Tento prípad potvrdzuje, že proti tzv. čiernym stavbám sa dá bojovať aj podľa deformovaného zákona č. 50/1976 Zb. Stavebný zákon a že kvôli tomu nebolo potrebné robiť tzv. nový, ale nie veľmi podarený zákon č. 201/2022 Z.z. Ide o veľmi zaujímavý prípad nepovolenej stavby v Bardejove, ktorý bude svojim spôsobom precedens na Slovensku. Obzvlášť je tento prípad zaujímavý dlhou tŕnistou cestou boja za práva obyčajných ľudí bez akéhokoľvek stupňa finančného, spoločenského a mocenského vplyvu, len cestou zákonov tohto štátu! Žiaľ, podobných prípadov na Slovensku je viac. Len naša Stavebná komora od roku 2018 pomáhala riešiť 4 prípady „čiernych stavieb“ na žiadosť advokátskych kancelárií a jeden na žiadosť samotného stavebného úradu.
Druhý prípad, už šiesty rok starý, sa ku nám dostal pred dvomi rokmi až po výroku súdu a zahájení exekúcie na odstránenie kľúčovej statickej časti stavby zrubovej drevenice. Stavebný úrad vydal riadne stavebné povolenie, stavebník stavbu vybudoval, požiadal o kolaudáciu a sused si zmyslel, že kúsok strechy, asi cca 30 cm, presahuje nad jeho pozemok. Stavebný úrad nelenil, nič si neoveril z tvrdenia suseda a v rozpore so zákonom doplnil suseda do kolaudačného konania, prerušil kolaudáciu a poslal suseda a stavebníka na súd. Súd, aj vďaka nedôslednému zastupovania stavebníka advokátom, stavebník prehral, pretože nikto nedal overiť skutočnú hranicu parciel medzi susedom a stavebníkom. Súd vydal exekučné rozhodnutie a my sme sa do tohto kolotoča dostali až ex post po vydaní exekučného rozhodnutia v novembri 2021. Zatiaľ sme dosiahli nevykonateľnosť exekúcie, pretože by došlo k zásadnému poškodeniu až zničeniu stavby a výkon rozhodnutia by spôsobil väčšie majetkové a spoločenské škody, ako údajný presah strechy nad údajným miestom - trasou hranice medzi parcelami sporných strán.
Znalecký posudok geodeta preukázal, že naopak, sused užíva cca 30 cm parcely stavebníka a keby aj bola hranica správna, existuje povolená tolerancia geodetického merania, podľa ktorej aj tak strecha nepresahuje ani fiktívnu hranicu, ktorú sused zle prečítal a na základe čoho podal sťažnosť na stavebný úrad. Tým, že stavebný úrad prizval suseda do kolaudačného konania, porušil zákon dvakrát. Po prvé, porušil § 78 ods. (1), ktorý jasne ustanovuje, že účastníkmi kolaudačného konania sú stavebník, vlastník stavby, ak nie je stavebníkom, a vlastník pozemku, na ktorom je stavba umiestnená. Nikto viac. Po druhé, je vo výlučnej kompetencii stavebného úradu riešiť takýto spor, a nie súdu. Toto je technická vec, na ktorej riešenie sú určené stavebné úrady. V tomto prípade je kuriózne, že súd prijal takýto spor a riešil ho v podstate v rozpore so zákonmi a zdravým rozumom až po exekučné rozhodnutie.
V súčasnosti má stavebný úrad na stole už vyše mesiaca ďalšiu výzvu advokáta stavebníka s naším stanoviskom na vydanie kolaudačného rozhodnutia, pretože stavebník splnil už všetky podmienky, aj tie dodatočné, ktoré neboli predmetom povoľovacieho stavebného konania, ale stavebný úrad ich žiadal ako podmienku na vydanie rozhodnutia. Všetko nasvedčuje tomu, že stavebný úrad robí zatiaľ všetko preto, aby komusi vyhovel a kolaudačné rozhodnutie nevydal. Dokonca sa nechtiac pri osobnom rokovaní vyjadril v tom zmysle, že zruší pôvodné stavebné povolenie. Jednoducho svinstvo a bezohľadnosť, ktoré treba postihovať a riešiť.
