Mnohým bytovým domom rapídne narástli splátky hypoték, ktoré si v minulosti zobrali na rekonštrukciu budov. Vyššie úroky sa odzrkadlili aj na vyšších príspevkoch do fondov opráv. Niektorým vlastníkom bytov narástli poplatky takmer až o 100 percent. Tento jav, hoci primárne spojený s financovaním modernizácie, je len jednou z viacerých súčastí komplexného problému rastúcich nákladov na bývanie. Je dôležité pochopiť širší kontext, ktorý zahŕňa ceny energií, regulované poplatky a zmeny v legislatíve, aby sme mohli plne pochopiť dopady na domácnosti.
Vplyv zvýšených úrokových sadzieb na splátky hypoték
Jednou z hlavných príčin nárastu mesačných platieb je zvýšenie úrokových sadzieb pri hypotekárnych úveroch, ktoré si bytové domy zobrali na financovanie rôznych rekonštrukčných prác. Ako príklad môžeme uviesť bytový dom na Študentskej ulici, kde si spoločenstvo vlastníkov zobralo dva úvery. Prvý bol zameraný na opravu strechy, financovaný zo štátneho fondu rozvoja bývania. Druhý hypotekárny úver bol určený na zateplenie budovy a modernizáciu pivníc a elektrických rozvodov. Po ukončení doby fixácie úrokových sadzieb došlo k navýšeniu úroku o tri percentá. Toto navýšenie sa priamo premietlo do mesačných splátok úverov a následne aj do príspevkov do fondu opráv.
Redaktor RTVS Marek Pivoluska vo svojej reportáži poukázal na konkrétny dopad tohto nárastu: „Na tento bytový dom to má pomerne veľký vplyv, nielen zvýšenie úrokových sadzieb, ale aj mesačné poplatky za energie. Bytový dom musel prejsť k radikálnemu zvýšeniu poplatkov do fondu opráv takmer o 100 percent. Je to nepríjemnosť, máme väčší byt, keďže sme päťčlenná rodina, tak je to 70 eur mesačne navyše,“ uviedla vlastníčka bytu Kamila Majerová. Tento príklad ilustruje, ako citeľne môžu zvýšené splátky hypoték ovplyvniť rozpočty domácností, najmä tých s vyššími nákladmi na bývanie.
Dôležitosť adekvátnych rezerv vo fondoch opráv
Situácia s rastúcimi nákladmi nie je rovnaká pre všetky bytové domy. Tie spoločenstvá vlastníkov, ktoré si dokázali vytvoriť dostatočné rezervy vo fondoch opráv, môžu nárast splátok po ukončení fixácie úrokových sadzieb pocítiť menej výrazne. Podľa Juraja Škvarku, predsedu regionálneho centra Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku, bolo nevyhnutné s nárastom úrokov počítať už pri samotnom uzatváraní hypotekárnej zmluvy. „Pri schvaľovaní úverovej zmluvy už museli počítať s tým, že to bude. Väčšinou upravovali aj príspevky do fondu opráv práve na tieto poplatky,“ vysvetlil. Táto proaktívna stratégia umožňuje lepšie absorbovať finančné šoky a predchádzať náhlym a drastickým zvýšeniam mesačných platieb.
Možnosti úpravy splátok a ich dôsledky
Finanční analytici ponúkajú aj alternatívne riešenia, ktoré môžu pomôcť zmierniť dopad rastúcich splátok. Pavel Škriniar, finančný analytik Swiss Life Select, upozorňuje na možnosť dohody s bankou o predĺžení splatnosti úveru. „Čo môžu urobiť napríklad právnické osoby v podobe bytových družstiev alebo spoločenstiev vlastníkov bytov je to, že sa dohodnú s bankou o predĺžení splatnosti úveru. Tým pádom sa mesačná splátka nemusí až tak veľmi prejaviť v pravidelných odvodoch do fondu opráv,“ radí. Predĺženie splatnosti síce znamená dlhšie splácanie úveru, ale zároveň znižuje mesačnú finančnú záťaž pre vlastníkov bytov.
