Od 1. apríla 2025 vstupuje do platnosti nový Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z.z.), ktorý prináša zásadné zmeny v oblasti štátneho stavebného dohľadu (ŠSD) a správneho poriadku týkajúceho sa výstavby. Tieto zmeny reflektujú snahu o zefektívnenie a prehĺbenie kontroly nad stavebnými procesmi, ktoré sú v posledných rokoch na Slovensku mimoriadne intenzívne. Slovensko zažíva stavebný boom, kde okrem veľkých developerských projektov došlo k rozmachu výstavby rodinných domov, čo signalizuje presun obyvateľov z miest na predmestia a do rodinných domov. Ak ste sa aj vy rozhodli pre výstavbu, je nevyhnutné poznať nové pravidlá a ich dopady na celý proces, od projektu až po kolaudáciu.
Zmeny v štruktúre a kompetenciách orgánov ŠSD
Najvýznamnejšou zmenou je zrušenie Slovenskej stavebnej inšpekcie (SSI) k 31. marcu 2025 a jej zlúčenie s Úradom pre územné plánovanie a výstavbu SR (UUPV SR). Nový Stavebný zákon pozná pre výkon ŠSD už len tri kategórie orgánov: Regionálny úrad ako stavebný inšpektorát, Špeciálny stavebný úrad a iný stavebný úrad (ustanovený osobitným zákonom).
Kompetencia vykonávať štátny stavebný dohľad sa presúva. Kým doteraz túto činnosť vykonávali aj obce ako stavebné úrady, po 1. apríli 2025 im bude táto právomoc odobratá. Štátny stavebný dohľad budú po novom vykonávať výlučne stavební inšpektori na Regionálnych úradoch (RÚ). V prípade zistenia porušenia stavebného zákona bude v prvom stupni miestne príslušným správnym orgánom RÚ ako stavebný inšpektorát, v ktorého územnom obvode bol dohľad vykonaný. V druhom stupni bude o opravných prostriedkoch rozhodovať UUPV SR - Sekcia štátneho stavebného dohľadu.
Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR zohráva kľúčovú úlohu v riadení a koncepčnom rozvoji štátneho stavebného dohľadu. Jeho agendou je vypracúvanie koncepcií a smerov rozvoja, riadenie výkonu štátnej správy prostredníctvom smerníc a metodických pokynov, poskytovanie odborných výkladov a organizovanie vzdelávania zamestnancov regionálnych úradov. Okrem toho rozhoduje o opravných prostriedkoch, určuje obsah odbornej prípravy a vybavuje sťažnosti na činnosť regionálnych úradov.
Regionálny úrad ako stavebný inšpektorát má primárne zodpovednosť za výkon štátneho stavebného dohľadu priamo na stavbách. Je tiež správnym orgánom príslušným na nariadenie stavebných prác vo verejnom záujme, na ich výkon, ako aj na prejednávanie priestupkov a ukladanie pokút za správne delikty.
Podstata a priebeh štátneho stavebného dohľadu
Štátny stavebný dohľad (ŠSD) sa realizuje bez návrhu, teda ex offo (z úradnej moci), alebo na základe podnetu. Samotný výkon ŠSD nie je v zmysle stavebného zákona správnym konaním. Správnym konaním je až následná činnosť správneho orgánu, ktorý na základe výsledkov a záverov zistených pri výkone ŠSD koná a môže vydať rozhodnutie. Zaujímavosťou je, že výkon ŠSD nepodlieha lehotám v zmysle správneho poriadku (30, 60, 90 dní), čo umožňuje jeho flexibilnejší priebeh v závislosti od zložitosti prípadu.
Stavebné úrady sú povinné poskytovať regionálnym úradom ako stavebným inšpektorátom súčinnosť, čo je zakotvené v § 15 ods. 5 písm. g) nového zákona. Stavebný poriadok vo všeobecnosti upravuje proces uskutočňovania stavieb, ich zmien a udržiavacích prác. Pre väčšinu týchto úkonov je vyžadované stavebné povolenie (§ 58 a § 58a), pričom zákon taxatívne vymenúva stavby, pri ktorých postačí iba ohlásenie (§ 57). Ide prevažne o jednoduché a drobné stavby, ako aj o stavebné úpravy, ktoré zásadne nemenia vzhľad ani spôsob užívania stavby.
