Kúpa pozemku je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú pozornosť a obozretnosť oboch strán. Je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne ťažko naprávajú. Ak prehliadneme isté skutočnosti, môžeme sa ocitnúť v situácii, ktorá nielenže výrazne zníži cenu pozemku, ale môže viesť až k jeho nevyužiteľnosti a nepredajnosti. Bratislava aj iné mestá sú toho príkladom. Preto je nevyhnutné zodpovedne preveriť každý detail kúpnopredajnej zmluvy a všetky náležitosti zapísané na katastri nehnuteľností, najmä tie, ktoré sa často považujú za samozrejmé, no práve preto sa stávajú vďačným nástrojom podvodov. Poďme sa teda pozrieť na to, čo všetko sa oplatí mať na pamäti pri kúpe pozemku, a aké sú zodpovednosti pri spoluvlastníctve prístupovej cesty.
Prístupová cesta ako základná podmienka pre stavebné povolenie
Najčastejšie problémy, na ktoré sa ľudia sťažujú v súvislosti s pozemkami a ich využitím, sú práve patové situácie týkajúce sa prístupových ciest. Záujemca podcení dôsledné preverenie vlastností pozemku a po kúpe zistí, že mu chýba prístupová cesta. Keďže na túto skutočnosť prišiel až po prevode vlastníctva, nemá prakticky žiadnu možnosť, ako sa jej právne domôcť. Jediná odpoveď, ktorej sa dočká, je, že sa musí nejako dohodnúť so susedmi, ktorí prístupovú cestu vlastnia. Vo väčšine prípadov sa to tak aj vyrieši, avšak je nevyhnutná ochota druhej strany, s ktorou sa nedá automaticky rátať.
Nezriedka sa takáto situácia vyskytne aj pri delení pozemkov v rodine. Ak v rodine nie sú dobré vzťahy, môže to narobiť prakticky neriešiteľné problémy, ktoré často nerozlúskne ani súd. Zvýšenú pozornosť treba venovať tomuto problému najmä vtedy, ak sa veľký pozemok delí na menšie.
Toto delenie sa týka hlavne dedičstva, ale môže k nemu dôjsť aj v prípade, že vlastník väčšieho pozemku, ktorý používal napríklad ako vinicu, sa rozhodne ho „rozkúskovať“ a predať ako niekoľko menších pozemkov určených na stavbu rodinných domov. Najmä vo väčších mestách je bežným javom, že priľahlé sídliská sa pre nedostatok miesta začínajú stavať v blízkom okolí, ktoré sa predtým používalo na pestovanie viniča alebo ako záhradkárske oblasti.
Tu treba pamätať na fakt, že ak chceme na pozemok neskôr získať stavebné povolenie, musí naň viesť prístupová cesta. Pre kupujúceho je podstatné, že povinnosť zabezpečiť si ju má on, nie mesto alebo obec. Ak teda kupujeme pozemok s úmyslom stavať, nie je múdre spoliehať sa na to, že keď všetci dookola stavajú, povolenie nebude problémom ani pre nás. Problém vzniká aj vtedy, ak na predmetný pozemok vedie cesta, o ktorej si vlastník myslí, že je štátna, ale môže byť súkromná, ktorá sa na štátnu len napája. Túto skutočnosť si tiež treba overiť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy. Môže sa stať nielen to, že nedostaneme stavebné povolenie, ale aj to, že nám sused, ktorému môže byť stavba tŕňom v oku, jednoducho zakáže prechod.
Osobné vlastníctvo ako vyšší záujem: Kedy štát zasahuje?
Väčšina ľudí si o prípadoch, kedy vlastník priľahlého pozemku nie je ochotný vyjsť v ústrety, mylne myslí, že povinnosť vyriešiť vzniknutú patovú situáciu má mesto alebo obec. Veľké percento takýchto prípadov vzniká práve na základe tohto rozšíreného omylu. Realita je však taká, že problém tohto charakteru si musí vyriešiť vlastník predmetného pozemku vo vlastnej réžii. Nijaký úrad totiž nemôže vydať príkaz vlastníkovi priľahlého pozemku, aby proti svojej vôli povolil susedovi prejazd alebo mu predal či prenajal časť zo svojho pozemku, ktorý je jeho súkromným vlastníctvom.
Ako vyššiu prioritu možno nad osobné vlastníctvo nadradiť len verejný záujem, aj to nie bez obmedzení. Každý prípad je špecifický a v prípade podnetu sa posudzuje individuálne, avšak nádej na úspech je veľmi slabá, nakoľko nemožno len tak zasiahnuť do práv iného občana. Púšťať sa do takéhoto sporu je v drvivej väčšine prípadov stratený čas.