Proces schvaľovania navýšenia príspevkov a právne dôsledky neplatenia
Navýšenie príspevkov do fondu opráv nie je jednoduchým procesom a vyžaduje si súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov. Po schválení sa takýto poplatok stáva pre všetkých vlastníkov záväzným. V prípade, že vlastník neplní túto povinnosť a neuhrádza zálohové platby, správca bytového domu alebo spoločenstvo má zákonnú povinnosť tieto platby vymáhať. „Pokiaľ si túto povinnosť neplním a tieto zálohové platby neplatím, tak správca bytového domu alebo spoločenstvo má povinnosť ich vymáhať,“ uviedol advokát Lukáš Brázdil. V krajnom prípade sa správca môže obrátiť na súd, čo môže viesť až k exekúcii voči neplatičovi.
Zvýšenie cien energií ako ďalší faktor rastu nákladov
Okrem rastúcich splátok hypoték zohrávajú významnú úlohu pri zvyšovaní mesačných poplatkov aj rastúce ceny energií. V upravenom mesačnom zálohovom predpise úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, ktorý bol zaslaný koncom januára 2026, sa uvádza, že k navýšeniu došlo z dôvodu zvýšených cien energií dodávateľov tepla na vykurovanie a teplej vody, ako aj cien zemného plynu. Tieto zvýšenia sú čiastočne ovplyvnené aj zavedením adresnej energetickej pomoci a zrušením dotovania cien tepla zo strany štátu priamo dodávateľom. Zohľadnené boli tiež zvýšené predpokladané náklady oproti skutočným nákladom podľa posledného ročného vyúčtovania za rok 2024 a predchádzajúceho predpisu.
Ceny energií (elektrina, plyn a ropa) rastú. Prečo rastú a a ako sa nás to dotkne? | IB.sk
Praktické kroky pri úhrade cez inkaso SIPO
V súvislosti s úpravou mesačných zálohových predpisov, najmä pri využívaní inkasa SIPO, sa vlastníkom bytov odporúča zabezpečiť potrebné zmeny v banke. Ak vlastník uhrádza inkaso SIPO priamo zo svojho bankového účtu, je potrebné zvážiť zmenu výšky príkazu na úhradu alebo nastavenie limitu na inkaso, ak bol takýto limit v banke stanovený. Keďže nebolo možné zabezpečiť na Slovenskej pošte zvýšenie výšky platby na inkasnom lístku SIPO v dôsledku časovej tiesne, vlastníci sú vyzvaní, aby rozdiel - navýšenie uhradili samostatnou platbou na bankový účet bytového domu, pričom je potrebné uviesť správny variabilný symbol.
Zvýšenie poplatkov za správu a havarijnú službu
Okrem nákladov spojených s energiami a splátkami úverov, sa od 1. februára 2026 menia aj poplatky za správu a za havarijnú pohotovostnú službu. Predstavenstvo OSBD Senica schválilo zvýšenie poplatku za správu o vyhlásenú výšku inflácie Štatistickým úradom SR za rok 2025, ktorá predstavuje 4,0 %. Nová výška poplatku za správu pre byty a nebytové priestory je stanovená na 10,54 EUR/mesiac s DPH. Pre garáže, garážové stojiská a skladové priestory je tento poplatok vo výške 2,09 EUR/mesiac s DPH. Zároveň sa zvyšuje aj poplatok za havarijnú pohotovostnú službu na 0,62 EUR/byt/mesiac s DPH.
