Vydraženie nehnuteľnosti, či už v rámci exekučného konania alebo dobrovoľnej dražby, predstavuje špecifickú situáciu z pohľadu účtovníctva a daní. Tento proces prináša so sebou radu otázok týkajúcich sa dokumentácie, vzniku daňovej povinnosti a správneho zaúčtovania nadobudnutého majetku. Článok sa zameriava na problematiku vydraženej nehnuteľnosti, pričom zohľadňuje aspekty zákona o dani z pridanej hodnoty (DPH) a zákona o účtovníctve, ako aj súvisiace daňové predpisy.
Úvod do problematiky núteného predaja
Problematika núteného predaja majetku platiteľa dane je z hľadiska uplatňovania zákona o DPH a zákona o účtovníctve pomerne zložitá. Vydraženie nehnuteľnosti sa líši od bežného prevodu vlastníckeho práva a vyžaduje si dôkladné pochopenie legislatívneho rámca a procesných krokov.
Legislatívny rámec
Pre správne pochopenie problematiky je kľúčové poznať relevantné právne predpisy:
- Zákon o DPH: Zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH v znení neskorších predpisov nemá osobitné ustanovenia na úpravu núteného predaja tak, ako ho upravoval v § 46a zákon č. 289/1995 Z. z. o DPH platný do 30. 4. 2004. Napriek tomu sa pravidlá DPH aplikujú aj na tieto prípady.
- Exekučný poriadok: Exekučné konanie upravuje zákon č. 233/1995 Z. z. o exekútoroch a exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov (ďalej len „Exekučný poriadok“). Tento zákon definuje postupy pri nútenom výkone rozhodnutí.
- Zákon o účtovníctve: Zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v z. n. p. upravuje účtovanie skutočností.
Subjekty exekučného konania
V rámci exekučného konania vystupujú v zásade tri hlavné subjekty:
- Povinný (dlžník): Osoba, voči ktorej sa vedie exekučné konanie.
- Oprávnený (veriteľ): Osoba, ktorá si vymáha svoju pohľadávku.
- Súdny exekútor: Orgán poverený výkonom exekúcie.
Okrem týchto hlavných aktérov sa v procese dražby zúčastňuje aj vydražiteľ, ktorý nadobúda vlastnícke právo k vydraženej nehnuteľnosti.
Spôsoby vykonania exekúcie
Spôsoby vykonania exekúcie na vymoženie peňažných plnení v súlade s § 63 ods. 1 Exekučného poriadku sú rôzne. Medzi ne patria:
- Vykonanie exekúcie predajom hnuteľných vecí.
- Predajom nehnuteľnosti.
- Prikázaním pohľadávky z účtu vedeného v banke.
- Daňový exekučný príkaz na daňovú exekúciu predajom hnuteľných vecí a súčasne aj príkaz na daňovú exekúciu predajom nehnuteľnosti.
Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri dražbe nehnuteľnosti
Vznik daňovej povinnosti pri predaji nehnuteľnosti na dražbe je kľúčovým aspektom DPH.
Vznik daňovej povinnosti
Podľa § 8 ods. 2 zákona o DPH dodaním tovaru je aj prevod vlastníckeho práva k hmotnému majetku za náhradu alebo protihodnotu na základe rozhodnutia vydaného štátnym orgánom alebo na základe zákona. Daňová povinnosť pri nútenom predaji tovaru vzniká povinnému podľa § 19 ods. 1 dňom dodania tovaru. Dňom dodania tovaru je deň, keď kupujúci nadobudne právo nakladať s tovarom ako vlastník.
Pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti je dňom dodania deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Daňová povinnosť vzniká predávajúcemu, ktorým je vlastník tovaru až do udelenia príklepu, resp. právoplatnosti uznesenia o príklepe pri nehnuteľnostiach.
Základ dane
Základom dane pri predaji tovaru na dražbe je vydražená cena, ktorá sa považuje za cenu vrátane dane. Teda, ak je nehnuteľnosť vydražená za 300 000 eur s DPH, tento základ dane sa použije na výpočet DPH.
Fakturácia
Podľa § 71 ods. 1 zákona o DPH je platiteľ dane, ktorého majetok sa formou dražby, resp. núteného predaja predáva, povinný do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti vyhotoviť faktúru (pri každom dodaní tovaru v tuzemsku pre zdaniteľnú osobu a pre právnickú osobu, ktorá nie je zdaniteľnou osobou). Povinnosť vyhotoviť faktúru nemá pre nezdaniteľnú osobu.
