Kúpna zmluva pri hypotéke: Kľúč k úspešnému financovaniu nehnuteľnosti

Proces získania hypotekárneho úveru a následné uzavretie kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť môže na prvý pohľad pôsobiť zložito, no s dostatočnou prípravou a porozumením kľúčovým krokom sa stáva zvládnuteľným. Kúpna zmluva, alebo zmluva o prevode vlastníctva, je fundamentálnym dokumentom, ktorý musí obsahovať všetky právne náležitosti, aby sa úspešne naplnil prevod vlastníctva a predišlo sa prípadnému prerušeniu či zamietnutiu konania. Banka, ako hlavný poskytovateľ finančných prostriedkov, pristupuje k jej detailnému skúmaniu s cieľom minimalizovať svoje riziko a zabezpečiť, že všetky podmienky sú v súlade s jej internými procesmi a legislatívou.

Banka a jej pohľad na kúpnu zmluvu

Banka veľmi podrobne skúma podmienky, za ktorých vašu nehnuteľnosť kupuje. Zaujíma ju presná špecifikácia prevádzaných nehnuteľností a podmienky, za ktorých je definovaná kúpna cena. Klientom sa preto stáva samozrejmosťou, že banku zaujíma, ako bude kúpna cena uhradená. Prvou a najčastejšou chybou, na ktorú sa banky zameriavajú, je absencia čísla účtu alebo odvolania na číslo účtu v záhlaví pri uvádzaní jednotlivých častí kúpnej ceny. Tento nedostatok môže viesť k zbytočným prieťahom a otázkam zo strany banky.

Často sa stáva, že úmyslom klientov s cieľom „okabátiť“ banku, sa v návrhu kúpnej zmluvy neuvádza, či peniaze tvoriace rozdiel medzi výškou hypotéky a kúpnou cenou kupujúci uhradí z vlastných zdrojov alebo z nejakých iných. Iné zdroje môžu byť aj úverové a ak by mal mať klient v čase čerpania hypotéky aj iný úver, je potrebné, aby banka posudzovala už žiadosť o hypotéku s týmto úverovým záväzkom. Ak sa totiž v úverovom registri nenachádza schválený úver, banka nevie, aká výška úveru je/bude a ani splátku nepozná. Preto je nevyhnutné transparentne uviesť všetky finančné zdroje.

Kúpna cena a jej štruktúra

Kúpna cena je často rozdelená na niekoľko častí, kde každá časť môže mať špecifické platobné podmienky. Napríklad, prvá a druhá časť kúpnej ceny vo výške: [uveďte konkrétnu sumu alebo percento] je definovaná špecificky. Ostatné dojednania a podmienky sú vždy individuálne a aj tieto body sa môžu líšiť. Niekedy sa jednotlivé časti kúpnych cien vyplácajú na viaceré účty, lebo je viac predávajúcich alebo je na nehnuteľnosti ťarcha banky, ktorú je potrebné vyplatiť. Inokedy sa nehnuteľnosti nadobúdajú podielovo a niekedy je na financovanie aj dodatočné úverové prostriedky alebo sa zakladá iná ako nadobúdaná nehnuteľnosť. Všetky tieto špecifiká musia byť jasne a presne zakotvené v kúpnej zmluve.

Proces získania hypotéky: Od A po Z

Vybavenie hypotéky sa zdá byť jednoduchým procesom, ale vyzerá to tak len na prvý pohľad. Ľudia, ktorí nemajú žiadne skúsenosti s úspešným doriešením hypoúveru, môžu byť neraz zúfalí už pri pohľade na zoznam dokladov.

Základné podmienky pre schválenie hypotéky

Ešte pred podaním žiadosti o úver každý žiadateľ musí splniť základné podmienky, aby mu vôbec hypotéka mohla byť v banke schválená. Medzi ne patrí predovšetkým trvalý, preukázateľný a dostatočný príjem zo zamestnania, resp. z podnikania. Bonita klienta je kľúčovým faktorom, ktorý banka posudzuje na základe viacerých faktorov, ako sú najvyššie dosiahnuté vzdelanie, aktívne používanie účtu, úverová história (pravidelnosť splácania či omeškania splátok) a pod. Je veľmi dôležité spolupracovať s kvalitným sprostredkovateľom už v tomto kroku, aby boli možnosti klienta dobre vypočítané a predišlo sa tak problémom s neschválením úveru.

