Správa nájomných bytov a domov predstavuje komplexný servis, ktorý zahŕňa nielen samotný prenájom, ale aj celý rad súvisiacich právnych a daňových aspektov. Vznikol na základe množstva podnetov od vlastníkov bytov a domov, ktorí čelili výzvam pri správe svojich nehnuteľností. Jedným z kľúčových podnetov k realizácii projektu bola aj osobná skúsenosť počas hľadania bytu pre rodinného príslušníka, kde sa stretli s viacerými majiteľmi bytov, ktorí sa rozhodli predať svoje nehnuteľnosti namiesto ich prenajímania.
Transferové Oceňovanie: Základný Kameň Spravodlivého Zdaňovania
Transferové oceňovanie je proces, ktorý sa zameriava na stanovenie cien pri kontrolovaných transakciách medzi závislými osobami pre daňové účely. V slovenskej legislatíve je táto oblasť detailne upravená zákonom č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Hlavným cieľom transferového oceňovania je zabezpečiť, aby transakcie medzi spriaznenými subjektmi boli realizované za trhových podmienok, teda tak, akoby ich dohodli nezávislé strany. Tento princíp je nevyhnutný na zabránenie daňovým únikom a manipuláciám s daňovým základom.
Kto Sú Závislé Osoby v Kontexte Transferového Oceňovania?
Definícia závislej osoby je kľúčová pre určenie, či sa na danú transakciu vzťahujú pravidlá transferového oceňovania. Zákon o dani z príjmov definuje závislú osobu ako:
- Blízku osobu: Podľa Občianskeho zákonníka je blízka osoba príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel. Avšak, zákon rozširuje túto definíciu aj na iné osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Týmto sa transferové oceňovanie rozširuje aj na pomerne široký okruh rodinných príslušníkov.
- Ekonomicky, personálne alebo inak prepojenú osobu alebo subjekt: Ekonomické alebo personálne prepojenie znamená účasť osoby na majetku, kontrole alebo vedení inej osoby, alebo vzájomný vzťah medzi osobami, ktoré sú pod kontrolou alebo vedením tej istej osoby, jej blízkej osoby, alebo v ktorých má táto osoba, jej blízka osoba alebo subjekt priamy či nepriamy majetkový podiel. Účasť na majetku alebo kontrole musí byť vo výške najmenej 25 %-ného podielu na základnom imaní, hlasovacích právach alebo zisku. Iné prepojenie znamená vzťah vytvorený medzi dvomi osobami predovšetkým na účel zníženia základu dane alebo zvýšenia daňovej straty. Aj keď nejde o ekonomické, personálne prepojenie alebo blízku osobu, či osoby súčasťou konsolidovaného celku, ak sa použijú výrazne zvýhodnené (netrhové) podmienky, daňový úrad môže označiť takýto vzťah za vzťah medzi závislými osobami.
- Osobu alebo subjekt, ktorý je na účely konsolidácie súčasťou konsolidovaného celku: Osoby patriace do jedného konsolidovaného celku (napr. materská spoločnosť a jej dcérske spoločnosti) sa navzájom považujú za závislé osoby.
V praxi sa často používa aj pojem spriaznené či prepojené osoby, strany a spoločnosti. Naopak, osoby, ktoré nie sú závislé, sa zvyknú označovať aj ako tretie či nespriaznené osoby a strany. Zákon o dani z príjmov spomína aj pojem zahraničná závislá osoba, ktorá existuje, pokiaľ je určitá fyzická alebo právnická osoba na Slovensku prepojená so zahraničnou fyzickou alebo právnickou osobou jedným z uvedených spôsobov. Rovnako sa posudzujú aj vzťahy spoločností s ich stálymi prevádzkarňami alebo medzi prevádzkarňami.
Kontrolované Transakcie: Kedy Sa Transferové Oceňovanie Stáva Relevantným?
Existencia závislej strany ešte automaticky neznamená povinnosť viesť dokumentáciu k transferovému oceňovaniu. Podstatné je, či s týmito osobami podnikateľ obchoduje. Transferové oceňovanie začína byť relevantné vo chvíli, keď podnikateľ plánuje uskutočňovať obchodné transakcie so svojimi závislými osobami. Samotné transferové oceňovanie vo všeobecnosti požaduje, aby ceny transakcií (odplaty za predaj tovaru, poskytnutie služby, pôžičky, licencie a pod.), ktoré prebiehajú medzi závislými osobami, boli uskutočňované za trhových podmienok. V tejto súvislosti sa zaviedol pojem „kontrolovaná transakcia“.
