V súčasnosti, keď mnohí Slováci prepočítavajú, koľko im mesačne ukrojí hypotéka z rodinného rozpočtu, je dôležité sledovať aktuálne vyjadrenia kľúčových hráčov na slovenskom bankovom trhu. Startitup oslovil popredné slovenské finančné domy, aby zistil, či kroky Slovenskej sporiteľne (SLSP) spustia plošné zlacňovanie, alebo nás skôr čaká obdobie stagnácie.
Posuny na trhu s hypotékami
Podľa údajov portálu Finančný kompas pristúpila Slovenská sporiteľňa, ako trhová jednotka s takmer 25-percentným podielom na trhu s hypotekárnymi úvermi, k zníženiu ich úrokových sadzieb od 17. februára 2026.
Pýtali sme sa priamo v banke, či plánujú ísť v priebehu tohto roka s úrokmi ešte nižšie. „V tomto roku nepredpokladáme výraznejšie zmeny v úrokových sadzbách, skôr ich miernu stagnáciu. Môžu však byť ovplyvnené akciami bánk, ale dramatický výraznejší pokles úrokových sadzieb neočakávame,“ uviedla pre Startitup Marta Cesnaková, hovorkyňa Slovenskej sporiteľne.
Kým Slovenská sporiteľňa upravovala úrokové sadzby svojich hypotekárnych úverov plošne, Tatra banka aktuálne pracuje s mimoriadnymi zľavami. Adam Babinec, ekonomický analytik Tatra banky, však tlmí prehnaný optimizmus ohľadom ďalšieho poklesu. „Predpokladáme, že ECB už ukončila ďalšie znižovanie sadzieb a v roku 2026 ponechá kľúčové sadzby nezmenené. Dlhodobé úrokové trhové sadzby očakávame stabilné, s väčšou pravdepodobnosťou rastu,“ vysvetľuje odborník.
Historický kontext a súčasná realita
Všetci si pamätáme obdobie extrémne lacných hypoték, no Slovenská banková asociácia (SBA) pre Startitup potvrdila, že išlo o historickú anomáliu. „Jednopercentné sadzby boli anomáliou spôsobenou primárne masívnym uvoľňovaním menovej politiky Európskej centrálnej banky (ECB) po viacerých krízach, ktoré sa prejavovalo poklesom dlhodobých úrokových sadzieb (napr. aj štátnych dlhopisov) a tým aj sadzieb dlhodobých úverov ako sú hypotéky. Realita je taká, že financovanie je dnes drahšie ako pred rokom 2022. Keďže štát si požičiava drahšie, premieta sa to logicky aj do komerčných úverov pre bežných spotrebiteľov, presnejšie pre občanov.
Podmienky pre získanie hypotéky
Ak uvažuješ o riešení vlastného bývania, banky si ťa preveria dôkladnejšie ako kedykoľvek predtým. Medzi kľúčové podmienky patria:
- Vek a čas splatenia úveru: Minimálny vek je 18 rokov. Doba splatnosti hypoték sa pohybuje v rozmedzí 4 až 30 rokov, niektoré banky vedia poskytnúť splatnosť až na 40 rokov. Dlhšia splatnosť znamená nižšiu mesačnú splátku, ale vyššie preplatenie na úrokoch.
- Preukázateľný príjem: Banka si tvoj príjem overí v Sociálnej poisťovni (ak si zamestnanec) alebo cez daňové priznanie (ak si podnikateľ). Banky akceptujú rôzne druhy príjmov, vrátane tých zo závislej činnosti, podnikania alebo iných pravidelných zdrojov. Zamestnanci v zahraničí môžu tiež získať hypotéku, ak ich príjem plynie na účet na Slovensku.
- Vlastné zdroje (LTV): Štandardne musíš mať pripravených aspoň 20 % z ceny nehnuteľnosti z vlastných zdrojov. Niektoré banky môžu poskytnúť pôžičku až do 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, často však v kombinácii so spotrebným úverom.
- Zabezpečenie: Ručíš nehnuteľnosťou, ktorú kupuješ. Ak je jej hodnota podľa znalca nižšia ako kúpna cena, môžeš si pomôcť tým, že do ručenia pridáš inú vhodnú nehnuteľnosť (napr. dom rodičov).
