V súvislosti s nadchádzajúcou účinnosťou nového stavebného zákona, ktorý vstupuje do platnosti od 1. apríla 2025, sa otvára rozsiahla diskusia o zmenách v procese výstavby na Slovensku. Jednou z kľúčových oblastí, ktorá prechádza transformáciou, je aj definícia a povoľovanie hospodárskych stavieb, ktoré sú neoddeliteľnou súčasťou našich pozemkov a sú často predmetom rôznych stavebných úprav a rekonštrukcií. Tento článok sa zameriava na objasnenie pojmu „drobná stavba“ v kontexte hospodárskych stavieb, podmienok ich výstavby, umiestnenia a súvisiacich procesov podľa novej legislatívy.
Čo je to drobná stavba a ako sa posudzuje?
Podľa doterajšej právnej úpravy, konkrétne podľa § 139b Stavebného zákona č. 50/1976 Zb., sa drobnými stavbami označovali stavby, ktoré mali doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe. Do tejto kategórie spadali napríklad prístrešky, kôlne, garáže či hospodárske budovy, ktoré slúžili na zabezpečenie prevádzky alebo uskladnenie, ale neboli primárne určené na bývanie alebo podnikanie. Nový stavebný zákon, ktorý nadobúda účinnosť od 1. apríla 2025, prináša v tomto smere významné zmeny. Hoci sa pojmy ako „drobná stavba“, „jednoduchá stavba“ alebo „vyhradená stavba“ naďalej používajú na označenie skupín stavieb s rôznymi požiadavkami na ich navrhovanie, zhotovovanie a povoľovanie, je potrebné sledovať konkrétne ustanovenia nového zákona č. 201/2022 Z. z. o výstavbe a jeho vykonávacích predpisov.
Jednou z najvýznamnejších zmien, ktorá sa dotýka aj hospodárskych stavieb, je rozšírenie kategórie drobných stavieb. Podľa § 71 ods. 1 písm. b) nového zákona o výstavbe, drobné stavby do 25 m² zastavanej plochy, ktoré sú umiestnené najmenej 2 metre od hranice pozemku, už nevyžadujú stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu. Táto úprava prináša zjednodušenie pre majiteľov menších hospodárskych stavieb, ako sú napríklad drevené prístrešky s rozlohou do 25 m², ktoré sú umiestnené v dostatočnej vzdialenosti od hranice pozemku. Je však dôležité poznamenať, že stavba nesmie byť určená na bývanie alebo podnikanie.
Podmienky výstavby a umiestnenia hospodárskych stavieb
Napriek zjednodušeniam, ktoré prináša nový stavebný zákon, stále platia určité obmedzenia a požiadavky. Pri výstavbe hospodárskej stavby je nevyhnutné rešpektovať všeobecné požiadavky na výstavbu, najmä tie, ktoré sa týkajú ochrany susedných stavieb, požiarnej bezpečnosti a hygienických noriem. V prípade, ak je susedný dom vzdialený len 0,5 metra od hranice pozemku, a váš prístrešok by bol umiestnený 2 metre od hranice, celková vzdialenosť medzi prístreškom a susedným domom by bola 2,5 metra. Zákon síce stanovuje minimálnu vzdialenosť medzi stavbami na 7 metrov pre stavby určené na bývanie, ak sa vlastníci nedohodnú inak alebo stavebný úrad nepovolí výnimku, táto povinnosť sa primárne vzťahuje na nové rodinné domy. Napriek tomu je odporúčané preveriť, či vaša stavba nezasahuje do ochranného pásma susednej stavby, napríklad z hľadiska požiarnej bezpečnosti.
Pre praktický postup platí, že ak ste už hospodársku stavbu postavili a spĺňa vyššie uvedené podmienky (do 25 m², 2 m od hranice pozemku, nie na bývanie/podnikanie), nie je potrebné ju dodatočne ohlasovať ani žiadať o povolenie. Ak by však sused namietal, stavebný úrad by skúmal, či stavba neohrozuje jeho práva. V prípade sporu je odporúčané komunikovať so susedom a prípadne si vyžiadať stanovisko stavebného úradu.
Riziká spojené s nedodržaním predpisov spočívajú v tom, že ak by sa preukázalo, že stavba porušuje požiarne alebo iné bezpečnostné predpisy, stavebný úrad by mohol nariadiť jej úpravu alebo odstránenie. Sused môže tiež podať podnet na stavebný úrad, ak sa domnieva, že sú porušené jeho práva.
Nové vykonávacie predpisy a ich vplyv na drobnú stavbu
S účinnosťou nového stavebného zákona nadobudla účinnosť aj nová vykonávacia vyhláška č. 60/2025 Z. z., ktorá je špeciálne zameraná na náležitosti dokumentácie k ohláseniu drobných stavieb. Táto vyhláška je podrobnejšia ako predchádzajúca právna úprava a je potrebné dôkladne skontrolovať jej prílohy a požiadavky na dokumentáciu. Všetky náležitosti, ktoré vyžaduje táto vyhláška, musíte splniť. V prípade nejasností je odporúčané kontaktovať príslušný stavebný úrad, ktorý vám môže potvrdiť aktuálne platné požiadavky.
Je dôležité si uvedomiť, že aj napriek tomu, že ide o vykonávacie vyhlášky k predchádzajúcemu stavebnému zákonu č. 50/1967 Zb., ustanovenie § 84 ods. 23 nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. stanovuje, že vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000 Z. z. a vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 532/2002 Z. z. zostávajú v platnosti až do nadobudnutia účinnosti nových vykonávacích právnych predpisov, najneskôr však do 31. decembra 2025. Tieto vyhlášky upravujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a na stavby určené pre osoby s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie.