Podľa zákona o dani z príjmov sa kontrolovanou transakciou rozumie právny vzťah alebo iný obdobný vzťah medzi dvomi alebo viacerými závislými osobami, pričom aspoň jedna z osôb je fyzická osoba s príjmami z podnikania alebo právnická osoba, ktorá dosahuje výnos z činnosti alebo z nakladania s majetkom.
Medzi typické kontrolované transakcie patria:
- Predaj tovaru medzi spriaznenými spoločnosťami.
- Poskytovanie služieb medzi spriaznenými spoločnosťami.
- Pôžičky medzi spriaznenými spoločnosťami.
- Prenájom majetku medzi spriaznenými spoločnosťami.
- Licenčné poplatky medzi spriaznenými spoločnosťami.
Výnimka z kontrolovanej transakcie pri prenájme: Z definície kontrolovanej transakcie existuje jedna dôležitá výnimka. Za kontrolovanú transakciu sa nepovažuje prenájom, ak ide o nehnuteľnosť nezaradenú do obchodného majetku a zároveň nájomcom je fyzická osoba, ktorá túto nehnuteľnosť využíva na osobné účely, čiže nie na podnikanie, a príjmy z prenájmu plynú fyzickej osobe podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Aby sa tento prenájom nepovažoval za kontrolovanú transakciu a nevzťahovalo sa naň transferové oceňovanie, musia byť súčasne splnené všetky uvedené podmienky. Ak by napríklad prenajímaná nehnuteľnosť bola súčasťou obchodného majetku, alebo nájomcom by bola právnická osoba, či fyzická osoba - podnikateľ, išlo by o kontrolovanú transakciu.
Vysvetlenie transferových cien a finančných transakcií
Princíp Nezávislého Vzťahu: Srdce Transferového Oceňovania
Základným princípom transferového oceňovania je princíp nezávislého vzťahu. Ten hovorí, že ceny a podmienky v kontrolovaných transakciách by sa nemali odlišovať od cien a podmienok, ktoré by boli dohodnuté medzi nezávislými osobami v porovnateľných transakciách. Pri porovnávaní cien a zisku s nezávislými osobami je potrebné prihliadať aj na vykonávané funkcie a riziká, ktoré podnikatelia pri konkrétnej obchodnej transakcii podstupujú.
Metódy Transferového Oceňovania
Na určenie trhovej ceny sa používajú rôzne metódy transferového oceňovania, ktoré sú definované v zákone o dani z príjmov. Cieľom je preukázať, že uskutočňovaný obchod je v súlade s princípom nezávislého vzťahu.
Dokumentácia k Transferovému Oceňovaniu: Povinnosť a Rozsah
Osoby, ktoré uskutočňujú kontrolované transakcie, majú povinnosť viesť dokumentáciu k transferovému oceňovaniu. Rozsah a obsah tejto dokumentácie upravuje Usmernenie Ministerstva financií SR č. MF/019153/2018-724 o určení obsahu dokumentácie podľa § 18 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Usmernenie MF SR vychádza z medzinárodných štandardov stanovených smernicou OECD o transferovom oceňovaní.
Poznáme tri typy dokumentácie k transferovému oceňovaniu:
- Skrátenú: Najjednoduchšia forma dokumentácie, často vyžadovaná pre menej významné transakcie alebo pre menších podnikateľov. Od roku 2019 sa pre menších podnikateľov zavádzajú isté zjednodušenia, kde namiesto vypracovania dokumentácie vypĺňajú predpísané tlačivo „Prehľad transakcií so závislými osobami“. V skrátenej dokumentácii nie je potrebné použiť žiadnu z metód definovaných v § 18 zákona o dani z príjmov, avšak v prípade potreby je nutné vedieť pred daňovým úradom obhájiť uskutočňované transakcie.
- Základnú: Rozsahovo stredná úroveň dokumentácie.
- Úplnú: Najrozsiahlejšia a najkomplexnejšia forma dokumentácie.
Usmernenie MF SR presne vymedzuje, kedy je potrebné viesť vybraný typ dokumentácie, pričom platí, že úplná dokumentácia je najrozsiahlejšia a skrátená najjednoduchšia. Táto skutočnosť sa odvíja okrem iných skutočností aj od významnosti jednotlivých transakcií.
Úprava Základu Dane: Následky Nesúladu s Trhovými Podmienkami
Ak ceny alebo podmienky v kontrolovaných transakciách nezodpovedajú princípu nezávislého vzťahu a spôsobilo to zníženie základu dane z príjmov alebo zvýšenie daňovej straty, vzniká povinnosť upraviť základ dane z príjmov. Inými slovami, ak sa ceny alebo podmienky v transakciách medzi spriaznenými osobami odlišovali od cien alebo podmienok, ktoré by sa použili v porovnateľných transakciách medzi nezávislými osobami, a tento rozdiel spôsobil zníženie základu dane alebo zvýšenie daňovej straty, je potrebné o uvedený rozdiel základ dane z príjmov zvýšiť.