- Účel úveru: Hypotéky môžu byť účelové (stavba, rekonštrukcia, kúpa nehnuteľnosti, refinancovanie, usporiadanie dedičského či rozvodového konania) alebo bezúčelové (tzv. americká hypotéka, kde sa nemusí preukazovať použitie peňazí).
- Doba pre splnenie podmienok čerpania: Pre účely výstavba, rekonštrukcia, splatenie iného úveru, nadobudnutie nehnuteľnosti je obdobie na splnenie podmienok až 24 mesiacov od podpisu zmluvy o úvere.
- Príjem dlžníka: Príjem dlžníka spolu s príjmom spoludlžníkov nesmie presiahnuť 1,6 násobok priemernej mzdy v SR za rok 2022 (t. j. 2 086,40 EUR), ak ide o úver s kombináciou účelov.
- Štátny príspevok: Klientom, ktorí už poberali štátny príspevok, banka začne poskytovať hypotekárnu pomoc automaticky.
Ako si vybaviť hypotéku: Krok za krokom s Jánom Humeníkom z Gepard Finance | Hypocast #podcast
Úrokové sadzby a zľavy
Uvedené úrokové sadzby v % per annum (p.a.) zohľadňujú zľavu 0,20 % p.a. za poistenie schopnosti splácať úver a zľavu 0,20 % p.a.
Príklad výpočtu hypotéky:
Úver vo výške 60 000 EUR, s dobou splácania 30 rokov; úrokovou sadzbou fixovanou na 3 roky vo výške 3,39 % p.a. bude čerpaný v deň predchádzajúci splatnosti prvej splátky. Výška mesačnej anuitnej splátky je 265,76 EUR, počet mesačných splátok je 361. Prvá splátka bude len splátka úrokov počítaná odo dňa čerpania do prvého dňa splátky 5,65 EUR. Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN) je 4,35 %. Zahrňuje mesačný poplatok za poskytnutie úveru 0 EUR, mesačný poplatok za poistenie schopnosti splácať úver je 14,62 EUR, poplatok za vklad záložného práva k nehnuteľnosti do katastra je 100 EUR, poplatok za ocenenie zakladanej nehnuteľnosti 250 EUR, poplatok za poistenie zakladanej nehnuteľnosti 100 EUR ročne počas celej doby splatnosti úveru. Mesačný poplatok za vedenie účtu Start je 4,90 EUR. Celková suma, ktorú musíte zaplatiť, je 106 073,31 EUR.
Porovnanie bánk a ponúk
Na trhu existuje viacero bánk ponúkajúcich hypotekárne úvery. Pri výbere je dôležité porovnať nielen úrokovú sadzbu, ale aj celkové preplatenie, mesačnú splátku a poplatky.
| Banka | Úver | Úroková sadzba | Mesačná splátka | Preplatená suma | Poplatok za poskytnutie |
|---|---|---|---|---|---|
| Fio banka | Fio hypotéka | 3,08 % | 425,93 € | 53 335,11 € | 0,00 € |
| mBank | mHYPOTÉKA účelová | 3,39 % | 442,93 € | 59 453,70 € | 0,00 € |
| Prima banka | Hypoúver Invest | 3,39 % | 442,93 € | 59 453,70 € | 0,00 € |
| VÚB banka | Hypotéka na bývanie | 3,39 % | 442,93 € | 59 453,70 € | 0,00 € |
| ČSOB banka | Úver na bývanie | 3,39 % | 442,93 € | 59 753,70 € | 300,00 € |
| Oberbanka | Hypotéka | 3,40 % | 443,48 € | 59 753,24 € | 100,00 € |
| Poštová banka | Účelový úver na bývanie | 3,40 % | 443,48 € | 59 953,24 € | 300,00 € |
| Raiffeisen banka | Hypotéka | 3,55 % | 451,84 € | 62 962,54 € | 300,00 € |
| Tatra banka | Hypotéka TB | 3,69 % | 459,72 € | 65 498,32 € | 0,00 € |
| Slovenská sporiteľňa | Hypotéka bez prekážok | 3,79 % | 465,39 € | 68 039,78 € | 500,00 € |
Poznámka: Údaje sú ilustračné a môžu sa meniť.
Typy hypoték
- Hypotéka na bývanie: Najčastejšia forma úveru na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti.
- Americká hypotéka: Bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou, ktorý môžete použiť na akýkoľvek účel.
- Refinancovanie hypotéky: Možnosť preniesť si hypotéku z inej banky, často s lepšou úrokovou sadzbou alebo podmienkami.
