Národná rada SR schválila revolučný Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z.z. Stavebný zákon), ktorý s účinnosťou od 01.04.2025 nahradzuje doterajší, dlho používaný zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku. Tento nový právny rámec prináša zásadné zmeny s cieľom redukcie administratívnej záťaže a celkového zjednodušenia procesu výstavby od úvodného návrhu až po finálnu kolaudáciu. Nová legislatíva je koncepčne usporiadaná v súlade so súčasnými požiadavkami na vnútorné usporiadanie zákonov a reaguje na dlhodobé požiadavky odbornej i laickej verejnosti.
Zjednotené Konanie o Stavebnom Zámere: Kľúčová Zmena
Najvýraznejšou inováciou je zrušenie dvojzložkového systému územného a stavebného konania. Namiesto toho zavádza nový zákon jedno integrované konanie - konanie o stavebnom zámere. Tento jednotný proces má za cieľ odstrániť duplicitu, znížiť administratívnu náročnosť a skrátiť lehoty potrebné na získanie povolenia.
Pred samotným začatím konania o stavebnom zámere je nevyhnutná tzv. „prípravná fáza.“ Tá zahŕňa sprístupnenie projektovej dokumentácie, žiadosť o vydanie záväzného stanoviska od dotknutých orgánov a následné vypracovanie správy o prerokovaní stavebného zámeru. Táto správa, spolu so samotným stavebným zámerom, tvorí podklad pre následné konanie.
Fikcia Vydania Záväzného Stanoviska: Opatrenie Proti Nečinnosti
Zavedenie fikcie vydania záväzného stanoviska je ďalším významným prvkom, ktorý má zamedziť nečinnosti úradov. Ak príslušný orgán nevydá záväzné stanovisko v zákonom stanovenej lehote, predpokladá sa, že nemá žiadne pripomienky a súhlasí s návrhom. Toto opatrenie, hoci sa mediálne často označuje ako „fikcia súhlasu,“ je vnímané predovšetkým ako nástroj na zrýchlenie procesov a odstránenie zbytočných prieťahov.
Príslušnosť Stavebných Úradov a Štátny Stavebný Dohľad
Organizácia stavebných orgánov prešla tiež transformáciou. Prvostupňovým stavebným úradom naďalej zostáva obec, avšak odvolacím orgánom sa stane regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Dôležité zmeny nastali aj v oblasti výkonu štátneho stavebného dohľadu. Kompetencie Slovenskej štátnej inšpekcie prechádzajú na stavebný inšpektorát, ktorý bude spadať pod regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Konania začaté Slovenskou stavebnou inšpekciou, ktoré nebudú právoplatne ukončené do 31. marca 2025, dokončí Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR podľa pôvodných predpisov.
Účastníci Konania a Definícia Stavby
Nový zákon prináša aj zmeny v okruhu účastníkov konania, pričom dôjde k jeho zúženiu. Definícia pojmu „stavba“ zostáva nezmenená, avšak zákon rozširuje a precizuje kategorizáciu stavieb.
Drobné Stavby: Zjednodušený Režim
Za drobné stavby sa považujú stavby, ktoré nemajú podstatný vplyv na svoje okolie, s maximálnou zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 metrov. Medzi príklady patria letné kuchyne, kôlne, garáže, prístrešky alebo stavby na chov drobných zvierat. Pre tieto stavby bude stavebné konanie výrazne zjednodušené a rýchlejšie. V niektorých prípadoch, ak sú splnené špecifické podmienky (napr. umiestnenie mimo verejného priestranstva, mimo pamiatkovej zóny), tieto stavby nevyžadujú ani ohlásenie. Maximálna pôdorysná plocha drobných stavieb, na ktoré stačí ohlásenie, sa navyšuje z doterajších 25 m² na 50 m².
