Spoluvlastnícky podiel: Všetko, čo potrebujete vedieť

Vlastníctvo nehnuteľnosti či inej veci nemusí byť vždy výlučne v rukách jedného subjektu. Veľmi častou situáciou v bežnom živote, najmä pri dedení, ale aj pri kúpe či iných právnych úkonoch, je vznik podielového spoluvlastníctva. Toto usporiadanie, kedy jedna vec patrí viacerým osobám súčasne, prináša so sebou špecifické práva a povinnosti, ktoré sú neodmysliteľne spojené s tzv. spoluvlastníckym podielom. Pochopenie jeho významu, fungovania a dôsledkov je kľúčové pre predchádzanie konfliktom a zbytočným právnym komplikáciám.

Čo presne znamená spoluvlastnícky podiel?

Spoluvlastnícky podiel, ako ho definuje § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. V praxi je tento podiel najčastejšie vyjadrený zlomkom (napríklad 1/2, 1/4, 9/16) alebo percentom. Predstavuje teda kvantitatívne vyjadrenie účasti spoluvlastníka na spoločnej veci, a to nielen z hľadiska úžitkov, ktoré z nej plynú, ale aj z hľadiska bremien, ktoré s ňou sú spojené.

Je dôležité zdôrazniť, že spoluvlastnícky podiel je vo svojej podstate ideálny. Advokát Patrik Ozimanič to vysvetľuje zjednodušene: "ak podielový spoluvlastník má napr. 1/2 spoluvlastnícky podiel, tak ho má, úplne zjednodušene povedané, v každej jednej tehle, v každom jednom kameni či centimetri či milimetri štvorcovom spoločnej veci." To znamená, že spoluvlastnícky podiel neznamená právo na užívanie konkrétne určenej fyzickej časti spoločnej veci, ktorá by zodpovedala veľkosti jeho podielu. Slovenský právny poriadok totiž nepozná tzv. "delené spoluvlastníctvo", kde by jednotlivým spoluvlastníkom patrilo právo výlučne disponovať s konkrétnou, fyzicky ohraničenou časťou veci. Namiesto toho každý spoluvlastník disponuje svojím podielom na úplne celej veci. Ak by napríklad nehnuteľnosť bola v podielovom spoluvlastníctve dvoch osôb s podielom 1/2, každá z nich vlastní polovicu z každej časti danej nehnuteľnosti.

Veľkosťou podielu sa určujú práva a povinnosti na spoločnej nehnuteľnosti. Vzťah vlastníctva medzi jednotlivými vlastníkmi je vyjadrený podielom na nehnuteľnosti. Každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníckeho podielu v rozsahu, ktorý zodpovedá veľkosti jeho podielov (napríklad ½, ¼ a ¼, pričom spolu tvoria jeden celok).

Veľkosť podielu na spoločnej veci teda nemusí byť rovnaká. Ak nie je právnym predpisom alebo dohodou spoluvlastníkov určené inak, platí, že podiely sú rovnaké. V bežnom živote sa však môžeme stretnúť s rôznymi kombináciami, napríklad s podielmi 9/16 a 7/16. V takom prípade jeden vlastník, ktorý drží 9/16 podielu, má väčší podiel na veci ako vlastník so 7/16 podielu. To sa prejaví pri predaji, kde by dostal väčšiu finančnú čiastku, alebo pri vzájomnom vyplatení. Z polovičného vlastníka sa tak stane majoritný vlastník.

Často sa stretávame s nesprávnym chápaním podielu pri spoluvlastníctve. Nehnuteľnosť, ako pozemok, si chcú rozdeliť vlastníci na jednotlivé časti, celky. Svojpomocne si ho rozdelia na niekoľko malých pozemkov. Iným príkladom nesprávneho chápania veľkosti podielu vzniká z titulu, že „oni sa o nehnuteľnosť starajú“, resp. „oni sa postarali o rodičov“, a tak majú právo si ponechať dom, či byt. Aj toto chápanie je mylné, nakoľko vlastníci celku majú podľa svojho podielu právo na každý meter štvorcový pozemku, domu. Zrejme jediným pochopiteľným príkladom je byť podielovým vlastníkom spoločných častí a zariadení bytového domu.

