Hlasovanie spoluvlastníkov je kľúčovým mechanizmom pri správe bytových domov a spoločných nehnuteľností. Tento článok poskytuje komplexný prehľad pravidiel hlasovania spoluvlastníckych podielov, opierajúc sa o slovenskú legislatívu a judikatúru. Cieľom je objasniť práva a povinnosti spoluvlastníkov, ako aj proces rozhodovania o spoločných veciach.
Právny rámec hlasovania vlastníkov bytov
Hlasovanie vlastníkov v bytovom dome upravuje § 14 a nasl. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“). Základné pravidlá sú definované v tomto zákone, ktorý stanovuje, ako sa rozhoduje o správe a údržbe spoločných častí domu.
Počet hlasov: Princíp "Jeden byt = Jeden hlas"
Podľa § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome. Toto pravidlo zabezpečuje, že každý byt alebo nebytový priestor má rovnakú váhu pri rozhodovaní, bez ohľadu na veľkosť spoluvlastníckeho podielu. Tento princíp „jeden byt = jeden hlas“ odlišuje rozhodovanie v bytovom dome od bežného podielového spoluvlastníctva, kde rozhoduje veľkosť podielu. V praxi to znamená, že vlastník veľkého štvorizbového bytu má pri hlasovaní rovnakú váhu hlasu ako vlastník malej garsónky. Dôležitý je teda počet bytov a nie počet spoluvlastníkov. Ak by mala jedna osoba dva byty v osobnom vlastníctve v tom istom bytovom dome, má už dva hlasy.
Zastupovanie pri hlasovaní: Plnomocenstvo a jeho náležitosti
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala (§ 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov). Toto umožňuje vlastníkom, ktorí sa nemôžu zúčastniť hlasovania osobne, aby naďalej ovplyvňovali rozhodovanie prostredníctvom svojho zástupcu. Osvedčovanie podpisov sa vykonáva v súlade s Notárskym poriadkom alebo zákonom č. 599/2001 Z. z. o osvedčovaní listín a podpisov na listinách. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. Nie je možné splnomocniť kandidáta na zástupcu vlastníkov alebo volené funkcie spoločenstva vlastníkov bytov (SVB), ak sa má hlasovať o ich voľbe. S originálnym splnomocnením v listinnej podobe sa musíte preukázať správcovi, rade alebo zástupcovi vlastníkov na začiatku schôdze vlastníkov, alebo písomného hlasovania. Na požiadanie aj vlastníkom bytov a nebytových priestorov. V prípadoch, ktoré riešime, postupujeme tak, že dôkladne kontrolujeme formálnu stránku plnomocenstiev pred začiatkom hlasovania.
Spoluvlastníctvo a hlasovanie: Dohoda je kľúčová
Ak je byt alebo nebytový priestor v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, v súlade s § 3 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov sa postupuje podľa § 139 Občianskeho zákonníka. Spoluvlastníci by sa mali dohodnúť, ako budú v danej veci hlasovať. V rámci interného rozhodovania spoluvlastníkov o konkrétnej otázke sa berie do úvahy ich väčšinové rozhodnutie, pretože bez ohľadu na počet spoluvlastníkov pripadá na každý byt alebo nebytový priestor len jeden hlas. Prejav vôle len jedného zo spoluvlastníkov môže mať právne účinky len v prípade, že ho ostatní vlastníci splnomocnili alebo je väčšinovým spoluvlastníkom.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)
Na každý byt alebo nebytový priestor, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, pripadá pri hlasovaní len jeden hlas. Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný. Súhlas oboch manželov sa vyžaduje na úkony, pri ktorých dochádza k zmene vlastníckych vzťahov, napr. pri zmene spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v rámci vstavby alebo nadstavby. Iné úkony týkajúce sa správy, prevádzky, údržby a opráv bytu a bytového domu vrátane úkonov s tým súvisiacich (napr. oprava spoločných častí alebo spoločných zariadení domu, zmena zmluvy o výkone správy) možno považovať za bežné veci. Na hlasovanie v týchto prípadoch postačuje súhlas jedného z manželov. Ak sa manželia nezhodnú, o právach a povinnostiach rozhodne na návrh jedného z nich súd. V praxi sa zákon často porušuje a hlasuje len jeden z manželov. Kým to niekto nenapadne na súde, nie je problém. Ak však žalobu podá ten z manželov, ktorý nehlasoval a právny úkon nepodpisoval, problém by nastal.
