Od 1. apríla 2025 vstupuje do platnosti nový stavebný zákon na Slovensku, ktorý prináša radikálne zmeny v procese výstavby. Tento zákon zavádza nové definície, postupy a požiadavky, ktoré sa dotknú všetkých stavebníkov, od majiteľov rodinných domov až po developerov rozsiahlych projektov. Zvláštnu pozornosť si zaslúžia pojmy ako „drobná stavba“, „jednoduchá stavba“ a „vyhradená stavba“, ktoré určujú režim ich povoľovania a realizácie.
Definícia a Klasifikácia Stavieb podľa Nového Zákona
Nový stavebný zákon precizuje a rozširuje základné pojmy týkajúce sa výstavby. Stavba je definovaná ako stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Súborom stavieb sa potom rozumie viacero stavieb tvoriacich funkčný celok.
Zákon ďalej rozlišuje medzi:
- Drobná stavba: Stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Táto definícia je kľúčová pre pochopenie, aké stavby spadajú pod zjednodušené povoľovacie procesy.
- Jednoduchá stavba: Stavba alebo stavebná konštrukcia, ktorá nemá výrazný vplyv na svoje okolie. Je dôležité poznamenať, že nie každá budova do 50 m² je automaticky drobnou stavbou. Ak ide o druh budovy vymenovanej v definícii jednoduchej stavby, potom je to jednoduchá stavba, aj keby jej rozloha nepresiahla 50 m².
- Vyhradená stavba: Tento pojem označuje skupiny stavieb, stavebných prác alebo zariadení, pre ktoré zákon ustanovuje špecifické, často prísnejšie požiadavky pre ich navrhovanie, zhotovovanie alebo režimy povoľovania. Medzi takéto stavby patria napríklad diaľnice, cesty I. triedy, mosty na diaľniciach a cestách I. triedy, či priehrady a iné vodné stavby na zadržiavanie vody s výškou viac ako 8 m nad najnižšou kótou základovej škáry alebo s objemom zadržiavanej vody nad 1 milión m³.
- Odstraňovanie stavby: Stavebné práce, ktorými sa stavba odstraňuje v celom rozsahu alebo jej časť, vrátane nakladania so stavebnými odpadmi a odpadmi z demolácií.
- Dočasná stavba: Stavba, ktorej čas trvania je obmedzený jej účelom, konštrukciou alebo je určený rozhodnutím stavebného úradu.
- Budova: Priestorovo sústredená zastrešená stavba, ktorá je určená a stavebno-technicky vhodná na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí. Rozlišuje sa medzi bytovou a nebytovou budovou.
- Inžinierska stavba: Stavba, ktorá nie je budovou. Líniovou stavbou je potom inžinierska stavba tvoriaca súvislú stavebno-technicky a prevádzkovo neprerušovanú líniu.
Povoľovanie Drobnej Stavby a Mobilné Domy
Nový stavebný zákon prináša zmeny aj v procese povoľovania drobných stavieb. Stavebník predloží stavebnému úradu žiadosť na predpísanom formulári spolu s projektom stavby na overenie. Stavebný úrad má na overenie projektu a vydanie overovacej doložky 30 dní. Ak stavebný úrad do 30 dní nevykoná žiaden úkon, nastáva tzv. fikcia súhlasu, čo znamená, že sa považuje za súhlas s vykonaním ohlásených stavebných prác. Tento zjednodušený proces má za cieľ urýchliť realizáciu drobných stavieb.
Problematika „mobilných domov“ bola v praxi častokrát nejasná. Stavebný zákon priamo pojem „mobilný dom“ nepozná. Doterajšia prax naznačovala, že stavby na zemných vrutoch či pilieroch, ktoré nie sú pevne osadené na betónových základoch, boli často považované za mobilné domy, aj keď boli napojené na inžinierske siete. Nový zákon sa snaží túto oblasť vyjasniť. Ak je výrobok (napr. kontajner) považovaný za stavbu v zmysle zákona, potom podlieha stavebnému zákonu. Ak však niekto chce bývať v kontajneri, ktorý nie je definovaný ako stavba, nemožno mu v tom zabrániť, avšak takýto objekt sa neposudzuje v režime stavebného zákona.