Môže však vzniknúť aj situácia, že časť prístupovej cesty si niektorý vlastník priľahlého pozemku odkúpi z rôznych dôvodov do osobného vlastníctva. Tým sa „skomplikuje život“ všetkým, ktorí používajú ďalší úsek prístupovej cesty, ktorá nadväzuje práve na ten kúsok, ktorý sa stal súkromným, nakoľko im jeho majiteľ môže prejazd zakázať. Často sa pritom stáva, že záujemca o kúpu pozemku si overí, či prístupovú cestu vedúcu k nemu môže používať, avšak „neprejde“ si ju celú, resp. sa nepozastaví nad tým, že i na jej úsek pred jeho budúcim domom sa musí nejako dostať. Obrazne povedané, treba pátrať aj ďalej, ako po prvú zákrutu.
Absurdita týchto problémov spočíva hlavne v jednoduchosti overenia situácie: zistiť si, či má pozemok prezentovaný ako stavebný štátnu prístupovú cestu, je otázka jediného nahliadnutia do katastrálnej mapy. Ak to tak nie je a záujemca zistí, že nejaká jej časť je súkromná, minimálne vie dopredu, čo ho čaká, ak sa aj napriek tomu rozhodne pozemok kúpiť. Tento problém sa totiž netýka len príjazdu - cez cudzí pozemok nie je možné bez povolenia jeho vlastníka ani natiahnuť inžinierske siete. Treba pripomenúť, že fakt, že priľahlý pozemok aj s prístupom vlastní napríklad dobrý známy či rodinný príslušník, je veľmi vratká istota. Stojí a padá nielen na budúcnosti týchto vzťahov, ale aj na napríklad budúcej finančnej situácii dotyčného človeka. Ľahko sa totiž môže stať, že nový kupec alebo dedič sa s jeho ústretovosťou nestotožní a opäť vzniká ťažko riešiteľná situácia. S trochou expresivity možno povedať, že sa takéto „držanie v hrsti“ môže skončiť vydieraním - buď vlastník odrezaného pozemku zaplatí za povolenie prejazdu či za potrebný kúsok susedovho pozemku nekresťanské peniaze, alebo je nútený predať svoj pozemok niektorému „priľahlému“ vlastníkovi za zlomok ceny. S nutnosťou tohto typu riešenia súvisí aj množstvo podvodov, ktoré sa v tejto oblasti robia, preto treba mať na pamäti, že zatajenie nevysporiadanosti či skutočnosti, že prístupovú cestu vlastní niekto tretí, môže byť cielené. Neskôr, keď sa nový vlastník pozemku už so situáciou oboznámi, môže totiž nasledovať nevýhodná ponuka.
Cesty jak předcházet výtlukům
Bremeno prechodu a prejazdu: Zabezpečenie prístupu pri delení pozemkov
Nastáva situácia, keď sa majiteľ väčšieho pozemku rozhodne rozdeliť ho na niekoľko menších a predať záujemcom, ktorí si na nich budú chcieť postaviť nehnuteľnosti. V takom prípade by „nahral“ majiteľovi tej časti rozdeleného pozemku, ku ktorému vedie prístupová cesta. Aby však nezostali majitelia ostatných pozemkov bez prístupu, resp. aby boli ďalšie časti predajné ako pozemky určené na stavbu, pôvodný majiteľ musí pri delení a predávaní zabezpečiť, aby bolo na každom z týchto pozemkov, resp. okrem posledného, bremeno prechodu a prejazdu. Na to isté treba, samozrejme, myslieť aj pri rozdeľovaní dedičstva.
V praxi to znamená, že nedôjde k situácii, že by novovzniknuté parcely s výnimkou tej susediacej s prístupovou cestou zostali odrezané od sveta. Ak teda záujemca kupuje pozemok mimo štátnej prístupovej cesty a overil si, že na tých, cez ktoré musí od nej k svojmu pozemku prejsť, je toto bremeno, ich vlastníci nemajú právo mu prejazd odoprieť. Je však možné ho pri zmene vlastníka vymazať, preto si ho vo vlastnom záujme treba chrániť.
Zvykové právo: Neformálna istota prístupu?
