Vlastníctvo majetku viacerými osobami je bežný jav. V takýchto prípadoch hovoríme o podielovom spoluvlastníctve, kde každý zo spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci. Títo spoluvlastníci majú právo so svojím podielom disponovať, avšak toto právo je obmedzené zákonným predkupným právom ostatných spoluvlastníkov. Čo presne toto právo znamená a ako sa uplatňuje v kontexte katastra nehnuteľností? Tento článok poskytuje komplexný pohľad na predkupné právo, jeho uplatňovanie, dôsledky jeho porušenia a jeho súvislosť s katastrálnym konaním.
Základné Princípy Zákonného Predkupného Práva
Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak spoluvlastník prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, je povinný ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Táto ponuka sa nazýva ponukou na odkúpenie podielu. Cieľom tejto právnej úpravy je umožniť ostatným spoluvlastníkom, aby si udržali kontrolu nad vlastníctvom veci a predišli vstupu cudzích osôb do spoluvlastníckeho vzťahu. Základným predpokladom je, že predávajúci spoluvlastník musí svoj podiel ponúknuť existujúcim spoluvlastníkom.
Ako Funguje Ponuka na Odkúpenie Podielu?
Spoluvlastník, ktorý chce predať svoj podiel, musí ostatným spoluvlastníkom zaslať písomnú ponuku. V ponuke musí uviesť všetky podmienky predaja, za akých chce podiel predať tretej osobe. Súdna prax zdôrazňuje, že ponuka ako jednostranný právny úkon musí obsahovať "oznámenie všetkých podmienok, za ktorých povinný ponúka svoju vec na kúpu, t. j. predmet kúpy (v danom prípade spoluvlastnícky podiel), ako aj kúpnu cenu, ktorých splnením môže iný spoluvlastník svoje predkupné právo vykonať." Ak ponuka na predaj podielu všetky tieto náležitosti neobsahuje, nemusí byť považovaná za riadnu ponuku.
Spoluvlastníci majú zákonnú lehotu dvoch mesiacov na prijatie tejto ponuky a vyplatenie podielu. Ak spoluvlastník v tejto lehote podiel nevyplatí, ponuka zaniká a predávajúci môže predať svoj podiel tretej osobe.
Čo Ak Má o Kúpu Podielu Záujem Viacero Spoluvlastníkov?
V prípade, že má o kúpu podielu záujem viacero spoluvlastníkov, nie je dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na rozdelení podielu medzi sebou, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov.
Výnimky z Predkupného Práva
Existujú však aj výnimky, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní. Jednou z nich je prevod podielu blízkej osobe. Občiansky zákonník definuje blízku osobu ako príbuzného v priamom rade, súrodenca a manžela; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.
Dôsledky Porušenia Predkupného Práva
Porušenie predkupného práva podielového spoluvlastníka má za následok právo namietať relatívnu neplatnosť zmluvy. Zákon bližšie neupravuje spôsob, ktorým môže spoluvlastník uvedenú neplatnosť uplatňovať. V prípade porušenia predkupného práva má spoluvlastník tri možnosti, ktoré Najvyšší súd SR sumarizoval nasledovne:
Domáhať sa vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy: Oprávnený spoluvlastník môže napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal. V tomto prípade sa nehovorí o klasickej (absolútnej) neplatnosti, ale o tzv. relatívnej neplatnosti. Kúpna zmluva sa teda považuje za platnú, pokiaľ oprávnený spoluvlastník v lehote 3 rokov nevznesie námietku neplatnosti. Forma ani spôsob uplatnenia námietky pritom nie je predpísaný. Dovolať sa neplatnosti je možné tak ústne ako aj písomne, pričom sa odporúča písomná forma. Dovolanie sa neplatnosti pôsobí od okamihu doručenia námietky druhému účastníkovi zmluvy, prípadne všetkým zmluvným stranám. Ak sa oprávnená osoba relatívnej neplatnosti právneho úkonu dovolá, je právny úkon neplatný od svojho začiatku (ex tunc).
Domáhať sa, aby mu nadobúdateľ ponúkol podiel na kúpu: Oprávnený spoluvlastník sa môže domáhať priamo od nadobúdateľa, aby mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej. Ak tak nadobúdateľ dobrovoľne neurobí, môže sa domáhať na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpe nahradí prejav vôle nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 O.s.p.). Pre posúdenie "rovnakých podmienok" je preto potrebné, aby oprávnenému spoluvlastníkovi boli tieto podmienky známe.
Nahradenie prejavu vôle súdom: Ak si nadobúdateľ nesplní túto ponukovú povinnosť, môže sa oprávnený spoluvlastník domáhať na súde, aby bol jeho prejav vôle v tomto smere nahradený súdnym rozhodnutím.