Faktúru v mene a na účet platiteľa, ktorý dodáva tovar, môže vyhotoviť aj jeho zákazník za podmienky, že medzi platiteľom a zákazníkom je uzavretá písomná dohoda o vyhotovovaní faktúr, ktorá musí obsahovať podmienky, ktoré musia byť splnené, aby dodávateľ akceptoval faktúry vyhotovené zákazníkom (§ 75 ods. 3).
Riešenie problémov s vyhotovením faktúry
Ak povinný, platiteľ dane, nevyhotoví faktúru, platiteľ dane, ktorý na dražbe tovar kúpil, si nemôže odpočítať daň, pretože právo na odpočítanie dane nevie preukázať faktúrou od platiteľa. Táto situácia sa dá riešiť uplatnením postupu v súlade s § 75 ods. 2, podľa ktorého vyhotovenie faktúry môže platiteľ, ktorého tovar sa draží, zabezpečiť aj prostredníctvom inej osoby (napr. exekútor), pričom faktúra musí byť vyhotovená v mene a na účet platiteľa, ktorý tovar dodáva.
Špecifické situácie a daňové úvahy
Exekútor a DPH
Exekútor vykonáva nezávislú ekonomickú činnosť a podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH je zdaniteľnou osobou. Ak exekútor dosiahne za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov obrat 49 790 €, je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň podľa § 4 ods. 1 zákona o DPH.
Predaj nehnuteľnosti po kolaudácii
Pri predaji nehnuteľnosti na dražbe je z hľadiska aplikácie zákona o DPH podľa nášho názoru vždy výhodnejšie uplatniť režim oslobodenia (za predpokladu, že sa draží nehnuteľnosť viac ako päť rokov po kolaudácii alebo po piatich rokoch odo dňa začatia jej prvého užívania). Týmto sa predíde vzniku daňovej povinnosti z predaja.
Účtovanie a vyradenie majetku z obchodného majetku
O začatí exekúcie predajom hnuteľných vecí exekútor poverený vykonaním exekúcie upovedomí oprávneného a povinného. Zároveň povinnému zakáže, aby nakladal s vecami, ktoré spíše. Následne sa spísané veci odhadnú; vykonanie odhadu zabezpečí exekútor pribratím znalca. Dražbu vykoná exekútor, ktorý o dražbe spíše zápisnicu. Dražba sa skončí, len čo dosiahnutý výťažok stačí na uspokojenie pohľadávky oprávneného.
Pre účtovanie je potom dôležité správne identifikovať skutočnosti, účtovné prípady, ktoré nastali.
Zápisnica o dražbe
Súdny exekútor predáva na dražbe hnuteľný majetok platiteľa dane (napr. lisovací stroj). Vyvolávacia cena bola 7 200 € s DPH. Majetok sa 20. 10. vydražil v cene s DPH 6 600 €, t. j. do 4. 11. je potrebné vyhotoviť faktúru s náležitosťami podľa § 71 ods. 1 ZDPH. Hodnotu predaného majetku je potrebné uviesť do daňového priznania za zdaňovacie obdobie október.
Exekútor v prípade predaja hnuteľných vecí na verejnej dražbe spíše v zmysle § 125 ods. 1 Exekučného poriadku zápisnicu o dražbe.
Daňová exekúcia a daňový poriadok
Správca dane môže vykonať daňovú exekúciu spôsobom, ktorý si sám určí. Správca dane môže súčasne uplatniť viaceré spôsoby exekúcie.
Exekúcia zrážkami zo mzdy
Pri tomto výkone daňovej exekúcie zrážkami zo mzdy a z iných príjmov správca dane využíva skutočnosť, že daňový dlžník má voči svojmu zamestnávateľovi nárok na peňažné plnenie za prácu, ktorú pre neho vykonal. Predmetom daňovej exekúcie zrážkami zo mzdy je nárok daňového dlžníka na mzdu, plat alebo nárok na iný príjem. Daňovej exekúcii zrážkami zo mzdy podlieha nielen mzda daňového dlžníka, ale všetky jeho príjmy, ktoré nahrádzajú mzdu a nie sú z daňovej exekúcie vylúčené.
Správca dane zašle platiteľovi mzdy oznámenie o začatí daňového exekučného konania voči daňovému dlžníkovi. Daňový exekučný príkaz na daňovú exekúciu zrážkami zo mzdy musí byť doručený správcom dane do vlastných rúk platiteľovi mzdy a daňovému dlžníkovi. Od doručenia daňového exekučného príkazu je platiteľ mzdy povinný zrážať zo mzdy daňového dlžníka sumy na úhradu daňového nedoplatku podľa § 278 - § 279 Občianskeho súdneho poriadku.