Existuje istá skutočnosť, ktorá môže zabezpečiť právo prejazdu, aj keď si vlastník pozemku cestu pred ním nikdy neodkúpil - je ňou tzv. zvykové právo. Jeho definícia je vymedzená približne tak, že ak bol pozemok niekým využívaný istý počet rokov, stáva sa jeho majetkom. V takomto prípade platí, že ak si vlastník kúpil pozemok vedľa prístupovej cesty, ktorú predchádzajúci majiteľ pozemku desaťročia používal a nemala iného súkromného majiteľa, nik mu nemôže zakázať používať ju. Treba však podotknúť, že zvykové právo nie je v slovenskom právnom poriadku explicitne zakotvené ako primárny spôsob nadobúdania práva k nehnuteľnostiam a jeho uplatnenie môže byť komplikované a neisté v porovnaní s formálnymi právnymi inštitútmi ako vecné bremeno.
Povinnosti spojené so súkromnou cestou a jej výstavbou
Ak si záujemca kúpi pozemok, ku ktorému prístupová cesta už nevedie, môže si ju aj sám zabezpečiť. Treba však pamätať na to, že podľa zákona musí spĺňať určité kritériá, ktoré si treba vopred zistiť a zariadiť sa podľa nich. Pravidlá sa týkajú najmä jej rozmerov - tie sú predpísané najmä kvôli tomu, aby sa v prípade potreby dostala k obydliu nielen sanitka, ale napríklad aj hasičské auto. V tejto oblasti treba pamätať ešte na fakt, že predpísané rozmery sa v minulosti menili, resp. časť cesty mohla byť postavená podľa pravidiel, od ktorých sa tie dnešné líšia. V takomto prípade, ak záujemca o stavbu súkromnej cesty nadväzuje na úsek, ktorý aktuálne normy nespĺňa, nemôže nadviazať na jeho rozmery, ale musí pokračovať podľa súčasných pravidiel.
Minimálna šírka prístupovej cesty k rodinnému domu je stanovená na 3 metre, čo postačuje pre osobné autá a techniku. Pre prístup hasičov je predpísaná šírka 3,5 metra, vrátane priestoru na obratisko. Dočasný vjazd na stavbu musí mať minimálne 2,5 metra. Okrem šírky je dôležitá aj únosnosť cesty, ktorá musí zvládnuť zaťaženie minimálne 80 kN, čo zodpovedá hmotnosti hasičského vozidla. Prejazdná výška nad cestou musí byť minimálne 4,1 metra, aby mohli prejsť aj vyššie vozidlá.
Pri plánovaní prístupovej cesty je dôležité myslieť aj na odvodnenie - povrchová voda nesmie stekať na verejnú komunikáciu. Vjazdové stĺpiky a brána by mali byť navrhnuté s ohľadom na bezpečný spätný oblúk pre vjazd áut. Pri napojení na existujúcu cestu musia byť dodržané rozhľadové trojuholníky pre zaistenie bezpečného výhľadu.
Predkupné právo: Istota alebo pasca?
Predkupné právo je pre mnohých ľudí synonymom istoty, že pozemok či nehnuteľnosť, na ktoré ho majú, im nikto „nevyfúkne“. V teoretickej rovine je to pravda - tomu, kto predkupné právo má, sa musí predaj ponúknuť ako prvému. Nie je však celkom rozumné, ak vlastníci predkupného práva s určitosťou kúpy rátajú naisto. Je síce pravda, že predkupné právo sa nedá obísť ani darovacou zmluvou, avšak pomerne bežne sa obchádza tak, že sa vlastníkovi predkupného práva ponúkne predmetný pozemok či nehnuteľnosť za takú premrštenú cenu, že ju jednoducho nekúpi. Predávajúci si tak svoju povinnosť splnil a môže ju už predať komukoľvek.
Iste každý pochopí, akým spôsobom sa premrštenosť ceny v takýchto prípadoch s kupcom „vyrieši“, aby postup nebol z právneho hľadiska napadnuteľný. Ak sa takáto situácia týka napríklad časti prístupovej cesty, nepomôže ani obozretnosť pri kúpe, nakoľko záruka, že sa niečo také v budúcnosti nestane, neexistuje. Pri predaji podielu na pozemku, ktorý slúži ako jediný prístup k domu, je dôležité rešpektovať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, aby sa predišlo neplatnosti zmluvy a zabezpečila sa právna istota pre všetkých zúčastnených.
Riešenie problémov a právne kroky
Problémy, ktoré súvisia s témou prístupových ciest, tvoria široké spektrum rôznych situácií, na ktoré nie je možné „ušiť“ všeobecné riešenie. Opäť teda platí jediné pravidlo, ktoré vždy platí, aj keď nie vždy pomôže - najdôležitejšia je opatrnosť a dôslednosť pri skúmaní. Je tiež užitočné mať na pamäti, že financie, ktoré si vyžiada kúpa pozemku, sú investované efektívne, avšak o tých, ktoré zhltnú súdne spory, sa to už povedať nedá.