Podielové spoluvlastníctvo
Podielové vlastníctvo je vlastnícky vzťah aspoň dvoch osôb k tej istej veci. Ak vlastnia dvaja súrodenci jednu nehnuteľnosť, môžu ju vlastniť v rôznych podieloch. V prípade podielového spoluvlastníctva sa rozhoduje podľa spoluvlastníckych podielov (1/2, 1/3 a pod.). Podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. V praxi to znamená, že na platnosť hlasu a teda jeho započítanie do výsledkov hlasovania je potrebné, aby bol hlas vyjadrený za viac ako 1/2 podielu. Hlasujúci uplatňuje v hlasovaní podiel, vo veľkosti ktorého je vec v jeho spoluvlastníctve a podiel, vo veľkosti ktorého je vec v spoluvlastníctve toho, kto ho na hlasovanie písomne splnomocnil. Ak teda je niekto vlastníkom vo veľkosti podielu 1/2 a ďalší z podielových spoluvlastníkov ho splnomocní na hlasovanie v podiele čo i len najmenšom možnom, hlasujúci disponuje viac ako väčšinou podielu a teda jeho hlas je postačujúci na to, aby bol započítaný za daný priestor do hlasovania. Prípadný nesúhlas iného podielového spoluvlastníka pri podielovom spoluvlastníctve nezakladá nemožnosť hlas započítať do rozhodnutia súdu, nakoľko záležitosti, týkajúce sa výkonu správy bytov a nebytových priestorov sa nepovažujú za dôležitú zmenu spoločnej veci a preto prehlasovaným spoluvlastníkom nevzniká nárok obrátiť sa vo veci zmeny na súd žalobou tak, ako je to pri bezpodielovom spoluvlastníctve.
Hlasovanie a správa spoločnej veci: Majoritný princíp
Právu spoločnej veci pri podielovom spoluvlastníctve upravuje Občiansky zákonník tak, že hospodárenie s vecou sa riadi vôľou väčšiny spoluvlastníckeho podielu. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s takým hospodárením so spoločnou vecou, ktoré určilo rozhodnutie spoluvlastníkov väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov (tzv. majoritný princíp), nemôže sa úspešne domáhať na súde rozhodnutia o inom hospodárení s touto vecou (toto právo má len vtedy, ak sa nedosiahne väčšina alebo dohoda spoluvlastníkov). Z ustanovenia § 139 ods. 2 OZ vyplýva, že ktorýkoľvek spoluvlastník môže podať návrh na súd len vtedy, ak nastane rovnosť hlasov alebo ak sa nedosiahne väčšina alebo dohoda. Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia rozhodnutiu väčšiny podrobiť.
Platnosť hlasu: Kľúčové aspekty
Pri počítaní hlasov sa stretnete s hlasom, ktorým vyjadril svoju vôľu vlastník, ktorý je výlučným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru, ku ktorému hlas prislúcha. V takom prípade je hlas jasný, samozrejme ak hlasuje naozaj vlastník. Za hlasujúceho je nutné považovať každého, kto má vlastnícky alebo spoluvlastnícky vzťah k bytu alebo nebytovému priestoru v dome. Za každý priestor je možné započítať jeden hlas. Hlas sa uplatňuje ako celok, čo znamená, že sa nedá uplatniť len jeho časť, teda napríklad len 25 % lebo hlasujúci vlastní len 1/4 priestoru. Hlasujúci teda musí byť v postavení, v ktorom ako bezpodielový spoluvlastník hlasuje za ktoréhokoľvek z manželov, alebo ako podielový spoluvlastník vlastní viac ako polovicu podielu alebo je súčasťou skupiny zhodne hlasujúcich podielových spoluvlastníkov, ktorých súčet podielov tvorí viac ako polovicu celkového podielu za daný priestor, za ktorý uplatňujú hlas.