Pre každú stavbu, bez ohľadu na režim jej povoľovania, platí, že ju stavebník môže postaviť na vlastnom pozemku alebo na pozemku, ku ktorému má od jeho vlastníka potrebné oprávnenie. Ďalšou kľúčovou požiadavkou je, že stavba musí byť umiestnená na pozemku, ktorý je funkčne v územnom pláne určený na spôsob užívania, na ktorý sa má daná stavba užívať.
Kolaudácia a Správne Poplatky
Otázka kolaudácie „drobnej stavby“ do 50 m² je tiež predmetom záujmu. Ako už bolo spomenuté, nie každá budova do 50 m² je automaticky drobnou stavbou. Ak spadá do definície jednoduchej stavby, potom sa postupuje podľa pravidiel pre jednoduché stavby.
Dôležitou zmenou je aj úprava správnych poplatkov. S účinnosťou od 15. marca 2025 dochádza k zmene (zvýšeniu) správnych poplatkov za úkony podľa starého stavebného zákona (zákon č. 50/1976 Z.z.), pretože úkony podľa doterajšej legislatívy budú dobiehať ešte niekoľko rokov. Všetky stavby, u ktorých sa aspoň začalo územné konanie, sa dopovoľujú podľa doterajšej legislatívy a podľa znenia zákona č. 145/1995 Z. z. v znení platnom k 31. 03. 2025. Zároveň sa s účinnosťou od 1. apríla 2025 spolu so zavedením nového stavebného zákona nastavuje výška správnych poplatkov v nadväznosti na túto novú stavebnú legislatívu. Konkrétna výška správnych poplatkov je uvedená v zákone č. 145/1995 Z. z. v znení platnom od 15. 03. 2025 (k starému stavebnému zákonu) a od 1. 4. 2025 (k novému stavebnému zákonu).
Ako si ako majiteľ domu vybaviť stavebné povolenia
Dokumentácia Stavby a Projektová Dokumentácia
Nový zákon kladie dôraz na digitalizáciu a elektronickú formu dokumentácie. Dokumentácia stavby je definovaná ako ucelený súbor dokumentov, ktoré textovo opisujú a graficky znázorňujú stavbu. Spravidla sa vypracúva v elektronickej podobe a ukladá sa v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky. Povinnosť ukladania v informačnom systéme sa však nevzťahuje na prevádzkovú dokumentáciu.
Projektová dokumentácia je súbor dokumentov o projektovej príprave stavby. Projekt stavby predstavuje textové a grafické vyjadrenie architektonického a stavebno-technického riešenia stavby, jej technického, technologického a energetického vybavenia vrátane zabezpečenia požiadaviek protipožiarnej bezpečnosti, napojenia na dopravnú infraštruktúru a na siete technického vybavenia územia. Pre stavby, na ktoré sa vyžaduje ohlásenie, sa vypracúva projekt stavby na ohlásenie.
Ďalšími dôležitými dokumentmi sú:
- Stavebný denník: Dokumentačný záznam postupu stavebných prác od prevzatia staveniska do úplného dokončenia stavby a jej odovzdania.
- Záverečné stanovisko stavbyvedúceho: Osvedčenie súladu zhotovenej stavby s overeným projektom stavby, ktoré je podkladom na kolaudáciu.
- Prevádzková dokumentácia: Súbor dokumentov o skutočnom stavebno-technickom stave a o spôsobe užívania stavby počas jej prevádzky.
Ak sa dokumentácia stavby nezachovala a nie je možné zistiť účel, na ktorý bola stavba projektovaná, povolená alebo skolaudovaná, predpokladá sa, že je určená na účel, ktorý umožňuje jej skutočné stavebno-technické a prevádzkové usporiadanie.
Stavebné Úrady a Odborná Spôsobilosť
Stavebným úradom zostáva naďalej obec. Obce sa môžu združovať a vytvárať spoločné obecné úrady na účely zabezpečenia odborných podkladov pre výkon štátnej správy na úseku výstavby. Vedúci stavebného úradu organizuje činnosť stavebného úradu, odborne vedie, riadi a kontroluje zamestnancov.
Nový zákon tiež kladie dôraz na odbornú spôsobilosť zamestnancov v stavebníctve. Osobitným kvalifikačným predpokladom sa rozumejú kvalifikačné predpoklady vzdelania a praxe a súhrn teoretických vedomostí a praktických zručností pri aplikácii zákona a súvisiacich predpisov. Zamestnávatelia sú povinní prihlásiť zamestnanca na odbornú prípravu a na vykonanie skúšky a zamestnanci sú povinní prehlbovať si kvalifikáciu systematickým odborným vzdelávaním.
