Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov so sebou prináša množstvo práv a povinností, ktoré je potrebné dôkladne poznať. Jednou z oblastí, ktorá môže spôsobovať nejasnosti a problémy, je definícia a správa spoločných nebytových priestorov. Tento článok sa zameriava na komplexný pohľad na túto problematiku, vychádzajúc zo slovenskej legislatívy a praktických skúseností, s cieľom objasniť, čo presne predstavuje spoločný nebytový priestor a ako s ním nakladať.
Úvod do problematiky spoločných nebytových priestorov
Na Slovensku existuje množstvo bytových domov, kde sa stretávame s rôznymi formami vlastníctva a užívania priestorov. Častým problémom je nejasné definovanie spoločných nebytových priestorov, čo môže viesť k sporom medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. Aby bolo hneď na začiatku úplne jasné, o čom bude reč, dovolím si uviesť niektoré dôležité podrobnosti. Spoločné nebytové priestory nie sú miestnosti ani súbor miestností samostatne definovaných v liste vlastníctva. Nie sú ani spoločnými časťami domu, ani spoločnými zariadeniami domu a ani nebytovými priestormi v zmysle § 2 ods. 3, 4, 5 a 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“ alebo „BytZ“).
Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov je komplexný právny vzťah, ktorý upravuje najmä zákon č. 182/1993 Z. z. Tento zákon definuje práva a povinnosti vlastníkov, správcov a spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Jednou z kľúčových oblastí, ktorá si vyžaduje detailné pochopenie, je práve nakladanie so spoločnými nebytovými priestormi. Nie je jedno, či spoločný nebytový priestor prenajímate vlastníkovi bytu v danom bytovom dome, alebo ho prenajímate niekomu úplne cudziemu. Každá situácia prináša špecifické právne a ekonomické aspekty.
Definícia spoločného nebytového priestoru a jeho odlíšenie od iných pojmov
Pod pojmom nebytový priestor si môžeme predstaviť jednu alebo viacero miestností, ktoré sú určené na iné účely ako na bývanie. Nebytové priestory špecifikuje a určuje stavebný úrad. Príkladom nebytového priestoru je apartmán (iným pojmom štúdio, ateliér a podobne). Keďže nie je vhodný na celoročné užívanie, ale skôr len na sezónne obdobia, neklasifikuje sa ako byt, ale ako nebytový priestor. Ak chcete nebytový priestor premeniť na bytový, je potrebné požiadať príslušný stavebný úrad, ktorý vám musí udeliť stavebné povolenie. Až potom môžete nehnuteľnosť v katastri prepísať. Pozor však na to, že nie každý nebytový priestor spĺňa požiadavky na to, aby bol zmenený na byt.
K napísaniu tohto článku ma opäť inšpirovala otázka od zástupcu správcovskej spoločnosti, ktorého som stretla ako lektorka na kurze správy bytového fondu. Otázka znela nasledovne: „Berieme do správy bytový dom, v ktorom sa nachádzajú nevyužité spoločné nebytové priestory. Prejavil o ne záujem jeden vlastník z domu a vlastníci mu to schválili. Som začínajúci správca a nie som si úplne istý, ako mám postupovať. Vlastníci chcú, aby sa z peňazí za nájom zaplatila elektrina spoločných priestorov. Je to možné?“ Keďže v súvislosti s prenájmom, výpožičkou či výhradným užívaním spoločných nebytových priestorov sa dotkneme viacerých oblastí správy, ekonomiky aj práva, pozrieme sa na túto otázku z niekoľkých hľadísk. Z tých, ktoré vo svojich ustanoveniach uvádza zákon č. 182/1993 Z. z.
Je dôležité rozlišovať medzi spoločnými časťami domu, spoločnými zariadeniami domu a spoločnými nebytovými priestormi. Spoločné časti domu sú napríklad strecha, obvodové múry, schodiská, chodby, balkóny, lodžie a terasy, ktoré slúžia na spoločné užívanie všetkým vlastníkom. Spoločné zariadenia domu sú technické zariadenia, ktoré slúžia na spoločné užívanie, ako napríklad výťahy, kotolne, rozvody tepla, vody, plynu a elektriny. Spoločné nebytové priestory sú priestory, ktoré nie sú bytom ani nebytovým priestorom jednotlivého vlastníka, ale sú určené na spoločné užívanie alebo môžu byť prenajaté či vypožičané.
Čo nám hovorí zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov?
Zákon č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov upravuje práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V kontexte spoločných nebytových priestorov sú kľúčové najmä nasledujúce ustanovenia:
- § 14b ods. 1 písm. r): Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 19 ods. 8.
