Slovenské stavebné právo prešlo v posledných rokoch významnou reformou, ktorá priniesla zásadné zmeny v procesoch súvisiacich s výstavbou a územným plánovaním. Po dlhom období platnosti jediného komplexného stavebného zákona z roku 1976, ktorý disponoval bohatou judikatúrou a širokou publikačnou podporou, nastúpila nová éra s dvoma kľúčovými právnymi predpismi: zákonom o územnom plánovaní a zákonom o výstavbe. Táto reforma mala za cieľ zefektívniť, zjednodušiť a zmodernizovať stavebné konania, pričom sa zamerala na osobitnú reguláciu územnoplánovacej činnosti a následné povoľovacie procesy.
Transformácia územného plánovania: Od zákona k zákonu
Pôvodná prvá časť stavebného zákona z roku 1976, ktorá sa venovala územnému plánovaniu, získala po reforme z roku 2022 samostatnú právnu úpravu v podobe zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní. Tento zákon upravuje nielen organizáciu verejnej správy, ale aj proces prijímania a podmienky tvorby územnoplánovacej dokumentácie v rôznych stupňoch. Kľúčovou zmenou je vytvorenie nového ústredného orgánu štátnej správy - Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky (ÚUPV SR). Tento úrad prebral metodické, kontrolné a koordinačné úlohy, ako aj dozorné právomoci vo vzťahu k záväzným stanoviskám vydaným obcami.
V rámci tejto reformy získal novú pôsobnosť aj vyšší územný celok (VÚC). V prípade, ak obec nemá schválený územný plán, samosprávny kraj vstupuje do právnej pozície orgánu územného plánovania a vydáva záväzné stanovisko, ktoré sa musí opierať o územnoplánovaciu dokumentáciu krajskej úrovne, najmä o Koncepciu územného rozvoja regiónu. Postavenie obce ako originálneho subjektu územnoplánovacej činnosti zostáva zachované, pričom sa rozšírili formy územnoplánovacej regulácie o spoločný územný plán viacerých obcí a územný plán mikroregiónu.
Územný plán mikroregiónu predstavuje nový stupeň územného plánovania s potenciálom systémovo koordinovať rozvoj dopravnej infraštruktúry, občianskej vybavenosti a sociálnych služieb, pričom podporuje koncept "15-minútových miest". Dôležitým aspektom je aj formalizovanie predvídateľného spôsobu realizácie zmien a doplnkov územnoplánovacej dokumentácie prostredníctvom správy o stave územnoplánovacej dokumentácie, ktorá slúži ako podklad pre prípadné úpravy a obmedzuje svojvoľné zmeny.
Konzistentná interpretácia územného plánu ako záväzného podkladu pre povoľovacie procesy bola dlhodobo kritickým bodom. Nová právna úprava umožňuje obciam s existujúcou územnoplánovacou reguláciou vydávať záväzné stanoviská, ktoré môžu byť preskúmané na ÚUPV SR. V prípade nespolupráce obce alebo rozporu jej stanoviska s legislatívou, môže ÚUPV SR toto stanovisko nahradiť vlastným.
Nový stavebný zákon a definícia stavby
Zatiaľ čo zákon o územnom plánovaní nadobudol účinnosť, pôvodne plánovaný "dvojičkový" zákon o výstavbe nebol prijatý. Namiesto neho bol vypracovaný nový stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z. z.), ktorý nadobudol účinnosť od 1. apríla 2025. Tento zákon upravuje organizáciu verejnej správy na úseku stavebného práva, rozhodovacie procesy v administratívnych konaniach, ako aj systém správneho trestného práva.
Fundamentálnou otázkou v stavebnom práve je definícia stavby, ktorá sa v administratívno-právnom a občianskoprávnom chápaní líši. Nový stavebný zákon rozlišuje viaceré druhy stavieb, vrátane drobných stavieb, jednoduchých stavieb a vyhradených stavieb. Drobné stavby sú kategorizované podľa parametrov a umiestnenia, pričom niektoré z nich si vyžadujú ohlásenie stavebnému úradu.
Z procesného hľadiska je dôležitým inštitútom "súbor stavieb", ktorý predstavuje rôznorodé stavebné objekty tvoriace jeden funkčný celok. Pre takéto prípady sa vytvára samostatný právny režim s cieľom zjednodušiť administratívne konania, pričom sa procesne nadväzuje na hlavnú stavbu.
Stavebný zákon pracuje aj so stavbou v dynamickom zmysle, teda vo vzťahu k realizácii stavebných prác. Rozlišujú sa legálne a nepovolené stavebné práce. Nepovolené sú práce realizované bez overeného projektu alebo v rozpore s ním. Osobitný režim nastáva, ak boli práce realizované na základe platného povolenia, ktoré bolo následne zrušené. V takom prípade nejde o nepovolené práce. Zákon taktiež umožňuje zastavenie stavebných prác v prípade odhalenia mimoriadnych skutočností, ako je archeologické nálezisko, pričom práce vykonané do momentu zastavenia nie sú považované za nepovolené.
Štátny stavebný dohľad a jeho nová podoba
Výkon štátneho stavebného dohľadu (ŠSD) prešiel významnými zmenami s účinnosťou nového stavebného zákona od 1. apríla 2025. Slovenská stavebná inšpekcia (SSI) bola zrušená a zlúčená s ÚUPV SR. Kompetencia vykonávať ŠSD bola odobratá obciam ako stavebným úradom a presunutá na Regionálne úrady (RÚ), ktoré fungujú ako stavebné inšpektoráty.
