Chystáte sa stavať alebo rekonštruovať? Zorientovať sa v zložitej legislatívnej úprave Stavebného zákona a celkovo neprehľadnej problematike vám pomôže tento článok. Máte možnosť pustiť sa do vybavovačiek na stavebnom úrade sami, alebo zastupovaním v stavebnom konaní pred stavebným úradom poveriť na základe splnomocnenia špecializovanú firmu, ktorá proces stavebného konania do detailov pozná a ovláda jednotlivé administratívne postupy, ako aj príslušnú legislatívu.
Či už ide o novostavbu alebo zmenu dokončenej stavby - tento článok vysvetľuje aj to, čo znamená v praxi a z pohľadu Stavebného zákona pojem „zmena dokončenej stavby“ (hovorovo „prestavbu“ alebo „rekonštrukciu stavby“) - môžu nastať situácie, s ktorými Stavebný zákon počíta. Existuje však aj štvrtá možnosť, a síce správna úvaha stavebného úradu. V niektorých prípadoch bude mať posledné slovo práve stavebný úrad.
Ohlasovacia povinnosť a jej limity
Ohlásiť stavebnému úradu treba predovšetkým drobné stavby, niektoré stavebné úpravy a zákonom presne vymedzené stavby komunikačných sietí a zariadení. Ohlasovacia povinnosť voči stavebnému úradu vyplýva z § 55 ods. 2 Stavebného zákona. Podľa § 39a ods. 3 písm. b) a c) Stavebného zákona pre drobné stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce sa nevyžaduje územné rozhodnutie. Písomné ohlásenie stavebnému úradu je základným krokom.
Stavebník je povinný uskutočnenie stavieb, stavebných úprav a udržiavacích prác uvedených v § 55 ods. 2 písm. a) až h) Stavebného zákona ohlásiť stavebnému úradu. K ohláseniu drobnej stavby pripojí jednoduchý situačný výkres; ak ide o jednoduchú stavbu podľa § 55 ods. 2 písm. a), pripojí podklady s náležitosťami žiadosti o stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu.
Stavebný úrad však môže určiť, že ohlásenú (t.j. takú, ku ktorej bolo na stavebnom úrade podané ohlásenie drobnej stavby) drobnú stavbu, stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia. Aj tu sa teda stretávame s aplikáciou tzv. správnej úvahy, resp. správneho uváženia stavebného úradu.
Na princípe „fikcie súhlasu“ (t.j. že ak sa úrad v stanovenej lehote nevyjadrí, považuje sa to za súhlas) režim ohlasovania a povoľovania stavieb v súčasnosti nefunguje tak ako napríklad v Českej republike. Ustanovenie § 57 ods. 2 Stavebného zákona dáva jednoznačnú odpoveď ohľadom postupu pri absencii súhlasu. V opačnom prípade by išlo o stavbu uskutočnenú bez predchádzajúceho ohlásenia stavebnému úradu alebo tzv. neohlásenú stavbu. Týmto sa vystavujete riziku štátneho stavebného dohľadu, pokiaľ stavebný úrad na základe vlastnej činnosti alebo podnetu inej osoby zistí, že uskutočňujete neohlásenú stavbu (bez súhlasu stavebného úradu s podaným ohlásením).
Pozor treba dávať aj na doplnkovú funkciu, ktorá sa vyžaduje u drobnej stavby. Ak nesprávne posúdite túto situáciu a nepôjde o stavbu, ktorú možno uskutočňovať iba na základe ohlásenia, z neohlásenej stavby sa razom môže stať dodatočné stavebné konanie, v ktorom sa môžete pokúsiť nelegálnu (čiernu) stavbu zlegalizovať.
Čo je to drobná stavba?
Drobné stavby sú podľa Stavebného zákona (§ 139b SZ) definované ako stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu (napr. garáže, prístrešky, skladové priestory). Určite vás však musíme upozorniť na najčastejšie prípady, kedy dochádza k omylom stavebníkov.
Najčastejšie prípady, kedy je potrebné stavebné povolenie:
- Zmeny dokončených stavieb - prístavby, nadstavby a vstavby: Tieto si vždy vyžadujú stavebné povolenie, čo vyplýva zo zákona (§ 55 ods. 1 Stavebného zákona). Zmeny dokončených stavieb tiež často plnia tú istú funkciu ako doterajšia stavba a sú prevádzkovo spojené s doterajšou stavbou (napr. prístavba garáže k rodinnému domu).
- Stavebné úpravy, pri ktorých sa podstatne mení vzhľad stavby, zasahuje sa do nosných konštrukcií, mení sa spôsob užívania stavby alebo sa ohrozujú záujmy spoločnosti: Nemožno tu aplikovať § 55 ods. 2 písm. b) Stavebného zákona, ktorý definuje stavebné úpravy nevyžadujúce stavebné povolenie. Častým prípadom stavebných úprav vyžadujúcich si stavebné povolenie je napr. prestavba podkrovných priestorov za účelom ich zobytnenia. Zobytniť podkrovie a užívať ho ako obytný priestor nie je možné na základe ohlásenia. Týmito stavebnými úpravami sa prinajmenšom mení pôvodný spôsob užívania stavby, resp. jej časti, a bez následnej kolaudácie nie je možné vstavbu podkrovia užívať ako obytnú plochu.
