V septembri sa Bratislava stane centrom realitného sveta. V dňoch 19. - 21. septembra 2024 sa v bratislavskej Inchebe po prvýkrát uskutoční prestížne podujatie Veľtrh bývania a nehnuteľností. Širokej verejnosti prinesie aktuálny prehľad ponúk a služieb na realitnom trhu. Svoje projekty a novinky budú prezentovať nielen developerské spoločnosti a realitné kancelárie, ale aj stavebné firmy, architekti, dizajnéri, ale tiež finančné a hypotekárne centrá. Na svoje si prídu aj záujemcovia o investíciu do zahraničných nehnuteľností v Španielsku, Dubaji či Chorvátsku.
Program plný tipov a cenných rád z oblasti nehnuteľností
Akciu bude sprevádzať rôznorodý program, ktorý určite osloví každého hosťa. Návštevníci si budú môcť vypočuť zaujímavé prednášky a získať cenné informácie a tipy na rôzne témy z oblasti realít. Medzi kľúčové témy budú patriť:
- Umelá inteligencia v realitách: Prednáška programátora a softvérového vývojára z USA priblíži výhody a nebezpečenstvá využitia umelej inteligencie v realitnom podnikaní.
- Možnosti investícií do nehnuteľností: Zahraničné nehnuteľnosti ako investičná príležitosť, vrátane prednášok o výhodách a rizikách investovania do nehnuteľností v Španielsku, Dubaji či Chorvátsku.
- Družstevné bývanie: Predstavenie alternatívnych foriem bývania.
- Prognózy vývoja cien nehnuteľností: Analýzy a predikcie trhu.
- Hypotekárny trh - prognóza: Informácie o vývoji úrokových sadzieb a dostupnosti hypoték.
- Výhody a budúcnosť zelených striech: Prednáška o ekologických a ekonomických benefitoch moderných striech.
- Nový stavebný zákon: Vysvetlenie dopadov novej legislatívy na výstavbu a bývanie.
- Nekonvenčné stavby: Inšpirácie a príklady inovatívnych architektonických riešení.
- Správa bytových budov: Tipy a osvedčené postupy pre efektívnu správu.
Zahraničné nehnuteľnosti ako investičná príležitosť
Aktuálne je veľmi populárne investovanie do zahraničných nehnuteľností. O tom, aké sú výhody, ale aj nebezpečenstvá takejto investície prídu porozprávať viacerí zástupcovia spoločností, ktoré majú v portfóliu práve zahraničné nehnuteľnosti. Zaujímavá bude určite aj prednáška programátora a softvérového vývojára z USA, ktorý príde porozprávať o výhodách a nebezpečenstvách umelej inteligencie v podnikaní.
Zistite svoje finančné možnosti pre nové bývanie
Návštevníci budú mať príležitosť využiť individuálne konzultácie nielen so špecialistami na realitný trh. Poradia vám vo všetkých aspektoch kúpy, prenájmu a investovania do nehnuteľností. Zároveň bude možné preveriť si svoje možnosti pre získanie hypotekárneho úveru u finančných maklérov alebo využiť prítomnosť dizajnérov, ktorí ukážu aktuálne trendy v architektúre a dizajne. Zástupcovia zo Štátneho fondu rozvoja bývania budú záujemcom radiť a usmerňovať ich, ako majú postupovať pri záujme čerpania finančných prostriedkov na podporu bývania, obnovu bytových domov a ďalších možnostiach štátnych dotácií. Celú akciu počas 3 dní bude moderovať Vlado Voštinár z relácie Nové bývanie.
Vstup na Veľtrh bývania a nehnuteľností je zdarma
Vstup na historicky prvý Veľtrh bývania a nehnuteľností bude voľný - formou registrácie. Každý zo zaregistrovaných návštevníkov bude zaradený do žrebovania o týždňový pobyt v Španielsku spojený s obhliadkami nehnuteľností na predaj. Výstava nehnuteľností v Inchebe nie je len o prehliadke nehnuteľností. Je to o objavovaní možností, získavaní cenných informácií a vytváraní kontaktov, ktoré Vám môžu pomôcť dosiahnuť Váš sen o ideálnom domove a investícii. Či už ste budúci majiteľ nehnuteľnosti snov alebo investor hľadajúci nové príležitosti, tento veľtrh je určený práve pre Vás. Príďte v septembri a nechajte sa inšpirovať možnosťami, ktoré vám ponúkame.