Štátny stavebný dohľad má zabezpečovať ochranu verejných záujmov, ktoré sú interpretované prostredníctvom dotknutých orgánov (ako sú krajský pamiatkový úrad, regionálny úrad verejného zdravotníctva, obvodný úrad životného prostredia) a reflektované v ich záväzných stanoviskách. Okrem toho má dohľad chrániť práva a právom chránené záujmy fyzických a právnických osôb vyplývajúce z uskutočňovania stavby, jej zmien, vlastností pri užívaní, odstránenia stavby a terénnych úprav.
Práva a povinnosti účastníkov stavebného procesu voči ŠSD
Stavebník, vlastník stavby a oprávnená osoba či právnická osoba realizujúca alebo odstraňujúca stavbu sú povinní umožniť orgánom ŠSD a prizvaným znalcom vstupovať na stavenisko a do stavby, nazerať do stavebnej dokumentácie a utvárať predpoklady pre výkon dohľadu. Sú tiež povinní bezodkladne ohlásiť stavebnému úradu závady na stavbe, ktoré ohrozujú jej bezpečnosť, životy a zdravie osôb, alebo ktoré môžu spôsobiť značné národohospodárske škody.
Orgány ŠSD sú oprávnené nariadiť na náklady stavebníka alebo vlastníka stavby odobratie a preskúšanie vzoriek, skúšky stavby a prizvať znalcov na posúdenie technicky náročných alebo neobvyklých stavieb. Ak orgán ŠSD zistí na stavbe závadu, vyzve stavebníka alebo zodpovednú osobu na nápravu, alebo upozorní iný zodpovedný orgán. Ak nedôjde k náprave, stavebný úrad vydá rozhodnutie, ktorým nariadi odstránenie závady. Môže tiež uložiť povinnosť zdržať sa činnosti poškodzujúcej životné prostredie alebo vykonať opatrenia na jeho ochranu.
Práce na stavbe môže stavebný úrad pri uskutočňovaní stavby aj zastaviť. Dovolanie proti rozhodnutiu o zastavení prác nemá odkladný účinok. Po vykonaní nápravy možno v prácach pokračovať len na základe nového rozhodnutia stavebného úradu. V prípade zistenia neodstrániteľnej závady, ktorá bráni pokračovaniu prác, môže stavebný úrad na podnet orgánu ŠSD zrušiť stavebné povolenie a určiť ďalší postup.
Ak orgán ŠSD zistí nepovolenú stavbu, oznámi to stavebnému úradu. V prípade rozostavanej stavby bez povolenia bezodkladne vyzve stavebníka na zastavenie prác. Upozorní tiež príslušné orgány, ak pracovníci na stavbe nevykonávajú svoju činnosť v súlade s verejnými záujmami, a môže iniciovať preskúmanie ich oprávnení.
Sankcie za porušovanie stavebného zákona
V rámci štátneho stavebného dohľadu sa môžu zistiť porušenia, ktoré napĺňajú skutkovú podstatu priestupku alebo správneho deliktu. Stavebný úrad následne začne konanie a uloží sankciu podľa § 105 až § 107 stavebného zákona.
Priestupky: Porušenia stavebného zákona fyzickými osobami sú definované ako priestupky podľa zákona č. 372/1990 Zb. o priestupkoch. Tieto priestupky prejednávajú príslušné orgány podľa zákona o priestupkoch a v prípade preukázania viny ukladajú pokuty.
Správne delikty: Porušenia stavebného zákona podnikateľmi a právnickými osobami sú definované ako správne delikty podľa § 106 stavebného zákona. Horné hranice pokút sú odstupňované podľa závažnosti porušenia. Postup pri ukladaní pokút za správne delikty sa riadi zákonom o správnom konaní.
Jedným z nedostatkov súčasného systému je, že sankcie nie sú vždy odstupňované vo vzťahu k nákladom stavby. To môže viesť k situáciám, kedy je rovnaká sankcia uložená za nelegálnu stavbu malej obchodnej jednotky aj za rozsiahly komplex budov.
