Novostavby bytových domov je potrebné podobne ako existujúce bytové domy spravovať v súlade s platnými právnymi predpismi. Problematickou oblasťou pri novostavbách sú aj nejasne definované spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Niektoré sú citlivo osadené do okolia a hoci dýchajú modernosťou a novotou, pôsobia tak, ako by tam boli odjakživa. Vráťme sa trochu v čase. V roku 1993 nadobudol účinnosť zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pod č. 182/1993 Z. z. V tom čase boli tieto bytové domy v žalostnom technickom stave a štát sa prevodom bytov zbavil zodpovednosti za tento stav a previedol ťarchu opráv a obnovy na nič netušiacich občanov. Tí boli často nadšení z toho, že za smiešny peniaz môžu získať strechu nad svojou hlavou do osobného vlastníctva. Mnohé vtedajšie odborné štúdie týkajúce sa technického stavu bytového fondu deklarovali až niekoľkonásobnú potrebu investície do opravy údržby a obnovy vtedajších bytových domov oproti cene, za ktorú obce byty predávali.
Pozitívnym zvratom v tejto situácii bol prvý úver poskytnutý súkromnou stavebnou sporiteľňou spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako právnickej osobe. Povedala by som priam, že ju v určitej miere spolu s možnosťou získania stavebného úveru prostredníctvom stavebnej sporiteľne odštartovala. Možnosti financovania sú už v súčasnosti omnoho ďalej. Avšak stále to bolo iba o obnovovaní toho, čo bolo už dávno postavené.
Chcem skôr hovoriť o predaji a správe bytov v polyfunkčných bytových domoch postavených súkromnými investormi. Slovenský človek v aktívnom veku sa pohol za prácou a potreboval k tomu slušné bývanie. A tu sa začali ukazovať nedostatky spôsobené viacerými faktormi. Začalo sa to garážovými stojiskami a garážami, pokračovalo terasami vo výhradnom vlastníctve vlastníkov spolu s bytmi a v neposlednom rade si zmeny vyžiadali aj skladové priestory ako samostatné nehnuteľnosti.
Problémy s definíciou spoločných častí a zariadení
Prvým takým prípadom bola situácia v novostavbe pod Tatrami, ktorej vlastníci sa na mňa obrátili v súvislosti s ročným vyúčtovaním plnení za predchádzajúci rok. Vlastníkov konkrétne prekvapili obrovské nedoplatky na vykurovaní, ktoré si nevedeli vysvetliť. Kúrili a napriek tomu mali v bytoch chladno. Vieme, že základná zložka nákladov na teplo sa rozpočítava na plochu bytov a nebytových priestorov určitým percentom nezávisle od toho, aké množstvo tepla je dodané do bytov a nebytových priestorov prostredníctvom vykurovacích telies a nameraných hodnôt na meradlách. Všetky náklady na teplo sa rozpočítali medzi tých pár predaných bytov, ktoré už mali nových vlastníkov.
Na hranici Starého mesta a Ružinova vyrástol polyfunkčný objekt Sofora. Pán investor sa bránil tým, že nepredané byty sú prázdne, nikto ich neužíva, a teda prečo by on mal za nejaké vykurovanie vôbec platiť. No fyzika nepustí, vyhláška tiež nie, a v konečnom dôsledku ani zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v § 10 ods. 1. V tomto bytovom dome ma vtedy zarazila ďalšia vec, a to, že cena tepla pre vlastnú domovú kotolňu bola určená ÚRSO-m. Vlastníci následne zistili, že domová kotolňa, vybudovaná pre tento jeden nový polyfunkčný bytový dom, bola v liste vlastníctva definovaná ako „nebytový priestor“. Nemusím hádam ani veľmi zdôrazňovať, že jeho cena niekoľkonásobne prevyšovala cenu, ktorá by bola určená na základe skutočných nákladov, ak by táto kotolňa bola definovaná ako spoločné zariadenie domu a takto prevedená do podielového spoluvlastníctva všetkých vlastníkov.
Veľmi podobnú situáciu som pomáhala riešiť aj v ďalšom bytovom dome v Košiciach. Tu to zašlo ešte ďalej a kotolňa ako samostatne definovaný nebytový priestor bola ponúknutá na odpredaj tretej osobe. Vlastníci sa o tom dozvedeli, predaj napadli a pozastavili. Kupujúci od kúpy kotolne nakoniec odstúpil. Investor ponúkol domovú kotolňu na predaj vlastníkom bytov, aby si ju odkúpili do podielového spoluvlastníctva za 100 000 €. Dnes už by bolo veľmi náročné dopátrať sa toho, z akých peňazí sa kotolňa postavila. Prvýkrát v cene bytu a druhýkrát pri odkúpení kotolne. Hoci sa hovorí, že jedna lastovička leto nerobí, prvá lastovička zaštebotala a veci sa uviedli na pravú mieru. Kotolňa prestala byť nebytovým priestorom a stala sa spoločným zariadením domu, tak ako to malo byť od začiatku.