Prehľad predpokladaného zvýšenia nákladov na teplo v roku 2026
Ceny tepla na vykurovanie a prípravu teplej vody predstavujú významnú položku v nákladoch na bývanie. V tabuľke sú uvedené predpokladané zvýšenia nákladov na teplo v roku 2026 oproti roku 2024, ako aj maximálne ceny dodávateľov tepla schválené Úradom pre reguláciu sieťových odvetví (ÚRSO) pre rok 2026. Tieto údaje zahŕňajú variabilnú a fixnú zložku ceny tepla v eurách za kWh a eurách za kW. Napríklad v Senici sa predpokladá zvýšenie nákladov na teplo o 13,33 %, s variabilnou zložkou ceny 0,1508 €/kWh a fixnou zložkou 0,1160 €/kW. V Myjave je predpokladané zvýšenie 11,27 % s variabilnou zložkou 0,1169 €/kWh a fixnou zložkou 0,1169 €/kW. V Skalici je nárast najvýraznejší, až 35,78 %, s variabilnou zložkou 0,1887 €/kWh a fixnou zložkou 0,1615 €/kW. V Holíči sa predpokladá zvýšenie o 63,73 %, s variabilnou zložkou 0,1560 €/kWh a fixnou zložkou 0,178 €/kW. V Brezovej pod Bradlom je nárast 13,03 % s variabilnou zložkou 0,1237 €/kWh a fixnou zložkou 0,1162 €/kW. V Gbeloch je zvýšenie 24,65 % s variabilnou zložkou 0,1722 €/kWh a fixnou zložkou 0,1540 €/kW. V Rohožníku je nárast 10,65 % s variabilnou zložkou 0,1162 €/kWh a fixnou zložkou 0,1039 €/kW. V Jablonici je zvýšenie 22,54 % s variabilnou zložkou 0,1091 €/kWh a fixnou zložkou 0,1519 €/kW. Všetky uvedené údaje sú s 23 % DPH.
Úprava cien vodného a stočného
Okrem cien tepla sa premietli do mesačných platieb aj úpravy cien za studenú vodu (vodné a stočné). Podľa cien Bratislavskej vodárenskej spoločnosti, a.s., došlo k ich navýšeniu. Tieto zmeny, spolu s ostatnými faktormi, prispievajú k celkovému rastu nákladov na bývanie.
Zmeny v sadzobníkoch správnych poplatkov
Od 1. apríla 2024 vstúpila do účinnosti novela zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch, ktorá mení ich výšku. Táto novela prináša úpravy v sadzobníkoch, čo môže mať vplyv na rôzne administratívne úkony súvisiace s nehnuteľnosťami. Napríklad, ak sú predmetom návrhu na vklad do katastra nehnuteľností právne vzťahy z viacerých druhov právnych úkonov (napr. kúpna zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena), poplatok sa vyberie za každý právny úkon osobitne. Správny orgán tiež vyberie poplatok znížený o 15 €, ak účastník podal oznámenie o návrhu na vklad podľa § 30 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z.
Zvýšenie cien v zmluvách o správe bytových domov
Aj keď ceny v mnohých oblastiach stúpajú, ceny v zmluvách o správe bytových domov často zaostávajú a nezodpovedajú aktuálnej cene práce. Presadiť si zvýšenie cien za správu môže byť pre správcov náročné, najmä ak v mnohých domoch existujú problémy s úspešným odhlasovaním. Transparentnosť a efektívna komunikácia sú kľúčové pre správcov, ktorí chcú úspešne presadiť úpravu cien. Využitie moderných nástrojov, ako je napríklad softvér Resitech, ktorý umožňuje notifikácie o oznamoch, správach, hlasovaniach, zmenách či poruchách, môže pomôcť vlastníkom byť lepšie informovaní o činnosti správcu a oceniť jeho prácu. Elektronické hlasovanie tiež uľahčuje prijímanie rozhodnutí.
Informácie o bytovom dome by nemali byť výnimkou v oblasti bežnej informovanosti. Upozorňovanie o dianí v bytovom dome, zdieľanie oznamov, hromadné rozosielanie správ alebo individuálna komunikácia, to všetko sú nástroje na efektívne zdieľanie informácií. Vďaka moderným technológiám môžu vlastníci bytov, aj keď sú na druhom konci sveta, vidieť, čo pre nich správca robí. Tým sa zvyšuje dôvera a pochopenie pre potrebu adekvátneho ohodnotenia práce správcu, čo následne môže viesť k úspešnému odhlasovaniu úprav cien v zmluvách o správe. Prihlásenie sa na odber newslettera môže poskytnúť pravidelné informácie a inšpirácie z oblasti správy bytových domov, ako aj informácie o technológiách či možnostiach čerpania finančných prostriedkov.