Podiel 1/1 znamená, že vlastník vlastní celý pozemok sám. Spoluvlastnícky podiel pritom nevzniká len úmyselne pri kúpe nehnuteľnosti viacerými osobami. Veci môžu byť vo vlastníctve viacerých vlastníkov. V určitých prípadoch môžu veci nadobudnúť aj do podielového spoluvlastníctva, vrátane štátu, ak vystupuje ako subjekt civilného práva.

Ako sa spoluvlastnícky podiel prejavuje v praxi?

Spoluvlastnícky podiel je nevyhnutnou súčasťou každého spoluvlastníckeho vzťahu a jeho význam sa prejavuje v niekoľkých kľúčových oblastiach:

Hospodárenie so spoločnou vecou

O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou, ktorá je počítaná podľa veľkosti ich podielov (§ 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka). To znamená, že spoluvlastník s väčším podielom má väčší vplyv na rozhodovanie. Rozhodnutie sa vždy stanoví hlasovaním. Rozhodnú pritom tí spoluvlastníci, ktorých spoluvlastnícke podiely majú nadpolovičnú väčšinu. Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia tomuto rozhodnutiu podriadiť. Jedine v prípade, ak by sa jednalo o dôležitú zmenu spoločnej veci, sa môžu na súde domáhať zvrátenia rozhodnutia hlasovania. Výnimku tvorí zákon č. 182/1993 Z.z.

Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť aj inak. Môžu rozhodnúť, že spoločnú vec bude užívať len jeden alebo viacerí z nich. V takom prípade je kľúčové, ako bola táto dohoda alebo hlasovanie formulovaná. Ak bolo predmetom dohody právo užívať vec bezodplatne, nárok na finančnú náhradu za užívanie veci nad rámec spoločného podielu podľa právneho názoru advokáta Patrika Ozimaniča nevzniká.

Druhým častým problémom je podiel rozhodovania na hospodárení. Zákon jasne hovorí, že veľkosť podielu predstavuje mieru rozhodovania pri nakladaní z nehnuteľnosťou. Mnohokrát sa o podielové vlastníctvo stará iba jeden, prípadne niekoľko podielových vlastníkov. Ťažkým orieškom sa stáva aj vlastníctvo dvoch podielových vlastníkov, kde podiel každého z nich je ½. Nikto z nich totiž nemá nadpolovičnú väčšinu.

V prípade, že spoluvlastníci nespolupracujú pri spoločnom hospodárení, prípadne si chcú hospodáriť na „svojom“, majú možnosť po vzájomnej dohode sa rozhodnúť pre vyrovnanie formou Dohody o zrušení a vyporiadaní podielového vlastníctva.

Užívanie spoločnej veci a finančné náhrady

Aj keď spoluvlastnícky podiel je ideálny, často vznikajú situácie, kedy jeden spoluvlastník užíva celú vec, alebo jej väčšiu časť, bezodplatne. V takom prípade sa môže vynoriť otázka nároku na finančnú náhradu. Výška takejto náhrady sa určuje podľa ustálenej súdnej praxe, pričom sa často využíva odborné vyjadrenie, znalecký posudok alebo iné dôkazy preukazujúce výšku tzv. bežného nájomného v danej lokalite a čase pre porovnateľnú nehnuteľnosť. Odporúča sa osloviť realitné kancelárie alebo znalca na stanovenie tejto výšky.

Pred uplatnením nároku na súde je vhodné najskôr vyzvať dotknutého spoluvlastníka mimosúdne, aby náhradu uhradil dobrovoľne. Dĺžka premlčacej doby pri takýchto nárokoch sa môže líšiť a závisí od právnej povahy nároku. Môže sa jednať o nároky posudzované podľa ustanovení o bezdôvodnom obohatení (§ 451 Občianskeho zákonníka) s dvojročnou premlčacou dobou, alebo o nároky vyplývajúce priamo z vlastníckeho práva (§ 123 Občianskeho zákonníka) s trojročnou premlčacou dobou. Vždy však záleží na konkrétnych okolnostiach prípadu a vyhodnotení súdom.

Podľa Občianskeho zákonníka môže byť vec v podielovom spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Nehnuteľnosť alebo iná vec sú v spoluvlastníctve vtedy, ak ich vlastnia viaceré osoby bez toho, aby bola vec reálne rozdelená. Rovnaké práva a povinnosti, aké má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva pripadajú všetkým spoluvlastníkom.

