Súčasný právny poriadok Slovenskej republiky je pretkaný mnohými špecifickými inštitútmi, ktoré v aplikačnej praxi spôsobujú značné problémy. Medzi ne nepochybne patria aj inštitút spoločnej nehnuteľnosti a inštitút pozemkového spoločenstva. Tieto dva právne inštitúty prešli v priebehu 20. storočia zložitým vývojom a ich súčasná právna úprava, najmä v nadväznosti na zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách, prináša do praxe množstvo otázok a nejasností, s ktorými sa stretávame aj v katastrálnej praxi.
Úvod do problematiky pozemkových spoločenstiev
Pozemkové spoločenstvá a s nimi spojené inštitúty, ako je spoločná nehnuteľnosť a spoločne obhospodarovaná nehnuteľnosť, predstavujú špecifickú oblasť slovenského práva. Ich korene siahajú hlboko do histórie, pričom ich právna úprava prešla viacerými zásadnými zmenami s cieľom reflektovať meniace sa spoločensko-ekonomické podmienky a zabezpečiť efektívnejšie obhospodarovanie rozdrobeného vlastníctva pozemkov.
Dňa 1. mája 2013 nadobudol účinnosť zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (ďalej len "zákon č. 97/2013 Z. z."), ktorý nahradil dovtedajší zákon č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách. Tento nový právny predpis priniesol reformu v postavení pozemkových spoločenstiev a v spôsoboch nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou. Cieľom zákona bolo predovšetkým upraviť vznik a postavenie nového typu pozemkového spoločenstva založeného vlastníkmi lesných a poľnohospodárskych nehnuteľností za účelom ich spoločného racionálneho obhospodarovania.
Základné pojmy: Spoločná nehnuteľnosť vs. Spoločne obhospodarovaná nehnuteľnosť
Pre správne pochopenie problematiky je nevyhnutné rozlišovať medzi dvoma základnými pojmami, ktoré sú často zamieňané: spoločná nehnuteľnosť a spoločne obhospodarovaná nehnuteľnosť.
Spoločná nehnuteľnosť:
Spoločná nehnuteľnosť predstavuje osobitný typ spoluvlastníctva s hlbokými historickými koreňmi, siahajúcimi až do tereziánskeho urbárneho katastra. Vyznačuje sa spravidla extrémne veľkým počtom spoluvlastníkov, niekedy až niekoľko tisíc, a predovšetkým tým, že sa skladá z mnohých parciel, ktoré môžu byť evidované aj na rôznych listoch vlastníctva. Základným charakteristickým znakom spoločnej nehnuteľnosti je jej nedeliteľnosť, pričom podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti nie je možné zrušiť a vyporiadať podľa všeobecných ustanovení o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva. Ide v zásade o pevné spojenie spoluvlastníkov, z ktorého sa nedá ľahko vymaniť, pokiaľ sa spoluvlastník nezbaví vlastníctva svojho podielu.
Zákon č. 97/2013 Z. z. v § 8 ods. 1 legálne definuje spoločnú nehnuteľnosť ako "jedna nehnuteľná vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov". Je dôležité poznamenať, že pozemky tvoriace spoločnú nehnuteľnosť nemusia mať spoločné hranice a dokonca sa môžu nachádzať v rôznych katastrálnych územiach. Zákonná úprava tiež nebráni tomu, aby sa k už existujúcej spoločnej nehnuteľnosti mohli nadobúdať ďalšie pozemky, ktoré sa tak stanú jej súčasťou. V katastri nehnuteľností má tento osobitný typ spoluvlastníctva vlastný kód, ktorý umožňuje identifikovať, či ide o spoločnú nehnuteľnosť. Niekedy však namiesto špecifického kódu je len uvedené, že ide o spoločnú nehnuteľnosť podľa príslušného zákona, čo však nemusí byť vždy v súlade s platnou vyhláškou.
Spoločne obhospodarovaná nehnuteľnosť:
Na rozdiel od spoločnej nehnuteľnosti, spoločne obhospodarovaná nehnuteľnosť nie je špecifickým typom vlastníctva, ale skôr spôsobom užívania nehnuteľnosti. Ide o pozemky, ktoré patria samostatným vlastníkom alebo samostatným kolektívom spoluvlastníkov. Tieto pozemky sú na rozdiel od spoločnej nehnuteľnosti samostatné a nezávislé pozemkové majetky. Vznikajú na základe zákona o pozemkových spoločenstvách s cieľom ich spoločného racionálneho obhospodarovania.
Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách a kľúčové zmeny
Zákon č. 97/2013 Z. z. priniesol niekoľko zásadných zmien v právnej úprave pozemkových spoločenstiev:
- Zavedenie legálnej definície spoločnej nehnuteľnosti: Zákonodarca sa pokúsil o jasné vymedzenie pojmu "spoločná nehnuteľnosť" v § 8 ods. 1, čím sa snažil odstrániť doterajšie nejasnosti vyplývajúce z jej definície len v judikatúre. Napriek tomu sa v praxi objavujú výhrady k tejto definícii, keďže podľa niektorých názorov by mohla byť za spoločnú nehnuteľnosť označená akákoľvek skupina pozemkov bez ohľadu na ich historický vznik alebo charakter.
- Povinnosť transformácie pozemkových spoločenstiev: Zákon uložil povinnosť pretransformovať dovtedajšie pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity na spoločenstvá s právnou subjektivitou. Skúsenosti ukázali, že existencia spoločenstiev bez právnej subjektivity je nepostačujúca pre efektívne fungovanie a nakladanie s majetkom.
- Založenie pozemkového spoločenstva: Podľa zákona č. 97/2013 Z. z. sa spoločenstvo zakladá zmluvou o pozemkovom spoločenstve. Táto zmluva musí obsahovať taxatívne vymedzené údaje podľa § 5 zákona. O založení spoločenstva a voľbe členov orgánov spoločenstva sa vyhotovuje notárska zápisnica a spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra.
Orgány pozemkového spoločenstva
Zákon upravuje aj štruktúru a pôsobnosť orgánov pozemkového spoločenstva:
- Zhromaždenie: Je najvyšším orgánom spoločenstva, ktorý rozhoduje o zásadných otázkach. Pri rozhodovaní má každý člen spoločenstva rovnaký pomer hlasov, aký mu patrí podľa jeho účasti na výkone práv a povinností.
- Výbor: Pôsobí ako výkonný a štatutárny orgán, zastupuje členov spoločenstva a uzatvára zmluvy v ich mene.
- Dozorná rada: Kontroluje činnosť spoločenstva a prerokúva sťažnosti členov.
Problémy v katastrálnej praxi a aplikačné nedostatky
Napriek snahám o jasnú právnu úpravu, v aplikačnej praxi, najmä v katastrálnej, pretrvávajú viaceré problémy:
- Nesprávne chápanie pojmov: Častým problémom je nesprávne chápanie pojmu "spoločná nehnuteľnosť". V praxi sa právna listina preukazujúca, ktoré listy vlastníctva (LV) tvoria spoločnú nehnuteľnosť, zamieňa so zmluvou o pozemkovom spoločenstve. Takáto chybná identifikácia môže mať závažné právne dôsledky. Katastrálne odbory okresných úradov by mali pri zázname vychádzať predovšetkým zo zákonných ustanovení a nie sa spoliehať výlučne na zmluvu o založení spoločenstva, ktorá môže obsahovať aj nehnuteľnosti, ktoré nie sú spoločnou nehnuteľnosťou podľa zákona.
- Evidencia v katastri: Pri evidovaní spoločnej nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností sa vyskytujú problémy. Je dôležité, aby zápisy v katastri boli presné a v súlade so zákonom.
- Predkupné právo: V oblasti predkupného práva na podiel na spoločnej nehnuteľnosti existujú rôzne výklady. Zákon č. 97/2013 Z. z. má v tejto otázke postavenie lex specialis voči všeobecnej úprave v Občianskom zákonníku. Na prevod podielu medzi členmi spoločenstva sa nevzťahuje všeobecná úprava o predkupnom práve. Ak podielnik chce previesť svoj podiel na iného podielnika na tej istej spoločnej nehnuteľnosti, nemusí svoj podiel ponúkať ostatným podielnikom. Pri prevode na tretiu osobu je však povinný ho ponúknuť ostatným vlastníkom podielov prostredníctvom výboru. V praxi však dochádza k zbytočným ponukovým procesom a k chybám pri ich realizácii, často z dôvodu mylného výkladu pojmov alebo nečinnosti výboru.
- Definícia spoločnej nehnuteľnosti: Kritika sa zniesla aj na definíciu spoločnej nehnuteľnosti v § 8 ods. 1 zákona. Podľa niektorých názorov, táto definícia by mohla umožniť označiť za spoločnú nehnuteľnosť akýkoľvek súbor pozemkov, pričom nešpecifikuje, ktoré pozemky ju tvoria. Navyše, spoločnou nehnuteľnosťou môže byť v skutočnosti aj jeden pozemok. Bez jasnej definície z hľadiska jej historického vzniku je aplikovanie tohto pojmu v právnom poriadku chaotické.
