Nový stavebný zákon, účinný od 1. apríla 2025, prináša zásadné zmeny v oblasti stavebníctva na Slovensku. Jednou z kľúčových oblastí, ktorá prešla úpravami, je samotná definícia stavby a s ňou súvisiaci proces jej povoľovania. Tieto zmeny majú za cieľ zefektívniť a urýchliť vybavovanie dobre pripravených projektov, no zároveň sprísniť podmienky pri náročnejších stavbách.
Čo je to stavba podľa nového Stavebného zákona?
Stavba je v zmysle § 43 nového Stavebného zákona definovaná ako stavebná konštrukcia s vymedzenou účelovou funkciou, postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.
Pojem "pevné spojenie so zemou" je ďalej detailne špecifikovaný a zahŕňa viacero možností:
- Spojenie pevným základom: Ide o najbežnejšiu formu, kedy je stavba ukotvená na základoch.
- Upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu: Táto definícia pokrýva aj situácie, kedy nie sú použité tradičné základy, ale stavba je pevne spojená s existujúcim podkladom inými technickými prostriedkami.
- Ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe: Použitie pilót alebo kotvenia lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe rovnako spadá pod definíciu pevného spojenia.
- Pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia: Stavby, ktoré sú pripojené na verejné siete ako elektrické vedenie, vodovodné potrubie, plynovody či telekomunikačné zariadenia, sa považujú za pevne spojené so zemou.
- Umiestnenie pod zemou: Všetky stavby, ktoré sú situované pod povrchom zeme, sú taktiež považované za pevne spojené so zemou.
Okrem základnej definície stavby nový zákon zavádza aj špecifickú definíciu reklamnej stavby. Ide o stavebnú konštrukciu, ktorá je pevne spojená so zemou podľa vyššie uvedených kritérií, alebo je upevnená strojnými súčiastkami či zvarom o pevný základ na zemi, čiastočne vyžaduje úpravu podkladu a jej primárnou funkciou je šírenie informácií viditeľných z verejných priestorov. Táto úprava reaguje na predchádzajúce snahy obchádzať stavebné povolenia prostredníctvom nepevného spojenia billboardov so zemou.
Kategórie stavieb a proces povoľovania
Nový stavebný zákon jasne definuje rôzne kategórie stavieb s cieľom zjednodušiť určenie relevantného režimu a procesu povoľovania. Tieto kategórie zohľadňujú veľkosť, účel a vplyv stavby na okolie.
1. Jednoduché stavby: Medzi jednoduché stavby patria napríklad malé rodinné domy či chaty. Pre ich výstavbu je potrebné rozhodnutie o stavebnom zámere. Tieto stavby sú navrhnuté tak, aby ich povoľovací proces bol prehľadnejší, aj keď stále vyžaduje stavebné povolenie.
2. Drobné stavby: Drobné stavby sú definované ako stavby, ktoré nemajú významný vplyv na životné prostredie. Tieto stavby by mali byť primárne predmetom ohlasovania, čo predstavuje zjednodušený režim povoľovania. Konkrétne kritériá pre drobné stavby zahŕňajú:
- Podzemné stavby: Sú to stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov, ako sú bazény, pivnice alebo šachty.
- Prízemné stavby: Sú to stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov.
- Niektoré stavby na lesných pozemkoch.
Je však dôležité poznamenať, že nie každá drobná stavba sa automaticky iba ohlasuje. Závisí to od viacerých faktorov, ako sú konkrétne rozmery, výška a lokalita stavby, ktoré je potrebné vždy individuálne posúdiť. Napríklad drobné stavby zhotovované na verejnom priestranstve, stavby nachádzajúce sa viac ako 2 metre od susedného pozemku, stavby spojené so zemou pevným základom alebo stavebné úpravy na kultúrnej pamiatke môžu vyžadovať ohlásenie stavebnému úradu.
3. Vyhradené stavby: Ide o najnáročnejší typ stavieb z hľadiska prípravy aj zhotovenia. Na tieto stavby sa vzťahujú osobitné, prísnejšie požiadavky v oboch etapách. Vyžaduje sa spracovanie ďalšieho stupňa projektovej dokumentácie, ktorým je vykonávací projekt. Štát prostredníctvom sprísnených podmienok sleduje ochranu verejných záujmov pri príprave a realizácii týchto mimoriadne náročných stavieb.
4. Dočasné stavby: Zákon tiež definuje kategóriu dočasných stavieb, ktoré majú obmedzené časové trvanie.
5. Súbor stavieb: Viacero stavieb tvoriacich funkčný celok je označovaných ako súbor stavieb. Hlavnou stavbou je tá, ktorej funkcia určuje primárny účel celého súboru.
Čo nie je stavbou a nevyžaduje povolenie:Nový zákon tiež špecifikuje činnosti, ktoré nie sú považované za stavbu a nevyžadujú stavebné povolenie ani ohlásenie. Medzi ne patrí napríklad:
- Bežná údržba stavby (oprava fasády, výmena strešnej krytiny, oprava odkvapových žľabov).
- Oprava a výmena nepodstatných stavebných konštrukcií.
- Maliarske, natieračské, tapetárske a štukatérske práce.
- Informačné konštrukcie s najväčšou informačnou plochou do 1,2 m².
Nový stavebný zákon od apríla zavádza veľké zmeny. Na tieto stavby už nepotrebujete povolenie
Zmeny v procese povoľovania
Nový Stavebný zákon zavádza princíp jedného základného správneho konania, konania o stavebnom zámere. Ambíciou tohto konania je rozhodnúť o stavbe ako o celku, vrátane všetkých súvisiacich objektov a vedľajších stavieb. Všetky tieto aspekty by mali byť súčasťou jedného konania, jedného rozhodovania a jednej etapy prípadných opravných prostriedkov.