Jednoduché Stavby: Rodinné Domy a Bytové Budovy
Zákon definuje jednoduché stavby ako stavby alebo stavebné konštrukcie bez výrazného vplyvu na okolie. Sem patria napríklad rodinné domy alebo bytové budovy s najviac tromi bytmi. Hoci pojem „rodinný dom“ sa v zákone priamo nevyskytuje, vyhláška o členení stavieb (konkrétne vyhláška č. 59/2025 Z. z.) pomáha s klasifikáciou. Bytové budovy s jedným bytom sú vo všeobecnosti klasifikované ako jednoduché stavby.
Vyhradené Stavby: Technologická a Konštrukčná Náročnosť
Úplnou novinkou je kategória „vyhradená stavba.“ Ide o stavby, ktoré sú technologicky náročné alebo konštrukčne neobvyklé. Ich výpočet je široký a zahŕňa napríklad tunely, koľajové a trolejbusové dráhy, priehrady, stavby jadrových zariadení, budovy s koncertnými sálami, štadióny a podobne. Do tejto kategórie spadajú aj stavby, kde sú ako nosné prvky použité predpäté konštrukcie, čo ich robí predmetom prísnejších požiadaviek na povolenie a realizáciu. Projektovú dokumentáciu takýchto stavieb môže vypracovať výhradne oprávnená osoba zapísaná v zozname autorizovaných osôb.
„Čierne“ Stavby: Sprísnenie Pravidiel
Nový Stavebný zákon prináša zásadné zmeny aj v oblasti nelegálnych stavieb. Po jeho účinnosti už nebude možné dodatočne legalizovať stavby postavené bez platného povolenia. Zákon však ustanovuje dodatočný postup pre stavby postavené pred 1. aprílom 2025, ktoré budú musieť byť buď dodatočne povolené, alebo odstránené v stanovenom termíne. Vlastníci nelegálnych stavieb majú možnosť požiadať o dodatočnú legalizáciu najneskôr do konca marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať a nový zákon nepozná inštitút dodatočnej legalizácie pre stavby postavené po jeho účinnosti. Rozšíril sa tiež okruh osôb zodpovedných za nelegálnu výstavbu a zaviedli sa vyššie finančné sankcie.
046 – Povinnosti projektantov podľa nového stavebného zákona – JUDr. Tatiana Prokopová
Elektronizácia a Digitálna Komunikácia
Významnou zmenou je aj elektronizácia konania. Komunikácia so stavebníkom alebo ním povereným projektantom bude prebiehať elektronicky, čo by malo zefektívniť a zrýchliť celý proces. Dokumentácia stavby sa bude spravidla vypracúvať v elektronickej podobe a ukladať v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR, čo výrazne uľahčí správu a prístup k informáciám.
Konanie o Zmene Stavby Pred Dokončením: Zrušenie
Zákon ruší konanie o zmene stavby pred dokončením. Ak sa na stavbe majú uskutočniť stavebné práce vedúce k odchýlke od overeného projektu, stavebník môže na návrh stavbyvedúceho, projektanta alebo osoby poverenej výkonom stavebného dozoru pred ich uskutočnením zvolať mimoriadnu kontrolnú prehliadku stavby. Ak odchýlky nie sú zásadné, projektant ich vyznačí v projekte stavby a stavbyvedúci ich zaznamená v stavebnom denníku.
Klimatizácie: Mimo Pôsobnosti Stavebného Zákona
Nový Stavebný zákon upravil aj definície týkajúce sa montáže klimatizačných jednotiek. V súčasnosti platí, že tieto zariadenia nie sú predmetom činností alebo konaní podľa Stavebného zákona. Pokiaľ však existujú iné osobitné predpisy, ktoré upravujú požiadavky na tieto zariadenia, ich ustanovenia zostávajú v platnosti. Z toho vyplýva záver, že klimatizačné jednotky nie sú predmetom povoľovania zo strany stavebných úradov.
Celkovo nový Stavebný zákon predstavuje významný krok vpred v oblasti stavebného práva na Slovensku. Jeho cieľom je odstrániť prekážky, zrýchliť procesy a vytvoriť priaznivejšie prostredie pre stavebníkov, pričom si zároveň zachováva ochranu verejných záujmov a sprísňuje podmienky pri mimoriadne náročných stavbách.