Dotknuté Orgány a Ich Úloha
V procese povoľovania stavieb zohrávajú dôležitú úlohu aj dotknuté orgány. Dotknutým orgánom je orgán verejnej správy, ktorý chráni špecifický záujem podľa osobitného predpisu, ak môže byť navrhovanou stavbou dotknutý. Zoznam dotknutých orgánov vedie v informačnom systéme úrad. Dotknutý orgán môže byť príslušný na vydanie rozhodnutí alebo súhlasov potrebných pre zhotovenie stavby. Medzi dotknuté orgány patrí aj orgán územného plánovania, ktorý posudzuje súlad stavby s územnoplánovacou dokumentáciou.
Dotknutý orgán uplatňuje svoje oprávnenia formou záväzného stanoviska alebo doložky súladu. V záväznom stanovisku uplatňuje požiadavky len v rozsahu svojej pôsobnosti a na ochranu záujmov, ktoré mu z nej vyplývajú. Lehota na vydanie záväzného stanoviska je štandardne 30 dní, pri zložitých stavbách 60 dní. Ak dotknutý orgán v stanovenej lehote nevydá stanovisko, predpokladá sa, že nemá pripomienky.
Stavebník alebo projektant je povinný vypracovať správu o prerokovaní stavebného zámeru, v ktorej vyhodnotí všetky uplatnené stanoviská a vyjadrenia. Následne si vyžiada doložku súladu od dotknutých orgánov, ktoré si v záväznom stanovisku vyhradili posúdenie projektu stavby. Dotknutý orgán je povinný vydať doložku súladu k projektu stavby v lehote 30 dní (pri zložitých stavbách 60 dní).
Zhotovovanie Stavieb a Odborné Činnosti
Stavebník je fyzická alebo právnická osoba, ktorá uskutočňuje stavebné práce. Ak stavebník spĺňa určité požiadavky, je oprávnený pre seba zhotovovať alebo odstraňovať stavbu. V ostatných prípadoch je zhotoviteľom stavby osoba, ktorá je oprávnená dodávateľsky zhotovovať alebo odstraňovať stavby.
Vyhradenými činnosťami vo výstavbe sa rozumejú odborné činnosti, ktorých kvalita a výsledok majú rozhodujúci vplyv na to, aby stavba spĺňala základné požiadavky na stavby a stavebno-technické požiadavky. Medzi tieto činnosti patria napríklad projektová činnosť, geodetické činnosti, činnosť stavbyvedúceho a stavebného dozoru.
- Projektant vykonáva projektovú činnosť v rozsahu svojho oprávnenia. Generálny projektant zodpovedá za komplexnosť a úplnosť projektovej dokumentácie. Projektant statickej časti zodpovedá za návrh nosných konštrukcií. Projektant môže počas zhotovovania stavby vykonávať dohľad nad súladom stavebných prác s projektom.
- Stavbyvedúci zodpovedá za odborné vedenie stavby, za súlad priestorovej polohy stavby s overeným projektom a za dodržiavanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu. Pri rozsiahlych stavbách môže určiť hlavného stavbyvedúceho a pomocných stavbyvedúcich. Stavbyvedúci je povinný viesť stavebný denník.
- Stavebný dozor vykonáva kontrolnú činnosť nad dodržiavaním opatrení na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci, nad dodržiavaním všeobecných technických požiadaviek na výstavbu a nad dodržiavaním opatrení na ochranu životného prostredia.
- Geodet uskutočňuje geodetické a kartografické činnosti pri výstavbe. Vytýčenie jednotlivých častí stavby sa uskutoční podľa vytyčovacích výkresov.
Ak sa na stavbe majú uskutočniť stavebné práce vedúce k odchýlke od overeného projektu, môže stavebník zvolať mimoriadnu kontrolnú prehliadku stavby. Z kontrolnej prehliadky sa spíše zápisnica, ktorú podpisujú zúčastnené strany a ktorá je súčasťou dokumentácie stavby.
Nový stavebný zákon tak predstavuje komplexnú reformu s cieľom zefektívniť, zjednodušiť a digitalizovať stavebný proces na Slovensku. Pochopenie nových definícií a postupov je nevyhnutné pre úspešnú realizáciu stavebných zámerov.