Mnohí mladí ľudia dnes žijú v partnerských zväzkoch bez formálneho sobáša, často nazývaných aj „životom nadivoko“. Tento trend je realitou, či sa to niekomu páči alebo nie. Prvým krokom k spoločnému bývaniu býva zvyčajne podnájom. Ak sa však partneri rozhodnú posunúť svoje spolunažívanie na vyššiu úroveň a spoločne si zabezpečiť vlastné bývanie prostredníctvom hypotéky, otvára sa otázka, čo sa stane v prípade rozchodu. Je to možné? Nie je to komplikované? Koľko to bude stáť a či to zvládnem?
Situácia, keď sa partneri po spoločnom financovaní bývania rozhodnú rozísť, je pomerne častá. Ako sa hovorí, po hodoch prichádzajú bolesti brucha. Rozchod môže viesť k nepríjemným otázkam týkajúcim sa nehnuteľnosti a v neposlednom rade aj spoločného úveru. Existuje viacero možností, ako túto zložitu situáciu riešiť.
Rozchod a hypotéka: Na čo mám nárok?
V prípade rozchodu partnerov, ktorí spolu vlastnia nehnuteľnosť a majú spoločnú hypotéku, je kľúčové rozlišovať, či boli zosobášení, alebo žili len ako partneri bez manželstva, a kedy si úver vzali.
Manželia a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)
Manželia zo zákona vstupujú do úverového záväzku spoločne, s výnimkou obmedzenia alebo zrušenia bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Majetok, ktorý spoločne nadobudnú počas manželstva, patrí do BSM. V prípade rozvodu nastupuje inštitút vysporiadania BSM, ktorý je súčasťou procesu rozvodu. Je to dohoda o tom, ako si manželia rozdelia spoločný majetok a záväzky po rozvode. Ak sa exmanželia dohodnú na vysporiadaní BSM, vrátane spoločných úverov, je potrebné predložiť banke notárom overenú dohodu o vysporiadaní BSM a právoplatné rozhodnutie súdu o rozvode. Požiadať o vyňatie spoludlžníka z úveru je však pre banku komplikovanejšie. Z pohľadu úverovej zmluvy nie je dohoda o vysporiadaní BSM ani súdne rozhodnutie pre banku záväzné v tom zmysle, že by automaticky vypustila druhého spoludlžníka z úverového vzťahu. V prípade, že jeden z dvoch spoludlžníkov z úveru odchádza, ten zostávajúci dlžník musí preukázať dostatočný príjem na splácanie celého úveru. Ak by tak nebolo, a exmanželia sa inak nedohodnú, je možné nahradiť spoludlžníka iným spoludlžníkom s dostatočným príjmom.
Podľa zákona, ak sa do troch rokov od rozvodu nedohodnú na rozdelení majetku alebo nedôjde k jeho rozdeleniu súdom, BSM sa považuje za usporiadané.
Partneri bez manželstva a podielové spoluvlastníctvo
Iná situácia nastáva u partnerov, ktorí nie sú zosobášení. Často sa stáva, že si partneri, v pozícii druh a družka, spolu zoberú hypotéku na kúpu nehnuteľnosti a obaja sa stanú aj jej spoluvlastníkmi. Majetkové vzťahy sa v tomto prípade riadia podielmi na liste vlastníctva a zmluvou o úvere.
Ak jeden z partnerov plánuje odísť a chce sa vzdať svojho podielu na nehnuteľnosti, pričom druhý partner zostáva v dome a chce si ho ponechať, otvára sa otázka jeho vyplatenia. Často sa partner, ktorý odchádza, stretáva s návrhom, aby mu druhý partner vyplatil podiel len zo zaplatenej časti hypotéky. Na čo má v takom prípade nárok?
Predmetnú nehnuteľnosť máte v podielovom spoluvlastníctve, pričom aj hypotéku ste brali obaja ako dlžník a spoludlžník. Ak chcete tento majetok vyporiadať, zákon v prvom rade dáva prednosť dohode spoluvlastníkov. Až keď sa spoluvlastníci dohodnúť nedokážu, môže jeden z nich podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
Spôsob, akým sa spoluvlastníci dohodnú pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, závisí výlučne od nich. V tomto prípade je potrebné zohľadniť tri kľúčové veci:
- Hodnotu nehnuteľnosti: Trhová hodnota nehnuteľnosti v čase vyporiadania.
- Zostatok hypotéky: Celková suma dlhu voči banke.
- Splácanie úveru: Či ste doteraz splácali splátky spolu (každý 1/2) alebo len jeden z vás.
Po zistení týchto troch skutočností je potrebné určiť spôsob, akým dôjde k vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva. Výška náhrady za podiel bude závisieť od vyššie uvedených skutočností.
Investícia do nehnuteľnosti
Ak ste do nehnuteľnosti investovali, napríklad prostredníctvom splátok hypotéky, alebo ste prispeli k jej rekonštrukcii či dokončeniu, môžete mať nárok na vrátenie týchto investícií. Bude však potrebné preukázať výšku a účel investícií. Je dôležité myslieť na premlčanie a riešiť túto záležitosť čo najskôr.