Dôležité faktory pri výbere hypotéky
Pri výbere hypotéky je dôležité zohľadniť niekoľko kľúčových aspektov:
- Fixácia úrokovej sadzby: Obdobie, počas ktorého banka nemení úrokovú sadzbu ani mesačnú splátku. Ponúka sa fixácia od 1 do 10 rokov.
- Mimoriadne splátky: Možnosť splatiť časť úveru nad rámec pravidelných splátok. Niektoré banky umožňujú bezplatné mimoriadne splátky, iné s poplatkom alebo len pri výročí fixácie.
- Dokladovanie účelu: Pri účelových hypotékach je potrebné banke zdokladovať použitie peňazí (kúpna zmluva, faktúry, bločky). Niektoré banky vyžadujú detailné dokladovanie, iné postačuje čestné vyhlásenie a fotografie.
- Čerpanie hypotéky pri výstavbe: Pri financovaní výstavby je dôležité overiť si, či banka dokáže poskytnúť peniaze rýchlo, alebo či je potrebné najprv zapísať stavbu na liste vlastníctva.
- Spôsob splácania: Anuitné splátky (rovnaká splátka počas celej doby) sú zvyčajne výhodnejšie, pretože sa rýchlejšie spláca istina. Progresívne splácanie má na začiatku nižšiu splátku, ktorá postupne narastá.
- Zmena založenej nehnuteľnosti: Akékoľvek zmeny týkajúce sa založenej nehnuteľnosti (napr. prenájom) je potrebné banke ohlásiť alebo si vyžiadať jej súhlas.
Energetický certifikát a jeho význam
Energetický certifikát je doklad vypovedajúci o energetickej hospodárnosti nehnuteľnosti. Je povinný pri predaji, prenájme, výstavbe a významnej obnove budovy. Certifikát zaraďuje nehnuteľnosť do energetických tried od A0 (najlepšia) po G (najhoršia). Cena certifikátu sa pohybuje od 150 do 300 EUR. Vydáva ho autorizovaná firma a v prípade straty sa dá opätovne vyžiadať. Zákon č. 555/2005 Z.z. o energetickej hospodárnosti budov upravuje jeho vydávanie.
Niektoré banky, ako napríklad Tatra banka, ponúkajú špeciálne produkty, ako je "Hypotéka pre modrú planétu", kde klienti s energeticky hospodárnou nehnuteľnosťou získajú zľavu z poplatku za úver.
Online služby a digitálne riešenia
V dnešnej dobe banky čoraz viac rozširujú svoje online služby. Tatra banka umožňuje klientom aj neklientom vybaviť hypotéku online prostredníctvom mobilnej aplikácie alebo telefonicky. Žiadosť o úver je možné podpísať aj online. Prostredníctvom mobilnej aplikácie alebo Internet bankingu je možné zistiť aktuálnu výšku úrokovej sadzby a zostatku hypotéky, ako aj požiadať o vybrané zmeny na úvere.
Dĺžka vybavenia a náklady
Štandardná dĺžka vybavenia hypotekárneho úveru v Tatra banke trvá približne 2 týždne, od vypracovania prvej ponuky až po načerpanie úveru. Celkové náklady na vybavenie hypotéky zahŕňajú rôzne poplatky, ako napríklad poplatok za poskytnutie úveru, poplatok za vklad záložného práva, poplatok za ocenenie nehnuteľnosti a poistenie.
Úroková sadzba vs. RPMN
Je dôležité rozlišovať medzi úrokovou sadzbou a Ročnou percentuálnou mierou nákladov (RPMN). Úroková sadzba je len časťou nákladov spojených s úverom. RPMN v percentách vyjadruje podiel všetkých nákladov, vrátane poplatkov, poistenia a iných výdavkov. Úver s nižšou úrokovou sadzbou nemusí byť vždy výhodnejší ako úver s vyššou úrokovou sadzbou, ale nižším RPMN.
Záver
Súčasná situácia na trhu s hypotékami naznačuje skôr obdobie miernej stagnácie s možnými akciovými ponukami bánk, než výrazné zlacňovanie. Pri rozhodovaní o hypotéke je kľúčové dôkladne analyzovať podmienky, porovnať ponuky rôznych bánk a zvážiť všetky relevantné faktory, aby ste si vybrali najvýhodnejšiu možnosť pre vaše potreby.