Ak by Vám spoluvlastníci prístupovej cesty bránili v jej používaní na prístup k Vašej nehnuteľnosti, možnosťou je obrátiť sa na súd v súlade s ust. § 151o ods. 2 Občianskeho zákonníka. Ďalšou možnosťou je dohodnúť sa s podielovými spoluvlastníkmi na odpredaji časti prístupovej cesty podľa dohodnutého pomeru, ktorý by fakticky zodpovedal pomeru veľkosti Vášho pozemku k ostatným pozemkom vo vzťahu k prístupovej ceste. V prípade, že by ste sa nedohodli, mohlo by dôjsť k zriadeniu vecného bremena - právo prechodu a prejazdu k Vášmu domu cez susedov pozemok.
V prípade, že chcete meniť zmluvu o prístupovej ceste, ktorú podpísali všetky zmluvné strany, je to možné dodatkom k zmluve, ktorý však tiež musia podpísať všetky zmluvné strany.
Podľa stavebného zákona nie je podmienkou vydania stavebného povolenia to, aby ste ako stavebník boli vlastníkom prístupovej cesty k pozemku, na ktorom sa má realizovať stavba. Riešenie prístupu na Váš pozemok v čase realizácie stavby je dané v ust. §§ 66 a 135 stavebného zákona. Stavebný úrad v záväzných podmienkach uskutočňovania stavby určí podľa potreby aj podrobnosti pre opatrenia na susednom pozemku alebo na stavbe. Odporúčame v tejto situácii kontaktovať stavebný úrad a poukázať na možnosť riešenia prístupu na pozemok určený na výstavbu.
Ustanovenie § 47 písm. d) stavebného poriadku zakotvuje povinnosť, aby k navrhovanej stavbe viedla prístupová cesta. Stavebný zákon výslovne neustanovuje, či musí prístupová cesta viesť k pozemku už v čase územného a stavebného konania, alebo až neskôr.
Obec nie je povinná vydať súhlas s prístupom na cestu pre stavbu domu, ani nemá povinnosť cestu spevniť či postaviť. Ani keby obec mala dostatok finančných prostriedkov, takáto povinnosť jej nemôže byť uložená rozhodnutím súdu.
Ak obec odmieta vybudovať alebo udržiavať prístupovú cestu, je potrebné zistiť dôvody. Obec môže odmietnuť výstavbu cesty z dôvodu nedostatku finančných prostriedkov alebo iných dôvodov. V takom prípade je možné pokúsiť sa o dohodu s obcou, prípadne hľadať iné riešenia.
Ak sused odmieta povoliť prístup na pozemok, je potrebné pokúsiť sa o dohodu. Ak dohoda nie je možná, je možné obrátiť sa na súd so žalobou o zriadenie vecného bremena.
V zmysle Občianskeho zákonníka sused nemá zákonné právo neoprávnene vstupovať na pozemok inej osoby bez platného právneho dôvodu alebo bez súhlasu vlastníka. Ak dôjde k neoprávnenému užívaniu pozemku bez akéhokoľvek právneho titulu a bez platenia náhrady, hovorí sa o bezdôvodnom obohatení na úkor vlastníka. V takom prípade môže vlastník požadovať náhradu vo forme obvyklého nájomného za užívanie jeho majetku.
Vecné bremeno vzniká písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním).
Ak sused nesúhlasí s dočasným užívaním jeho trávnatej plochy, odporúčam v prvom rade pokúsiť sa o dohodu zmluvne (napríklad formou nájomnej zmluvy na čas nevyhnutný pre stavebné práce), prípadne mu navrhnúť odkúpenie úzkeho pruhu pozemku alebo zriadenie vecného bremena cesty dohodou za odplatu. Ak takúto dohodu odmieta, iná možnosť ako obrátiť sa na súd so žalobou o zriadenie nevyhnutnej cesty podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka (tzv. vecné bremeno cesty) prakticky neexistuje.
Vlastníctvo prístupovej cesty, najmä v prípadoch spoluvlastníctva, môže byť zdrojom rôznych otázok a sporov. Riešenie týchto situácií si vyžaduje znalosť právnych predpisov a praktických postupov. Cieľom je poskytnúť prehľad o právach a povinnostiach spoluvlastníkov prístupovej cesty, ako aj o možnostiach riešenia problémov, ktoré môžu v tejto súvislosti vzniknúť. Pri kúpe nehnuteľnosti si dôkladne preverte právny stav prístupu k nej.
tags: #spoluvlastnictvo #pristupovej #cesty #k #domu #zodpovednost