na prípadné legislatívne úpravy a verí, že sa nové inštitúty úspešne zavedú do praxe.
Nový stavebný zákon predstavuje komplexnú reformu s cieľom modernizovať stavebné prostredie na Slovensku. Jeho úspešná implementácia a dlhodobé fungovanie budú závisieť od efektívnej spolupráce všetkých zúčastnených strán a od schopnosti prispôsobiť sa novým pravidlám a digitálnym nástrojom.