Čo sa týka možného ohrozenia verejného záujmu, túto otázku stavebníci len ťažko dokážu sami posúdiť. Získaním stavebného povolenia, v ktorom budú zo zákona zohľadnené aj podmienky jednotlivých dotknutých orgánov na ochranu verejných záujmov, sa tak môžu chrániť pred rizikom, že v prípade spôsobenia škody vo sfére verejných spoločenských záujmov voči nim bude uplatnený nárok na náhradu vzniknutej škody alebo uložená pokuta (napr. pri nedodržaní hygienických, protipožiarnych alebo statických noriem).
Jednoduché stavby a ich špecifiká
Za jednoduché stavby sa podľa § 139b ods. 2 Stavebného zákona považujú stavby, ktoré majú jedno nadzemné podlažie, nepodpivničenú konštrukciu a pozostávajú z jednej komunikačnej alebo obslužnej časti. Jednoduchá stavba nemôže mať viac ako jedno nadzemné podlažie. Je teda jednoznačné, že jednoduchá stavba nemôže mať ďalšie nadzemné podlažie, pričom zákon rozlišuje medzi podlažím a podkrovím. Rozdiel medzi podkrovím a podlažím je ustanovený i v STN 73 7301 Budovy na bývanie, podľa ktorej „podlažie“ je časť budovy vymedzená dvoma najbližšie nad sebou nasledujúcimi horizontálnymi konštrukciami.
Stavby uvedené v § 139b odseku 1 písm. a) až h) Stavebného zákona, okrem údržbových prác, sú považované za jednoduché stavby. Medzi ne patria napríklad:
- Stavebné úpravy: pri ktorých sa síce zachová vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby, ale ktoré zároveň podstatne menia vzhľad stavby, zasahujú do nosných konštrukcií, menia spôsob užívania stavby alebo ohrozujú záujmy spoločnosti.
- Stavby na individuálnu rekreáciu (napr. chaty, záhradné domčeky).
Jednoduchú stavbu, jej prístavbu a nadstavbu možno realizovať na základe ohlásenia len vtedy, ak tak určil stavebný úrad v predchádzajúcom územnom rozhodnutí (napr. v územnom pláne zóny). Na základe ustanovenia § 39a ods. 4 Stavebného zákona sa pre povoľovanie jednoduchých stavieb uplatňuje zjednodušený povoľovací režim.
Zmeny dokončených stavieb a správna úvaha stavebného úradu
V prípade nadstavieb a prístavieb, resp. iných foriem rekonštrukcie, pri ktorých sa mení výška alebo sa zväčšujú pôdorysné rozmery stavieb, je medzi laikmi zaužívaný názor, že pokiaľ je ich plocha menšia ako 25 m², ide o drobnú stavbu (ohlásenie). Toto je však nesprávne. Podľa § 55 ods. 1 Stavebného zákona ide o zákonom stanovený predpoklad - zmeny stavieb, kedy sa v každom prípade stavebné povolenie vyžaduje. Stavebný zákon nehovorí o ich minimálnej ploche, príp. výške.
Univerzálne platný názor v praxi stavebných úradov však určite nenájdete, preto vám odporúčame nejednoznačné prípady konzultovať priamo s príslušným stavebným úradom, ktorý by vám mal pomôcť stanoviť aj rozsah potrebnej projektovej dokumentácie.
Na začiatku článku sme vám sľúbili, že opíšeme aj štvrtú možnosť - správnu úvahu stavebného úradu. Posúdenie špecifických prípadov, ktoré zákon nerieši dostatočne, bude vecou správnej úvahy stavebného úradu. Najčastejšie pôjde o prípady zatepľovania dokončených stavieb a budov.
Zatepľovanie budov je možné charakterizovať ako zmenu dokončenej stavby uskutočnenú stavebnými úpravami, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby (§ 139b ods. 5 písm. b) Stavebného zákona). V zmysle záveru usmernenia ministerstva na stavebné úpravy súvisiace so zatepľovaním budov alebo ich častí, ktoré spĺňajú kumulatívne všetky štyri kritériá podľa § 55 ods. 2 písm. b) (t.j. podstatne sa nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti), pri ostatných stavbách (napr. bytové budovy, nebytové budovy) posúdenie toho, či je potrebné stavebné konanie, je vecou správnej úvahy stavebného úradu. Spravidla určí ohlásené stavebné úpravy na stavebné konanie s doplnením dokumentácie podľa § 7 vyhlášky č. 453/2000 Z.z., v odôvodnených prípadoch aj s projektovým hodnotením energetickej hospodárnosti budov podľa vyhlášky MVRR SR č. 311/2009 Z.z.