Spoluvlastník užíva vec nad rámec podielu - čo je spoluvlastnícky podiel? Podielovému spoluvlastníctvu sme sa venovali v tomto osobitnom článku - Ako vyporiadať podielové spoluvlastníctvo? Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

Spoluvlastnícky podiel - čo to je? Spoluvlastnícky podiel neznamená, že by podielový spoluvlastník mal právo využívať konkrétne určenú časť spoločnej veci v rozsahu jeho podielu. Spoluvlastnícky podiel je totiž ideálny, to znamená, že ak podielový spoluvlastník má napr. 1/2 spoluvlastnícky podiel, tak ho má, úplne zjednodušene povedané, v každej jednej tehle, v každom jednom kameni či centimetri či milimetri štvorcovom spoločnej veci. Nemôže sám rozhodnúť o tom, že bude užívať konkrétnu časť spoločnej veci, a to ani v prípade, ak by presne zodpovedala jeho spoluvlastníckemu podielu.

Spoluvlastník užíva vec nad rámec podielu, na základe dohody (hlasovania) O tom, kto a akým spôsobom bude užívať spoločnú vec, rozhodujú podieloví spoluvlastníci väčšinou podľa veľkosti podielov. Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia rozhodnutiu podriadiť. Jedine, ak by sa jednalo o dôležitú zmenu spoločnej veci, by sa mohli na súde domáhať zvrátenia rozhodnutia hlasovania (§ 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka).

Spoluvlastníci môžu rozhodnúť, že spoločnú vec bude užívať len jeden, či viacerí z nich. Majú nárok na finančnú náhradu? To záleží od toho, ako sa dohodli, resp. čo presne si odhlasovali. Ak bolo predmetom dohody, či hlasovania právo užívať vec bezodplatne, potom nárok na finančnú náhradu za užívanie veci nad rámec spoločného podielu podľa môjho právneho názoru nemajú. V občianskom práve má totiž prednosť zmluvná sloboda, a teda dohoda zmluvných strán. Ak však o tom, či pôjde o odplatné, či bezodplatné užívanie veci rozhodnuté nebolo, potom zastávam právny názor, že právo na finančnú náhradu za užívanie spoločnej veci nad rámec spoluvlastníckeho podielu ostatní spoluvlastníci majú. Vysvetlenie k tomu podáva napr. aj Najvyšší súd ČR, ktorý v rozhodnutí sp.zn. 22Cdo/2624/2003 uviedol: „Bezdôvodné obohatenie podielového spoluvlastníka, ktorý užíva vec nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu, vzniká bez ohľadu na to, či o užívaní rozhodla väčšina spoluvlastníkov počítaná podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov, alebo bolo upravené dohodou spoluvlastníkov, alebo o užívaní rozhodol súd, pokiaľ, hoci aj s konkludentne uzavretej dohody spoluvlastníkov, nevyplýva niečo iné, napríklad, že si za užívanie nad rámec zodpovedajúci spoluvlastníckemu podielu nebudú nič uhrádzať.“

Čo ak spoluvlastník užíva vec nad rámec podielu svojvoľne? Pokiaľ sa jeden, či viacerí spoluvlastníci rozhodnú, že budú užívať celú spoločnú vec, a to bez akejkoľvek dohody, či súhlasu, alebo hlasovania, v takom prípade majú podľa môjho názoru jednoznačne ostatní spoluvlastníci nárok na finančnú náhradu za užívanie spoločnej veci jedným zo spoluvlastníkov nad rámec jeho spoluvlastníckeho podielu.

Úžívanie celej spoločnej veci nad rámec spoluvlastníckeho podielu - ako sa určuje výška náhrady? Výška náhrady sa určuje podľa ustálenej súdnej praxe odborným vyjadrením, či znaleckým posudok, prípadne inými dôkazmi preukazujúcimi výšku tzv. bežného nájomného v danej lokalite a čase, pri porovnateľnej nehnuteľnosti. Je vhodné osloviť niekoľko realitných kancelárií, prípadne priamo znalca, aby túto výšku stanovil a následne je možné si túto náhradu uplatňovať od dotyčného spoluvlastníka. Ak je napr. bežné nájomné porovnateľnej nehnuteľnosti v danej lokalite a danom čase povedzme 500 € a spoločný dom užíva len 1 spoluvlastník, ktorý má 1/2 spoluvlastnícky podiel, v takom prípade by sme sa bavili o náhrade vo výške 250 € za každý mesiac užívania.