Špecifické situácie pri hlasovaní
Hlasovanie o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe
Ustanovenie § 14b ods. 2 písm. e) zákona explicitne ustanovuje, že: „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť“. Na predmetné ustanovenie nadväzujú priamo ustanovenia § 21 a § 22 zákona, ktoré upravujú podstatné náležitosti zmluvy o vstavbe. Podstatou zmluvy o vstavbe ako právneho úkonu je udelenie súhlasu stavebníkovi zo strany vlastníkov bytov a nebytových priestorov na to, aby si stavebník mohol na úkor spoločných častí a spoločných zariadení domu v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prestavbou rozšíriť v danom prípade napr. svoj existujúci byt o časť spoločných častí a spoločných zariadení domu. Spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení je vlastníctvom sui generis, ktoré nemožno ani zrušiť a ani na neho aplikovať ustanovenia o hospodárení so spoločnou vecou v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Na výkone vlastníckych práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa po uzatvorení zmluvy o vstavbe nič nemení, pretože všetci užívajú svoje práva aj naďalej rovnakým spôsobom. Pozitívum spočíva pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v tom, že z uzatvorenej zmluvy o vstavbe majú prospech (všetci) nie len vo forme finančnej kompenzácie zaplatenej zo strany stavebníka, ale aj ako jednotlivci, pretože ich podiely na spoločných častiach a spoločných zariadeniach sa vstavbou zmenšia a tým sa zmenšia aj ich náklady spojené s údržbou a opravou spoločných častí a spoločných zariadení; prípadne aj vybudovaní novej strechy. Zmluva o vstavbe nie je teda zmluvou o prevode vlastníctva, keďže spoločné časti a spoločné zariadenia nie sú spôsobilé byť predmetom akéhokoľvek prevodu samostatne.
Ako rozumne pristúpiť k obnove bytového domu a mať spokojných vlastníkov?
Súhlas všetkých vlastníkov pri prevode nebytového priestoru
Za pozornosť stojí aj skutočnosť, že § 14b ods. 3 písm. a) zákona ustanovuje podmienku súhlasu všetkých vlastníkov a nebytových priestorov v dome pri prevode vlastníctva nebytového priestoru, pričom by v danom prípade malo ísť o nebytový priestor nezameniteľne identifikovaný a zapísaný na príslušnom liste vlastníctva ako nebytový priestor s konkrétnym nezameniteľným identifikačným označením v zmysle katastrálneho zákona a je pri ňom vyjadrený konkrétny spoluvlastnícky podiel každého vlastníka bytu a vlastníka nebytového priestoru.
Hlasovanie o úvere na obnovu domu
Pri rozhodnutiach, ktoré dlhodobo zaťažia vlastníkov alebo menia účel domu, vyžaduje zákon súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov. Ide najmä o schválenie úveru na obnovu domu, zmenu formy správy, vstavbu a nadstavbu. Pri klientoch pripravujeme podklady pre banky tak, aby uznesenie o úvere spĺňalo prísne kritériá dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov. Zákon explicitne vylučuje možnosť hlasovať o úvere nadpolovičnou väčšinou prítomných po hodine čakania.
Zmeny formy správy
Zmena formy správy domu je tiež záležitosťou, pri ktorej sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov.
Riešenie sporov a súdne konania
Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spôsobe užívania spoločnej veci, rozhodne o spôsobe spoločného užívania súd na základe citovaného ustanovenia. Ak by ste chceli prenajať aspoň časť nehnuteľnosti a mať z toho majetkový prospech, o prenajatí tejto časti nehnuteľnosti by museli rozhodovať všetci podieloví spoluvlastníci na základe dohody, resp. hlasovania. Ak väčšinový spoluvlastník platne rozhodol o otázke týkajúcej sa hospodárenia so spoločnou vecou a toto rozhodnutie menšinoví spoluvlastníci akceptovali, nie je možné, aby sa v tej istej veci obrátil na súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou je určujúcim činiteľom veľkosť spoluvlastníckych podielov, tzv. majoritný princíp.
Vlastník, ktorý nesúhlasí s prijatým rozhodnutím alebo sa cíti byť ukrátený na svojich právach, má právo podať na súd žalobu prehlasovaného vlastníka. Žalobu je nutné podať v prísnej prekluzívnej lehote do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania. Ak sa vlastník o výsledku nemohol dozvedieť (napr. z dôvodu neinformovania), má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že dodržanie 30-dňovej lehoty je kľúčové. Ak klient túto lehotu zmešká, jeho právo domáhať sa neplatnosti uznesenia zaniká a rozhodnutie ostáva v platnosti, aj keby bolo vecne nesprávne.
Domový poriadok
Od 1. februára 2020 je účinná novela zákona č. 182/1993 Z.z., ktorá zaviedla zákonnú definíciu DOMOVÉHO PORIADKU do základných ustanovení tohto zákona (§2 ods.). Domový poriadok sú pravidlá, ktoré musia dodržiavať osoby nachádzajúce sa v bytovke. Schvaľuje ho nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov. Sankcie za porušenie neboli uzákonené.