Slováci menia tradície týkajúce sa bývania
BRATISLAVA, 28. januára 2025 - Vlastná nehnuteľnosť sa mnohým obyvateľom postupne vzďaľuje. Čoraz viac ľudí začína bývať v prenájmoch. Slovensko je krajinou s vysokou preferenciou vlastného bývania. Až 93 percent našincov má byt alebo dom, v ktorom býva, v osobnom vlastníctve. Pomer vlastného bývania je tak na Slovensku po Rumunsku najväčší v Európe. Podľa dát Eurostatu pritom v Európskej únii býva v prenájme až 30 percent ľudí. Aj na Slovensku sa ale situácia postupne mení.
„Stredná vrstva bude čoraz častejšie bývať v nájomných bytoch. Dôjde k tomu podľa neho z viacerých dôvodov. „Či už sú to ekonomické príčiny, alebo zmena správania, keď mladá generácia bude prenájom a flexibilitu uprednostňovať pred vlastnením a fixovaním sa na konkrétnu nehnuteľnosť. Problém s kúpou bytu alebo domu majú podľa neho najmä ľudia, ktorých príjem nestačí na získanie hypotéky. Rovnako aj tí, ktorí nemajú dostatočnú finančnú rezervu. „Sú to predovšetkým jednorodičia, mladí ľudia, ďalej začínajúci podnikatelia alebo tí, ktorí majú problém získať spoluručiteľa. Vekový priemer ľudí, ktorí si kupujú svoje prvé vlastné bývanie vo všeobecnosti stúpa. Slovensko sa tak podľa Richarda Churého nebude veľmi líšiť od vývoja v zahraničí.
Za rastúcim záujmom o nájomné byty však zaostáva ich ponuka. Ich výstavbu sľubovalo už viacero politikov. Doteraz k tomu však v relevantnej miere nedošlo. Nestíhajú ani mestá a obce. V Bratislave je len 1900 nájomných bytov, čo je necelé percento bytového fondu mesta. V susednom Brne tvorí tento typ bývania až 15 percent. Samospráva Viedeň vlastní 220 tisíc sociálnych nájomných bytov. Ďalších zhruba 200 tisíc družstevných bytov bolo postavených z peňazí mesta. „Určitý prísun nájomných bytov sa dá očakávať, avšak ich množstvo závisí od podpory a možností štátu, samospráv a dostupnosti dlhodobého kapitálu. Pre tých, ktorí majú problémy so zabezpečením si vlastného bývania, je podľa odborníka relevantná predovšetkým cena nehnuteľnosti. „Preto vyhľadávajú byty v lacnejších lokalitách, v pôvodnom stave a s nižšími výmerami. Vekový priemer ľudí kupujúcich prvé vlastné bývanie vo všeobecnosti stúpa.
Jednou z priorít Kollárovho hnutia Sme rodina bola výstavba nájomných bytov. Realita je ale taká, že byty stále nie sú.„Ten súčasný stav je taký, že bol prijatý celý legislatívny rámec, to znamená súvisiaci zákon nariadenie vlády, ktoré určuje regulované nájomné, prípadne kritériá, kto vôbec môže do tohto systému vstúpiť a uznesenie vlády, ktoré určilo, že kto môžu byť tí investori, aké sú kritériá kladené na investorov, to všetko je. Na druhej strane podmienka bola, že model musí byť schválený Európskou komisiou, takže momentálne prebiehajú rokovania s Komisiou, kde sa posudzuje štátna pomoc,“ ozrejmil realitu Andrej Kvasnička, partner BDO.
Slovensko je na rozdiel od susednej Českej republiky na chvoste Európskej únie, čo sa týka počtu nájomných bytov. Kým u nás je podľa Ondřeja Majera, partnera Havel&Partners 7-9 percent bytov z bytového fondu nájomných, v Čechách je nájomných bytov 20-25 percent.