Úžívanie celej spoločnej veci nad rámec spoluvlastníckeho podielu - ako postupovať? Najskôr odporúčam podielového spoluvlastníka vyzvať mimosúdne, aby náhradu uhradil dobrovoľne. Pokiaľ odmietne, neostane Vám nič iné, len podať žalobu, kde budete ale musieť svoj nárok a jeho výšku patrične preukázať. Rovnako si dovoľujem upozorniť na premlčaciu dobu, ktorá v danej veci plynie. Názory na jej dĺžku sa v zásade líšia a závisia od právnej povahy nároku, a teda či existuje dohoda (či hlasovanie) o tom, že spoluvlastník môže vec užívať alebo nie a užíva ju svojvoľne. Podľa jedného názorového prúdu je potrebné tieto nároky posudzovať podľa ustanovení o bezdôvodnom obohatení (§ 451 Občianskeho zákonníka), iní zase tvrdia, že nárok vyplýva priamo z vlastníckeho práva, a teda by sa mal posudzovať podľa § 123 Občianskeho zákonníka. Bude však záležať na okolnostiach daného prípadu, ako to vyhodnotí súd. Potom môže byť v závislosti od toho premlčacia doba dvoj alebo trojročná. Vždy však odporúčam žalovať nárok preistotu v kratšej premlčacej lehote.

Nakladanie so spoluvlastníckym podielom

So spoluvlastníckym podielom je možné nakladať, teda ho predať, darovať alebo inak previesť. Je však potrebné pamätať na to, že ostatní spoluvlastníci majú k prevádzanému podielu zo zákona predkupné právo. To znamená, že ak chce spoluvlastník svoj podiel previesť na inú osobu (alebo aj na iného spoluvlastníka), musí ho najprv ponúknuť na kúpu všetkým ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok. Výnimkou z tohto pravidla je prevod podielu blízkej osobe, kedy predkupné právo ostatných spoluvlastníkov neplatí.

Pokiaľ je prevod podielu blízkej osobe, hovoríme o Zákonnom predkupnom práve. Za osobu blízku sa považuje priamy príbuzný v prvom rade, t.j. matka, otec, syn, dcéra, manžel, manželka, alebo osoby navzájom blízke.

Predkupné právo znamená, že podielový spoluvlastník je povinný prednostne ponúknuť svoj podiel na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých by chcel odpredať podiel tretej osobe. V praxi to znamená, že realitná kancelária na základe svojich skúsenosti vypracuje adekvátnu cenovú ponuku a vypracuje „ponuku na využitie predkupného práva“. Táto Ponuka sa rozošle ostatným podielovým spoluvlastníkom. Predkupné právo je potrebné zaslať všetkým spoluvlastníkom, keďže všetci majú rovnaké právo na odkúpenie. V stanovenom limite sa jednotliví vlastníci vyjadria k ponuke, a to jej akceptovaním, alebo vyjadrením sa vzdania predkupného práva. Ak akceptujú ponuku viacerí spoluvlastníci, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa ich veľkosti podielov. Pri uplatnení predkupného práva je potrebné, aby dohoda mala písomnú formu zmluvy v predpísanej forme, a obsahovala povinné náležitosti. Predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností v zmysle Občianskeho zákonníka, ktorého prílohou je písomná zmluva.

Častou chybou vlastníkov je uprednostňovanie vybraného „kandidáta“ na odkúpenie podielu, pokiaľ sa nejedná o blízku osobu. I keď sympatie sú ľudské, zákon hovorí o rovnakých podmienkach pre všetkých. Nedodržanie legislatívnych predpisov pri využití predkupného práva môže mať za následok neplatnosť takto uzatvorenej kúpnej zmluvy. Hrozí Vám žaloba na súde za nedodržanie podmienok predkupného práva.

V prípade porušenia predkupného práva je takýto prevod tzv. relatívne neplatný, čo znamená, že ho možno napadnúť na súde.

Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota a oprávnený, ktorému bol spoluvlastnícky podiel ponúknutý, musí kúpnu cenu vyplatiť do tejto lehoty. Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou. Ak nemôže túto podmienku splniť ani po stanovení odhadnej ceny, jeho predkupné právo zaniká.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Nikto nemôže byť nútený zotrvať v podielovom spoluvlastníctve proti svojej vôli. Preto zákon umožňuje jeho zrušenie a vyporiadanie. Zákon preferuje dohodu spoluvlastníkov. Ak k dohode nedôjde, spoluvlastníctvo zruší a vyporiada na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Súd pri svojom rozhodovaní prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak vec nie je možné rozdeliť, prikáže súd ju za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.