Korešpondujúca Úprava Základu Dane
Ak bola transakcia uskutočnená medzi závislými osobami s neobmedzenou daňovou povinnosťou (daňovníkmi s trvalým pobytom alebo sídlom na Slovensku) a prvý z daňovníkov z dôvodu transferového oceňovania zvýšil svoj základ dane z príjmov, tak druhý z daňovníkov môže vo vzťahu k týmto transakciám znížiť svoj základ dane z príjmov o rovnakú sumu. Toto právo má druhý z daňovníkov aj v prípade, ak si základ dane z príjmov prvý z daňovníkov nezvýšil sám, ale mu bol zvýšený daňovým úradom na základe daňovej kontroly. Vykonanie korešpondujúcej úpravy základu dane z príjmov je potrebné v lehote na podanie daňového priznania alebo dodatočného priznania oznámiť daňovému úradu.
Sankcie za Nedodržanie Pravidiel
Pri pokute za nezvýšenie základu dane z príjmov sa posudzuje adekvátnosť sumy nenavýšenia základu dane. Ak daňovník nezvýši základ dane, bude mu uložená pokuta za nezvýšenie a taktiež mu správca dane zvýši daň. Výška pokuty je 3-násobkom úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky ročne zo sumy, alebo vo výške 10% ročne z vyrubenej sumy.
Pokuta za nevypracovanie transferovej dokumentácie bude daňovníkovi uložená, ak do 15 dní odo dňa doručenia výzvy nepredloží transferovú dokumentáciu. Maximálna výška pokuty je 3 190 eur.
Praktické Príklady z Praxe
Na lepšie pochopenie aplikácie pravidiel transferového oceňovania v praxi, najmä v kontexte prenájmu, si pozrime niekoľko príkladov:
Príklad 1: Nájomné Medzi Fyzickou Osobou a s.r.o.
Fyzická osoba, ktorá je spoločníkom a konateľom spoločnosti s ručením obmedzeným, uzatvorila s touto spoločnosťou nájomnú zmluvu na prenájom nehnuteľnosti na obchodné účely. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti fyzická osoba zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V tomto prípade sa jedná o prenájom nehnuteľnosti medzi fyzickou osobou a právnickou osobou, ktoré sú závislými osobami (ekonomicky, personálne alebo inak prepojené osoby). Preto ide o kontrolovanú transakciu medzi osobami, ktoré zisťujú základ dane podľa § 17 až § 29 zákona o dani z príjmov, a z toho dôvodu sa na tieto osoby vzťahuje ustanovenie § 17 ods. 5, ako aj § 18 zákona o dani z príjmov. V takomto prípade je potrebné, aby fyzická osoba viedla o tejto transakcii dokumentáciu v rozsahu určenom usmernením MF SR.
Príklad 2: Bezúročná Pôžička
Fyzická osoba poskytla spoločnosti s ručením obmedzeným, v ktorej je spoločníkom a konateľom, bezúročnú pôžičku vo výške 100 000 eur. Keďže úroky z poskytnutej pôžičky by predstavovali príjem z kapitálového majetku fyzickej osoby, pri ktorom sa nevykazuje základ dane podľa § 17 až 29 zákona o dani z príjmov, v tomto konkrétnom prípade sa neuplatňuje postup podľa § 17 ods. 5 zákona. Avšak, pokiaľ by išlo o pôžičku, za ktorú by sa platil úrok, a fyzická osoba by bola považovaná za závislú osobu, aplikovali by sa pravidlá transferového oceňovania.
Príklad 3: Manželia Podnikatelia
Obidvaja manželia vykonávajú podnikateľskú činnosť na základe vydaného živnostenského oprávnenia. Medzi sebou si navzájom poskytujú služby, ktoré si vyfakturujú, a sú účtovnými jednotkami. Nakoľko sa jedná o daňovníkov vykonávajúcich podnikateľskú činnosť, ktorí vykazujú základ dane podľa § 17 až § 29 zákona o dani z príjmov a sú blízkymi osobami, na ich obchodné transakcie sa vzťahuje ustanovenie § 17 ods. 5 zákona o dani z príjmov. V tomto prípade je potrebné, aby každý z manželov viedol o významnej kontrolovanej transakcii dokumentáciu v rozsahu určenom usmernením MF SR, teda skrátenú dokumentáciu. Ak použitím odlišných cien alebo podmienok v tejto významnej kontrolovanej transakcii dôjde k zníženiu základu dane alebo k zvýšeniu daňovej straty fyzickej osoby, potom jej vznikne povinnosť úpravy základu dane podľa § 17 ods. 5.