Garancie za nájomcov a investičné modely
Nájomné bývanie, či už regulované alebo komerčné, je nízko výnosová investícia, tvrdí head of Real estate division KOOPERATIVA poisťovňa, a.s. Vienna Insurance Group Martin Galo. Nemyslí si preto, že do budúcna je to pre klasických developerov, ktorí stavajú na predaj, model, ktorý pre nich môže byť zaujímavý. „Je to model, ktorý je zaujímavý pre spoločnosti nášho typu, ako sú poisťovne, dôchodcovské spoločnosti a teda dlhodobí investori, ktorí v tom hľadajú nejakú dlhodobú investíciu a dlhodobé zhodnotenie, lebo naozaj tu sa bavíme o 3-4 percentách hrubého výnosu,“ dodal.
Štát by mal podľa neho prebrať na seba väčšie garancie za nájomcov. „Aj na modeli štandardného, komerčného nájomného bývania funguje síce nejaká zábezpeka, ale podľa našich skúseností nájomcovia chcú platiť čo najnižšiu zábezpeku. Štandardne sa hýbe na úrovni dvoch mesačných nájmov a je nereálne od nich požadovať dlhšiu zábezpeku, aj keď zákon umožňuje, že až do šiestich mesiacov, ale to nebude reálne. Ak sú problémoví nájomcovia, tak ani tie dva mesiace vám nepokryjú náklady, ktoré máte spojené s vysťahovaním a s opravou bytu. „V tejto chvíli sa nám javí, že je celkom veľké riziko, že vlastne tých ľudí, ktorí budú schopní do tohto zvýhodneného systému vstúpiť, bude relatívne málo. Záleží to samozrejme na investoroch, developerských spoločnostiach koľko budú oni ochotní toho svojho bytového fondu, ktorí budú stavať, do tohto systému dať,“ myslí si. Obáva sa, že môže vzniknúť skupina „privilegovaných“ nájomníkov, ktorí budú mať zvýhodnený nájom na roky dopredu.
Slovenská sporiteľňa sa rozhodla ísť do projektu Dostupné bývanie. Ide o projekt, ktorý sa prvotne orientoval na nákup individuálnych bytov na celom Slovensku, následne byty dávali do nájmu neziskovým organizáciám a tie ich ďalej podnajímali ohrozeným skupinám - zvyčajne týraným ženám, alebo ženám s viacerými deťmi. „Po takomto pilote sme sa rozhodli kupovať celé bytové projekty. Na začiatku to boli projekty menšie, zhruba na úrovni 15-25 bytov, hlavne v regióne a aktuálne mierime na projekty zhruba vo veľkosti 40 až 50 bytov taktiež v regióne. V Bratislave nám tá ekonomika veľmi nevychádza,“ povedal vedúci oddelenia financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne Karol Bielovský.
Tri cesty k bývaniu na Slovensku
„Dostupnosť bývania a bývanie ako také je nedosiahnuteľný luxus, čo musíme zmeniť. A to sa nedá zmeniť tým, že sa budeme spoliehať na zázračnú ruku voľného trhu. Štátne nájomné bývanie na Slovensku prakticky neexistuje, pretože po roku 1989 sa väčšina bytov dostala do súkromného vlastníctva. Predseda vlády SR Robert Fico priblížil, že na Slovensku existujú tri cesty, ako sa dostať k bývaniu.
Prvou z nich sú štandardné hypotekárne úvery. „Tie sa v určitých momentoch dostávali do krízy, museli sme preto reagovať na vysoké úrokové sadzby štátnym programom bonifikácie týchto úrokových sadzieb,“ uviedol. Hypotéka znamená vlastníctvo nehnuteľnosti. „Na Slovensku máme veľmi silný vzťah k vlastníctvu. Vlastníctvo však zaväzuje.
