Vlastníctvo nehnuteľnosti, či už ide o rodinný dom, byt alebo pozemok, môže byť v niektorých prípadoch zdieľané medzi viacerými osobami. Tento stav, známy ako podielové spoluvlastníctvo, prináša nielen práva, ale aj povinnosti. Často sa však vyskytnú situácie, kedy jeden spoluvlastník chce svoj podiel predať, alebo naopak, ostatní spoluvlastníci chcú ukončiť tento vzťah a vyplatiť ho. V takýchto prípadoch je kľúčové poznať legislatívu a postupy, ktoré sa týkajú predaja spoluvlastníckeho podielu a finančného vysporiadania.
Základné princípy spoluvlastníctva a predaj podielu
Podielové spoluvlastníctvo znamená, že každý spoluvlastník má na spoločnej veci určený podiel, ktorý vyjadruje mieru jeho účasti na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoločnej veci. Tento podiel môže byť rovnaký pre všetkých spoluvlastníkov, alebo sa môže líšiť. Napríklad, dvaja bratia môžu vlastniť rodinný dom v podieloch 1/2 a 1/2, alebo môže vlastniť jeden brat 3/4 a druhý 1/4. So svojím spoluvlastníckym podielom môže každý spoluvlastník nakladať slobodne ako vlastník so svojou vecou.
Avšak, právo spoluvlastníka nakladať s predmetom spoluvlastníctva v prípade prevodov, či už odplatných alebo bezodplatných, je obmedzené ustanovením § 140 Občianskeho zákonníka. Toto ustanovenie hovorí, že zmluvná voľnosť spoluvlastníka je obmedzená v tom, že svoj spoluvlastnícky podiel môže bez ďalšieho previesť iba na blízke osoby uvedené v ustanovení § 116 Občianskeho zákonníka.
Predkupné právo: Kľúč k ochraně spoluvlastníkov
Pokiaľ však spoluvlastník mieni svoj podiel previesť na inú než blízku osobu, prípadne aj na jedného zo spoluvlastníkov, musí svoj podiel najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Toto zákonné predkupné právo má povahu vecného práva. V prípade, ak povinný spoluvlastník nerešpektoval zákonné predkupné právo a svoj podiel previedol na inú než blízku osobu bez toho, aby ho predtým ponúkol ostatným spoluvlastníkom, právny úkon, na základe ktorého došlo k prevodu spoluvlastníckeho podielu, je neplatný, ale len v prípade, ak sa oprávnení spoluvlastníci jeho neplatnosti dovolajú (§ 40a Občianskeho zákonníka). Keďže ustanovenia Občianskeho zákonníka o spoluvlastníctve neobsahujú podrobnejšiu úpravu práv a povinností zo zákonného predkupného právneho vzťahu, za použitia analógie legis (§ 853 Občianskeho zákonníka) sa tento právny vzťah spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú vzťahy obsahom a účelom mu najbližšie. Za takéto ustanovenia treba považovať ustanovenia o zmluvnom predkupnom práve ako o vedľajšom dojednaní pri kúpnej zmluve upravené v § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka. Podľa poslednej vety § 605 Občianskeho zákonníka, pre formu ponuky na predaj oprávnenej osobe platí, že ak ide o nehnuteľnosť, musí byť dodržaná písomná forma. Ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých má byť kúpna zmluva uzavretá.
Oprávnený spoluvlastník z predkupného práva pri porušení povinnosti zo strany povinného spoluvlastníka v prípade, ak sa rozhodne domáhať ochrany svojich práv vyslovením relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu, pričom žaloba musí smerovať voči účastníkom prevodnej zmluvy ako pasívne legitimovaným osobám, ju musí podať najneskôr do uplynutia trojročnej všeobecnej premlčacej doby, ktorá začína plynúť od uzavretia zmluvy o prevode podielu medzi povinným spoluvlastníkom a nadobúdateľom podielu (§ 100 Občianskeho zákonníka).
V prípade, ak chcete predať svoj spoluvlastnícky podiel osobe, ktorá nepatrí medzi blízke osoby, prichádza zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, ktoré patrí aj pre prípad darovania. V tomto prípade závisí aj od spôsobu nadobudnutia spoluvlastníctva a je potrebné preveriť existenciu zmluvného predkupného práva, pokiaľ ste nehnuteľnosť nadobudli kúpnou alebo darovacou zmluvou. Pokiaľ ste spoluvlastníctvo nadobudli v dedičskom konaní, je potrebné preveriť osobitnú klauzulu. Predkupné právo ostatných spoluvlastníkov je vec, ktorú treba riešiť ešte pred samotným predajom spoluvlastníckeho podielu.
