Zmeny v oblasti štátneho stavebného dohľadu (ŠSD) prinášajú od 1. apríla 2025 nový Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z.z.). Tieto zmeny zásadne ovplyvnia fungovanie inštitúcií zodpovedných za dodržiavanie stavebných predpisov a ich výkon v praxi, vrátane regiónu Prešova. Nová legislatíva reaguje na potrebu zefektívnenia a centralizácie procesov, čo sa premietne do kompetencií a pôsobnosti jednotlivých orgánov.
Kľúčové zmeny v novele Stavebného zákona
Od spomínaného dátumu bude štátny stavebný dohľad vykonávať už len obmedzený okruh orgánov. Medzi ne patria:
- Regionálny úrad ako stavebný inšpektorát: Tieto úrady prevezmú kľúčovú rolu v terénnom výkone ŠSD.
- Špeciálny stavebný úrad: Jeho pôsobnosť bude vymedzená osobitným zákonom.
- Iný stavebný úrad: Opäť pôjde o úrad ustanovený špecifickým legislatívnym predpisom.
Významnou zmenou je zrušenie Slovenskej stavebnej inšpekcie (SSI) k 31. marcu 2025, pričom dôjde k jej zlúčeniu s Úradom pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky (UUPV SR). Zároveň sa obciam ako stavebným úradom odoberie kompetencia vykonávať štátny stavebný dohľad. Stavební inšpektori tak budú pôsobiť už len na Regionálnych úradoch (RÚ).
Kompetencie a postup po 1. apríli 2025
V prípade zistenia porušenia stavebného zákona po 1. apríli 2025 bude prvostupňovým orgánom v správnom konaní Regionálny úrad ako stavebný inšpektorát, v ktorého územnom obvode bol ŠSD vykonaný. Druhostupňovým orgánom, ktorý bude rozhodovať o odvolaniach, sa stane UUPV SR - Sekcia štátneho stavebného dohľadu.
Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR bude na úseku štátneho stavebného dohľadu zodpovedať za:
- Vypracúvanie koncepcií a smerov rozvoja ŠSD: Stanovovanie strategických cieľov a smerovania v oblasti stavebného dohľadu.
- Riadenie výkonu štátnej správy: Vydávanie smerníc, metodických pokynov, poskytovanie odborných výkladov a organizovanie odborného vzdelávania zamestnancov regionálnych úradov.
- Rozhodovanie o opravných prostriedkoch: Posudzovanie riadnych a mimoriadnych opravných prostriedkov podaných proti rozhodnutiam regionálnych úradov.
- Určovanie obsahu odbornej prípravy: Stanovenie požiadaviek na kvalifikáciu zamestnancov regionálnych úradov a postup pri overovaní ich spôsobilosti.
- Vybavovanie sťažností: Riešenie podnetov týkajúcich sa činnosti regionálnych úradov.
- Riadenie a kontrola výkonu štátnej správy: Dohľad nad činnosťou regionálnych úradov.
Regionálny úrad ako stavebný inšpektorát bude vykonávať priamy štátny stavebný dohľad na stavbách. Okrem toho bude správnym orgánom príslušným na nariadenie stavebných prác vo verejnom záujme, na ich výkon, ako aj na prejednávanie priestupkov a ukladanie pokút za iné správne delikty.
Priebežná informácia o povahe ŠSD, lehotách a vybavovaní podnetov
Štátny stavebný dohľad sa realizuje bez návrhu, teda ex offo (z úradnej moci), alebo na základe podnetu. Samotný výkon ŠSD nie je v zmysle nového stavebného zákona správnym konaním. Konaním sa stáva až následná činnosť správneho orgánu, ktorý postupuje na základe zistených výsledkov a záverov z výkonu ŠSD. Toto následné správne konanie môže vyústiť do vydania rozhodnutia.
Je dôležité poznamenať, že výkon štátneho stavebného dohľadu nepodlieha lehotám stanoveným v správnom poriadku (ako sú 30, 60, 90 dní). Stavebné úrady sú povinné poskytovať Regionálnym úradom ako stavebným inšpektorátom potrebnú súčinnosť v zmysle § 15 ods. 5 písm. g) zákona č. 25/2025 Z.z.