Potrebné doklady pre banku

Keď je už klient rozhodnutý podať žiadosť o hypotéku v banke, je potrebné vedieť, aké doklady bude treba do banky predložiť. Zoznam dokladov sa líši v závislosti od účelu úveru a bez toho, aby klient predložil v banke všetky požadované doklady, nie je možné schválenie hypotéky. Medzi bežne požadované dokumenty patria:

• Doklad preukazujúci nadobudnutie nehnuteľnosti (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva).
• List vlastníctva k nehnuteľnosti nie starší ako 3 mesiace (návšteva katastra).
• Snímka z katastrálnej mapy (návšteva katastra).
• Geometrický plán (pri výstavbe nehnuteľnosti - návšteva geodeta).
• Fotografie nehnuteľnosti (zväčša si ich znalec urobí sám).
• Potvrdenie o výške príjmu: vo väčšine prípadov si vie banka overiť výšku vášho príjmu v Sociálnej poisťovni. Ide o prípady, resp. príjmy zo závislej činnosti, kde má banka povinnosť overiť si ich výšku.
• Daňové priznanie a potvrdenie z daňového úradu, že nemáte nedoplatky na daniach.
• Výpisy z účtu - je potrebné doložiť, ak o úver žiada podnikateľ. Každá banka si určuje, za aké obdobie bude výpisy z účtu požadovať.
• Iné potvrdenia - napr. stavebné povolenie, projektová dokumentácia.

Pokiaľ sa človek rozhodne požiadať o hypotéku v banke sám, sám si aj musí pozháňať a pripraviť všetky doklady. Ak o hypotéku žiada prostredníctvom hypotekárneho špecialistu, doklady mu pomôže skompletizovať on.

Znalecký posudok

Keďže pri vybavovaní hypotéky býva nehnuteľnosť predmetom záložného práva, je dôležité znalecké ohodnotenie. Na to slúži znalecký posudok. Čím vyššie stanoví znalecký posudok hodnotu nehnuteľnosti, tým vyšší hypotekárny úver môže klient získať. Znalecký posudok určuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti, čo banka zohľadňuje pri rozhodovaní o výške hypotéky. Znalec navštívi byt alebo dom, spraví presné merania, odfotí priestory a zhodnotí stav stavby, pozemku, prístupových ciest a inžinierskych sietí. Banky vyžadujú znalecký posudok, aby mali istotu, že hodnota nehnuteľnosti zodpovedá výške úveru.

Proces schvaľovania a čerpania hypotéky

Keď má klient všetky bankou požadované doklady k dispozícii, môže ísť do banky podať žiadosť sám, alebo mu kompletnú zložku vrátane spísania žiadosti pripraví hypotekárny špecialista, ktorý ju odnesie do vybranej banky. Ak všetko ide hladko, žiadosť v banke zvládne podať klient sám. Schvaľovací proces banky je zameraný na zníženie rizika nesplácania hypotéky a na ochranu klienta pred nezvládnuteľným zadlžením. Posúdenie žiadosti po predložení všetkých potrebných dokladov je zvyčajne od 24 do 48 hodín.

Úspešným zavŕšením celého procesu vybavenia hypotéky je jej čerpanie, čiže moment, kedy banka uvoľní schválenú sumu úveru. Všetky dokumenty, ktoré klient v banke podpisuje po schválení hypotéky, pripravuje banka. Sú nimi úverová zmluva, záložná zmluva spolu s návrhom na vklad a vinkulačné tlačivo k vinkulácii poistného plnenia. Ostatné dokumenty si musí klient zabezpečiť sám. Vyššie spomínané kroky musí každý žiadateľ splniť a zrealizovať. Niekedy tento proces trvá celé týždne a v prípade, že sa niečo skomplikuje, treba začať od začiatku v inej banke alebo hľadať alternatívne riešenia.

Podmienky pre získanie hypotéky: Čo banka sleduje?

Podmienky na schválenie hypotéky sa za posledné roky sprísnili. Pri úvere na bývanie platí, že objem hypotéky by v pomere k cene nehnuteľnosti nemal prekročiť 90 %. Ďalšou podmienkou je maximálna výška poskytnutej hypotéky v závislosti od ročného príjmu - musí ísť maximálne o 8-násobok vášho príjmu. Spomenúť treba aj výšku splátok všetkých úverov, tie nesmú presiahnuť 60 % čistého príjmu. Banka pri schvaľovaní hypotéky sleduje najmä vašu bonitu, teda schopnosť úver splácať. Sleduje výšku príjmu, existujúce záväzky, rodinnú situáciu aj históriu v úverovom registri. Pre banku je dôležité aj to, aby zamestnávateľ klienta nebol v zozname dlžníkov Sociálnej poisťovne a zdravotnej poisťovne a aby nebol v omeškaní so zaplatením daní. Obozretní buďte aj pri povolenom prečerpaní na účte a kreditnej karte.