Prenájom Nehnuteľností: Dôležitosť Kvalitnej Zmluvy a Správy
Okrem daňových aspektov súvisiacich s transferovým oceňovaním, pri prenájme nehnuteľností zohráva kľúčovú úlohu aj samotná zmluva a spôsob správy. Problémom sa dá vyhnúť dobrou zmluvou o prenájme bytu, ktorú si určite dajte vypracovať právnikom alebo renomovaným realitným centrom. Ten, kto byt prenajíma, je po právnej stránke často vo výhode oproti tomu, kto si byt prenajme. Ak príde k sporu, ťažko a zdĺhavo sa domáha nápravy na súde.
Základné pravidlá prenájmu nehnuteľnosti určuje Občiansky zákonník, ale je lepšie, ak prenajímateľ a nájomca spíšu zmluvu o vzájomných právach a povinnostiach. Aj keď zákon zmluvu nevyžaduje, podrobnejšia a presnejšia zmluva pri riešení prípadných sporov dáva právnu istotu obom stranám. Najbežnejším problémom je, že nájomcovia prestanú platiť nájomné a stratia sa. Ak neexistuje kvalitná zmluva o prenájme, následne sa tieto veci riešia veľmi ťažko alebo sa vyriešiť ani nedajú.
Do zmluvy preto treba okrem iného uviesť aj:
- Spôsob platenia nájomného a energií.
- Riešenie prípadných nedoplatkov.
- Ceny energií a možnosť ich zvýšenia v prípade ich rastu.
- Presný stav meračov pri odovzdávaní a preberaní bytu.
- Opis bytu a jeho vybavenia, ktorý treba podrobne opísať v odovzdávacom protokole.
- Riešenie prípadnej devastácie zariadenia.
- Poistenie bytu a zodpovednosti nájomcu.
Využite naše dlhoročné skúsenosti so správou bytov na Airbnb a ďalších platformách a zarábajte viac vďaka nášmu know-how. Sme presvedčení, že naše podmienky umožňujú transparentnú a profesionálnu správu, pričom vy si užívate vyššie zisky bez námahy s vedomím, že vaša nehnuteľnosť je v dobrých rukách. Sexy a funkčný interiér je kľúčovým faktorom, ktorý ovplyvňuje zážitok hostí a je prostriedkom na zvýšenie zisku aj pri dlhodobom prenájme. Profesionálne zachytené fotografie a videá nie sú len estetickým prvkom, ale vytvárajú aj atraktívny dojem, čo priamo ovplyvňuje rozhodovanie hostí pri výbere ubytovania, ale aj ľudí, ktorí majú záujem si váš byt prenajať na dlhodobo. S radosťou vám pomôžeme odprezentovať vašu nehnuteľnosť v najlepšom svetle. AirCover pre hostiteľov je prvotriedna ochrana, vrátane poistenia zodpovednosti hostiteľa vo výške 1 milióna eur.
Virtuálne Sídlo a Sídlo Spoločnosti
Virtuálne sídlo alebo virtuálna kancelária je služba umiestnenia sídla viacerých spoločností na jednej zdieľanej adrese. Hlavnou výhodou je úspora nákladov oproti prenájmu samostatnej kancelárie. Obchodný zákonník vyžaduje, aby každá obchodná spoločnosť mala zapísané sídlo v obchodnom registri. Ako sídlo môže slúžiť kancelária, dom, byt alebo nebytový priestor.
Spoločnosť Fierce Homes, ktorá dlho formovala svoju víziu ovplyvnenú cestovateľskými skúsenosťami a prácou v realitách, ponúka komplexné riešenia v oblasti správy nehnuteľností a súvisiacich služieb. Vďaka profesionálnemu prístupu, rýchlosti v hľadaní klientov, slušnosti a dobrému nosu na ľudí, poskytuje služby bez skrytých poplatkov. Spoločnosť prekvapuje neformálnym prístupom k požiadavkám klientov a vďaka interným postupom dokáže byt nielen vyhľadať, ale aj kúpiť, rekonštruovať a prenajať nájomníkovi. Spolupráca s nimi, ktorá môže trvať aj 5 rokov, je založená na ochote a rýchlom riešení akýchkoľvek problémov.
tags: #spriaznene #spolocnosti #mozu #prenajimat