Exekúcia prikázaním pohľadávky z účtu
Pri daňovej exekúcii prikázaním pohľadávky z účtu vedeného v banke môžu byť postihnuté peňažné prostriedky na všetkých účtoch daňového dlžníka. Doručenie rozhodnutia o začatí daňového exekučného konania musí byť banke doručené do vlastných rúk. Po doručení daňového exekučného príkazu je banka povinná odpísať peňažné prostriedky z účtu daňového dlžníka a poukázať ich správcovi dane.
Podľa § 83b ZSDP daňovej exekúcii nepodliehajú finančné prostriedky, ktoré sú určené, podľa písomného vyhlásenia daňového dlžníka, na výplaty miezd zamestnancom na najbližšie výplatné obdobie po doručení daňového exekučného príkazu. Ak banka po doručení daňového exekučného príkazu použije alebo umožní daňovému dlžníkovi alebo osobám, ktoré majú dispozičné právo k účtu, použitie peňažných prostriedkov na účte do výšky daňového nedoplatku, a tým zmarí výkon daňovej exekúcie, stáva sa dlžníkom správcu dane.
Exekúcia prikázaním inej peňažnej pohľadávky
Inou peňažnou pohľadávkou sa rozumie peňažný záväzok tretích osôb voči daňovému dlžníkovi. V rozhodnutí o začatí daňového exekučného konania správca dane zakáže poddlžníkovi uhradiť záväzok daňovému dlžníkovi. Súčasne správca dane zakáže daňovému dlžníkovi vymáhať pohľadávku od poddlžníka. Daňový exekučný príkaz vydá správca dane len do výšky záväzku tretej osoby, najviac do výšky daňového nedoplatku.
Exekúcia predajom hnuteľných vecí
Správca dane vydá daňovú exekučnú výzvu, v ktorej zakáže daňovému dlžníkovi nakladať s vecami, ktoré sú v nej uvedené alebo spísané. Spisujú sa predovšetkým veci, bez ktorých sa daňový dlžník môže najľahšie zaobísť a ktoré je možné ľahko preniesť, uschovať a predať.
Daňovou exekúciou nemôžu byť postihnuté veci, ktorých predaj je zakázaný podľa zákona č. 246/1993 Z. z. o zbraniach a strelive alebo ktoré nepodliehajú daňovej exekúcii podľa zákona č. 583/2004 Z. z.
Predaj majetku v dražbe z pohľadu daňovej exekúcie
Predaj spísaných hnuteľných vecí vykoná správca dane na dražbe. Dražobnú vyhlášku na predaj hnuteľných vecí vydáva správca dane po určení ceny hnuteľných vecí. Príklep udelí správca dane dražiteľovi, ktorý urobil najvyššie podanie. Vydražiteľ musí zaplatiť najvyššie podanie ihneď. Vydražená hnuteľná vec prechádza do vlastníctva vydražiteľa udelením príklepu a zaplatením najvyššieho podania.
Dane 101 (Základy daní 1/3)
Praktické príklady a situácie
Príklad 1: Dražba oceľovej haly a pozemku
Firma kúpila na dražbe oceľovú halu (časť investičného majetku) a pozemok, na ktorom stojí, dokopy za 300 tisíc eur. Na kúpnej zmluve nebola hodnota haly a hodnota pozemku uvedená zvlášť.
Riešenie: Je potrebné požiadať exekútora o znalecký posudok, kde by mala byť cena uvedená osobitne pre stavbu a pozemok. Ak to bola opakovaná dražba, exekútor by mal predložiť doklad, ako bola cena určená. Cenu možno stanoviť prepočtom koeficientu zisteného z ceny stanovenej znaleckým posudkom.
Príklad 2: Určenie ceny nehnuteľnosti a pozemku pri dražbe
Firma kúpila nehnuteľnosť a pozemok v dražbe. Znalecký posudok z roku 2006 je 8 000 000,- Sk, ale v dražbe bola cena predmetnej nehnuteľnosti znížená na sumu 4 500 000,- Sk, ale v skutočnosti vydražená za 3 000 000,- Sk.
Riešenie: Nehnuteľnosť sa zaradí do majetku podľa ceny z dražby (3 000 000,- Sk). Potrebujete určiť nejakým spôsobom cenu pozemku a budovy pomocou koeficientu a znaleckého posudku.