ÚUPV SR na úseku ŠSD zodpovedá za koncepciu a smerovanie rozvoja ŠSD, riadi výkon štátnej správy prostredníctvom smerníc a metodických pokynov, rozhoduje o opravných prostriedkoch proti rozhodnutiam RÚ a vybavuje sťažnosti na činnosť RÚ.
Regionálny úrad ako stavebný inšpektorát vykonáva ŠSD na stavbách, je príslušným orgánom na nariadenie stavebných prác vo verejnom záujme, ako aj na prejednávanie priestupkov a ukladanie pokút za správne delikty. ŠSD sa realizuje ex offo alebo na základe podnetu a samotný výkon nie je správnym konaním. Konaním sa stáva až následná činnosť správneho orgánu na základe zistení ŠSD, ktorá môže vyústiť do rozhodnutia. Výkon ŠSD nepodlieha lehotám v zmysle správneho poriadku.
Stavebné úpravy v bytových domoch a zodpovednosť
Stavebné úpravy v bytových domoch predstavujú častý jav, ktorý sa dotýka individuálnych aj spoločných častí nehnuteľností. Úlohou správcu domu je usmerňovať vlastníkov, zabezpečiť rozhodovací proces a dohliadať nad vykonaním prác. Vlastník bytu preberá zodpovednosť za jeho technický stav a spoluzodpovednosť za stav spoločných častí a zariadení domu.
Zákon definuje udržiavacie práce ako tie, ktoré nevyžadujú stavebné povolenie ani ohlásenie, pokiaľ neovplyvnia stabilitu, požiarnu bezpečnosť, vzhľad alebo životné prostredie. Stavebné úpravy sú odborné činnosti, ktoré upravujú stavebnú konštrukciu existujúcej stavby, pričom niektoré z nich si vyžadujú ohlásenie stavebnému úradu, najmä ak zasahujú do verejného priestranstva, blízko hranice pozemku, alebo ak sa týkajú budovy spojenej so zemou pevným základom.
Problém nastáva, ak stavebný úrad posudzuje splnenie povinností stavebníka vyplývajúcich z bytového zákona. Vlastník bytu by mal komunikovať so správcom domu, vyžiadať si evidenciu úprav a informácie o pripravovaných prácach. Sporné veci rozhodujú vlastníci v súlade s bytovým zákonom. V prípade pochybností alebo rizika by záver posudku odbornej osoby mal nekompromisne znieť, že vykonanie prác neodporúča. Komunikácia so správcom a zohľadnenie jeho požiadaviek by mali byť nielen povinnosťou, ale aj záujmom vlastníka.
Nečinnosť stavebného úradu a možnosti postupu
Nečinnosť stavebného úradu, teda situácia, keď úrad nekoná alebo nevydá rozhodnutie v zákonnej lehote, predstavuje závažný problém. Účelom práva na prerokovanie veci bez zbytočných prieťahov je zabezpečiť včasné vybavenie žiadostí. Stavebný zákon stanovuje špecifické lehoty pre vydanie stavebného povolenia, pričom nečinnosť zahŕňa aj konanie úradu vedúce k prieťahom.
V prípade, ak stavebný úrad v stanovenej lehote nereaguje na žiadosť, nastupuje princíp fikcie súhlasu, ktorý umožňuje pokračovať v zámere aj bez formálneho rozhodnutia. Ak urgencia nepomôže, občan môže podať formálnu sťažnosť nadriadenému orgánu. V prípade, že ani sťažnosť nevedie k náprave, je možné podať žalobu na správny súd. Prokuratúra SR je oprávnená preskúmavať dodržiavanie zákonov a v prípade zistenia nečinnosti môže vydať upozornenie.
V krajných prípadoch, kedy bežné prostriedky nápravy nepostačujú, je možné využiť ústavnú sťažnosť. Nezákonná nečinnosť je považovaná za nesprávny úradný postup, za ktorý zodpovedá štát. Občan, ktorý utrpel preukázateľnú majetkovú ujmu, má nárok na jej náhradu. Disciplinárne postihy môžu byť uplatnené voči zamestnancom úradu za nečinnosť z nedbanlivosti. Vo výnimočných prípadoch môže úmyselná nečinnosť naplniť znaky trestného činu zneužívania právomoci verejného činiteľa.
V kontexte konkrétneho prípadu nezákonného prerušenia dodatočného stavebného konania na základe neoprávnenej námietky suseda, bolo odporučené podať žalobu na ochranu pred nezákonným zásahom správneho orgánu na krajský súd. V prípade neprimerane dlhého prerušenia konania a spôsobenej škody je možnosť uplatniť náhradu škody podľa zákona o zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone verejnej moci.
Rozhodovacie procesy a správne poplatky
Nový stavebný zákon priniesol aj zmeny v oblasti správnych poplatkov. Napríklad, overenie projektu stavby vrátane kontrolnej prehliadky pre drobnú stavbu na základe ohlásenia stojí 50 eur. Pre stavebnú úpravu na základe ohlásenia sa poplatky líšia v závislosti od typu budovy, pričom sa pohybujú od 150 eur (bytová budova) do 300 eur (nebytová budova, inžinierska stavba). Terénne a vonkajšie úpravy stoja 50 eur.
V súvislosti s procesnými rozhodnutiami, ako je prerušenie konania, je dôležité poznamenať, že spravidla nie sú samostatne preskúmateľné správnym súdom, pokiaľ zákon neustanovuje inak. Výnimkou je situácia, ak takéto rozhodnutie fakticky znemožní výkon práva na spravodlivý proces alebo má povahu nezákonného zásahu do práv účastníka konania.