Predkupné Právo a Katastrálne Konanie
Najvyšší súd SR rozšíril možnosť vznesenia námietky relatívnej neplatnosti aj na katastrálne konanie, keď uviedol: „Dovolať sa relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti podľa § 40a Občianskeho zákonníka možno i námietkou v katastrálnom konaní o povolení vkladu.“ Možnosť uplatniť námietku neplatnosti aj v katastrálnom konaní potvrdzuje aj právny názor Úradu geodézie, kartografie a katastra SR, ktorý bol zverejnený v Katastrálnom bulletine č. 2/2019.
Z uvedeného vyplýva, že dotknutý spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, môže v katastrálnom konaní vzniesť námietku relatívnej neplatnosti zmluvy. Príslušný katastrálny odbor okresného úradu je povinný doručiť túto námietku predávajúcemu a kupujúcemu.
Postup Katastrálneho Úradu pri Námietke
Ak predávajúci a kupujúci s námietkou súhlasia, katastrálny úrad zamietne návrh na vklad. Ak zmluvné strany s námietkou nesúhlasia a nepreukážu dodržanie predkupného práva, katastrálny úrad by mal katastrálne konanie prerušiť z dôvodu konania o predbežnej otázke.
Aj keď ani Najvyšší súd SR ani Úrad bližšie neurčujú postup pri namietaní neplatnosti, analogicky by sa malo postupovať ako pri odstúpení od zmluvy. Dôvodom je fakt, že dovolaním sa relatívnej neplatnosti sa zmluva považuje za neplatnú od samotného začiatku, čo je podobné ako pri odstúpení od zmluvy.
Katastrálne úrady sa pritom pre prípad odstúpenia od zmluvy spravujú právnym názorom Najvyššieho súdu SR. V prípade odstúpenia od zmluvy pôvodným vlastníkom (predávajúcim) doručujú odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzývajú kupujúceho, aby sa v určenej lehote vyjadril, či s odstúpením súhlasí. Súčasne, Katastrálny úrad poučí kupujúceho, že ak s odstúpením od zmluvy nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa alebo zamietnutiu návrhu na vklad (ak vklad ešte nebol povolený). Ak dôjde k včasnému preukázaniu podania žaloby, Katastrálny úrad vyznačí plombu o začatom konaní.
Obdobne aj v prípade porušenia predkupného práva by mal katastrálny úrad vyzvať kupujúceho, či súhlasí s námietkou relatívnej neplatnosti. Keďže dotknutý spoluvlastník ani nie je účastníkom katastrálneho konania, voči rozhodnutiu sa nemôže efektívne brániť podaním opravného prostriedku.
Úloha Prokuratúry
Prokuratúra ako orgán dozoru totižto môže podať protest aj voči rozhodnutiu Katastrálneho úradu, ak bol týmto rozhodnutím porušený zákon. Spoluvlastník môže podaním podnetu požiadať prokuratúru o preverenie zákonnosti rozhodnutia o povolení vkladu. Ak má prokurátor za to, že podnet je dôvodný, podá protest proti rozhodnutiu Katastrálneho úradu, ak je zachovaná lehota 3 rokov odo dňa právoplatnosti rozhodnutia.
Prístup Spoluvlastníka k Údajom z Katastra
Spoluvlastníctvo predstavuje jeden z klasických inštitútov vecného práva. Napriek tomu niektoré aspekty jeho normatívnej úpravy sú v odbornej spisbe reflektované len pomerne chabo. V príspevku sa analyzuje normatívna regulácia práva spoluvlastníka na sprístupnenie zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, ktorej účastníkom sám nebol, zo zbierky listín katastra nehnuteľností.
Spoluvlastník má postavenie vlastníka a v kontexte nehnuteľností má postavenie vlastníka nehnuteľnosti. Umožňuje sa mu preto prístup k listinám uloženým v zbierke listín, ktoré sa týkajú predmetu jeho spoluvlastníctva a v rozsahu, v akom sa týkajú predmetu jeho spoluvlastníctva, len v nadväznosti na oboznámenie sa s podmienkami prevodu spoluvlastníckeho podielu v zmluve, ktorou bolo porušené jeho predkupné právo. Spoluvlastník má právo na sprístupnenie aj takej zmluvy, ktorá bola uzatvorená predtým, ako sa sám stal podielovým spoluvlastníkom dotknutej nehnuteľnosti, pokiaľ touto zmluvou mohlo byť porušené predkupné právo jeho právneho predchodcu a nejde o darovaciu zmluvu.