Ako správne zatepľovať- relácia Energetika 8, 2014
Dodatočné povolenie čiernych stavieb a nečinnosť úradov
Stavebný zákon je stále postavený na zásade, že vydať rozhodnutie, ktorým čiernu stavbu nariadi obec alebo mesto odstrániť, môže až vtedy, ak sa preukáže, že ju nie je možné dodatočne povoliť. Tiež sa tak môže stať aj, ak stavebník nespolupracuje, napríklad ak v určenej lehote nepredloží doklady, podľa ktorých by stavebný úrad vyhodnotil, či je alebo nie je možná dodatočná legalizácia.
V prípade, ak sa preukáže, že objekt je v súlade s verejnými záujmami (myslí sa tým predovšetkým súlad s platným územným plánom) a majetkové vzťahy sú tiež v poriadku, stavebný úrad ju dodatočne povolí. Konanie o dodatočnom povolení stavby je správnym konaním rovnako ako klasické stavebné konanie. Začať sa môže buď tým, že sám stavebník iniciatívne podá na stavebný úrad žiadosť o dodatočné povolenie stavby, alebo - ak existenciu čiernej stavby zistí stavebný úrad skôr - začne konanie sám. V oboch prípadoch však musí stavebník preukázať, že stavba spĺňa všetky zákonné podmienky na to, aby mohla byť dodatočne povolená.
Námietky susedov sú možné tak ako v klasickom stavebnom konaní, aj v konaní o dodatočnom povolení stavby. Účastníci konania, predovšetkým susedia, môžu podávať námietky a po vydaní dodatočného stavebného povolenia môžu podávať opravné prostriedky.
Nečinnosť stavebného úradu, definovaná ako situácia, keď úrad nekoná alebo nevydá rozhodnutie v zákonnej lehote, predstavuje závažný problém, ktorý môže poškodiť práva občanov a investorov. Účelom práva na prerokovanie veci bez zbytočných prieťahov (čl. 48 ods. 2 Ústavy SR) je zabezpečiť, aby sa konania viedli efektívne. Stavebný zákon stanovuje špecifické lehoty, napríklad stavebný úrad má rozhodnúť o stavebnom povolení do 30 dní, resp. 60 dní v zložitejších veciach, s povinnosťou odôvodnenia predĺženia.
Ak stavebný úrad v stanovenej lehote nereaguje na žiadosť o stavebný zámer, považuje sa to za súhlas zo zákona (tzv. fikcia súhlasu). Lehota je 30 dní pri jednoduchých stavbách (pri zložitejších 60 alebo 90 dní). Fikcia súhlasu výrazne posilňuje pozíciu občana, pretože umožňuje pokračovať v zámere aj bez formálneho rozhodnutia úradu.
Reforma stavebnej legislatívy
Od 1. apríla 2025 platí nový stavebný zákon č. 25/2025 Z.z., ktorý nahradil starý zákon č. 50/1976 Zb. Táto reforma zakotvuje dva nové právne predpisy - Zákon o územnom plánovaní a Zákon o výstavbe. Ich cieľom je zrýchliť a zefektívniť procesy, upraviť kompetencie a zároveň vniesť do stavebných procesov elektronizáciu.
Kľúčové zmeny reformy:
- Zjednotenie povoľovacích konaní: Spája sa územné konanie, stavebné konanie a posudzovanie vplyvov na životné prostredie do jedného konania o stavebnom zámere.
- Nové regionálne úrady: Zriadenie ôsmich regionálnych úradov pre územné plánovanie a výstavbu.
- Elektronizácia: Spustenie nového informačného systému URBION a portálu územného plánovania.
- Dodatočná legalizácia čiernych stavieb: Možnosť dodatočného skolaudovania existujúcich čiernych stavieb postavených do 1. apríla 2024, ak spĺňajú zákonné podmienky. Pre novovzniknuté čierne stavby platí prísnejší režim.
- Zmeny v definíciách pojmov: Nové definície pojmov ako „dom“, „hlavná stavba“ a „súbor stavieb“.
- Sprísnenie podmienok pre živnostníkov: Zvýšenie kvalifikačných predpokladov pre živnostenské oprávnenia v stavebníctve.
Je dôležité si uvedomiť, že konania začaté pred 1. aprílom 2024 sa dokončia podľa predchádzajúcej právnej úpravy.
Zhrnutie a odporúčania
Orientácia v stavebnej legislatíve môže byť náročná. Je nevyhnutné dôkladne posúdiť každý stavebný zámer individuálne, s ohľadom na všetky zákonné predpoklady a potenciálne riziká. V prípade nejasností alebo zložitých situácií je vždy najlepšie konzultovať postup s príslušným stavebným úradom alebo s odborníkmi v oblasti stavebného práva. Správne pochopenie a dodržiavanie legislatívnych požiadaviek vám môže ušetriť značné finančné prostriedky aj čas a predísť prípadným komplikáciám.
tags: #stavebny #urad #a #obmedzenie #podlaznosti #pri