Oplotenie ako drobná stavba
V kontexte drobných stavieb je často diskutovanou otázkou aj oplotenie. V zmysle § 2 ods. 3 písm. nového stavebného zákona, nepriehľadné oplotenie, ktoré je umiestnené na hranici pozemkov, sa považuje za drobnú stavbu. V zmysle § 18 ods. 3 sa ohlásenie stavebnému úradu vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c), pod čo automaticky spadá prístrešok. Nakoľko oplotenie je upravené v písm. V prípade oplotenia je možné predpokladať, že bude umiestňované na hranici pozemkov, tým pádom pôjde v zmysle § 18 ods. 3 písm. V zmysle nového stavebného zákona je od 1.4.2025 už doplnková funkcia pri drobnej stavbe zrušená, a teda ak chcete postaviť drobnú stavbu na svojom pozemku nemusí už na ňom existovať aj hlavná stavba.
Ohlásenie drobnej stavby (nový Stavebný zákon)
Kedy je potrebné stavebné povolenie a kedy postačí ohlásenie?
Základným pravidlom pri posudzovaní, či je na výstavbu potrebne stavebné povolenie alebo postačí ohlásenie, je kategorizácia stavby podľa stavebného zákona. Okrem drobných stavieb, ktoré do určitej miery nevyžadujú ohlásenie, existujú aj stavebné úpravy a udržiavacie práce, ktoré sa buď ohlasujú, alebo nevyžadujú žiadne povolenie.
Stavebné povolenie je potrebné vtedy, ak stavbu nemožno zaradiť ani pod jednu z kategórií, ktoré umožňujú realizáciu na základe ohlásenia alebo bez neho. To znamená, že nejde o drobnú stavbu, stavebné úpravy alebo udržiavacie práce, pri ktorých postačí ohlásenie alebo sú považované za bežné udržiavacie práce. V prípade nadstavieb a prístavieb, alebo iných foriem rekonštrukcie, pri ktorých sa mení výška alebo zväčšujú pôdorysné rozmery stavieb, je podľa § 55 ods. 1 Stavebného zákona vždy potrebné stavebné povolenie, bez ohľadu na ich minimálnu plochu.
Dôležitou zmenou, ktorá nastáva od 1. apríla 2025, je nemožnosť dodatočnej legalizácie tzv. čiernych stavieb. To sa týka nielen väčších prístavieb, ale aj menších stavieb ako altánky, garáže, hospodárske budovy, terasy či bazény. Ak teda máte na pozemku stavbu, ktorá nebola riadne povolená alebo ohlásená, je nevyhnutné ju pred týmto dátumom zlegalizovať prostredníctvom dodatočného stavebného konania.
Zmeny v súvislosti s novým stavebným zákonom a hypotekárne úvery
Nový stavebný zákon prináša aj významné zmeny, ktoré môžu ovplyvniť predajnosť nehnuteľností a proces získavania hypotekárnych úverov. Banky pri poskytovaní hypotéky vyžadujú kompletnú dokumentáciu, fotografie a súlad so skutočným stavom nehnuteľnosti. Stavby, ktoré nie sú riadne povolené alebo ohlásené, môžu spôsobiť komplikácie pri vybavovaní hypotéky. Majiteľom nehnuteľností sa preto odporúča neodkladať riešenie tejto situácie a pred účinnosťou nového zákona zlegalizovať existujúce „čierne stavby“.
Právne kroky pri sporoch a nejasnostiach
V prípade, ak sa stretnete s nejasnosťami alebo sporom týkajúcim sa stavebného zákona, je dôležité konať proaktívne. Ak napríklad máte problém s prístupovou cestou k vášmu pozemku, ktorá je jedinou cestou, odporúča sa okamžite písomne informovať obec (ako vlastníka alebo správcu komunikácie), aby do konania aktívne vstúpila a namietala akékoľvek zmeny.
Kataster štandardne požaduje od stavebného úradu dokumentáciu, preto vám zápis bez neho odmietli. Praktický postup v prípade zápisu stavby postavenej pred 1.10.1976 zahŕňa prípravu dôkazov o veku stavby (darovacia zmluva, staré mapovanie, letecké snímky, svedecké vyhlásenia), geometrický plán a žiadosť o zápis stavby. Ak by sa uvedené nepodarilo, riešením je žiadosť o dodatočné povolenie stavby.
V prípade, že vaša obec nemá vlastný stavebný úrad, je potrebné zistiť, pod ktorý spoločný stavebný úrad patríte. Túto informáciu vám poskytne obecný úrad alebo ju nájdete na webovej stránke obce či príslušného okresného úradu.
Záver
Nový stavebný zákon prináša radikálne zmeny, ktoré si vyžadujú pozornosť všetkých stavebníkov a majiteľov nehnuteľností. Je nevyhnutné sledovať platnú legislatívu, konzultovať svoje zámery s odborníkmi a dodržiavať stanovené postupy, aby sa predišlo prípadným komplikáciám a sankciám. Zodpovedný prístup k stavebným úpravám a výstavbe zabezpečí súlad s predpismi a minimalizuje riziká spojené s nelegálnymi stavbami.
Poznámka: Tento článok bol spracovaný na základe verejne dostupných informácií o novom stavebnom zákone. Keďže zákon vstupuje do platnosti až 1. apríla 2025 a jeho praktická aplikácia ešte nebola plne otestovaná, uvedené postupy a informácie nemusia byť 100% presné. Konkrétna implementácia zákona sa ukáže až v praxi, preto odporúčame vždy konzultovať svoj individuálny prípad s odborníkmi na stavebné právo alebo priamo so stavebným úradom.
tags: #stavebny #zakon #hospodarska #stavba