Údaj o Cene Nehnuteľnosti
S účinnosťou od 1. 10. 2018, kedy nadobudol účinnosť zákon č. 212/2018 Z. z., ktorým bol novelizovaný katastrálny zákon, sa (okrem iného) do obsahu katastra nehnuteľností zaviedla evidencia cien nehnuteľností. Údaj o cene nehnuteľnosti sa tak stal údajom katastra nehnuteľností. Údaje o cenách nehnuteľností sa získavajú zo zmlúv, verejných či iných listín, ktoré sa predkladajú na zápis do katastra nehnuteľností. Spoluvlastník, ktorý chce previesť svoj spoluvlastnícky podiel na inú osobu, má zo zákona povinnosť ostatným spoluvlastníkom urobiť tzv. ponuku na odkúpenie podielu. Táto ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých jeden spoluvlastník ponúka svoj spoluvlastnícky podiel na kúpu.
Spoluvlastník má právo na sprístupnenie aj údaja o cene, za ktorú sa spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, ktorá je predmetom jeho spoluvlastníctva, prevádza, resp. previedol a to aj vtedy, ak sám nebol účastníkom zmluvy, ktorou sa predmetný spoluvlastnícky podiel prevádza.
Ak je však predmetom zmluvy viac podielov, pričom podielový spoluvlastník je podielovým spoluvlastníkom len jedného (alebo len niektorých) z týchto spoluvlastníckych podielov a kúpna cena je v zmluve uvedená ako celok, štátny orgán na úseku katastra nehnuteľností nemá k dispozícii informáciu o tom, za akú cenu sa spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, ktorej spoluvlastníkom je žiadateľ o sprístupnenie údaja o cene, prevádza, a preto takýto údaj nevie žiadateľovi poskytnúť. Orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nemá možnosť iným spôsobom kúpnu cenu upraviť tak, aby žiadateľ získal údaj, na ktorého získanie existuje z jeho strany právny nárok.
Obchodné Tajomstvo a Prístup k Informáciám
V aplikačnej praxi sa vyskytujú prípady, kedy je údaj o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti v príslušnej zmluve o prevode daného spoluvlastníckeho podielu označený ako obchodné tajomstvo. V takomto prípade orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nemá inú možnosť, ako takýto údaj z listiny neposkytnúť. Tento postup je potrebný z dôvodu, aby nemohlo dôjsť ani len k pochybnostiam o možnom porušení obchodného tajomstva zo strany tohto správneho orgánu.
Zmluvné Predkupné Právo a Osobitná Úprava
Okrem zákonného predkupného práva je možné dojednať aj zmluvné predkupné právo k pozemku. Toto právo môže mať povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností.
Osobitná Právna Úprava pre Poľnohospodárske Pozemky
Osobitná právna úprava sa vzťahovala na poľnohospodárske pozemky. Pri predaji poľnohospodárskeho pozemku bol predávajúci podľa § 4 ods. 3 zákona č. 140/2014 Z. z. povinný ponúknuť ho na predaj osobám, ktoré spĺňali podmienky stanovené týmto zákonom. Avšak, Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť.
Predkupné Právo Nájomcu
Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ Zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady, kedy dochádza k prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.
Zmluva o Kúpe Prenajatej Veci
Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. „Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu.
Uplatnenie Predkupného Práva a Darovanie
V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. januára 2007 sa predkupné právo nevzťahuje na darovanie.
Rozdielne právne názory však existujú aj v rámci slovenskej odbornej literatúry. Niektorí autori uvádzajú, že ustanovenie § 140 OZ, ktoré upravuje nakladanie spoluvlastníka so svojím podielom na veci, treba v súvislosti s ustanovením § 602 ods. 1 OZ interpretovať tak, že predkupné právo sa vzťahuje aj na darovanie. Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 2408/2007 z 20. októbra 2008 „z gramatického, systematického i logického výkladu vyplýva záver, že predkupné právo náleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu.“
Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: „Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv.“
Zhrnutie a Praktické Aspekty
Porušenie predkupného práva podielového spoluvlastníka predstavuje vážny zásah do jeho práv. Dotknutý spoluvlastník má k dispozícii viacero právnych prostriedkov na ochranu svojich záujmov, vrátane možnosti namietať relatívnu neplatnosť zmluvy, a to aj v rámci katastrálneho konania. Dôležité je poznať svoje práva a v prípade potreby konať včas a efektívne, aby bolo možné dosiahnuť spravodlivé riešenie.
V prípade nejasností alebo komplikovaných situácií je vždy vhodné obrátiť sa na právneho odborníka, ktorý dokáže poskytnúť kvalifikované poradenstvo a asistenciu pri uplatňovaní nárokov vyplývajúcich z predkupného práva.
tags: #skuma #kataster #splnenie #predkupneho #prava