Vplyv veku a zamestnania

Opomenúť by sme pri procese vybavovania hypotéky nemali ani vekové kritériá. Pri vyššom veku je variabilita v počte rokov hypotéky nižšia. Platí, že čím vyšší vek, tým je prípustných menej rokov splácania a vyššia mesačná splátka. To sa odrazí na celkovej poskytnutej sume úveru. Ale ak máte 18 - 35 rokov a nezarábali ste ročne v priemere viac ako 1,3-násobok priemernej hrubej mzdy, hypotéku môžete mať výhodnejšie.

Banka posudzuje váš príjem za posledných 6 mesiacov až rok, formu vášho zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo dobu podnikateľskej činnosti. Zanedbateľná pre banku nie je ani doba trvania pracovného pomeru, prípadne dĺžka podnikania. Hypotekárny úver nebude schválený klientom v skúšobnej alebo výpovednej lehote. V prípade živnosti je potrebné doložiť daňové priznanie za predošlý rok, niektoré banky akceptujú aj podnikanie aktívne minimálne jeden rok. Súčasná situácia má vplyv na akceptáciu príjmu podľa odvetvia, v ktorom klient pracuje. Obmedzenia sa týkajú najmä gastronómie, cestovného ruchu, kultúry, služieb, či príjmov zo zahraničia.

Na čo si dať pozor pri vybavovaní hypotéky a ako sa vyhnúť zamietnutiu

Kedy môže byť hypotéka zamietnutá? Môže sa stať, že schválenie hypotéky banka na čas odloží. Omeškanie splátok je prvým krokom k prípadnému neschváleniu hypotéky. Ide o najzávažnejšie porušenie platobnej disciplíny. Úver sa v tomto prípade nesplácal niekoľko mesiacov, a tak finančná inštitúcia požaduje okamžité splatenie úveru. Aj odklad splátok môže v niektorých prípadoch ohroziť proces, ako získať hypotéku. Pozor si dajte na väčšie množstvo zamietnutých žiadosti o úver.

Pri procese schválenia hypotéky môžu nastať komplikácie aj kvôli opakovanému nepovolenému prečerpaniu. Ak používate kreditnú kartu, tak viete, že musíte včas uhradiť minimálnu splátku pre fungovanie karty. Na schválenie hypotéky nemusí banke stačiť príjem za tak krátku dobu, ako sú 3 mesiace či pol roka. Exekúcie (zrážky zo mzdy alebo blokovaný účet) nevrhajú dobré svetlo na žiadneho potenciálneho záujemcu o hypotéku. Niekedy sa stáva, že príde na dlhy v Sociálnej poisťovni, a to z dôvodu neskorej registrácie v rámci zamestnania alebo pri neskôr uhradených odvodoch počas podnikania. TIP: Je užitočné si v istom časovom horizonte kontrolovať uhradenie odvodov či už v Sociálnej alebo v zdravotnej poisťovni.

Kúpna zmluva a proces prevodu nehnuteľnosti s hypotékou

Keď si vyberiete nehnuteľnosť a máte všetko schválené, nezabudnite na veľmi dôležitú vec - kúpna zmluva musí chrániť vás ako kupujúceho. Overte, či sú správne uvedené podmienky úveru, lehota splatnosti, úroková sadzba a spôsob čerpania peňazí.

Postupnosť krokov pri kúpe nehnuteľnosti s hypotékou

1. Podpis kúpnej zmluvy: V prvom rade sa podpisuje kúpna zmluva. Podpis predávajúceho musí byť úradne overený. Kúpne zmluvy sa podpisujú vo viacerých exemplároch. Dva sú pre kataster, po jednom pre kupujúceho a predávajúceho.
2. Úschova peňazí: Kupujúci zloží časť peňazí (napr. 20.000€ pri nehnuteľnosti v hodnote 100.000€) do úschovy.
3. Vklad záložných zmlúv do katastra: Záložné zmluvy sa vložia do katastra. Za vklad záložného práva sa platí poplatok podobne ako pri vklade kúpnej zmluvy. Ak žiadate o zrýchlený vklad kúpnej zmluvy, musíte podobne urobiť aj pri záložnej zmluve. Po vložení záložných zmlúv do katastra sa zvyčajne na druhý deň kataster vyznačí na liste vlastníctva plombu.
4. Vloženie kúpnych zmlúv do katastra: Po pripísaní zvyšnej sumy peňazí (napr. 80.000€) na účet predávajúceho, nastáva čas na vloženie kúpnych zmlúv do katastra.
5. Rozhodnutie katastra: Momentálne je všetko v rukách pracovníkov katastra.
6. Doručenie listu vlastníctva: Nový list vlastníctva sa doručí notárovi, alebo banke.
7. Ukončenie obchodu: Po pripísaní obidvoch platieb je obchod ukončený.