Existujú teda tri hlavné spôsoby, ako zrušiť podielové spoluvlastníctvo:

1. Dohoda všetkých spoluvlastníkov: Toto je najjednoduchší a najpreferovanejší spôsob. Spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vysporiadaní. Dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Všeobecné, resp. Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa do katastra podáva Vkladom.
2. Reálne rozdelenie veci: Napríklad pri pozemku je možné vyhotoviť geometrický plán a pozemok fyzicky rozdeliť, pričom každý spoluvlastník dostane svoju časť. Toto rozdelenie sa následne zapíše do katastra nehnuteľností. Ak je predmetom rozdelenia pozemok, skúsený maklér vie nájsť v spolupráci s geodetom funkčné usporiadanie novovytvorených pozemkov. Je nevyhnutné usmerniť a vysvetliť výhody, nevýhody a funkčnosť rozdelenia. V jednoduchých pozemkových úpravách sa rieši podstatne menšia časť katastrálneho územia. Dokumentácia je omnoho jednoduchšia. Prílohou býva geometrický plán novo navrhovaného usporiadania pozemkov. Výhodou tohto konania je, že na odsúhlasenie navrhovaného riešenia stačí nadpolovičná väčšina podielových vlastníkov. Pozemkové úpravy sú veľmi náročným procesom. Túto činnosť môžu vykonávať iba osoby spôsobilé, ktoré získali osvedčenie na projektovanie pozemkových úprav. Proces pozemkových úprav býva zvyčajne dozorovaný štátom, obcami alebo veľkými developerskými subjektmi. Ich úlohou je pokryť projektom veľkú rozlohu územia a funkčne ju usporiadať. Proces môže trvať v priemere 5 -7 rokov. Dňom právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav sa nadobudne vlastnícke právo k novým pozemkom. Rozhodnutie o schválení projektu pozemkových úprav sa oznámi verejnou vyhláškou.
3. Vyporiadanie súdom: Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť, môžu požiadať súd o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vysporiadaní: a) rozdelenie veci: ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel (zákonom stanovená výnimka platí pri delení poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne) b) prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu - ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, závisí od rozhodnutia súdu, pričom veľkosť podielu nebýva vždy kľúčovým kritériom pre posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva. V prípade, že k takejto dohode nedôjde, rozhoduje súd, ktorý postupuje v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd zohľadňuje veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak je to možné, vie súd nariadiť rozdelenie nehnuteľnosti. Ak nie je rozdelenie možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Opäť aj v tomto prípade prihliada na to, aby sa vec mohla účelne využiť.

Je zrušenie a vyporiadanie podielového vlastníctva náročné? Jednoznačne áno. Rovnako, ako je v dnešnej dobe ťažké spravovať spoločné vlastníctvo, tak aj dohoda o vyporiadaní je veľmi náročná. Je ťažké nájsť „spoločnú reč“ pri delení. Mojim pravidlom rozdelenia je žrebovanie o rozdelené časti. Rozdelenie bytu, alebo rodinného domu nie je až také komplikované. Dohoda o zrušení a vyporiadaní musí byť písomná. Je uzatvorená v zmysle §141 Občianskeho zákonníka.

Vlastním spoluvlastnícky podiel 1/2. Znamená to, že mám na mape vyčlenených konkrétnych 50% pozemku? Nie. Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra.

Rozhoduje väčšinový vlastník o všetkom? Nie. Väčšina rozhoduje o bežnom hospodárení. O zásadných z পরিবর্তনoch, ako je zmena účelu využitia veci, sa často rozhoduje jednomyseľne alebo je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Ak chcem predať svoj podiel, potrebujem na to súhlas ostatných? Nie priamy súhlas, ale platí tu predkupné právo. Predtým, než svoj podiel predáte tretej osobe, ho musíte najprv za rovnakých podmienok ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Overenie a výpočet spoluvlastníckeho podielu

Informácie o spoluvlastníckych podieloch sú verejne dostupné. Výšku podielu je možné jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk, alebo si ho možno vyžiadať na katastrálnom odbore okresného úradu, kde je možné požiadať o úradný výpis.

