Spoluvlastníctvo, či už ide o nehnuteľnosť, pozemok, alebo v špecifickom kontexte aj o spoločnú cestu, prináša so sebou nielen spoločné práva, ale aj povinnosti. Jednou z kľúčových oblastí, kde sa spoluvlastníctvo prejavuje v praxi, je daňové priznanie. Tento článok sa zameriava na komplexný prehľad daňových aspektov spojených so spoluvlastníctvom na Slovensku, s dôrazom na situácie týkajúce sa nehnuteľností a príjmov z nich plynúcich.
Základné princípy zdaňovania príjmov na Slovensku
Daňový systém na Slovensku je v súčasnosti postavený na princípe tzv. rovnej dane, ktorú zaviedol zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Táto sadzba vo výške 19 % sa vzťahuje na príjmy (zisky) právnických aj fyzických osôb. Cieľom tohto systému je zvýšiť spravodlivosť zdanenia prostredníctvom zúženia okruhu výnimiek a oslobodení od dane.
Medzi základné prvky slovenského daňového systému patria:
- Rovná daň: Jednotná lineárna sadzba dane pre všetky druhy príjmov.
- Nezdaniteľné časti základu dane: Možnosť odpočítania nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka a na manželku (manžela).
- Daňový bonus: Zníženie dane o ustanovenú sumu na každé vyživované dieťa.
- Obmedzenie výnimiek: Snaha o minimalizáciu rozdielov medzi účtovným hospodárskym výsledkom a základom dane.
Daňovníkom dane z príjmov môže byť každá fyzická osoba a právnická osoba. Zákon rozlišuje medzi daňovníkmi s neobmedzenou a obmedzenou daňovou povinnosťou. Daňovník s neobmedzenou daňovou povinnosťou má na území Slovenskej republiky sídlo alebo miesto skutočného vedenia, kde sa prijímajú riadiace a obchodné rozhodnutia. Daňovník s obmedzenou daňovou povinnosťou sídlo ani miesto skutočného vedenia na Slovensku nemá, ale dosahuje príjmy zo zdroja na území Slovenskej republiky.
Predmetom dane sú všetky príjmy fyzickej osoby s výnimkou tých, ktoré sú zákonom vylúčené. Príjmy sú v zákone o dani z príjmov špecifikované do viacerých kategórií:
- Príjmy zo závislej činnosti (§ 5)
- Príjmy z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti a z prenájmu (§ 6)
- Príjmy z kapitálového majetku (§ 7)
- Ostatné príjmy (§ 8)
Z predmetu dane sú vylúčené napríklad prijatie náhrad podľa osobitných predpisov, príjmy získané vydaním nehnuteľnosti alebo hnuteľnej veci podľa osobitných predpisov, príjmy získané dedením alebo darovaním, a tiež podiely na zisku vyplácané po zdanení obchodnou spoločnosťou alebo družstvom.
Spoluvlastníctvo a daňové priznanie k nehnuteľnostiam
V prípade, ak nehnuteľnosť patrí do spoluvlastníctva viacerých osôb, je nevyhnutné správne určiť, ako sa príjmy a výdavky rozdelia medzi jednotlivých spoluvlastníkov. Daň z nehnuteľných vecí je miestnou daňou, ktorú ukladá mesto alebo obec. Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady definuje daňovníkov dane z nehnuteľností.
Kto je daňovníkom dane z nehnuteľností?
Daňovníkom dane zo stavieb je jej vlastník. V prípade pozemkov je daňovníkom taktiež vlastník. Ak nie je možné určiť vlastníka stavby, daňovníkom je osoba, ktorá nehnuteľnosť užíva.
V prípade spoluvlastníctva platí, že ak nehnuteľnosť vlastnia viacerí spoluvlastníci, každý z nich je daňovníkom podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. To znamená, že daňové priznanie, čiastkové priznanie, opravné priznanie alebo dodatočné priznanie k dani z nehnuteľností podáva každý spoluvlastník do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu.
Ak sa spoluvlastníci dohodnú, môže daňové priznanie podať aj jeden z nich ako spoločný zástupca. Táto dohoda musí byť oznámená daňovému úradu. V prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov sú daňovníkmi obaja manželia, ktorí ručia za daň spoločne a nerozdielne.
Kedy podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností?
Povinnosť podať daňové priznanie vzniká v nasledujúcich prípadoch:
- Prvý rok po nadobudnutí nehnuteľnosti: Toto zahŕňa kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu, dedičské konanie, alebo vklad novostavby po kolaudácii.