Zmeny v legislatíve a ich dopad
Novelizované ustanovenie týkajúce sa montáže zdvíhacieho zariadenia pre osoby ZŤP je možné uplatniť iba na základe kumulatívneho splnenia podmienok uvedených § 33 ods. 1 a 2 zákona č. 447/2008 Z. z.
V kontexte novelizácie ZOVB bola znížená hranica sumy nedoplatkov (z 500 eur) na „trojnásobok aktuálneho mesačného určenia“, t. j. suma, pri ktorej je moné zverejniť dlžníkov na "tabuli hanby". Pri zverejňovaní týchto údajov správca ani domový dôverník neporušujú ustanovenia GDPR. Zverejňovanie mien dlžníkov na verejne prístupných miestach v dome však môže viesť k porušeniu zákona o ochrane osobných údajov. Dlh je osobný údaj vlastníka, ktorý je chránený. Informovať vlastníkov o neplatičoch je možné iba na schôdzi vlastníkov a diskrétnym spôsobom.
Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (SVB) a správca
Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. Na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu.
Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa tohto zákona, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločné nebytové priestory“), príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome.
Zmluva o spoločenstve sa uzatvára v písomnej forme na neurčitú dobu. Zmluva o spoločenstve sa schvaľuje rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve.
Správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „majetok vlastníkov“) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať.
Financovanie opráv a fond prevádzky, údržby a opráv (FPÚaO)
Pri platení do fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚaO) sa neuplatňuje princíp jeden byt = jeden hlas, ale princíp veľkosti podielu. Výška príspevku sa určuje podľa podlahovej plochy bytu, ku ktorej sa pripočítava 25 % z plochy balkóna alebo lodžie. Najčastejšou otázkou, ktorú klienti riešia, je financovanie opráv balkónov. Je dôležité vedieť, že opravy balkónov a lodžií sa financujú z fondu opráv, hoci ich užíva výlučne vlastník príslušného bytu.
Spoluvlastnícky podiel a jeho výpočet
Spoluvlastnícky podiel uvedený v katastri je pre vás záväzný. Spoluvlastnícky podiel predstavuje pomer podlahovej plochy bytu k ploche súčtu všetkých bytov v dome, pričom podlahovou plochou bytu sa na účely zákona (č. 182/1993 Z. z.) rozumie plocha bytu bez plochy vonkajších a vnútorných omietok. Ak máte v dome aj nebytové priestory (obchod alebo prevádzku), nie sú to však spoločné priestory využívané na podnikanie, ale také, ktoré boli postavené pri výstavbe a kolaudačným rozhodnutím určené na iný účel ako bývanie (polyfunkčný dom), potom započítavate aj podlahovú plochu týchto priestorov do celkovej plochy. Poistenie domu ako nehnuteľnosti sa rozpočítava podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, pretože zahŕňa poistenie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, ktoré vlastnia vlastníci bytov a nebytových priestorov vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Časté otázky a odpovede
Môže za mňa na schôdzi hlasovať nájomník, ktorý v byte býva?Nie, právo hlasovať má výlučne vlastník bytu uvedený na liste vlastníctva.
Sme manželia a vlastníme byt v bezpodielovom spoluvlastníctve, máme dva hlasy?Nie, za jeden byt prislúcha vždy len jeden hlas, bez ohľadu na počet spoluvlastníkov.
Stačí na schválenie úveru na zateplenie, ak po hodine čakania zahlasuje väčšina prítomných?Nie, zákon explicitne vylučuje možnosť hlasovať o úvere nadpolovičnou väčšinou prítomných po hodine čakania.
Čo môžem robiť, ak ma susedia prehlasovali a nesúhlasím s rozhodnutím?Máte právo podať žalobu prehlasovaného vlastníka na súd, musíte to však stihnúť do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania.
Musím prispievať na opravu výťahu, ak vlastním len garáž v suteréne?Vlastníci sú povinní pri určovaní preddavkov zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu nebytovými priestormi.
Ako sa počíta hlas pri viacerých vlastníkov jedného bytu?Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, je potrebná zhoda minimálne nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov (napr. pri 6 vlastníkoch minimálne 4, aby bol hlas za objekt právoplatný), pokiaľ sa nedohodnú inak alebo nie sú v BSM.
tags: #spoluvlastnicky #podiel #a #hlasovanie