- § 19 ods. 8: Na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14b ods. 2 písm. e) alebo ods. 3 písm. b) môžu vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodnúť, že právo výlučne užívať nové spoločné časti domu, nové spoločné zariadenia domu alebo nové príslušenstvo majú len niektorí vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.
- § 14b ods. 2 písm. b): Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o výstavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu alebo výlučne nového príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom, alebo o jej zmene.
Tieto ustanovenia naznačujú, že nakladanie so spoločnými priestormi, ich prenajímanie, výpožička či výlučné užívanie podlieha rozhodnutiam vlastníkov, pričom sa často vyžaduje nadpolovičná väčšina alebo dokonca súhlas všetkých vlastníkov.
Možné situácie pri užívaní spoločných nebytových priestorov
V súvislosti s užívaním spoločných nebytových priestorov môžu nastať rôzne situácie:
Prenájom cudzej osobe: Ak o užívanie spoločného nebytového priestoru prejaví záujem fyzická alebo právnická osoba, ktorá nemá vlastnícky ani spoluvlastnícky vzťah k bytom alebo nebytovým priestorom v danom dome, ide o nájomný vzťah. V takom prípade sa postupuje formou zmluvy o nájme podľa Občianskeho alebo Obchodného zákonníka. Nájomné je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚaO) v zmysle § 10 ods. 1 písm. e) zákona. Správca alebo spoločenstvo ako prenajímateľ fakturuje nájomné v dohodnutej výške podľa rozhodnutia vlastníkov a zmluvy o nájme.
Na príjem za prenájom spoločného nebytového priestoru sa vzťahuje aj § 43 ods. 3 písm. g) zákona o dani z príjmu č. 595/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov. Podľa informácií na stránke finančnej správy SR platí, že spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako aj fyzické a právnické osoby, s ktorými vlastníci bytov uzatvorili zmluvu o výkone správy, majú povinnosť ako platitelia odviesť daň zrážkou z príjmov uvedených v § 43 ods. 3 písm. g). Daň vyberaná zrážkou je vo výške 19 %. Podrobnosti a formuláre sú dostupné na www.financnasprava.sk.
Výpožička vlastníkovi bytu: Ak o užívanie spoločného nebytového priestoru prejaví záujem niektorý vlastník bytu alebo nebytového priestoru len na účely uskladnenia nábytku alebo čohokoľvek (samozrejme, nie motoriek a pneumatík - aby to bolo v súlade s požiarnou bezpečnosťou), teda nie na podnikanie, potom už ide o výpožičku. Podmienky výpožičky určia vlastníci rozhodnutím na schôdzi/zhromaždení alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v zmysle § 14b ods. 1 písm. p) zákona, vrátane výšky finančnej náhrady za výpožičku. V tomto prípade môžeme hovoriť o zohľadnení miery užívania jedného vlastníka voči ostatným. Finančná náhrada za výpožičku je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv. Odplata za túto výpožičku sa môže rátať v hodnote preddavku do FPÚaO na jeden štvorcový meter, resp. na spoluvlastnícky podiel, alebo jej výška je určená rozhodnutím vlastníkov. Táto čiastka sa môže pripočítať k predpisu preddavku do FPÚaO vlastníkovi, ktorý si spoločný nebytový priestor vypožičal.
Moje skúsenosti hovoria: „Čo je písané, to je dané,“ pričom obe zúčastnené strany sa majú o čo oprieť. Ak je rozhodnutie vlastníkov vo výsledku hlasovania prijaté na schôdzi/zhromaždení alebo písomným hlasovaním dostatočne jasne, presne a konkrétne definované, podľa môjho názoru je takéto rozhodnutie postačujúce a žiadna ďalšia dohoda už nie je potrebná.
Výlučné užívanie: Tento pojem sa dostal do zákona predovšetkým v súvislosti s rozmáhajúcou sa výstavbou nových balkónov, lodžií, ale aj výťahov. Výlučné užívanie sa konkrétne v zákone spomína na niekoľkých miestach. Ide o situácie, kedy právo užívať určitú spoločnú časť, zariadenie alebo príslušenstvo domu majú len niektorí vlastníci. Príkladom môže byť situácia, keď sa v bytovom dome postaví výťah, ktorý slúži len vlastníkom na novovzniknutom piatom podlaží (vstavané byty). V tomto prípade ide o výlučné užívanie spoločného zariadenia domu, ktorým je výťah.
Nedá mi na tomto mieste vyjadriť svoju pochybnosť o správnosti vyžadovať stopercentný súhlas vlastníkov s výstavbou výlučne nových častí a zariadení domu v zmysle ustanovenia § 14b ods. 3 písm. b). Viem, že tu už ide o zásah do súkromného vlastníctva a je potrebný súhlas všetkých. Stačí, že jeden povie nie, a celá snaha o zveľadenie spoločnej nehnuteľnosti je zmarená.
