S účinnosťou od 1. apríla 2025 vstúpil do platnosti nový stavebný zákon č. 25/2025 Z.z. o výstavbe, ktorý prináša zásadné zmeny v procesoch týkajúcich sa výstavby, pozemkov a rozvoja obcí. Spolu s ním nadobudol účinnosť aj zákon č. 201/2023 Z.z. o územnom plánovaní, ktorý od 1. júla 2023 definuje pravidlá pre určovanie toho, kde a čo je možné stavať. Tieto legislatívne zmeny však odhaľujú vážny problém: mnohé menšie vidiecke obce, vrátane malebných kopaničiarskych oblastí, postrádajú základný predpoklad pre akúkoľvek novú výstavbu - územný plán.
Územné plánovanie ako kľúč k výstavbe
Podľa § 6 ods. 1 písm. zákona o územnom plánovaní, ak územný plán obce neexistuje, obec jednoducho nemôže povoliť žiadnu výstavbu. Táto skutočnosť má obrovské dôsledky, pretože sa týka aj situácií, kedy by stavebník chcel stavať na okraji dediny, v súlade s jej charakterom, alebo v lokalite, kde už existujú susedné stavby. Absence územného plánu tak de facto blokuje akýkoľvek rozvoj v obciach, ktoré tento dôležitý dokument nemajú spracovaný.
Napriek tejto striktnej podmienke, zákon č. 25/2025 Z.z. v § 3 ods. a v spojení s § 4 ods. 3 uvádza, že aj keď dom stojí v lokalite bez územného plánu, samotná existencia legálnej stavby, hoci aj v zlom technickom stave, robí z pozemku legálny stavebný pozemok. Toto ustanovenie však neposkytuje riešenie pre pozemky bez akejkoľvek doterajšej zástavby.
Mobilné domy a "dočasné" stavby pod drobnohľadom
V snahe obísť komplikácie spojené so stavebnými povoleniami sa mnohí záujemcovia o bývanie obracajú na alternatívy, akými sú mobilné domy, kontajnerové stavby či tiny houses. Často s presvedčením, že tieto konštrukcie "nie sú stavbou". Nový stavebný zákon však toto vnímanie zásadne mení. Podľa § 2 ods. 2 písm. b) zákona č. 25/2025 Z.z., aj mobilný dom sa stáva stavbou, ak je napojený na inžinierske siete, položený na betónových pätkách alebo inak trvalo spojený so zemou. Zákon myslí aj na dočasné stavby, ktoré však rovnako podliehajú ohlasovacej a povoľovacej povinnosti. Jednoduché umiestnenie mobilného domu "len tak na lúku" preto nie je legálnym riešením.
Hoci úmyslom zákonodarcov bolo zabrániť chaotickej výstavbe a chrániť poľnohospodársku pôdu, dopady na realitný trh sú citeľné, najmä v regiónoch ako sú kopanice. Pre tých, ktorí túžia po bývaní v prírode, na lazoch či v tichu kopaníc, sa ako jediná bezpečná cesta javí kúpa nehnuteľnosti, ktorá už má stavebný charakter alebo je už legálne postavená.
Zmeny v štátnom stavebnom dohľade (ŠSD)
Nový stavebný zákon prináša aj významné zmeny v oblasti štátneho stavebného dohľadu. Od 1. apríla 2025 pozná len nasledovné orgány pre výkon ŠSD: Regionálny úrad ako stavebný inšpektorát, Špeciálny stavebný úrad a iný stavebný úrad (ustanovený osobitným zákonom).
Slovenská stavebná inšpekcia (SSI) bola zrušená k 31. marcu 2025 a jej kompetencie sa zlúčili s Úradom pre územné plánovanie a výstavbu SR (UUPV SR). Stavební inšpektori vykonávajú štátny stavebný dohľad už len na Regionálnych úradoch (RÚ), pričom obciam ako stavebným úradom bola táto kompetencia odobratá.
