Vlastníctvo nehnuteľnosti často nie je výlučne záležitosťou jedného jednotlivca. V mnohých prípadoch sa stáva, že sa o jednu nehnuteľnosť delí viacero osôb. Tento stav nazývame spoluvlastníctvo. V kontexte nehnuteľností, kde podiel predstavuje ideálnu časť k celku, je nevyhnutné pochopiť, ako funguje darovanie takéhoto podielu, aké sú s tým spojené práva a povinnosti, a aké obmedzenia môžu nastať. Táto štúdia sa zaoberá problematikou darovacej zmluvy na spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, pričom vychádza aj z konkrétnych právnych situácií.
Podielové spoluvlastníctvo: Základné princípy
Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb (minimálne dvoch) k tej istej veci. Jeho základným pojmovým znakom je podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Každý z podielových spoluvlastníkov má určitý podiel na veci. Tento podiel však nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Hovoríme tu o ideálnom podiele. V zmysle ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe.
V liste vlastníctva si v časti B overte konkrétne podiely a na výpočet podielu z parcely potom použite vzorec: výmera podielu = celková výmera × spoluvlastnícky podiel. Zákon pritom hovorí, že spoluvlastníci majú na pozemku podiel a práva a povinnosti sú tomuto podielu úmerné. Nie je však automaticky jasné, komu tá-ktorá fyzická časť pozemku patrí. Väčšinovému vlastníkovi patrí najväčší podiel na spoločnom pozemku. Tento podiel zároveň určuje, aký má vplyv na rozhodovanie o veci.
Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra. Väčšina rozhoduje o bežnom hospodárení, ale nie o všetkom.
Darovacia zmluva na spoluvlastnícky podiel: Princípy a náležitosti
Darovacia zmluva na spoluvlastnícky podiel na dome je v zásade štandardná darovacia zmluva, ktorá sa však od klasickej darovacej zmluvy na celú nehnuteľnosť odlišuje tým, že darca obdarovanému nedaruje celú nehnuteľnosť, ale len svoj spoluvlastnícky podiel na nej. Nie je rozhodujúce, či ide presne o polovicu domu (1/2), alebo napríklad o 1/3, 1/4, 5/8 a podobné veľkosti spoluvlastníckych podielov.
Na platné darovanie spoluvlastníckeho podielu sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel svoj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti darovať a obdarovaný vyjadril úmysel tento dar prijať. Darovanie sa teda uskutoční, len ak s tým súhlasí nielen darca, ale aj obdarovaný.
Kedy sa darovacia zmluva na spoluvlastnícky podiel používa?
Darovacia zmluva na podiel na nehnuteľnosti je relevantná v situáciách, kedy:
- Ste vlastníkom celého domu a chcete časť domu previesť na inú osobu. Napríklad, ak ste si zobrali hypotéku na stavbu domu spoločne s partnerkou, ale na stavebnom povolení bol uvedený len partner, dom bol následne zapísaný do partnerovho výlučného vlastníctva. V takomto prípade môže partner darovať časť domu (napr. polovicu) svojej partnerke.
- Ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu. Napríklad, ak ste zdedili dom po rodičoch spolu so sestrou a následne chcete svoju polovicu domu sestre darovať.
Čo musí takáto zmluva obsahovať (povinné náležitosti zmluvy)?
- Identifikácia zmluvných strán: Darca aj obdarovaný musia byť riadne označený. Fyzické osoby sa označujú menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu.
- Jednoznačné opísanie daru: Predmet darovania - spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti - musí byť presne definovaný. Nehnuteľnosť by mala byť označená katastrálnym územím, obcou a okresom, súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený. Ak je predmetom prevodu aj pozemok (dvor alebo záhrada), treba uviesť tiež parcelné číslo pozemku, jeho evidenciu v registri C alebo E, druh pozemku a výmeru. Zároveň je podstatné v zmluve uviesť presnú veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a ktorý sa nadobúda.
- Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve sa musí jasne uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a obdarovaný tento dar prijíma.
- Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu. V opačnom prípade by nešlo o darovaciu zmluvu, ale o iný právny úkon (napríklad kúpnu zmluvu).
- Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu, ako aj obdarovaného.
V zmluve je dobré uviesť aj:
- Vyhlásenia zmluvných strán: Obdarovaný najčastejšie vyhlasuje, že technický stav daru pozná z osobnej obhliadky a dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy. Darca vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom daru (alebo spoluvlastníkom s jasne definovaným podielom), je oprávnený s ním nakladať, že dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu podľa darovacej zmluvy. Ďalej vyhlasuje, že si nie je vedomý žiadnych vád daru, na ktoré by mal obdarovaného osobitne upozorniť, a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb.
- Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Odstúpiť od zmluvy možno len zo zákonných dôvodov alebo zmluvných dôvodov.
Obmedzenia a špecifiká darovania spoluvlastníckeho podielu
Hoci darovanie spoluvlastníckeho podielu je možné, existujú určité obmedzenia a špecifiká, ktoré je potrebné zohľadniť.
Predkupné právo
Jedným z najdôležitejších obmedzení je predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. O prevod blízkej osobe ide, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza napríklad na manžela alebo manželku, súrodenca či príbuzného v priamom rade.