Koho sme povinní vpustiť do bytu?
Právny rámec a legislatívne zmeny
K otázke vlastníctva nebytového priestoru je potrebné poukázať na ustanovenie § 4 ods. 1 BytZ, ktorý hovorí, že "bytom alebo nebytovým priestorom v dome sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na bývanie alebo na iné účely ako na bývanie".
Spoločné zariadenie nemôže byť v podielovom spoluvlastníctve len určitej skupiny vlastníkov. Dôležité je zdôrazniť, že spoločné zariadenie nemôže byť (na rozdiel) od pozemku v podielovom spoluvlastníctve len určitej skupiny vlastníkov v dome. Oproti pozemku, pri ktorom platí ustanovenie § 120 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb., v zmysle ktorého „stavby, vodné toky a podzemné vody nie sú súčasťou pozemku“, čo však v prípade spoločných zariadení domu neplatí.
Príklad problematického spoločného priestoru: Kotolňa
Typickým príkladom je situácia, keď bytový dom využíva vlastnú kotolňu na vykurovanie, avšak táto kotolňa nie je súčasťou spoločných zariadení v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. V praxi sa stáva, že stavebný úrad na návrh stavebníka skolauduje kotolňu ako nebytový priestor vo vlastníctve stavebníka, a to nielen ako nebytový priestor, ale aj ako technické zariadenie. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov však tieto priestory môžu byť skolaudované ako spoločné, avšak kotolňu ako zariadenie si vlastníci bytov a nebytových priestorov pri ich kúpe opomenuli skontrolovať vo svojich zmluvách. Častokrát sa stane, že vlastníci bytov a nebytových priestorov až neskôr s hrôzou zistia, že „ich“ kotolňa vlastne nie je ich. Často to býva pri ponuke developera na odkúpenie nebytového priestoru, v ktorom sa nachádza technológia kotolne a „vlastník“ zariadenia, prípadne aj nebytového priestoru, im predstaví možnosť voľby prenájmu alebo predaja tohto priestoru inej osobe.
Možnosti riešenia problémov s vlastníctvom kotolne
Riešenie takejto situácie je zložité, ale nie nemožné.
- Zosúladenie projektovej dokumentácie: Najlacnejším, avšak nie vždy možným riešením je zosúladenie projektovej dokumentácie bytového domu s projektom skutočného vyhotovenia. Ak ku kolaudačnému rozhodnutiu existuje projekt skutočného vyhotovenia a tento projekt je potvrdený stavebným úradom, pričom je v projekte kotolňa uvedená v projektovej dokumentácii ako spoločné zariadenie, príslušný stavebný úrad na základe tohto projektu vykoná opravu zrejmej chyby v kolaudačnom rozhodnutí. Následne po oprave kolaudačného rozhodnutia vykoná príslušný Okresný úrad - katastrálny obor zápis zmeny na návrh. Tento postup zabezpečí opravu kotolne ako aktuálneho „nespoločného zariadenia“ na spoločné zariadenie na základe porovnania projektovej dokumentácie s projektom skutočného vyhotovenia. Výhodou tohto postupu je nízka finančná náročnosť a relatívne aj strata času, ktorú z praxe odhadujeme na približne šesť mesiacov.
- Odkúpenie technológie kotolne: Všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu odkúpiť len samostatnú technológiu kotolne a to podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov. V tomto prípade neprichádza k zmene spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a zariadeniach domu a technológia kotolne by sa stala súčasťou spoločných zariadení domu. Napriek tomu, že nedochádza k zmene spoluvlastníckeho podielu, považujeme za nevyhnutné, aby o kúpe rozhodli všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, nakoľko táto skutočnosť výrazne zasahuje do spoluvlastníctva zariadení v dome.
Východiskom pri riešení problémov s vlastníctvom kotolne je preskúmanie projektovej dokumentácie a projektu skutočného vyhotovenia. V prípade ich súladu by bolo vhodné pristúpiť k odkúpeniu nebytového priestoru spolu s technológiou kotolne všetkými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov s následnou zmenou spoluvlastníckych podielov. Tým by sa dala definitívna bodka za neistou budúcnosťou výroby tepla pre bytový dom a obavy z možných zvýšených nákladov za teplo by úplne zmizli.
Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy nadobudla novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinnosť dňa 1. apríla 2023. Táto novela prináša zmeny v pojmoch a definíciách, ktoré je potrebné poznať.
Cieľom novely je predovšetkým zjednodušenie a sprehľadnenie právnej úpravy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj odstránenie niektorých výkladových problémov súvisiacich so správou bytového domu obomi zákonnými formami (správca a spoločenstvo vlastníkov).