- Nejasnosti v pojmoch: Chýba jasné zadefinovanie pojmov ako "vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti" a "vlastník spoločnej nehnuteľnosti". V prípade, ak je spoločná nehnuteľnosť tvorená viacerými listami vlastníctva, nie je vždy zrejmé, ako sa uplatňujú vlastnícke práva a povinnosti.
- Možnosť prevodu podielu na spoločenstvo: Zákaz prevodu podielu na spoločnej nehnuteľnosti na samotné spoločenstvo je niektorými aktérmi považovaný za neopodstatnený. Argument, že by spoločenstvo bolo samo sebe členom, sa nejaví ako dostatočný, keďže právnická osoba nemôže byť principiálne sama sebe členom. Možnosť prevodu podielov na spoločenstvo by mohla vyriešiť problémy vlastníkov podielov so záujmom o ich predaj.
- Založenie spoločenstva s právnou subjektivitou: V prípade spoločenstiev tvorených spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou, rozhodnutie o založení spoločenstva musia prijať všetci vlastníci spoločne obhospodarovaných nehnuteľností. Toto ustanovenie je niektorými považované za protiústavné, nakoľko nikoho nemožno nútiť stať sa členom právnickej osoby len na základe rozhodnutia väčšiny spoluvlastníkov.
Riešenia a odporúčania
V prípade nejasností a sporov týkajúcich sa spoločnej nehnuteľnosti a pozemkových spoločenstiev sa odporúča:
- Obrátiť sa na Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR: Ako na gestora zákona o pozemkových spoločenstvách.
- Požiadať o nazretie do zbierky listín na katastri: Pre overenie relevantných dokumentov.
- Preveriť historické dokumenty a právne predpisy: Na základe ktorých spoločná nehnuteľnosť vznikla.
- V prípade prehlasovania vlastníkmi s väčšinovými podielmi: Obrátiť sa na súd.
- Dôkladne študovať zmluvu o spoločenstve a stanovy: Tieto dokumenty by mali podrobne upravovať organizačné a iné aspekty fungovania spoločenstva.
- Zabezpečiť presné a zákonu zodpovedajúce zápisy v katastri nehnuteľností: S dôrazom na správnu identifikáciu spoločných nehnuteľností.
- V oblasti predkupného práva: Postupovať v súlade s ustanoveniami zákona č. 97/2013 Z. z. a v prípade nejasností konzultovať s právnikom alebo kompetentným orgánom.
Je nevyhnutné, aby sa legislatívci, ale aj všetci zúčastnení aktéri (vlastníci, pozemkové spoločenstvá, správne orgány, katastrálne úrady) snažili o jednotný a správny výklad zákona, čím sa minimalizujú nejasnosti a problémy v praxi a zabezpečí sa efektívne obhospodarovanie spoločných nehnuteľností.
Možnosť oddelenia novovytvoreného pozemku od spoločnej nehnuteľnosti
Zákon č. 97/2013 Z. z. umožňuje aj možnosť oddelenia novovytvoreného pozemku od pozemku alebo pozemkov tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť. Na základe rozhodnutia spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti na zhromaždení, môže byť oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti. Táto oddelená časť prestáva byť spoločnou nehnuteľnosťou dňom jej zápisu v katastri nehnuteľností. Výnos z predaja takejto oddelenej časti je príjmom vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktorí pristúpili k zmluve o prevode vlastníckeho práva k oddelenej časti.
Nájom a vecné bremeno k spoločnej nehnuteľnosti
Zákonná úprava sa dotýka aj nájmu pozemkov tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť a možnosti zriadenia vecného bremena k takýmto pozemkom. Tieto úkony musia byť v súlade so zákonom a rozhodnutiami príslušných orgánov spoločenstva, aby nedošlo k porušeniu práv spoluvlastníkov.
Záverom
Problematika spoločnej nehnuteľnosti a pozemkových spoločenstiev je komplexná a vyžaduje si neustálu pozornosť a snahu o jej objasňovanie a zjednodušovanie v právnej praxi. Jasná definícia pojmov, presná evidencia v katastri nehnuteľností a jednotný výklad zákona sú kľúčové pre hladké fungovanie a efektívne obhospodarovanie týchto špecifických foriem vlastníctva.
tags: #spolocna #nehnutelnost #a #spolocne #obhospodarovana #nehnutelnost