Vyššie opísaný proces predstavuje najbezpečnejšiu variantu. Môže byť mierne modifikovaný v závislosti od okolností. Napríklad vklad záložnej zmluvy a kúpnej zmluvy do katastra sa dá realizovať v ten istý deň. Urýchli to celý proces a nie je potrebné ísť na kataster dva razy. Dĺžka celého procesu závisí od veľa faktorov. Rátajte však s tým, že od podpisu kúpnej zmluvy do pripísania všetkých peňazí na váš účet ubehnú minimálne 3 týždne. Ak chceme predísť prieťahom je vhodné využiť možnosť zrýchleného vkladu do katastra.

Záložná zmluva: Poisťovanie úveru

Záložnou zmluvou si banka poisťuje splácanie úveru zo strany kupujúceho. Záložná zmluva sa vkladá do katastra. Záložná zmluva je zmluvou medzi bankou a predávajúcim.

Čo robiť po schválení hypotéky a kúpe nehnuteľnosti

Banka vám hypotéku schválila, pustila financie a vy ste sa stali majiteľom nehnuteľnosti. Po hladkom priebehu kúpy sa dostanete do bodu, keď treba nehnuteľnosť odovzdať a prebrať. Najlepšie urobíte, ak všetko zdokumentujete a spolu s bývalým majiteľom podpíšete preberací protokol.

• Preberací protokol: Prihlásiť sa k správcovi bytového domu choďte až po tom, ako vyriešite preberací protokol.
• Prihlásenie k energiám: Prihlásenie sa k odberu energií čaká práve vás, nového majiteľa. K odhláseniu musí zase pristúpiť bývalý vlastník.
• Zmena trvalého pobytu: Rozhodli ste sa po kúpe nehnuteľnosti aj pre zmenu trvalého pobytu? Čaká vás aktualizácia občianskeho preukazu, nahlásenie zmeny zamestnávateľovi, zdravotnej a Sociálnej poisťovni (ak ste SZČO, tak musíte zmenu nahlásiť do 8 dní a ak ste zamestnanec, zmenu za vás nahlási zamestnávateľ).
• Daň z nehnuteľnosti: Daň z nehnuteľnosti vás neminie a celý proces začnete tým, že sa do 30 dní prihlásite na mestskom (obecnom) úrade ako nový majiteľ.

Tipy a odporúčania pre hladký priebeh

• Predbežné schválenie: Predbežné schválenie si vybavte ešte predtým, než nájdete konkrétnu nehnuteľnosť.
• Nezávislý znalecký posudok: Ak chcete získať presný obraz o hodnote nehnuteľnosti, nechajte si posudok vypracovať nezávisle ešte pred podaním žiadosti o hypotéku.
• Spolupráca s maklérom: Ideálne je spolupracovať so skúseným maklérom, ktorý vás prevedie celým procesom, zabezpečí kompletný právny servis a pomôže pripraviť všetky dokumenty.
• Kontrola dokladov: Proces urýchlite, keď si dokumenty potrebné pre schválenie hypotéky pripravíte vopred.
• Pýtajte sa na poplatky: Nezabudnite sa pýtať na všetky poplatky spojené s hypotékou (poplatok za poskytnutie, poplatok za úverový účet, poplatky za prípadné zmeny úveru počas doby splácania, predčasné splatenie a pod.)
• Navštívte viacero bánk: Odporúčame navštíviť viacero bánk, pretože banka, kde ste dlhoročným klientom Vám nemusí poskytnúť najvýhodnejší úver a keďže hypotéka je „úver na desaťročia“ tak sa určite prípadne oplatí zmeniť Vašu banku za inú - lacnejšiu.
• Poistenie nehnuteľnosti: Banka vyžaduje poistenie nehnuteľnosti, pričom poisťovňa v prípade vzniku poistnej udalosti zo zákona vyplatí poistné plnenie banke.

Bývať vo vlastnom byte alebo dome je jednoduchšie, než si myslíte, pokiaľ celý proces vybavovania hypotéky a následnej kúpy nehnuteľnosti dôkladne naplánujete a budete sa držať odporúčaných postupov.

tags: #schvalenie #hypoteka #kupna #zmluva