Ako prvé v prípade zákonného predkupného práva je potrebné písomne osloviť všetkých spoluvlastníkov s ponukou podielu na odkúpenie. Táto ponuka by mala obsahovať podmienky transakcie, kúpnu cenu, za ktorú chcete podiel predať osobe mimo blízkych osôb. Ak sa cena zníži, treba vytvoriť novú ponuku. Ak bola v zmluvnom predkupnom práve uvedená konkrétna cena predaja podielu, vyššie uvedené neplatí. Použitie predkupného práva je zásadná vec, ktorú môžu ovplyvniť ostatní spoluvlastníci. Pokiaľ ho porušíte, spoluvlastníci môžu zostať pasívni a predkupné právo majú voči novému spoluvlastníkovi.
Sumu, za ktorú chcú spoluvlastníci predať svoj podiel, si určujú sami predávajúci. Ak majú kupca za sumu 40.000,- €, potom tento podiel môžu predať za túto sumu. Ak chcete ich podiel odkúpiť, musíte uhradiť nimi navrhovanú sumu v lehote do 2 mesiacov (nie 3 rokov), ak sa nedohodnete inak.
Zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva
Ak sa rozhodnete vzdať svojho podielu, no nemáte kupca, existuje možnosť zrušenia podielového spoluvlastníctva, na ktorom sa môžete dohodnúť mimosúdnou cestou s ostatnými spoluvlastníkmi. Ak to nejde, súdnym konaním je možné dosiahnuť rozdelenie veci, ak je to možné. Vysporiadanie spoluvlastníckych podielov býva náročná záležitosť a často sa končí táto záležitosť na súde. Vyhnúť sa tomu dá tak, že sa spoluvlastníci dohodnú a uzavrú mimosúdnu dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva.
Ak tak neurobia, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vysporiadanie na návrh niektorého zo spoluvlastníkov súd podľa zásad Občianskeho zákonníka. V praxi sa vysporiadanie spoluvlastníckych podielov deje najmä pri dedičstvách.
Predstavte si napríklad, že rodinný dom zdedili dvaja súrodenci. Poručiteľ závet nenechal, dedilo sa zo zákona, dedili len potomkovia, manželka poručiteľa už nežije. Každý zo súrodencov teda zdedil polovicu domu. Dom nie je navrhnutý tak, aby sa z neho dali vyrobiť dva samostatné byty, má spoločný vchod. Jeden zo súrodencov zaplatil rekonštrukciu, na niektoré práce prispel aj druhý dedič. Obaja vlastníci podielov majú spory ohľadom poriadku, hádajú sa. Jeden z nich ponúkol svoj podiel druhému na predaj, ten ho nechce.
V právnej teórii existuje zásada, že nikoho nemožno nútiť, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu. Preferovaný spôsob zániku je mimosúdna dohoda spoluvlastníkov o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak k tejto dohode spoluvlastníkov nedôjde, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vysporiadanie na návrh niektorého zo spoluvlastníkov súd svojim autoritatívnym rozhodnutím.
Pri vysporiadaní súd prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Prvým spôsobom vysporiadania je reálne rozdelenie veci. Pri stavbách je reálne rozdelenie často komplikované, pretože reálne rozdelenie stavby je možné len vtedy, ak na základe stavebných úprav vykonaných podľa stavebných predpisov vzniknú samostatné veci. V zásade platí, že stavbu možno reálne rozdeliť len vertikálne. V tejto súvislosti však uvedieme, že súdmi judikovaný smer výlučne vertikálneho delenia stavieb bol najnovšie prelomený aj možnosťou horizontálneho delenia. Aj pri reálnom delení, či už horizontálnom, alebo vertikálnom, však musia byť splnené určité podmienky. Možnosť reálneho delenia sa posudzuje na základe znaleckého posudku.
Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. V tomto prípade môžu nastať situácie, že spoluvlastník nedisponuje potrebnými financiami na výplatu druhého spoluvlastníka, často môže byť komplikovaná aj možnosť získania úveru z banky pre vyšší vek spoluvlastníka.
V prípade, že jeden zo súrodencov podá žalobu na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom, súd bude skúmať, ktorý spôsob vysporiadania môže byť použitý, a to v poradí, ako je uvedené vyššie. Čo sa považuje za dôvody hodné osobitného zreteľa, zákon nevymedzuje. Vychádza sa zo súdnej praxe a ide prevažne o okolnosti subjektívneho charakteru tak na strane žalovaného, ako aj na strane žalobcu. Na strane žalovaného môže ísť o vysoký vek, zlý zdravotný stav, nepriaznivú sociálnu situáciu, osobné väzby na nehnuteľnosť či stav odkázanosti na bývanie v spornej nehnuteľnosti. Na strane žalobcu môže byť na príťaž napríklad len čistá motivácia vec predať a získať financie alebo len samotné riešenie užívacích vzťahov. Či sú dané dôvody hodné osobitného zreteľa, posúdi súd.