Ďalšou formou je výstavba bytov samosprávami prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania. Samospráva si môže zobrať úver s úrokom 1 %, pokiaľ ide o bežný región, resp. 0 %, pokiaľ ide o menej rozvinutý región, čo sú podľa slov premiéra fantastické podmienky. Samospráva takýmto úverom môže pokryť až 60 % nákladov na výstavbu nájomného bývania a k tomu štát vyplatí ako bonus 40 % nenávratný príspevok. Robert Fico predstaviteľov samosprávy vyzval, aby systém využili, predstaviteľov ŠFRB zasa vyzval, aby lepšie organizovali umiestňovanie takýchto stavieb. „Účelom je stavať byty v satelitných obciach, mestách, ktoré sú v blízkosti priemyselných centier a podobne,“ povedal.
Treťou cestou je systém štátom podporovaného nájomného bývania. Myšlienka vtiahnuť do tohto sektora súkromný kapitál vznikla za bývalej vlády, avšak až vláda Roberta Fica celý projekt rozbehla a dala mu reálne kontúry. „V priebehu roka sme tento systém naštartovali. Vyrokovali sme s Európskou komisiou možnosť, že pri výstavbe bytov môže byť uplatňovaná 5 % sadzba DPH,“ spresnil Robert Fico a informoval, že doteraz boli podpísané 4 veľké zmluvy, 2 ďalšie sa pripravujú. Podstatou systému je, že investori môžu byty postaviť, ale aj kúpiť už hotové projekty. Agentúra vedie register záujemcov, v ktorom sa v tomto momente nachádza už 11 000 žiadateľov, z toho približne 1000 je pripravených okamžite sa do nájomných bytov nasťahovať.
Predseda vlády SR Robert Fico účastníkov konferencie vyzval, aby diskutovali aj o parametroch, na základe ktorých sú byty k dispozícii. Ako príklad uviedol projekt Ovocné sady v Bratislave, ktorý ponúkli zdravotným sestrám. Účelom týchto nájomných bytov má byť totiž aj stabilizácia personálu, ktorého je nedostatok. „Zistilo sa, že zdravotné sestry majú vyšší plat, ako ten, ktorý by ich oprávňoval vstúpiť do systému,“ zdôraznil premiér. Dodal však, že štátom podporované nájomné bývanie nie je sociálnym bývaním. „Domnievam sa, že kombinácia Štátneho fondu rozvoja bývania s týmto unikátnym systémom výstavby nájomných bytov vytvorí tlak aj na klasický trh s nájmami, ktorý tu máme a ktorý spočíva v súkromných bytoch, ktoré ľudia držia ako investori a prenajímajú ich za pomerne vysoké nájomné ľuďom. Bude to tlačiť nájomné dole,“ poznamenal Robert Fico.
Mladí a bývanie: Neskoré osamostatnenie a bariéry
Ekonomika: Priemerný vek v EÚ je 26 rokov. Ilustračná snímka. Unsplash Mladí sa na Slovensku od svojich rodičov osamostatňujú pomerne neskoro, a to až tesne pred dovŕšením 31 rokov. To je druhý najvyšší vek spomedzi krajín Európskej únie (EÚ), pričom priemer krajín Únie je 26 rokov.
Jeden z kľúčových problémov pre osamostatnenie mladých u nás je dostupnosť bývania. Informoval o tom v pondelok (12. 5.) analytik Slovenskej sporiteľne Matej Horňák.„Kultúra vlastnenia nehnuteľnosti, ktorá je aj pozostatkom podmienok na realitnom trhu z čias socializmu, spolu s extrémne nízkym počtom nájomných bytov vytvára komplikované podmienky pre mladých,“ vysvetlil Horňák.„Jedinou cestou na založenie vlastnej domácnosti tak častokrát ostáva nákup nehnuteľnosti, čo však prináša značnú finančnú záťaž - okrem nutnosti vlastných zdrojov či splátky hypotéky musia zvládať aj réžiu domácnosti,“ dodal.