Príklad 3: Daňová povinnosť fyzickej osoby pri dražbe nehnuteľnosti
Fyzická osoba (FO) vlastnila budovu, zahrnutú do obchodného majetku, ktorú prenajímala právnickej osobe (PO) na podnikanie. Táto PO mala úver v banke a FO podpísala ručenie za tento úver. Banka mala na budovu FO záložné právo. PO neplatila splátky úveru, tak budova išla do dobrovoľnej dražby. Vydražiteľ (3. osoba) budovu vydražil a získal do svojho vlastníctva a z príjmu z dražby sa uhradil úver banke a príslušenstvo. Z príjmu z dražby pôvodný vlastník budovy (FO) nemal žiadny zaplatený príjem, pretože celá vydražená suma sa použila na úhradu úveru a príslušenstva. Vzniká FO, ktorá vlastnila budovu, daňová povinnosť na daň z príjmu?
Riešenie: Je potrebné posúdiť, či FO vznikol zdaniteľný príjem podľa zákona č. 595/2003 Z. z. V tomto konkrétnom prípade, ak celá vydražená suma pokryla dlh a príslušenstvo, z ktorého ručila FO, nevzniká jej zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľnosti.
Na účte 133 - Nehnuteľnosť na predaj sa účtuje o nehnuteľnosti, ktorá sa obstaráva za účelom ďalšieho predaja podľa osobitného predpisu. Vynaložené náklady na opravy, technické zhodnotenie a súvisiace náklady spojené nehnuteľnosťou, ktoré vznikajú z dôvodu uvedenia nehnuteľnosti do stavu spôsobilého na predaj, sa účtujú na ťarchu účtu 133 - Nehnuteľnosť na predaj. Vyradenie nehnuteľnosti z účtovníctva pri jeho predaji sa účtuje na ťarchu účtu 507 - Predaná nehnuteľnosť so súvzťažným zápisom v prospech účtu 133 - Nehnuteľnosť na predaj. Výnos z predaja nehnuteľnosti sa účtuje v prospech účtu 607 - Výnosy z predaja nehnuteľnosti so súvzťažným zápisom na ťarchu účtu 311 - Odberatelia.
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z. výdavky, ktorými sú úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu vykonávanú podľa § 6 a nasl. zákona č. úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonávanú podľa § 8a ods. 5 zákona č. Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napr. náklady na opravy alebo technické zhodnotenie, ktoré sú považované za výdavky na osobnú potrebu v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) zákona o dani z príjmov. Tieto výdavky si bude môcť daňovník uplatniť až v prípade, keď z predaja predmetnej nehnuteľnosti dosiahne zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
V prípade príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená v obchodnom majetku, daňovník môže uplatniť oslobodenie do výšky 500 eur. Ak celkové príjmy z prenájmu presiahnu túto sumu, do daňového priznania sa uvedú zdaniteľné príjmy z prenájmu v sume presahujúcej oslobodenie. Výdavky spojené s prenájmom (napr. energie) sa potom znižujú v rovnakom pomere, v akom boli znížené celkové príjmy o oslobodenú sumu.
Daňovník s príjmami zo závislej činnosti (zamestnanec) získal v príslušnom zdaňovacom období za prenájom nehnuteľnosti 3 200 eur. Za energie zaplatil 1 200 eur. Nehnuteľnosť nemal zaradenú v obchodnom majetku. V uvedenom prípade daňovník podá daňové priznanie k dani z príjmov typu B, kde uvedie príjmy zo závislej činnosti (V. oddiel) a tiež príjmy z prenájmu (VI. oddiel). K príjmom z prenájmu si uplatní oslobodenie v sume 500 eur a do daňového priznania uvedie zdaniteľné príjmy z prenájmu v sume 2 700 eur. Nakoľko celkové príjmy z prenájmu daňovník znížil o oslobodené príjmy v sume 500 eur (v pomere 2 700 : 3 200), musí v rovnakom pomere znížiť aj výdavky za uhradené energie.
Daňovník prenajíma rodinný dom, kde je k dispozícii internet. Nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku. V nájomnej zmluve sa dohodol s nájomcom, že súčasťou nájomného bude aj poplatok za využívanie internetu. V takomto prípade je poplatok za internet súčasťou príjmu z prenájmu a nie je možné ho uplatniť ako samostatný daňový výdavok.
Majiteľ stránok poskytuje informácie na tomto webe v dobrej viere v ich pravdivosť a aktuálnosť, bohužiaľ však nemôže vylúčiť chyby alebo nepresnosti, ktoré sa na stránkach môžu objaviť.
tags: #vydrazena #nehnutelnost #doklady #pre #uctovanie