Realitný trh neustále prechádza cyklami rastu a spomalenia, pričom história ukazuje, že tieto vlny sa opakujú približne každých pätnásť až osemnásť rokov. V súčasnosti pozorujeme prvé signály možnej realitnej krízy, ktorá kladie náročné otázky pred celý stavebný sektor, vrátane fungovania stavebných úradov a ich pripravenosti na zvládnutie potenciálnych výziev.
Prehodnotenie štruktúry stavebných úradov
Dôležitou legislatívnou zmenou, ktorá ovplyvnila fungovanie stavebných úradov, bolo zrušenie krajských stavebných úradov k 1. januáru 2013 na základe zákona č. 345/2012 Z.z. Ich právomoci boli vtedy presunuté na okresné úrady. Tento krok znamenal centralizáciu a zmenu v štruktúre riadenia a výkonu štátnej správy v oblasti stavebníctva. Krajské stavebné úrady v Banskej Bystrici, Bratislave, Žiline, Košiciach, Nitre, Prešove, Trenčíne a Trnave tak prestali existovať vo svojej pôvodnej forme.
Znaky blížiacich sa otrasov na realitnom trhu
Napriek tomu, že banky a regulátori zatiaľ nezaznamenali masové nesplácanie úverov, v ich vyjadreniach badať rastúcu opatrnosť a varovania pred možnými problémami, ak súčasný vývoj bude pokračovať. V oblasti komerčných nehnuteľností sa dopyt postupne znižuje. Kancelárie a nákupné priestory sa predávajú ťažšie a často za nižšie ceny, než na aké boli investori v uplynulej dekáde zvyknutí. Vládne opatrenia na podporu dostupného bývania zatiaľ neprinášajú výraznejšie výsledky, čo len zvyšuje neistotu v celom odvetví.
Hodnota nehnuteľností v prípade realitnej krízy spravidla klesá. Najviac sú zasiahnutí tí, ktorí nakupovali bez dostatočnej cenovej rezervy alebo plánovali rýchly predaj. Predajné procesy sa môžu predlžovať a stále častejšie sa budú objavovať zľavy. Prenájmový trh by síce mohol zostať atraktívny, no zatiaľ čo kvalitné byty vo vyhľadávaných lokalitách si udržia stabilný záujem, staršie alebo horšie situované nehnuteľnosti budú prenajímané oveľa ťažšie.
Pohľad lídrov stavebného priemyslu na súčasnú situáciu
Lídri stavebného priemyslu na nedávnom webinári diskutovali o najpálčivejších témach a budúcnosti sektora. Mnohí nevnímajú súčasnú situáciu ako krízu, ale skôr ako prirodzený životný cyklus trhu. "Súčasnú situáciu nevnímam ako krízu, ale životný cyklus. Nemám z toho obavu, pevne verím, že to dokážeme prekonať," uviedol Oto Hornáček, CEO Hornex, a.s. Zároveň však zdôraznil, že bude dôležité, aká bude legislatíva, nálada na trhu a aké neformálne zákony sa budú dodržiavať.
Milan Dubec, CEO Reinoo, a.s., vyjadril skepsu k rozdávaniu peňazí zo strany vlády, zatiaľ čo Pavol Kollár, CEO STAVMAT STAVEBNINY a IN VEST, vidí v kríze príležitosť na zmenu a posilnenie. "Budeme sa snažiť prežiť tú krízu v zdraví a zamyslíme sa nad tým, ako z nej môžeme vyjsť mocnejší. My sme sa na to pripravovali," povedal Kollár.
Martin Kováč, predseda predstavenstva PORFIX - pórobetón, a.s., zdôraznil potrebu podpory stavebníctva aj formou duálneho vzdelávania, keďže dochádza k úbytku pracovnej sily. "Nie sme takí atraktívni ako automotive, sme špinavé a náročné odvetvie. Zo strany štátu očakávam diskusiu," uviedol Kováč.
Milan Murcko, generálny riaditeľ YIT Slovakia, vidí v súčasnej situácii historickú príležitosť na zmenu stavebníctva. "Pozerám sa skepticky na to, keď vláda priehrštiami rozdáva peniaze," povedal Dubec. "Každému je jasné, že peniaze nespadnú z neba. Požičiame si ich a zadlžíme seba, deti aj vnukov. Skôr by som sa zameral na to, akú príležitosť to prinesie sektoru," dodal Murcko.
Vplyv verejných zákaziek a legislatívy
Oto Hornáček poukázal na dôležitosť verejných zákaziek, ktoré tvoria viac ako 50 percent zákaziek v stavebníctve. "Pokiaľ štát nemá záujem o to, aby tu boli kvalitné firmy, budeme vo veľmi zlej situácii," varoval Hornáček. Mrzí ho, že dobré firmy dávajú od verejných zákaziek ruky preč, lebo tým prenechávajú priestor účelovým firmám. Za dôležitú tému považuje výstavbu infraštruktúry a dopravy, ktorá tvorí 34 percent celého koláča. Pokiaľ o to štát neprejaví záujem, veľké firmy sa začnú tlačiť do segmentov, ktoré nepoznajú, čo bude prinášať aj nekvalitné výsledky, neprimeranú konkurenciu a ďalšie znižovanie zisku. Štát by ako investor nemal v tomto období zlyhať. Dôraz by mal byť aj na stavebnom zákone. Zastaraná a nefunkčná norma odrádza aj tých zahraničných investorov, ktorí by chceli na Slovensko prísť.