Slovenským špecifikom je podľa odborníka práve absencia nájomného bývania. Analytik vysvetlil, že na Slovensku žije až 93 percent ľudí vo vlastnej nehnuteľnosti, z toho asi dve tretiny sú nezaťažené hypotékou. Veľkosť trhu s nájomným bývaním je tak výrazne menšia než v iných západných krajinách. Vysoké zastúpenie vlastníckeho bývania pozorujeme najmä v postkomunistických krajinách, čo môžeme pripísať pozostatku minulého režimu, kedy sa byty dostávali či mohli byť výhodné odkúpené, doplnil.
Rebríček krajín: Vyšší priemerný vek osamostatnenia mladých má spomedzi krajín EÚ s úrovňou nad 31 rokov len Chorvátsko. V tesnom závese za Slovenskom sa nachádza Španielsko a Taliansko. Na opačnej strane rebríčka sa nachádzajú severské krajiny, Fínsko a Dánsko, s vekom okolo 21 až 22 rokov. Zaujímavosťou podľa odborníka je, že takmer vo všetkých krajinách odchádzajú z domu neskôr muži než ženy. Priemerný vek v EÚ pre odchod chlapcov je 27 rokov, zatiaľ čo pri dievčatách je to 25 rokov. Na Slovensku odchádzajú muži z domu v priemere vo veku až 32 rokov, pri ženách je to necelých 30 rokov.„Neexistencia trhu s nájomným bývaním, vrátane štartovacích bytov, zvýšené ceny nehnuteľností či ich všeobecný nedostatok predstavujú bariéry pre skoršie osamostatnenie mladých ľudí na Slovensku,“ uzavrel analytik.
Trendy v oblasti bývania: Prelínanie vlastníctva a prenájmu
Trendy v oblasti bývania na Slovensku sa postupne menia. Zatiaľ čo v minulosti dominovala snaha o vlastníctvo nehnuteľností, v súčasnosti sa stále viac ľudí rozhoduje pre nájomné bývanie. Slovensko patrí medzi krajiny s vysokým podielom vlastníctva nehnuteľností - až 93 % obyvateľov býva vo vlastnom. Tento trend má historické korene, keďže po roku 1989 bolo možné získať vlastný byt za výhodných podmienok. V posledných rokoch sa však situácia na Slovensku mení. „Stredná vrstva bude čoraz častejšie bývať v nájomných bytoch. Podľa neho k tejto zmene prispieva viacero faktorov: „Či už sú to ekonomické príčiny, alebo zmena správania, keď mladá generácia bude prenájom a flexibilitu uprednostňovať pred vlastnením a fixovaním sa na konkrétnu nehnuteľnosť. Kúpna sila obyvateľov je pri rozhodovaní o vlastnom bývaní kľúčová. „Sú to predovšetkým jednorodičia, mladí ľudia, ďalej začínajúci podnikatelia alebo tí, ktorí majú problém získať spoluručiteľa. Priemerný vek kupujúcich prvú nehnuteľnosť sa postupne zvyšuje. Podľa Richarda Churého sa bude vývoj v oblasti bývania na Slovensku približovať zahraničným trendom.
Dopyt po nájomných bytoch na Slovensku rastie, no ponuka zatiaľ zaostáva. Aj keď politici opakovane sľubovali podporu výstavby nájomného bývania, k zásadnému zlepšeniu zatiaľ nedošlo. V Bratislave je momentálne len približne 1 900 nájomných bytov, čo predstavuje menej ako 1 % bytového fondu mesta. „Určitý prísun nájomných bytov sa dá očakávať, avšak ich množstvo závisí od podpory a možností štátu, samospráv a dostupnosti dlhodobého kapitálu. Pre ľudí, ktorí majú problém zabezpečiť si vlastné bývanie, je kľúčovým faktorom cena nehnuteľnosti. „Preto vyhľadávajú byty v lacnejších lokalitách, v pôvodnom stave a s nižšími výmerami.