Určenie stavebného úradu a zmena miestnej príslušnosti
Predmetom článku je vyhodnotenie procesu určenia stavebného úradu rozhodnutím okresného úradu a následná zmena miestnej príslušnosti. Stavebné konanie a konania podľa zákona č. 50/1976 Zb. Zákona o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon), ktorých výsledkom je individuálny správny akt (rozhodnutie), si vyžadujú garanciu nestrannosti ako základný predpoklad, ktorý je súčasťou definície právneho štátu. Jedným zo základných záruk tejto zásady je, že obec nemôže byť zároveň stavebným úradom a navrhovateľom, stavebníkom, alebo vlastníkom stavby (§ 119 ods. 3 Stavebného zákona). Aby sa predišlo vážnemu narušeniu ústavných princípov, okresný úrad v sídle kraja (predtým krajský úrad) určí, ktorý stavebný úrad v územnom obvode kraja bude príslušný na konanie a vydanie rozhodnutia.
Pri správnom výklade zákona je potrebné vždy dbať na jeho účel. Účelom právnej úpravy je v tomto prípade už spomínaná garancia nestrannosti, aby obec nebola v dvoj-postavení. Skúmanie účelu zákona je požiadavka na legitimitu konania a následnú interpretáciu práva. Do pozornosti dávame Kódex dobrej verejnej správy, odporúčanie CM/Rec (2007). Podľa článku 2 bodu 4 tohto dokumentu, orgány verejnej správy aplikujú právo iba na účel predpokladaný zákonom. V prípade aplikácie § 119 Stavebného zákona je predpokladaným účelom práve nestrannosť. Okrem iného to potvrdzuje rozhodnutie Krajského súdu v Žiline, sp. značka 20 S /84/2015, potvrdené Najvyšším súdom Slovenskej republiky. Podľa tohto rozhodnutia postup podľa § 119 ods. 3 Stavebného zákona má smerovať (vyústiť) v určenie takého orgánu, u ktorého je v maximálnej možnej miere vylúčená akákoľvek pochybnosť o jeho nestrannosti a vylúčená akákoľvek pochybnosť o nestrannosti zamestnancov takto určeného orgánu.
Krajský súd sa v predmetnom konaní opiera aj o rozhodnutie Najvyššieho súdu 8žo/204/2010 a má za to, že ustanovenie § 119 obsahuje výslovnú úpravu, ktorou sa má predchádzať predpojatosti stavebného úradu. Pritom podľa názoru súdu nestačí iba zmena stavebného úradu (obce), teda formálny akt, ale musí byť aj materiálne zabezpečený stav, kedy novým stavebným úradom nemôže byť spoločný stavebný úrad s pôvodným. Teda ani zamestnanci pôvodného úradu nemôžu participovať na rozhodovacej činnosti.
Právo na nestranného sudcu (článok 8a)
Pojem obce v kontexte stavebného zákona
Termín „obec“ stavebný zákon sám o sebe nedefinuje. Preto je potrebné si prevziať túto definíciu zo zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení. Podľa § 1 ods. 1 tohto zákone je obec samostatná právnická osoba de iure aj de facto so všetkými atribútmi právnickej osoby súkromného práva, ktorá disponuje a nakladá so svojim majetkom. Teda okrem personálneho substrátu (obsahu) pojmu obec je treba v nej hľadať aj konkrétny subjekt (nositeľa práv a povinností) súkromného práva. Ak budeme správne interpretovať ustanovenie § 119 ods. 3, musíme brať do úvahy najmä požiadavku majetkového substrátu, teda majetok obce. Ten priamo (vlastník), alebo nepriamo (iný právny dôvod) je titulom postavenia buď v pozícii stavebníka, alebo navrhovateľa, ako predpokladá § 119. Majetok obce pritom môže byť, tak ako predpokladá súkromné právo, pestrá zmes možností. Zaraďujeme sem hnuteľné veci, nehnuteľnosti, majetkové práva vrátane podielov v obchodných spoločnostiach a vlastníctva akcií akciových spoločností.