Príležitosti na akvizície a konsolidáciu trhu
Milan Kováč vidí v súčasnej situácii príležitosť na akvizície a konsolidáciu trhu, najmä po skončení bankového a dlhového moratória. "Tí, ktorí nemajú veľké dlhy, budú vyhľadávať príležitosti," uviedol Kováč. "Určite sa pozeráme po akvizíciách," dodal.
Digitalizácia a zelené riešenia ako cesty vpred
Milan Murcko zdôraznil potrebu využívania technológií a digitalizácie v stavebníctve. "Musíme viac využiť technológie a digitalizovať," povedal Murcko. "Tragédia stavebníctva je v tom, že nedokáže dobre riadiť výrobné procesy," dodal. V roku 2018 bolo do nových startupov týkajúcich sa stavebníctva investovaných 1,8 miliardy eur.
Milan Dubec tiež vidí potrebu zelených riešení. "Sami sme začali dialóg s betonárkou, keďže tá je jedna z najväčších zdrojov CO2, o tom, či by nemohla prejsť na environmentálne prijateľnejší materiál," povedal Dubec. "Aby bol u nás takýto materiál akceptovateľný, je pred nami ešte cesta," dodal.
Nájomné bývanie: Populistická téma alebo reálna potreba?
Téma nájomného bývania rezonuje v spoločnosti, no jej realizácia naráža na legislatívne a finančné prekážky. Milan Murcko upozorňuje na to, že nepotrebujeme len nájomné byty, ale sociálne nájomné byty, čiže dotované nájomné byty. Zdroje na to môžeme nájsť len dvoma spôsobmi: buď zadlžíme svojich potomkov, alebo zdaníme súčasných daňových poplatníkov. "Je to mimoriadne nebezpečná téma pre politikov, ktorí tomu rozumejú až do dôsledkov," povedal Murcko.
Pavol Kollár vníma ako populistické témy aj sľuby o vzniku "národných staviteľov bytov". "Netýka sa to len daňových poplatníkov, ale aj stavebníkov. Na malých trhoch vznikne developerom veľmi silná konkurencia s veľkými výhodami," uviedol Kollár.
Milan Dubec verí, že postupným obmedzovaním hypoték sa vytvorí časť trhu, ktorá si ich nebude môcť dovoliť. Tým pádom bude mať záujem o bývanie v nájme. Tiež verí, že v istom momente nastane na Slovensku mobilita pracovnej sily, ktorá ľudí nasmeruje k nájmom.
Ceny nehnuteľností a marže stavebných firiem
Milan Dubec neočakáva pokles cien nehnuteľností v najbližších šesť mesiacoch. Lepšie ceny môžu mať až projekty, ktoré sa začnú stavať o rok a neskôr. Marže sú však už teraz nízke. Jediný spôsob, ako stavebné firmy sú schopné stlačiť cenu, je zníženie vlastných vstupov, teda zníženie mzdových nákladov.
Tendre a elektronické aukcie: Nástroje efektivity alebo skôr problém?
Milan Murcko hovorí o potrebe budovať dlhodobé partnerstvá s dodávateľmi, ktorí pokrývajú celý hodnotový reťazec. "Tendrovanie bude pre nás menej a menej podstatné," povedal Murcko. Pavol Kollár súhlasí a má negatívne skúsenosti s elektronickou aukciou. "Takzvaní ružoví panteri si do nej nasadia volavku a stlačia cenu na úroveň bez marže," opísal Kollár. Oto Hornáček elektronické aukcie nevníma ako prekážku, ale ani ich preferuje. Zdôrazňuje, že na stavbe sa najviac ušetrí výberom kvalitného, nie lacného projektanta.
Prechod na nový stavebný zákon a fungovanie úradov počas pandémie
Konania v oblasti stavebnej správy, ktoré boli začaté podľa doterajších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. (stavebný zákon), sa dokončia podľa tohto zákona. Použijú sa doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 aj pre nadväzujúce sa konania. Správne poplatky sa vyberajú podľa novely zákona NR SR č. 145/1995 Z. z. Správne poplatky podľa novely zákona o správnych poplatkoch účinnej od 01. apríla 2025 platia pre nové konania podľa nového stavebného zákona - Zákon č. 25/2025 Z. z.
Počas pandémie COVID-19 došlo k dočasným obmedzeniam v prevádzke obecných a stavebných úradov. Niektoré úrady prešli na elektronickú alebo telefonickú komunikáciu, pričom osobné návštevy boli možné len po vopred zjednanej dohode a za prísnych bezpečnostných opatrení. V obciach ako Hviezdoslavov boli zavedené povinnosti nosiť rúška, dodržiavať dvojmetrové odstupy v radoch a obmedziť zhromažďovanie. Postupne sa však úrady vracali do bežnej prevádzky.
V súvislosti s výstavbou novej základnej školy s telocvičňou v Hviezdoslavove došlo k presunu detských hracích prvkov zo športovo-relaxačného areálu na Školskej ulici do Parku P. O. Hviezdoslava. Kultúrny dom obce zostal predbežne do 3. júna zatvorený z dôvodu rekonštrukčných prác súvisiacich s presunom Stavebného úradu na horné poschodie. Od 15. júna 2020 však Kultúrny dom opäť otvoril svoje brány pre verejnosť.