Nový stavebný zákon od 1.4.2025 - 1.diel #33
Historický kontext a stavby pred účinnosťou nového zákona
Štátny stavebný dohľad bol v minulosti definovaný v rôznych legislatívnych rámcoch. Pôvodné znenie zákona uvádza, že ŠSD vykonávali poverení zamestnanci Slovenskej stavebnej inšpekcie, stavebného úradu, iných orgánov štátnej správy oprávnených dozerať na stavby, ako aj krajského stavebného úradu. V podstate išlo o kontrolný mechanizmus dodržiavania zákonov a predpisov pri realizácii, užívaní a odstraňovaní stavieb.
V praxi sa však často vyskytovali prípady, kedy bol štátny stavebný dohľad vykonávaný aj vo vzťahu k stavbám postaveným pred účinnosťou zákona č. 50/1976 Zb. (predchodcu súčasnej úpravy). Pred týmto zákonom platili iné právne predpisy. Konkrétne, pred rokom 1976 boli v platnosti:
- Zákon o územnom plánovaní a zákon o stavebnom poriadku, oba z roku 1958.
- Zákon o dokumentácii stavieb z roku 1959.
Tieto zákony nahradili staršie predpisy, ako zákon č. 280/1949 Zb. o územnom plánovaní a výstavbe obcí a zákon č. 93/1950 Zb. Preto na stavebné práce realizované pred účinnosťou zákona č. 50/1976 Zb. by sa mali aplikovať ustanovenia týchto starších zákonov.
Dôležité je ustanovenie § 141 ods. 2 pôvodného zákona, ktoré uvádza, že pri stavbách dokončených pred dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona sa konanie vykoná podľa doterajších predpisov, pokiaľ nejde o stavby, na ktoré sa vzťahovalo ustanovenie bodu 119 vyhlášky Štátneho výboru pre výstavbu č. 243/1957 Ú. l.
Aj keď bol štátny stavebný dohľad vo vzťahu k takýmto starším stavbám v praxi vykonávaný, stavby by mali byť posudzované podľa právnej úpravy účinnej v čase ich realizácie alebo stavebných úprav. V prvom rade je však potrebné stavebnému úradu preukázať vek stavby, teda že skutočne pochádza z obdobia pred rokom 1976.
Pojem "čierna stavba" a jeho aplikácia na staršie stavby
Pojem "čierna stavba" nie je v zákone priamo definovaný, no v praxi je bežne zaužívaný na označenie stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním. Avšak, pred účinnosťou Stavebného zákona z roku 1976 stavebné povolenie na uskutočnenie stavby nebolo vždy potrebné. Z tohto dôvodu na stavby postavené pred týmto dátumom de facto nemôže byť aplikovaný pojem "čierna stavba", čo vychádza zo zásady zákazu retroaktivity.
Ak by napriek tomu stavebný úrad skonštatoval "čiernu stavbu" a následne vydal dodatočné povolenie a vlastníka odkázal na podanie návrhu na vydanie kolaudačného rozhodnutia, takýto postup by bol v rozpore so zákonom. V takomto prípade by prichádzalo do úvahy podanie odvolania, v ktorom by bolo potrebné uviesť, že stavebné práce boli realizované pred 01.10.1976. V takomto prípade je potrebné postupovať v súlade s ustanovením § 141 ods. 2 stavebného zákona.
Je nevyhnutné zdôrazniť, že vyššie uvedené sa týka výhradne stavieb a úprav vykonaných do účinnosti stavebného zákona z 01.10.1976. Akékoľvek ďalšie stavebné úpravy vykonané po tomto dátume sa už riadia právnym režimom účinným v čase ich uskutočnenia.
Nové usporiadanie štátneho stavebného dohľadu od 1. apríla 2025 si vyžiada adaptáciu ako zo strany štátnych orgánov, tak aj zo strany stavebníkov a vlastníkov nehnuteľností. Zrozumiteľnosť nových pravidiel a ich dôsledné dodržiavanie budú kľúčové pre hladký priebeh stavebných procesov a zabezpečenie súladu s právnymi predpismi v Prešovskom kraji i na celom Slovensku.