Ak sa pri výkone ŠSD po 1. apríli 2025 zistí porušenie stavebného zákona, miestne príslušným správnym orgánom v prvom stupni je RÚ ako stavebný inšpektorát, v ktorého územnom obvode bol ŠSD vykonaný. V druhom stupni bude rozhodovať UUPV SR - Sekcia štátneho stavebného dohľadu.
Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR na úseku ŠSD najmä:
- Vypracúva koncepcie a smery rozvoja štátneho stavebného dohľadu.
- Riadi výkon štátnej správy vydávaním smerníc, metodických pokynov a odborných výkladov.
- Organizovanie odborného vzdelávania zamestnancov regionálnych úradov.
- Rozhoduje o opravných prostriedkoch proti rozhodnutiam regionálneho úradu.
- Určuje obsah a rozsah odbornej prípravy na výkon činnosti v regionálnom úrade.
- Vybavuje sťažnosti na činnosť regionálneho úradu.
- Riadi a kontroluje výkon štátnej správy na regionálnom úrade.
Regionálny úrad ako stavebný inšpektorát vykonáva štátny stavebný dohľad na stavbách a je správnym orgánom príslušným na nariadenie stavebných prác vo verejnom záujme, ako aj na prejednávanie priestupkov a ukladanie pokút.
ŠSD sa realizuje ex offo (z úradnej moci) alebo na základe podnetu. Samotný výkon štátneho stavebného dohľadu nie je správnym konaním v zmysle stavebného zákona (§ 82 ods. 1 písm. f) zákona č. 25/2025 Z.z.). Konaním sa stáva až následná činnosť správneho orgánu, ktorá môže vyústiť do rozhodnutia. Výkon ŠSD nepodlieha štandardným lehotám správneho poriadku (30, 60, 90 dní). Stavebné úrady sú povinné poskytovať regionálnym úradom súčinnosť.
Riešenie "čiernych stavieb" a dodatočná legalizácia
Novelizovaný stavebný zákon prináša aj úpravy týkajúce sa stavieb postavených bez potrebných povolení. Majitelia takýchto nelegálnych stavieb dostanú stanovený termín na ich "zlegalizovanie" alebo likvidáciu. Zákon počíta s režimami dodatočnej kolaudácie:
- Stavby postavené pred 1. októbrom 1976: Tieto sa od 1. apríla 2024 považujú za postavené v súlade s predpismi.
- Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989: Tieto sa považujú za postavené v súlade so zákonom, ak spĺňajú dve podmienky: nepretržite sa využívajú na svoj účel a vlastník stavby je v daný deň vlastníkom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo má k nemu iné právo.
- Stavby zhotovené bez stavebného povolenia alebo ohlásenia, alebo užívané bez kolaudačného rozhodnutia: Dnes je ich dodatočné povolenie možné, ak čierna stavba nie je v rozpore s verejnými záujmami, územným plánom či technickými normami.
V pôvodnom zákone boli podmienky na legalizáciu čiernych stavieb pomerne benevolentné, čo mohlo viesť k ich zneužívaniu. Nový zákon zavádza prísnejšiu úpravu, kladie dôraz na prevenciu, prísnejšie sankcie a efektívnejšie mechanizmy ich riešenia. Nepozná už pojem dodatočného povolenia čiernych stavieb v doterajšom znení. Zákon rozšíri okruh osôb zodpovedných za nelegálnu výstavbu a zvýši finančné sankcie s cieľom odradiť od porušovania stavebných predpisov. Cieľom novej úpravy je eliminácia nelegálnej výstavby, urýchlenie odstránenia čiernych stavieb a zvýšenie dôvery v právne predpisy v stavebníctve.