V prípade existencie viacerých spoluvlastníkov vzniká v praxi otázka, kto bude oprávnený odkúpiť spoluvlastnícky podiel v prípade, ak by všetci spoluvlastníci mali reálny záujem na jeho odkúpení. Nie je pritom dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Slovenské súdy zastávajú názor, že predkupné právo v zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka sa uplatňuje aj v prípade, ak má spoluvlastník nehnuteľnosti záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu darovaním. Naopak, české súdy sú toho názoru, že toto predkupné právo sa neuplatňuje v prípade darovania, pretože ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka dávajú do súvislosti s ustanovením § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého jasne vyplýva, že predkupné právo sa uplatní, ak kupujúci chcel vec predať (nie darovať). Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv. Ďalšou argumentačnou slabinou tejto judikatúry sa javí ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom."
Ak teda darujete svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe (napríklad susedovi, kamarátke, opatrovateľke a pod.), svoj spoluvlastnícky podiel im teda musíte ponúknuť na odkúpenie za trhovú cenu a darovať ho môžete, len ak oň nebudú mať ostatní spoluvlastníci záujem.
V prípade darovania podielu na spoločnom pozemku vášho otca na vás sa predkupné právo ostatných spoluvlastníkov neuplatňuje, keďže ste priama rodina (príbuzný v priamom rade). Avšak pri darovaní podielu od vašej tety, ktorá je jeho sestrou (súrodenec), predkupné právo ostatným spoluvlastníkom uplatniť musíte, ak nie ste jej blízka osoba.
Zákaz drobenia pozemkov
V súvislosti s prevodom spoluvlastníckeho podielu k pozemkom, ktoré sú definované ako poľnohospodárske pozemky a lesné pozemky mimo zastavaného územia obce (extravilán), existuje zákaz drobenia týchto pozemkov, ktorý je upravený v zákone č. 180/1995 Z.z. Vyššie uvedené obmedzenie platí aj v prípade, ak by na základe právneho úkonu by mal rozdelením vzniknúť aj spoluvlastnícky podiel k daným pozemkom, ktorý by bol menší ako určuje zákon.
Hypotéka a darovanie
Je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky. V prípade prevodu hoci aj len malého spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (aj blízku) bez informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých Vám poskytla úver. To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru, v dôsledku čoho by ste museli hneď vyplatiť celý zostatok úveru.
Darovanie z bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM)
Často sa vyskytuje otázka, či môže jeden z manželov darovať „svoju polovicu“ domu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, napríklad dieťaťu. Takéto darovanie len jedným z manželov nie je možné. Pre platné darovanie časti domu v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti domu, ktorú nedarovali.
Proces uzatvárania zmluvy a zápis do katastra
Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa v prvej fáze musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
Spísanie darovacej zmluvy: Darovacia zmluva na podiel na dome musí byť písomná. Pri jej spisovaní si musíte dať veľký pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie, najmä pri podstatných náležitostiach zmluvy, keďže tieto by mohli mať za následok prerušenie katastrálneho konania.
Podpisovanie zmluvy: Podpisy darcov na zmluve musia byť osvedčené u notára alebo na mestskom či obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Vyhotovte si však potrebný počet kópií zmluvy.
Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Návrh na vklad môže byť vybavený v štandardnej lehote (30 dní odo dňa podania kompletného návrhu) alebo v zrýchlenej lehote (15 dní). Treba počítať s tým, že niektoré katastre rozhodujú o návrhu na vklad v štandardnej lehote aj o niekoľko týždňov (či mesiacov) dlhšie, než im zákon ukladá. Ak teda potrebujete mať vklad uskutočnený čo najskôr, je dobré zvážiť zrýchlený vklad.
Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník časti domu má povinnosť najneskôr do konca januára roku nasledujúceho po nadobudnutí vlastníctva k časti domu (nadobudnutím vlastníctva sa rozumie deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností) podať na obci, v ktorej sa dom nachádza, daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti.
Vrátenie daru a zrušenie spoluvlastníctva
Vrátenie daru: Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Vrátenia daru sa však môže domáhať len darca, jeho rodine alebo dedičom toto právo nepatrí.
Možnosť predať darovaný podiel domu: Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.
Zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva: Podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vysporiadaní. Ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vysporiadaní, je možné obrátiť sa so žalobou o zrušenie a vyporiadanie priamo na súd. Platí zásada, že nikto nemôže spoluvlastníka nútiť, aby zotrvával v podielovom spoluvlastníctve proti svojej vôli.
V prípade, ak váš podiel nechce žiaden zo spoluvlastníkov odkúpiť, t.j. zachovali ste ich predkupné právo a ponúkli ste im ho prednostne na kúpu, potom môžete podiel predať aj tretej osobe. Ak by ho nikto nechcel, potom je jedinou možnosťou zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd bude v prípade vyporiadania postupovať podľa zákonného poradia, t.j. bude riešiť či je možné nehnuteľnosť rozdeliť. Nakoľko sa jedná o byt, je nepravdepodobné, že by bolo rozdelenie dobre možné. Súd bude v takomto prípade musieť pristúpiť k druhému spôsobu, a to je prikázanie podielu niektorému zo spoluvlastníkov za náhradu. Ibaže by nikto zo spoluvlastníkov podiel nechcel, rozhodne podľa tretieho spôsobu, a to je predaj nehnuteľnosti s tým, že výťažok z predaja sa rozdelí medzi všetkých spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov na tejto veci.
tags: #spoluvlastnicky #podiel #darom #tretej #osobe