Kľúčové zmeny zahŕňajú:
- Princíp jedného správneho konania: Zjednocuje proces povoľovania stavby do jedného hlavného konania.
- Overovanie projektu stavby: Po ukončení správneho konania nasleduje administratívny proces overovania projektu stavby, na ktorý sa už nevzťahuje správny poriadok. Do tohto procesu vstupujú výhradne dotknuté orgány a právnické osoby, ktoré kontrolujú súlad projektu s predchádzajúcimi podmienkami.
- Elektronizácia: Celá dokumentácia stavby sa bude vypracovávať v elektronickej podobe a bude uložená v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu.
- Opatrenia proti nečinnosti (Fikcia súhlasu): Tento inštitút, známy aj ako "fikcia súhlasu", má ambíciu odstrániť nedostatky v aplikačnej praxi, kde stavebné konania často trvali neprimerane dlho. Ak sa účastníci konania (dotknuté orgány, právnické osoby) v zákonom stanovenej lehote nevyjadria, automaticky sa predpokladá ich súhlas. Toto opatrenie však nie je úplnou novinkou a poznajú ho aj predchádzajúce právne úpravy.
- Možnosti reakcie na nečinnosť úradu: Ak nečinnosť stavebného úradu presiahne 90 dní, má možnosť poveriť iný stavebný úrad vykonaním procesných úkonov, za splnenia určitých podmienok.
Využitie týchto zjednodušení závisí primárne od kvality pripraveného projektu a od prístupu stavebníka. Ak stavebník predloží projekt ako súbor stavieb, stavebný úrad rozhoduje o všetkých spoločne. Ak sa však rozhodne postupovať po etapách, zákon mu to umožňuje.
Rodinný dom a viacgeneračné domy
Pojem "rodinný dom" sa v novom zákone priamo nevyskytuje. Klasifikácia budov sa riadi vyhláškou o členení stavieb. Budovy sa delia na bytové a nebytové. Rodinný dom je vo všeobecnosti považovaný za bytovú budovu s jedným bytom. Závisí to však od konkrétneho stavebno-technického riešenia a počtu bytových jednotiek.
Viacgeneračné domy sú taktiež klasifikované ako bytové budovy. Zákon ani vykonávacie predpisy neriešia počet generácií, ktoré stavbu využívajú. Rozhodujúce je, koľko bytových jednotiek sa v stavbe nachádza.
Dodatočná legalizácia čiernych stavieb
Čierne stavby, teda stavby zhotovené alebo užívané bez patričného povolenia, sú dlhodobým problémom. Nový Stavebný zákon síce zachováva v rámci prechodných ustanovení možnosť konania o preskúmaní spôsobilosti stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia (§ 140d), čím umožňuje ich dodatočné zlegalizovanie, avšak stanovil lehotu na podanie žiadosti do 31. marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať.
Je dôležité zdôrazniť, že ak niekto zhotoví "čiernu stavbu" po účinnosti nového Stavebného zákona, nebude ju môcť dodatočne zlegalizovať prostredníctvom tohto inštitútu. Zákon dôrazne upozorňuje na potrebu postupovať zákonne a riadne zabezpečovať všetky kroky súvisiace s prípravou a zhotovením stavby.
Montáž klimatizácií
V súvislosti s montážou klimatizačných jednotiek nový Stavebný zákon priniesol zmenu. V súčasnosti zastáva názor, že tieto zariadenia nie sú predmetom činností alebo konaní podľa Stavebného zákona. To znamená, že na ich montáž sa zvyčajne nevyžaduje stavebné povolenie, ohlásenie ani povolenie od susedov. Avšak, ak existujú iné osobitné predpisy upravujúce požiadavky na tieto zariadenia, ich ustanovenia zostávajú v platnosti.
Stavebné úrady na obciach
Na rozdiel od predchádzajúcich návrhov, nový zákon zachováva stavebné úrady na úrovni obcí a miest. Obce sa budú môcť združovať a vytvárať spoločné stavebné úrady. K tomuto kroku ich bude nútiť aj nová povinnosť zamestnávať minimálne dvoch zamestnancov na výkon činnosti stavebného úradu, čo bude pre obce s menším rozpočtom náročné.
Dokumentácia stavby
Nový stavebný zákon predpokladá, že celá dokumentácia stavby sa bude vypracovávať v elektronickej podobe a bude uložená v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu. Tento krok má zabezpečiť transparentnosť a efektívnejšiu správu dát. Medzi dôležité dokumenty patria:
- Projektová dokumentácia: Podklad pre uskutočňovanie stavebných prác.
- Vykonávací projekt: Detailné rozpracovanie projektu, vyžaduje sa pri vyhradených stavbách.
- Realizačná dokumentácia: Dokumentuje postupy pri uskutočňovaní stavebných prác.
- Stavebný denník: Záznamy o priebehu stavebných prác.
- Záverečné stanovisko stavbyvedúceho: Potvrdzuje súlad zhotovenej stavby s projektom.
- Prevádzková dokumentácia: Evidencia o údržbe, opravách a revíziách stavby počas jej prevádzky.
Zákon tiež definuje pojmy ako "vstavba" (vloženie novej štruktúry do existujúcej budovy bez zmeny vonkajšieho pôdorysu či výšky) a "susedný pozemok" (pozemok so spoločnou hranicou s pozemkom, kde sa vykonávajú stavebné práce). Tieto presné definície prispievajú k jednoznačnosti pri aplikácii zákona.