- V ďalších rokoch len pri zmenách majúcich vplyv na výpočet dane: Sem patria napríklad zmeny výmery alebo druhu pozemku, prístavba, nadstavba alebo demolácia, rozdelenie alebo scelenie parciel, zmena podielu/spoluvlastníctva, alebo zánik vlastníctva (predaj všetkých nehnuteľností v obci).
- Osoby, ktoré vykonali zmeny ovplyvňujúce daň: Napríklad prístavby, demolácie, zmena výmery alebo typu stavby, či pozemku. V tomto prípade sa podáva tzv. čiastkové daňové priznanie, ktoré uvádza iba uskutočnené zmeny.
- Osoby, ktoré predali, darovali alebo inak previedli nehnuteľnosť.
- Osoby, ktoré zaevidovali krajinný prvok na svojom pozemku.
Ak nenastali žiadne zmeny, ktoré by mali vplyv na výpočet dane, nie je nutné znovu podávať daňové priznanie. Taktiež, ak zmena nemá vplyv na daň (napr. zmena koeficientu obcí alebo iné obecné vyhlášky), daňové priznanie sa nepodáva.
Termíny na podanie daňového priznania:
Daňové priznanie sa podáva do 31. januára príslušného roka za zmeny, ktoré nastali v predchádzajúcom roku. Ak 31. január pripadne na víkend alebo sviatok, termín sa posúva na najbližší pracovný deň. Napríklad, za nadobudnutie nehnuteľnosti v roku 2025 je termín na podanie priznania 2. februára 2026.
Pre čiastkové daňové priznanie (napr. po nadstavbe dokončenej v roku 2025) je termín na podanie do 31. januára nasledujúceho roka (teda 2. februára 2026).
Spoločné a samostatné podanie daňového priznania spoluvlastníkmi:
- Spoločne za všetkých spoluvlastníkov: Priznanie podáva jeden zo spoluvlastníkov ako spoločný zástupca, ktorý musí byť ostatnými spoluvlastníkmi zvolený a oznámený daňovému úradu.
- Každý spoluvlastník samostatne: Ak spoluvlastníci nezvolia spoločného zástupcu, je každý z nich povinný podať daňové priznanie sám za svoj spoluvlastnícky podiel.
Príklady nehnuteľností podliehajúcich dani:
- Pozemky (orná pôda, trvalé trávne porasty, záhrady, zastavané plochy, lesné pozemky)
- Stavby (rodinné domy, bytové a nebytové jednotky v bytových domoch, chaty, garáže, skleníky)
- Pozemky, na ktorých sú umiestnené trafostanice alebo predajné stánky.
Garáže a daňové priznanie:
Áno, ak ste vlastníkom garáže, musíte podať daňové priznanie k dani z nehnuteľných vecí. Od 1. januára 2024 sa garáže dania na základe ich zápisu v katastri nehnuteľností, nie podľa ich faktického používania. Ak je vaša garáž v katastri nehnuteľností vedená ako garáž, je povinnosťou priznať ju v rámci daňového priznania bez ohľadu na to, či ju skutočne využívate.
Príjmy z nehnuteľností v spoluvlastníctve
Spoluvlastníctvo môže generovať rôzne druhy príjmov, najčastejšie z prenájmu alebo predaja nehnuteľnosti. Spôsob ich zdanenia závisí od typu spoluvlastníctva a dohody spoluvlastníkov.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v spoluvlastníctve:
Ak manželia prenajímajú byt alebo inú nehnuteľnosť, ktorá je v ich bezpodielovom spoluvlastníctve, môžu si príjmy rozdeliť. Príjem z prenájmu do 500 eur je oslobodený od dane. Ak teda príjem z prenájmu presiahne túto sumu, každý z manželov si môže do svojho daňového priznania (typ B) zahrnúť sumu presahujúcu 500 eur.
Manželia si môžu rozdeliť príjem z prenájmu v rovnakom pomere alebo v inom pomere podľa vzájomnej dohody. Pri vypĺňaní daňového priznania je potrebné v šiestom oddiele uviesť celoročnú výšku nájmu, ktorú si rozdelia, a následne daňové výdavky.
Pri prenájme na základe nájomnej zmluvy bez živnostenského oprávnenia si prenajímateľ nemôže uplatniť paušálne výdavky. Rozhodujúce je tiež, či bola prenajímaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku. Ak nie je, do daňových výdavkov možno započítať len platby za energie a výdavky súvisiace s prevádzkou bytu a spoločných priestorov.
Príjmy z predaja nehnuteľnosti v spoluvlastníctve:
Ak sa predala nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjem sa zahŕňa do základu dane u každého z nich v rovnakom pomere, pokiaľ sa nedohodnú inak. Zárobok z predaja bytu, domu alebo pozemku sa v zákone o dani z príjmov považuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Pri nezdaňovaní rozhoduje moment nadobudnutia nehnuteľnosti.