Novela umožňuje vlastníkom bytov alebo nebytových priestorov v dome hlasovať nielen na hlasovacej listine, ale aj prostredníctvom elektronických prostriedkov (napr. elektronická pošta). Elektronické hlasovanie však nepredstavuje nový osobitný typ hlasovania, ide iba o zmenu formy či spôsobu hlasovania - princíp hlasovania zostáva zachovaný. Podľa nového ustanovenia § 14a ods. 5 BytZ sa elektronické hlasovanie uskutoční vtedy, ak o takýto spôsob hlasovania prejaví vlastník bytu alebo nebytového priestoru záujem. Vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru oznámi spoločenstvu alebo správcovi na účely elektronického hlasovania svoju elektronickú adresu (§ 14a ods. 5 BytZ).
Novelou došlo k vypusteniu ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci („Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.“), ktorou je príkaz na hlasovanie. To ale neznamená, že splnomocniteľ nemá právo splnomocnencovi takýto príkaz udeliť. Od 1. januára 2025 však bude otázka rozsahu oprávnení vyplývajúcich z takejto plnej moci ponechaná výlučne na úpravu zmluvného zastúpenia v zákone č. 40/1964 Zb.
Novela prináša aj nové pojmy, ktoré je dôležité poznať:
- Garáž v dome: Nebytový priestor v dome určený na odstavenie a parkovanie vozidiel.
- Garážové stojisko: Plošne vymedzená časť garáže v dome; nie je samostatným nebytovým priestorom.
- Skladový priestor: Časť nebytového priestoru určeného na skladovanie, fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu.
Zmeny sa dotkli aj zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru. Vypustením § 5 ods. 1 písm. f) sa odstránila obligatórna náležitosť zistenia technického stavu bytu alebo nebytového priestoru podľa znaleckého posudku. Vyhlásenie o nedoplatkoch sa nahrádza „potvrdením o nedoplatkoch“ (§ 5 ods. 2 BytZ). Rozšírila sa možnosť vydať potvrdenie o nedoplatkoch aj na nebytové priestory.
Obmedzenia neplatičov
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje aj obmedzenia pre vlastníkov, ktorí neplatia svoje povinnosti. Správca domu má oprávnenie vymáhať vzniknuté nedoplatky (§ 8b ods. 1 písm. e) BytZ). Správca alebo spoločenstvo má tiež oprávnenie zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia (§ 9 ods. 3 BytZ). V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka a suma nedoplatku.
Použitie prostriedkov z prenájmu spoločných priestorov
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov jednoznačne definuje použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, a to v § 10 ods. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Nemožno ich teda použiť na úhradu nákladov za elektrinu spoločných priestorov ani na žiadnu inú službu či iné plnenie.
V odpovedi na pôvodnú otázku správcovskej spoločnosti: Vlastníci chcú, aby sa z peňazí za nájom zaplatila elektrina spoločných priestorov. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, príjmy z prenájmu spoločných nebytových priestorov sú príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv. Z tohto fondu sa financujú opravy a údržba domu. Náklady na elektrinu spoločných priestorov by sa mali uhrádzať z bežných mesačných preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, nie priamo z nájomného. Nájomné by malo byť primárne určené na opravy a údržbu spoločných častí a zariadení domu. Ak vlastníci rozhodnú inak, musia toto rozhodnutie prijať nadpolovičnou väčšinou.
Zhrnutie a odporúčania
Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov so sebou prináša zodpovednosť za správne nakladanie so spoločnými priestormi. Je nevyhnutné dôkladne poznať legislatívu a rozhodnutia prijaté vlastníkmi.
- Dôležitosť kontroly zmlúv a projektovej dokumentácie: Pri kúpe bytu alebo nebytového priestoru je nevyhnutné dôkladne skontrolovať zmluvy a projektovú dokumentáciu, aby sa predišlo budúcim problémom s vlastníctvom spoločných priestorov.
- Jasné rozhodnutia vlastníkov: Všetky rozhodnutia týkajúce sa prenájmu, výpožičky alebo výlučného užívania spoločných nebytových priestorov musia byť jasné, presné a konkrétne definované v zápisniciach zo schôdzí alebo pri písomnom hlasovaní.
- Právne a ekonomické dôsledky: Je potrebné zvážiť právne a ekonomické dôsledky každého spôsobu nakladania so spoločnými priestormi, vrátane daňových povinností a použitia získaných prostriedkov.
Možno s mojím názorom niektorí nebudú súhlasiť alebo niekomu moje rady a usmernenia naopak pomôžu. V každom prípade je kľúčové informovanosť a dodržiavanie zákonných postupov.