Možnosti riešenia po rozchode
Keď už dôjde k rozchodu a máte spoločnú hypotéku, existuje niekoľko hlavných scenárov, ako situáciu riešiť:
1. Odkúpenie podielu jedným z partnerov
Jeden z partnerov si ponechá nehnuteľnosť a zároveň prevezme zodpovednosť za celú hypotéku. V tomto prípade je potrebné, aby partner, ktorý si nehnuteľnosť ponecháva, preukázal banke svoju bonitu a schopnosť splácať úver sám. Banka prepočíta jeho príjem a rozhodne, či je schopný úver splácať bez druhého spoludlžníka. Ak áno, banka môže súhlasiť s "vyviazaním" druhého spoludlžníka z úverovej zmluvy. Partner, ktorý odchádza, by mal byť vyplatený podľa dohodnutého podielu, ktorý zohľadňuje hodnotu nehnuteľnosti, zostatok hypotéky a jeho vklady.
Ak si jeden z partnerov chce ponechať nehnuteľnosť, ale nemá dostatok financií na vyplatenie druhého partnera, môže si zobrať nový úver, pomocou ktorého bývalého partnera vyplatí.
2. Predaj nehnuteľnosti
Ak sa ani jeden z partnerov nechce alebo nemôže starať o nehnuteľnosť a hypotéku, najjednoduchším riešením je jej predaj. Zisk z predaja sa použije na splatenie zostávajúcej nesplatenej časti úveru banke. Zvyšné financie sa potom rozdelia medzi bývalých partnerov podľa ich dohodnutých podielov.
Cieľom pri predaji je maximalizovať cenu nehnuteľnosti, aby po vyplatení hypotéky zostalo čo najviac hotovosti na rozdelenie. Čím dlhšie sa čaká s predajom, tým je situácia zložitejšia a potenciálne aj finančne menej výhodná.
3. Dohoda o spoločnom splácaní (prechodné obdobie)
V niektorých prípadoch, aj keď sú partneri rozhádaní, môžu sa dohodnúť na spoločnom splácaní hypotéky počas prechodného obdobia, kým sa nerozhodne o budúcnosti nehnuteľnosti. Táto možnosť je však pomerne riziková, najmä ak jeden z partnerov prestane splácať, banka bude vymáhať dlh od oboch.
Dôležité aspekty a rady
- Komunikácia je kľúčová: Aj v ťažkej situácii je dôležité snažiť sa o otvorenú komunikáciu s partnerom a predchádzať zbytočným konfliktom.
- Právne poradenstvo: Vždy je vhodné obrátiť sa na právnika alebo finančného poradcu, ktorý vám pomôže zorientovať sa v právnych aspektoch a nájsť najlepšie riešenie pre vašu konkrétnu situáciu.
- Prefinancovanie úveru: V niektorých prípadoch môže byť výhodné prefinancovanie úveru jedným z partnerov v inej banke. Nová úverová zmluva môže ponúknuť lepšie podmienky, čím sa dá aj dobre ušetriť na mesačnej splátke. Nová banka môže dokonca uhradiť poplatok za predčasné splatenie úveru v pôvodnej banke.
- Pozor na premlčanie: Pri riešení investícií do nehnuteľnosti alebo iných nárokov je dôležité myslieť na zákonom stanovené lehoty na ich uplatnenie.
- Refinančný úver: Ak jeden z partnerov preberá úver, môže mu pomôcť refinančný úver v inej banke, ktorý môže znížiť mesačnú splátku a banka môže preplatiť poplatok za predčasné splatenie pôvodného úveru.
Bankový pohľad a realitné kancelárie
Z pohľadu banky je spoločný úver zmluvný záväzok, ktorý pretrváva bez ohľadu na rozchod partnerov či rozvod. Banku nezaujíma, kto nehnuteľnosť reálne užíva alebo kto sa odsťahoval - dôležité je, aby prišla včasná splátka a bolo dodržané zabezpečenie (záložné právo). Banka pri rozhodovaní o vyviazaní spoludlžníka skúma bonitu zostávajúceho dlžníka. Ak jeho príjem nie je dostatočný na splatenie celého dlhu, môže banka požadovať nového spoludlžníka alebo navrhnúť iné riešenie.
V prípade, že sa rozhodnete pre predaj nehnuteľnosti, môže vám pomôcť realitná kancelária. Špecialisti na realitný trh vedia pomôcť s nastavením optimálnej predajnej ceny, marketingom a celým procesom predaja, aby ste dosiahli čo najlepší výsledok a mohli si rozdeliť financie po vyplatení hypotéky. Niektoré realitné spoločnosti ponúkajú aj služby rýchleho výkupu nehnuteľností, čo môže byť riešením v situáciách, kedy potrebujete rýchlo získať finančné prostriedky.
Záver
Rozchod a spoločný úver predstavujú zložité obdobie, ktoré si vyžaduje dôkladné zváženie všetkých možností. Je nevyhnutné komunikovať s partnerom, vyhľadať odborné rady a postupovať v súlade so zákonom a podmienkami úverovej zmluvy. Nečakanie a aktívne riešenie situácie vám môže ušetriť nielen financie, ale aj zbytočné stresy a komplikácie v budúcnosti.
Ak riešite podobný problém, neváhajte kontaktovať odborníkov, ktorí vám pomôžu nájsť najlepšie riešenie pre vašu situáciu.