Zákonodarca pritom nepredpokladá istú kvalitu rozhodnutia. Teda je jedno, či je potencialita negatívneho, alebo pozitívneho rozhodnutia o návrhu napríklad obecnej spoločnosti s ručením obmedzeným na vydanie územného, alebo stavebného povolenia. Dôležité je, že legálna autorita (stavebný úrad) by využívala svoju právomoc s kvalitatívnym dosahom na vlastný majetok. Samozrejme, akademicky nie je vylúčené, aby starosta obce rozhodoval rovnako kvalitne o investícii obecného podniku, ako aj o developerskom projekte inej právnickej osoby majetkovo neprepojenej s obcou. Ale z dikcie § 119 ods. 3 vyplýva, že zákonodarca predpokladá, že predmetom zmeny je konanie, ktorého záverom je individuálny správny akt.
Štátny stavebný dohľad a jeho príslušnosť
V tomto kontexte môže pochybnosti vytvárať otázka štátneho stavebného dohľadu. Podľa § 99 Stavebného zákona orgánmi štátneho stavebného dohľadu sú poverení zamestnanci stavebného úradu. Zákon nedefinuje na tomto mieste odpoveď, akého stavebného úradu. Teda či ide o stavebný úrad, ktorý je miestne a vecne príslušný na konanie, alebo ide o akýkoľvek stavebný úrad. Ide pritom v mnohých prípadoch o kľúčovú otázku. Vecne sa môže javiť zbytočné presunutie konania na iný stavebný úrad, keď kompetencia napr. zastaviť stavebné práce (§ 102 ods. 5 písm. b) Stavebného zákona) patrí aj pôvodnému stavebnému úradu.
Dosiaľ nejudikovanú odpoveď treba hľadať v samotnom pojme stavebný úrad. Obec je stavebný úrad nie v abstraktnej neurčitej rovine, ale vždy v rámci konkrétneho konania. Inak povedané, § 117 Stavebného zákona sa vždy musí viazať na konkrétnu činnosť rozhodovania o veci samej, teda správneho konania. Práve skutočnosť existencie konkrétneho predmetu konania a účastníkov nám určuje vecnú a miestnu príslušnosť. Z tohto predpokladu je možné urobiť záver, že aj výklad „poverení zamestnanci stavebného úradu“ sa viaže na konkrétny stavebný úrad, ktorý v tomto prípade bude určený rozhodnutím okresného úradu.
Forma určenia stavebného úradu a procesné otázky
V konečnom dôsledku posledná otázka je forma určenia stavebného úradu a s tým súvisiace procesné otázky. Podľa ods. 4 § 119 sa na určenie nevzťahuje správny poriadok. Nie je pritom rozhodujúce, kto inicioval takéto rozhodnutie (formálna stránka), ale či materiálne je naplnený predpoklad, kedy je potrebné zmeniť stavebný úrad z dôvodu dikcie ods. 3 kľúčového ustanovenia stavebného zákona. Z praxe sú známe situácie, kedy momentom iniciovania rozhodnutia podľa § 119 ods. 3 bol podnet občana.
Celkovo tento prípad poukazuje na zložitosť stavebného práva a potrebu dôsledného dodržiavania zákonných postupov. Aj keď sa môže zdať, že niektoré ustanovenia sú nejasné alebo neprimerane prísne, ich účelom je zabezpečiť spravodlivé a nestranné rozhodovanie v oblasti stavebníctva, čo je kľúčové pre ochranu práv všetkých zúčastnených strán. Súčasná legislatíva síce ponúka možnosti riešenia takýchto situácií, avšak ich aplikácia v praxi môže byť neraz komplikovaná a vyžaduje si od všetkých aktérov maximálnu profesionalitu a zodpovednosť.