Výskum Strediska o dostupnosti obecného nájomného bývania poukázal na nedostatočný prístup niektorých skupín obyvateľstva k obecnému nájomnému bývaniu a tiež na diskriminačné praktiky obcí. Na začiatku stojí chýbajúce strategické plánovanie a mapovanie potrieb a počtu ľudí v bytovej núdzi, ktoré by pomohlo pri vhodnejšom nastavení bytovej politiky samospráv. Tá býva často postavená na princípe zásluhovosti, ktorý je v rozpore s účelom sociálneho bývania. Prejavuje sa to najmä v kritériách hodnotenia žiadostí o nájomné bývanie, ktoré obsahujú aj neadekvátne požiadavky na rodinu osoby podávajúcej žiadosť, jej dobré mravy alebo dlhoročný trvalý pobyt. Najmä rómske domácnosti čelia nerovnému zaobchádzaniu aj po pridelení bytu, pretože často majú možnosť uzatvoriť nájomné zmluvy len na veľmi krátku dobu jedného až troch mesiacov. V nadväznosti na výskum sa 9.10. konal okrúhly stôl za účasti samospráv, mimovládnych organizácií aj orgánov štátnej správy, kde sme spolu s Amnesty International Slovensko, prezentovali výskumné zistenia a diskutovali sme o možných riešeniach prezentovaných problémov.
Budúcnosť cien nehnuteľností a dostupnosti bývania
Bude sa naďalej znižovať alebo sa, naopak, zlepší a prečo? Nakoľko je pravdepodobné, že klesnú ceny bytov, prípadne aspoň prestanú rásť? Dokedy budú rásť úrokové sadzby? Je reálne, že sa u nás postupne zmení zaužívaný model, v ktorom nehnuteľnosti obývajú ich vlastníci?
Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky: Vývoj dostupnosti bývania podľa nášho indexu klesá už od začiatku roka 2020. Dôvodom bol silný rast cien nehnuteľností. K jej stabilizácii by mohlo prísť v priebehu budúceho roka za predpokladu, že nominálne mzdy v ekonomike budú rásť rýchlejšie ako nominálne ceny nehnuteľností. Na Slovensku však absentuje štatistika, ktorá by nám to mohla jednoznačne potvrdiť. Vzhľadom na fundamenty na trhu s nehnuteľnosťami a obmedzenú dostupnosť financovania pre vyššie úrokové sadzby rastie pravdepodobnosť, že väčšia časť záujemcov o bývanie bude vytláčaná na trh s nájomnými bytmi alebo do iných foriem zabezpečenia si bývania (zotrvávanie s rodičmi).
Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií NARKS: Dostupnosť bývania v najväčšej miere ovplyvňujú ceny nehnuteľností, reálny príjem obyvateľstva a náklad na dlhovú službu (hypotekárny úver). Úrokové sadzby hypoték na úrovni 4 % je bežný trhový štandard, respektíve nižšia úroveň pre bežnú situáciu v ekonomike. Efekt výkyvu sa bude časom zmierňovať. Táto situácia spôsobila zníženie tlaku na ceny nehnuteľností. V najbližšom období predpokladám, že príde k spomaleniu rastu a v niektorých prípadoch aj k stagnácii cien. Vývoj úrokových sadzieb bude závislý od rozhodnutia ECB. Z jej vyjadrení možno predpokladať ďalšie zvýšenie referenčných sadzieb, čo môže spôsobiť zvýšenie úrokov pri hypotékach na úroveň blízku 5 %.
Peter Vavrica, CEO, architekt, partner Vavrica Architekti a ARCHIKÓD: Dostupnosť bývania sa v najbližšom období nebude zlepšovať, kúpyschopnosť občanov Slovenska podľa Eurostatu za dva roky dramaticky klesla až na úroveň najslabších európskych krajín a to sa bude prejavovať aj v schopnosti financovať vlastné bývanie. Ceny v kvalitných projektoch budú ďalej rásť, zlé, špekulatívne projekty budú mať značné problémy, niektoré skončia vo „výpredaji“. Nových projektov (a bytov) bude menej, niektorí developeri odídu z trhu. To všetko bude cenu držať stále vysoko, v hlavných mestských aglomeráciách budú ceny ešte rásť. Iste, v strednodobom horizonte nastanú viaceré korekcie v rozvoji bývania. Zdaňovanie procesu realizácie nájomného bývania je však veľmi regresívne a vyššie ako v iných formách bývania.