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. V daňovom priznaní typu B sa uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane oslobodený, a k nemu prislúchajúce výdavky.
V prípade podielového spoluvlastníctva (napr. medzi súrodencami), príjmy z predaja nehnuteľnosti sa zdaňujú podľa spoluvlastníckeho podielu každého z nich. Ak napríklad dvaja bratia zdedili byt a každý z nich má 1/2 podiel, pri predaji bytu si každý vysporiada svoju daňovú povinnosť sám za seba, pričom do základu dane zahrnie príjmy a výdavky vo výške zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu.
Riešenie sporov a problémov v spoluvlastníctve
Spoluvlastníctvo môže byť prekážkou účelného využitia veci, najmä ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť. V takýchto prípadoch existujú dve hlavné možnosti riešenia:
- Dohoda: Podmienkou jej uzatvorenia je súhlas všetkých spoluvlastníkov.
- Súdne konanie: Pokiaľ dohoda nie je možná, zrušenie spoluvlastníctva je možné len súdne.
Súd môže vyporiadať podielové spoluvlastníctvo tromi spôsobmi:
- Vec sa môže reálne rozdeliť: Táto možnosť sa využíva hlavne pri pozemkoch. Pri stavbách pripadá do úvahy len výnimočne (napr. ak sa z nich dajú urobiť viaceré bytové jednotky). Je potrebné dodržať pravidlá o zákaze drobenia pozemkov.
- Vec sa môže prikázať do výlučného vlastníctva spoluvlastníka: V tomto prípade sa musí nadobúdateľ pripraviť na vyplatenie primeranej náhrady ostatným spoluvlastníkom vo výške tržnej ceny ich podielov. Súd pri rozhodovaní skúma, či ju nadobúdateľ účelne využije.
- Súd môže nariadiť predaj veci: Tento variant je najschodnejší, ak žiaden zo spoluvlastníkov nemá prostriedky na vyplatenie ostatných. Získaný výťažok sa rozdelí v pomere zodpovedajúcom spoluvlastníckym podielom.
Kedy súd môže vyporiadanie spoluvlastníctva odmietnuť:
Existujú prípady, kedy súd môže vyporiadanie spoluvlastníctva odmietnuť, ak existujú dôvody hodné osobitného zreteľa. Sem patria situácie, kedy by zrušenie spoluvlastníctva bolo na ujmu jedného zo spoluvlastníkov, napríklad z dôvodu jeho zlého zdravotného stavu, vysokého veku, či zlej sociálnej situácie, ak je odkázaný na bývanie v spoločnej nehnuteľnosti. Naopak, ak spoluvlastník žiada o zrušenie len za účelom predaja veci, súd môže vyhovieť jeho žiadosti.
Problémy v bytových domoch:
V bytových domoch často vznikajú problémy súvisiace so správou, údržbou a opravami spoločných častí. Príkladom môže byť zateplenie bytového domu, kde platia rozhodnutia väčšiny vlastníkov pre všetkých. Taktiež otázky týkajúce sa overovateľov podpisov pri písomnom hlasovaní, nesplnenia povinností správcu, alebo nevykurovaného bytu suseda, si vyžadujú pozornosť a súlad s právnymi predpismi. Príjem spoločenstva z prenájmu nebytových priestorov podlieha špecifickému zdaňovaniu.
Praktické aspekty a legislatíva
V súvislosti so spoluvlastníctvom je dôležité sledovať aktuálnu legislatívu, najmä Občiansky zákonník (§§ 123 a nasl. a §§ 137 a nasl.) a zákon o dani z príjmov. Náklady na spoločnú vec, ako sú opravy a údržba, by mali byť znášané spoluvlastníkmi podľa veľkosti ich podielov, pokiaľ sa nedohodnú inak. V prípade, že jeden spoluvlastník uhrádza všetky náklady sám, má právo požadovať náhradu od ostatných spoluvlastníkov. Táto náhrada sa môže uplatniť súdnou cestou, pričom je dôležité sledovať plynutie premlčacej lehoty (zvyčajne 3 roky).
Pri prevode spoluvlastníckeho podielu platí predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ sa nejedná o prevod blízkej osobe. V zložitých situáciách, najmä pri spore o vyporiadanie spoluvlastníctva, je vždy odporúčané obrátiť sa na advokáta.
Záverom, orientácia v problematike spoluvlastníctva a daňového priznania je kľúčová pre správne naplnenie daňových povinností a predchádzanie prípadným sporom. Každá situácia je individuálna a vyžaduje si dôkladné zváženie všetkých relevantných faktorov.
tags: #spoluvlastnictvo #na #spolocnu #cestu #priznanie #dane