Vstup na pozemky a do stavieb a práva vlastníkov
Stavebný zákon osobitne upravuje povinnosti orgánov ŠSD pri vstupe na pozemky a do stavieb (§ 134). Orgány sú oprávnené vstupovať len s vedomím vlastníka a musia sa preukázať preukazom. Nedostatkom zákona je, že nie je explicitne stanovené, kto má preukaz vydávať a aké údaje má obsahovať. Zabránenie vstupu by mohlo napĺňať skutkovú podstatu priestupku alebo správneho deliktu.
Výnimkou sú situácie, kedy sú životy alebo zdravie osôb, majetkové alebo kultúrne hodnoty bezprostredne ohrozené závadným stavom stavby a stavbu nemožno zachrániť. V takýchto prípadoch, ako aj pri nariadení neodkladných zabezpečovacích prác alebo vyprataní stavby, môžu osoby oprávnené na vstup vstúpiť aj bez vedomia vlastníka, sú však povinné ho bez meškania upovedomiť.
Ak pri činnosti vstupujúceho dôjde k poškodeniu pozemku alebo stavby, musia byť uvedené do pôvodného stavu, inak platia všeobecné predpisy o náhrade škody.
Vzťah stavebného zákona a správneho poriadku
Podľa § 140 stavebného zákona sa všeobecné predpisy o správnom konaní použijú vždy, ak nie je v stavebnom zákone výslovne uvedené inak. Štátny stavebný dohľad je zakotvený v § 98 až § 104 stavebného zákona, pričom sa subsidiárna pôsobnosť správneho poriadku nevylučuje. Všetky rozhodnutia vydané orgánmi ŠSD sa musia riadiť správnym poriadkom, čo znamená, že musia obsahovať výrok, odôvodnenie a poučenie o opravnom prostriedku.
Náležitosti rozhodnutia:
- Výrok: Obsahuje rozhodnutie vo veci s uvedením právneho predpisu, prípadne rozhodnutie o trovách konania a lehotu na plnenie.
- Odôvodnenie: Vysvetľuje dôvody rozhodnutia, úvahy pri hodnotení dôkazov a použitie právnych predpisov.
- Poučenie o odvolaní: Informuje o možnosti odvolať sa, lehote, orgáne a mieste podania, ako aj o možnosti súdneho preskúmania.
- Úradné náležitosti: V písomnom vyhotovení sa uvádza vydávajúci orgán, dátum vydania, názov právnickej osoby alebo meno fyzickej osoby, úradná pečiatka a podpis oprávnenej osoby.
Občania často namietajú nečinnosť stavebných úradov pri výkone štátneho stavebného dohľadu, čo môže viesť k značným majetkovým škodám, napríklad pri chátrajúcich kultúrnych pamiatkach alebo pri realizácii inžinierskych sietí cez cudzie pozemky.
Prechodné ustanovenia a budúcnosť stavebného poriadku
Starý stavebný zákon č. 50/1976 Zb. bude s účinnosťou od 1. apríla 2024 zrušený a nahradený novými predpismi - zákonom č. 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní a zákonom č. 201/2022 Z.z. o výstavbe. Obce ako stavebné úrady budú do 31. marca 2024 postupovať podľa starého zákona a následne delimitujú nevybavené spisy na nové stavebné úrady.
Nová legislatíva prinesie aj odpovede na otázky týkajúce sa vzniku, sídla a kompetencií nových stavebných úradov, ako aj prechodu zamestnancov obcí.
Na výkon ŠSD nadväzujú ustanovenia § 105 a § 106 stavebného zákona, ktoré upravujú priestupky a správne delikty. Prokuratúra vykonáva dozor nad tým, ako samospráva vykonáva prenesenú pôsobnosť štátnej správy na úseku stavebného poriadku, a často konštatuje, že stavebné úrady nie vždy postihujú porušenia stavebného zákona.
Zmeny v stavebnom zákone a v správnom poriadku prinášajú nové výzvy aj príležitosti pre zabezpečenie kvalitného a zákonného stavebného procesu na Slovensku. Dôkladné poznanie týchto pravidiel je kľúčové pre všetkých účastníkov stavebnej činnosti.