Výpočet výmery podielu z parcely sa odvíja od celkovej rozlohy pozemku a výšky spoluvlastníckeho podielu. Používa sa jednoduchý vzorec: výmera podielu = celková výmera × spoluvlastnícky podiel. V prípade viacerých spoluvlastníkov je nutné postupovať jednotlivo pre každého z nich.

Pri viacerých spoluvlastníkoch je však nutné postupovať jednotlivo. V liste vlastníctva si v časti B overte konkrétne podiely a na výpočet podielu z parcely potom použite vzorec spomínaný vyššie. Zákon pritom hovorí, že spoluvlastníci majú na pozemku podiel a práva a povinnosti sú tomuto podielu úmerné. Nie je však automaticky jasné, komu tá-ktorá fyzická časť pozemku patrí.

Vlastníctvo dvoch podielových vlastníkov s rovnakými podielmi znamená, že každý vlastník má práva k celému 10 árovému pozemku, ale iba do výšky svojho 5 árového pozemku. Vlastník k zvyšku má rovnaké právo.

Časté otázky a nejasnosti

Vlastním spoluvlastnícky podiel 1/2. Znamená to, že mám na mape vyčlenených konkrétnych 50% pozemku?Nie. Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra.

Rozhoduje väčšinový vlastník o všetkom?Nie. Väčšina rozhoduje o bežnom hospodárení. O zásadných zmenách, ako je zmena účelu využitia veci, sa často rozhoduje jednomyseľne alebo je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Ak chcem predať svoj podiel, potrebujem na to súhlas ostatných?Nie priamy súhlas, ale platí tu predkupné právo. Predtým, než svoj podiel predáte tretej osobe, ho musíte najprv za rovnakých podmienok ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Ako sa rozhoduje pri hlasovaní?Spoluvlastník, ktorý bol prehlasovaný a ktorý nesúhlasí so spôsobom hospodárenia so spoločnou vecou, o ktorom sa rozhodlo väčšinou hlasov, sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť alebo sa môže obrátiť na súd.

Pochopenie nuáns spoluvlastníckeho podielu je kľúčové pre hladké a bezkonfliktné spolunažívanie a správu spoločných vecí. Jedna a tá istá nehnuteľnosť môže byť v spoluvlastníctve viacerých osôb. Nie všetci spoluvlastníci však túto nehnuteľnosť ale aj reálne užívajú. Najčastejšie v rámci dedičského konania pripadne podiel na dome alebo byte dedičovi, pričom v tom dome alebo byte už dlhodobo býva iný člen rodiny, tiež dedič, ktorý chce svoje bývanie i zachovať. V týchto prípadoch sa spoluvlastníci (ktorým sa v dôsledku dedenia zmenili ich podiely na spoločnej nehnuteľnosti) medzi sebou musia nejakým spôsobom dohodnúť, resp. vyporiadať svoje nároky jeden voči druhému. V prvom rade spoluvlastník, ktorý v nehnuteľnosti nebýva má právo požadovať od súrodenca ako druhého spoluvlastníka finančnú náhradu za neužívanie spoločnej nehnuteľnosti. Spoluvlastník, ktorý nehnuteľnosť neužíva si svoj nárok môže u súrodenca uplatniť a dohodnú sa na výške primeranej náhrady. Ak sa nedohodnú, nárok si môže uplatniť na súde, resp. Druhá možnosť je prevod svojho spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu. Súrodenec, ktorý v nehnuteľnosti nebýva, svoj spoluvlastnícky podiel môže previesť na inú osobu - napr. predajom, zámenou, darovaním, čím by získal peňažné ocenenie svojho podielu a tým úžitok. Podľa § 140 OZ: „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. Tretia možnosť je zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Zákon i v tomto prípade preferuje dohodu spoluvlastníkov pred riešením súdnou cestou. Spoluvlastník nebývajúci v danej nehnuteľnosti môže zaslať svojmu súrodencovi i výzvu prostredníctvom advokáta, z nej bude zrejmé rozhodnutie riešiť situáciu prípadne i súdnou cestou, ak sa k dohode nedospeje. Naša advokátska kancelária poskytuje právne služby v prípade zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva dohodou a tiež aj v prípade súdneho konania o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva - spísanie žaloby, príprava podkladov a zastúpenie v súdnom konaní. Samozrejmým je podanie návrhu na vklad.

tags: #spoluvlastnicky #podiel #pod #b1