Ďalšou dosť problematickou oblasťou pri novostavbách sú nejasne definované spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Často si poniektorí investori nechajú vo svojom vlastníctve priestory, ktoré sú nevyhnutne potrebné pre samotnú prevádzku, napr. potom sa vlastníci z mesačného zálohového predpisu dozvedia, že platia okrem základných nevyhnutných poplatkov aj „nájomné“ za priestory, cez ktoré musia prechádzať, pretože sa nevedia inou cestou dostať do svojich bytov. Medzi ulicami Hutná a Cesta na Štadión v Banskej Bystrici majú vyrásť nové polyfunkčné domy nazvané Komplex Hutná. Všetky tieto spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu by mali mať vlastníci v podielovom spoluvlastníctve.
Stavba vo všeobecnosti, ba dokonca aj jednoduchá stavba je definovaná stavebným zákonom. Za samostatnú nehnuteľnosť určite nemožno považovať tri čiary na podlahe. Už keď investor takúto chybu pri prevode urobil z nejakého dôvodu, čert to ber, ale že to tak zapísal kataster, nad tým už ostane rozum stáť.
Právne rámce a ich interpretácie
Hlboko sa ospravedlňujem všetkým investorom, ktorí sa už v štádiu projekčných a realizačných prác zaujímali o to, čo bude potrebné zabezpečiť po prevode bytov a nebytových priestorov do osobného vlastníctva tretích osôb. K samotnému prevodu pristupovali s vysokou odbornosťou a zároveň zabezpečili kvalitnú správu novostavby. Keďže od roku 2016, odkedy nadobudol účinnosť zákon o správcoch bytových domov (č. 246/2015 Z. z.), sa stretávam aj so správcami, ktorí tieto domy už spravujú. Na jeden výrok takéhoto správcu nemôžem zabudnúť.
Čo mne osobne veľmi chýba, je ochrana vlastníka bytu či nebytového priestoru v novostavbe. Uvedomujem si, že novostavby sú súkromným majetkom a investor ich nepostavil pre niečie modré oči, ale preto, aby mal zisk. Vieme však toto naplniť, ak kupujeme niečo, čo je zatiaľ iba na papieri prekrásne nakreslené? Pritom paradoxne dávame peniaze dopredu aj za cenu dlhoročného zaťaženia sa splácaním nemalej hypotéky.
Štát, hoci predával bytový fond, povedzme si úprimne, v žalostnom technickom stave, bol si toho vedomý. Možno je na zamyslenie, aby sa podobné podmienky, hoci len rámcovo, vytvorili aj pre účely prevodu bytov a nebytových priestorov v novostavbách. Myslíte si, že je to utópia? Ak môže platiť ochrana spotrebiteľa pri kúpe topánok, prečo to neplatí pri kúpe bytu?
Smutné na tom celom je, že kým sa vlastníci vôbec začnú zaujímať o správu domu alebo sa začnú zaujímať o princípy rozpočítavania nákladov za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov, môže prejsť aj niekoľko rokov a môže dôjsť k veľkým škodám na vlastníkoch ako konečných odberateľoch služieb. Cítia sa podvedení a oklamaní. Prosím každého, kto uvažuje o výstavbe nového bytového domu, aby spolupracoval iba s odborníkmi, ktorí sa v problematike vyznajú a poznajú úskalia výstavby a správy bytového fondu.
Kľúčové pojmy a ich vymedzenie
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov definuje spoločné časti domu ako časti budovy, ktoré sú určené na spoločné užívanie všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome, najmä strecha, odkvapové rúry, zvislé a vodorovné nosné konštrukcie, strešné okná, vchodové dvere, schodiská, chodby, podchody, podchody, spoločným uzavretím, balkóny, lodžie, terasy, loggie, predzáhradky, a spoločné priestory, ako aj vnútorné rozvody inštalácií (voda, plyn, elektrina, kanalizácia, ústredné kúrenie, televízny rozvod, telefónny rozvod, dátový rozvod) a spoločné technické zariadenia budovy (výťahy, práčovne, sušiarne, kotolne, výmenníkové stanice, povodňové čerpadlá, elektroinštalácia, bleskozvod, požiarny hydrant, zvončekové a domofónové zariadenie, dátový kábel, káblová televízia, kamerový systém, vzduchotechnika, klimatizácia, výťahové šachty, komunikačné šachty, odpadové šachty, pivnice, sklady, garáže, garážové stojiská, technické miestnosti, práčovne, sušiarne, kotolne, výmenníkové stanice, povodňové čerpadlá, elektroinštalácia, bleskozvod, požiarny hydrant, zvončekové a domofónové zariadenie, dátový kábel, káblová televízia, kamerový systém, vzduchotechnika, klimatizácia, výťahové šachty, komunikačné šachty, odpadové šachty, pivnice, sklady, garáže, garážové stojiská, technické miestnosti, práčovne, sušiarne, kotolne, výmenníkové stanice, povodňové čerpadlá, elektroinštalácia, bleskozvod, požiarny hydrant, zvončekové a domofónové zariadenie, dátový kábel, káblová televízia, kamerový systém, vzduchotechnika, klimatizácia, výťahové šachty, komunikačné šachty, odpadové šachty, pivnice, sklady, garáže, garážové stojiská, technické miestnosti).
Spoločné zariadenia domu sú potom špecificky definované ako zariadenia, ktoré slúžia výlučne na spoločné užívanie, ako napríklad výťahy, práčovne, sušiarne, kotolne, ktoré sú súčasťou bytového domu. Dôležité je rozlišovať medzi bytom, ako jednotkou a jeho príslušenstvom, ktorým môžu byť napríklad pivnica alebo kumbál. