Vlastníctvo nehnuteľnosti či inej veci nemusí byť vždy výlučne v rukách jedného subjektu. Veľmi častou situáciou v bežnom živote, najmä pri dedení, ale aj pri kúpe či iných právnych úkonoch, je vznik podielového spoluvlastníctva. Toto usporiadanie, kedy jedna vec patrí viacerým osobám súčasne, prináša so sebou špecifické práva a povinnosti, ktoré sú neodmysliteľne spojené s tzv. spoluvlastníckym podielom. Pochopenie jeho významu, fungovania a dôsledkov je kľúčové pre predchádzanie konfliktom a zbytočným právnym komplikáciám.
Čo presne znamená spoluvlastnícky podiel?
Spoluvlastnícky podiel, ako ho definuje § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. V praxi je tento podiel najčastejšie vyjadrený zlomkom (napríklad 1/2, 1/4, 9/16) alebo percentom. Predstavuje teda kvantitatívne vyjadrenie účasti spoluvlastníka na spoločnej veci, a to nielen z hľadiska úžitkov, ktoré z nej plynú, ale aj z hľadiska bremien, ktoré s ňou sú spojené.
Je dôležité zdôrazniť, že spoluvlastnícky podiel je vo svojej podstate ideálny. Advokát Patrik Ozimanič to vysvetľuje zjednodušene: "ak podielový spoluvlastník má napr. 1/2 spoluvlastnícky podiel, tak ho má, úplne zjednodušene povedané, v každej jednej tehle, v každom jednom kameni či centimetri či milimetri štvorcovom spoločnej veci." To znamená, že spoluvlastnícky podiel neznamená právo na užívanie konkrétne určenej fyzickej časti spoločnej veci, ktorá by zodpovedala veľkosti jeho podielu. Slovenský právny poriadok totiž nepozná tzv. "delené spoluvlastníctvo", kde by jednotlivým spoluvlastníkom patrilo právo výlučne disponovať s konkrétnou, fyzicky ohraničenou časťou veci. Namiesto toho každý spoluvlastník disponuje svojim podielom na úplne celej veci. Ak by napríklad nehnuteľnosť bola v podielovom spoluvlastníctve dvoch osôb s podielom 1/2, každá z nich vlastní polovicu z každej časti danej nehnuteľnosti.
Výška podielu na spoločnej veci teda nemusí byť rovnaká. Ak nie je právnym predpisom alebo dohodou spoluvlastníkov určené inak, platí, že podiely sú rovnaké. V bežnom živote sa však môžeme stretnúť s rôznymi kombináciami, napríklad s podielmi 9/16 a 7/16. V takomto prípade jeden vlastník, ktorý drží 9/16 podielu, má väčší podiel na veci ako vlastník so 7/16 podielu. To sa prejaví pri predaji, kde by dostal väčšiu finančnú čiastku, alebo pri vzájomnom vyplatení.
Ako sa spoluvlastnícky podiel prejavuje v praxi?
Spoluvlastnícky podiel je nevyhnutnou súčasťou každého spoluvlastníckeho vzťahu a jeho význam sa prejavuje v niekoľkých kľúčových oblastiach:
Hospodárenie so spoločnou vecou
O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou, ktorá je počítaná podľa veľkosti ich podielov (§ 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka). To znamená, že spoluvlastník s väčším podielom má väčší vplyv na rozhodovanie. Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia tomuto rozhodnutiu podriadiť. Jedine v prípade, ak by sa jednalo o dôležitú zmenu spoločnej veci, sa môžu na súde domáhať zvrátenia rozhodnutia hlasovania.
Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť aj inak. Môžu rozhodnúť, že spoločnú vec bude užívať len jeden alebo viacerí z nich. V takom prípade je kľúčové, ako bola táto dohoda alebo hlasovanie formulovaná. Ak bolo predmetom dohody právo užívať vec bezodplatne, nárok na finančnú náhradu za užívanie veci nad rámec spoločného podielu podľa právneho názoru advokáta Patrika Ozimaniča nevzniká.
V prípade, keď sa o spoluvlastníctvo stará iba jeden alebo niekoľko spoluvlastníkov, môže to viesť k nejasnostiam a konfliktom. Ťažkým orieškom sa stáva aj vlastníctvo dvoch podielových vlastníkov, kde podiel každého z nich je ½. Nikto z nich totiž nemá nadpolovičnú väčšinu, čo komplikuje rozhodovanie o spoločnej veci.
Užívanie spoločnej veci a finančné náhrady
Aj keď spoluvlastnícky podiel je ideálny, často vznikajú situácie, kedy jeden spoluvlastník užíva celú vec, alebo jej väčšiu časť, bezodplatne. V takom prípade sa môže vynoriť otázka nároku na finančnú náhradu. Výška takejto náhrady sa určuje podľa ustálenej súdnej praxe, pričom sa často využíva odborné vyjadrenie, znalecký posudok alebo iné dôkazy preukazujúce výšku tzv. bežného nájomného v danej lokalite a čase pre porovnateľnú nehnuteľnosť. Odporúča sa osloviť realitné kancelárie alebo znalca na stanovenie tejto výšky.
Pred uplatnením nároku na súde je vhodné najskôr vyzvať dotknutého spoluvlastníka mimosúdne, aby náhradu uhradil dobrovoľne. Dĺžka premlčacej doby pri takýchto nárokoch sa môže líšiť a závisí od právnej povahy nároku. Môže sa jednať o nároky posudzované podľa ustanovení o bezdôvodnom obohatení (§ 451 Občianskeho zákonníka) s dvojročnou premlčacou dobou, alebo o nároky vyplývajúce priamo z vlastníckeho práva (§ 123 Občianskeho zákonníka) s trojročnou premlčacou dobou. Vždy však záleží na konkrétnych okolnostiach prípadu a vyhodnotení súdom.
Pokiaľ ide o pozemky, situácia, kedy niekoľko (niekedy desiatky rôznych parciel) vlastnia ako podieloví spoluvlastníci, zvyčajne vzniká dedením viacerých generácií. Pozemky dočasne nevyužívané, zvyčajne slúžiace ako poľnohospodárska pôda, či pastviny, sú spravované inými osobami, ako ich majiteľmi. Je to dôsledok nepriaznivej situácie, keď je vlastníkom malého pozemku viac ako 10 majiteľov. Východisko hľadajú v zámene pozemkov, alebo v samotnom predaji.
Nakladanie so spoluvlastníckym podielom
So spoluvlastníckym podielom je možné nakladať, teda ho predať, darovať alebo inak previesť. Je však potrebné pamätať na to, že ostatní spoluvlastníci majú k prevádzanému podielu zo zákona predkupné právo. To znamená, že ak chce spoluvlastník svoj podiel previesť na inú osobu (alebo aj na iného spoluvlastníka), musí ho najprv ponúknuť na kúpu všetkým ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok.
Výnimkou z tohto pravidla je prevod podielu blízkej osobe, kedy predkupné právo ostatných spoluvlastníkov neplatí. Za osobu blízku sa považuje priamy príbuzný v prvom rade, t.j. matka, otec, syn, dcéra, manžel, manželka, alebo osoby navzájom blízke.
V prípade porušenia predkupného práva je takýto prevod tzv. relatívne neplatný, čo znamená, že ho možno napadnúť na súde. V praxi to znamená, že realitná kancelária na základe svojich skúseností vypracuje adekvátnu cenovú ponuku a vypracuje „ponuku na využitie predkupného práva“. Táto ponuka sa rozošle ostatným podielovým spoluvlastníkom. Predkupné právo je potrebné zaslať všetkým spoluvlastníkom, keďže všetci majú rovnaké právo na odkúpenie. V stanovenom limite sa jednotliví vlastníci vyjadria k ponuke, a to jej akceptovaním, alebo vyjadrením sa vzdania predkupného práva. Ak akceptujú ponuku viacerí spoluvlastníci, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa ich veľkosti podielov. Pri uplatnení predkupného práva je potrebné, aby dohoda mala písomnú formu zmluvy v predpísanej forme, a obsahovala povinné náležitosti. Predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností v zmysle Občianskeho zákonníka, ktorého prílohou je písomná zmluva.
Častou chybou vlastníkov je uprednostňovanie vybraného „kandidáta“ na odkúpenie podielu, pokiaľ sa nejedná o blízku osobu. I keď sympatie sú ľudské, zákon hovorí o rovnakých podmienkach pre všetkých. Nedodržanie legislatívnych predpisov pri využívaní predkupného práva môže mať za následok neplatnosť takto uzatvorenej kúpnej zmluvy a hrozí vám žaloba na súde za nedodržanie podmienok predkupného práva.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Nikto nemôže byť nútený zotrvať v podielovom spoluvlastníctve proti svojej vôli. Preto zákon umožňuje jeho zrušenie a vyporiadanie. Zákon preferuje dohodu spoluvlastníkov. Ak k dohode nedôjde, spoluvlastníctvo zruší a vyporiada na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Súd pri svojom rozhodovaní prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak vec nie je možné rozdeliť, prikáže súd ju za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.
Existujú teda tri hlavné spôsoby, ako zrušiť podielové spoluvlastníctvo:
- Dohoda všetkých spoluvlastníkov: Toto je najjednoduchší a najpreferovanejší spôsob. Dohoda o zrušení a vyporiadaní musí byť písomná. Je uzatvorená v zmysle §141 Občianskeho zákonníka. Všeobecné, resp. Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa do katastra podáva Vkladom. Ak je predmetom rozdelenia pozemok, skúsený maklér vie nájsť v spolupráci s geodetom funkčné usporiadanie novovytvorených pozemkov. Je nevyhnutné usmerniť a vysvetliť výhody, nevýhody a funkčnosť rozdelenia. Práve vtedy často nastane moment, kedy sa vlastníci „nevedia dohodnúť“. Mojim pravidlom rozdelenia je žrebovanie o rozdelené časti.
- Reálne rozdelenie veci: Napríklad pri pozemku je možné vyhotoviť geometrický plán a pozemok fyzicky rozdeliť, pričom každý spoluvlastník dostane svoju časť. Toto rozdelenie sa následne zapíše do katastra nehnuteľností. V prípade, že k takejto dohode nedôjde, rozhoduje súd, ktorý postupuje v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd zohľadňuje veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak je to možné, vie súd nariadiť rozdelenie nehnuteľnosti.
- Vyporiadanie súdom: Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť, môžu požiadať súd o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd zohľadňuje veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Opäť aj v tomto prípade prihliada na to, aby sa vec mohla účelne využiť.
Je zrušenie a vyporiadanie podielového vlastníctva náročné? Jednoznačne áno. Rovnako, ako je v dnešnej dobe ťažké spravovať spoločné vlastníctvo, tak aj dohoda o vyporiadaní je veľmi náročná. Je ťažké nájsť „spoločnú reč“ pri delení.
Overenie a výpočet spoluvlastníckeho podielu
Informácie o spoluvlastníckych podieloch sú verejne dostupné. Výšku podielu je možné jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk, alebo si ho možno vyžiadať na katastrálnom odbore okresného úradu.
Výpočet výmery podielu z parcely sa odvíja od celkovej rozlohy pozemku a výšky spoluvlastníckeho podielu. Používa sa jednoduchý vzorec: výmera podielu = celková výmera × spoluvlastnícky podiel. V prípade viacerých spoluvlastníkov je nutné postupovať jednotlivo pre každého z nich.
V liste vlastníctva si v časti B overte konkrétne podiely a na výpočet podielu z parcely potom použite vzorec spomínaný vyššie. Pri viacerých spoluvlastníkoch je však nutné postupovať jednotlivo.
Riešenia pre pozemkové vlastníctvo v podielovom spoluvlastníctve
V prípade vyporiadania pozemkov existuje riešenie. Stretávame sa aj s vlastníkmi pôdy, ktorí majú záujem sa starať o svoju pôdu. Problémom býva, že niekoľko (niekedy desiatky rôznych parciel) vlastnia ako podieloví spoluvlastníci. K tejto situácií dochádza zvyčajne dedením viacerých generácií. Pozemky dočasne nevyužívané, zvyčajne slúžiace ako poľnohospodárska pôda, či pastviny, sú spravované inými osobami, ako ich majiteľmi. Je to dôsledok nepriaznivej situácie, keď je vlastníkom malého pozemku viac ako 10 majiteľov. Východisko hľadajú v zámene pozemkov, alebo v samotnom predaji.
Možným riešením vyporiadania podielového vlastníctva pri pozemkoch sú pozemkové úpravy, alebo jednoduché pozemkové úpravy.
Pozemkové úpravy sú veľmi náročným procesom. Túto činnosť môžu vykonávať iba osoby spôsobilé, ktoré získali osvedčenie na projektovanie pozemkových úprav. Proces pozemkových úprav býva zvyčajne dozorovaný štátom, obcami alebo veľkými developerskými subjektmi. Ich úlohou je pokryť projektom veľkú rozlohu územia a funkčne ju usporiadať. Proces môže trvať v priemere 5 -7 rokov. Dňom právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav sa nadobudne vlastnícke právo k novým pozemkom. Rozhodnutie o schválení projektu pozemkových úprav sa oznámi verejnou vyhláškou.
Jednoduché pozemkové úpravy sú ústretové úpravy aplikované na požiadavky fyzických osôb - podielových vlastníkov. Jednoduché pozemkové úpravy je možné vykonať autorizovaným geodetom, v zmysle Zákona NR SR č. 215/1995 o geodézii a kartografii. V jednoduchých pozemkových úpravách sa rieši podstatne menšia časť katastrálneho územia. Dokumentácia je omnoho jednoduchšia. Prílohou býva geometrický plán novo navrhovaného usporiadania pozemkov. Výhodou tohto konania je, že na odsúhlasenie navrhovaného riešenia stačí nadpolovičná väčšina podielových vlastníkov.
Časté otázky a nejasnosti
Vlastním spoluvlastnícky podiel 1/2. Znamená to, že mám na mape vyčlenených konkrétnych 50% pozemku?Nie. Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra.
Rozhoduje väčšinový vlastník o všetkom?Nie. Väčšina rozhoduje o bežnom hospodárení. O zásadných zМенaach, ako je zmena účelu využitia veci, sa často rozhoduje jednomyseľne alebo je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov.
Ak chcem predať svoj podiel, potrebujem na to súhlas ostatných?Nie priamy súhlas, ale platí tu predkupné právo. Predtým, než svoj podiel predáte tretej osobe, ho musíte najprv za rovnakých podmienok ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.
Realitný poradca sa stretáva s podielovými spoluvlastníkmi takmer dennodenne. Vie, ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, či vypracovať dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva, alebo ponuku predkupného práva. Veľkou neznámou je len to, ako sú podieloví spoluvlastníci ochotní spolupracovať a komunikovať. Niekedy nezáleží ani na ich počte. Záleží na zručnostiach realitného poradcu, ako sa s týmto vyrovná. Dôležitý je individuálny prístup ku každej osobe, ako k jednotlivcovi, ale zároveň aj hľadanie spoločnej reči so všetkými. Realitný poradca musí presvedčiť o svojej odbornosti, a mať nekonečnú trpezlivosť pri vysvetľovaní, rozhodovaní a čakaní. Práve preto sme však tu, preto robíme túto prácu. Nájsť riešenie, ktoré je pre Vás náročné.