Zodpovednosť v celom stavebnom procese
Nový stavebný zákon mení aj pohľad na zodpovednosť jednotlivých účastníkov výstavby. Kým doteraz niesol primárnu zodpovednosť stavebník (majiteľ pozemku), nové pravidlá rozširujú zodpovednosť aj na zhotoviteľa (stavebnú firmu), projektanta a stavbyvedúceho. Ak stavebná firma použije nekvalitný materiál alebo neodborne vykoná práce, bude zodpovedná za vzniknuté škody. Stavbyvedúci bude zodpovedný za dodržiavanie projektu a stavebných noriem. Projektant ponesie zodpovednosť za chybné projekty, ktoré ohrozia bezpečnosť stavby. Geodet bude zodpovedný za presné zameranie pozemku a dodržanie hraníc. Cieľom týchto zmien je zabezpečiť kvalitnú a bezpečnú výstavbu, kde každý účastník nesie svoj podiel zodpovednosti.
Spájanie konaní a zjednodušenie administratívy
Dôležitou novinkou je spojenie územného a stavebného konania do jedného procesu. Tento krok je zameraný na zníženie administratívnej záťaže a zrýchlenie celého procesu. Stavebný zámer bude posudzovaný a schvaľovaný naraz, čo výrazne zníži množstvo potrebnej dokumentácie a časovú náročnosť. Pred začatím konania bude stavebník alebo projektant povinný prediskutovať svoj zámer s obcou a ďalšími relevantnými organizáciami.
Nový zákon tiež zavádza systém, ktorý umožní, aby niektoré menej náročné stavby nevyžadovali povolenie. Ide napríklad o menšie prístavby či opravy. Pre náročnejšie stavby, ako sú verejné budovy alebo veľké projekty, sa naopak zavádzajú prísnejšie pravidlá.
Definícia drobných stavieb a stavebných úprav
Zákon v prvom rade významne znižuje administratívnu záťaž pre občanov, stavebníkov, podnikateľov, developerov, štát a stavebné úrady. Zjednodušuje celý proces povoľovania a realizácie stavieb, od návrhu stavebného zámeru po kolaudáciu. Zabezpečuje podmienky pre naplnenie základných požiadaviek na stavby počas celého ich životného cyklu.
Pri definícii drobných stavieb a stavebných úprav sa zavádzajú nové kritériá. Drobné stavby, ako sú letné kuchyne, kôlne, garáže či prístrešky pre autá so zastavanou plochou do 50 m², bazény do 25 m² alebo fotovoltické zariadenia s výkonom do 100 kW, nebude potrebné ohlasovať, pokiaľ nebudú umiestnené na verejných priestranstvách alebo do dvoch metrov od susedného pozemku.
Obce a ich nová rola
Obce budú aj naďalej vybavovať stavebné konania, pričom pôvodný návrh na presun tejto agendy na regionálne úrady sa ruší. Miestna pôsobnosť obecných stavebných úradov bude rozdelená do stavebných obvodov, ktoré si obce vytvoria v súlade so zákonom o obecnom zriadení. Obecné úrady sa budú primárne zameriavať na návrhové konania, ktoré sú spojené so správnym poplatkom. Konania týkajúce sa stavebného dohľadu a kontrolných stavieb prevezme štát prostredníctvom svojich inšpekčných orgánov.
Proces EIA ostáva zachovaný
Nový zákon o výstavbe ponecháva proces posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) ako samostatný krok. Ak stavba môže mať vplyv na životné prostredie, bude potrebné začať týmto procesom ešte pred začatím samotnej výstavby. Pri výstavbe rodinného domu to znamená, že stavebník musí najskôr získať územné rozhodnutie, ktoré si vyžaduje kompletné dokumentovanie návrhu a schvaľovanie z pohľadu súladu s územným plánom. Po jeho získaní nasleduje stavebné konanie, kde sa opäť predkladá projekt a čelí sa možným námietkam.
Nový stavebný zákon tak prináša komplexné zmeny, ktoré si vyžadujú pozornosť ako zo strany stavebníkov, tak aj zo strany samospráv. Tvrdé dopady na vidiecke obce bez územných plánov a zmenené pravidlá pre "čierne stavby" naznačujú obdobie adaptácie a hľadania nových riešení v stavebnej legislatíve.