Vyplatenie spoluvlastníckeho podielu: Trhová hodnota a dedičstvo
Pri vyplácaní spoluvlastníkov z podielového spoluvlastníctva sa riadi trhovou hodnotou nehnuteľnosti v čase, kedy sa dohoda alebo rozhodnutie realizuje. Znalecký posudok vypracovaný pred rokmi preto nemusí zodpovedať aktuálnej trhovej situácii. Veci môžu byť vo vlastníctve viacerých vlastníkov, vrátane štátu, ak vystupuje ako subjekt civilného práva, môžu veci nadobudnúť aj do podielového spoluvlastníctva. Je nevyhnutné špecifikovať veľkosť podielu jasne a zrozumiteľne.
Napríklad, ak sa po rodičoch zdedí rodinný dom v hodnote 80 000 eur a sú traja súrodenci, každý vlastní 1/3. Ak chce jeden zo súrodencov vyplatiť ostatných, riadi sa aktuálnou trhovou hodnotou domu, nie hodnotou spred rokov. Ak jeden zo súrodencov podá žalobu na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom, súd bude skúmať, ktorý spôsob vysporiadania môže byť použitý. Pri vysporiadaní súd prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.
V prípade dedičského konania, kde sa uvádzala nižšia hodnota majetku z dôvodu výpočtu odmeny notára, táto hodnota nie je smerodajná pre budúce vysporiadanie. Ak došlo k dedičskému konaniu, kde ste nadobudli vlastnícke právo, nie ste nijako obmedzená pri disponovaní s Vaším spoluvlastníckym podielom. Ste riadnou podielovou spoluvlastníčkou nehnuteľnosti a máte právo voľne s Vaším podielom disponovať, užívať nehnuteľnosť vo veľkosti Vášho podielu a pod. Môžete teda predať svoj spoluvlastnícky podiel aj inému spoluvlastníkovi, a to za kúpnu cenu, ktorú vy určíte a on ju bude akceptovať. To, aká hodnota nehnuteľnosti je uvedená v uznesení o dedičstve nemá žiadny vplyv na výšku kúpnej ceny, za ktorú môžete Váš spoluvlastnícky podiel previesť na iného spoluvlastníka.
Finančné aspekty a dane
Príjem dosiahnutý na základe dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je zdaniteľným príjmom. Takýto príjem je príjmom z predaja nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) Zákona o dani z príjmov, ak nie sú splnené podmienky oslobodenia podľa § 9 ods. 1 ZDP. Ak na základe dohody podielových vlastníkov došlo iba k rozdeleniu nehnuteľnosti medzi podielových spoluvlastníkov podľa ich podielov, nejde o nové nadobudnutie nehnuteľnosti na účely posúdenia podmienok oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP. Uvedené platí len za predpokladu, že nenadobudli väčší podiel na nehnuteľnosti, ako mali predtým.
V prípade dedičstva, ak boli rodičia vlastníkmi rodinného domu ku dňu úmrtia viac ako 5 rokov, potom príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov a nebudete musieť ani podať daňové priznanie k dani z príjmov. V takom prípade budete musieť podať len daňové priznanie k dani z nehnuteľností.
Pri vyporiadaní spoluvlastníctva súdom je možné požadovať náhradu trov konania, vrátane súdneho poplatku a nákladov na zastupovanie. Na to, aby vám súd priznal náhradu trov konania, je dôležité, ako budete formulovať svoj návrh na mimosúdne vysporiadanie, ako aj samotnú žalobu. Pokiaľ súd usúdi, že ste mali reálne požiadavky voči ostatným spoluvlastníkom a rozhodne podľa vášho návrhu, prizná vám aj náhradu trov konania.
Riešenie sporov a praktické rady
Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, je možné sa obrátiť na súd. V súdnom konaní súd ustanoví znalca, ktorý určí trhovú cenu nehnuteľnosti. Trhová cena je cena, za ktorú by bolo možné podobný byt v danej lokalite predať alebo kúpiť.
V prípade, ak vám sestra bráni v užívaní spoločného bytu, ktorého ste spoluvlastníkom, máte nárok na finančnú kompenzáciu za to, že užíva váš podiel. Výška finančnej náhrady sa určí podľa výšky bežného nájomného obdobného bytu v danej lokalite. Ak vám uvedenú náhradu nebude chcieť uhrádzať dobrovoľne, môžete sa obrátiť na súd.
Pri odkúpení spoluvlastníckeho podielu nemôže druhý spoluvlastník sám jednostranne stanoviť cenu, ktorá by bola pre Vás záväzná, teda by ste ju boli povinný zaplatiť.
Ak máte otázky týkajúce sa spoluvlastníckych podielov, predaja, dedičstva či vysporiadania, je vždy vhodné obrátiť sa na právneho odborníka, ktorý vám poskytne relevantné rady a pomôže vám v zložitých situáciách.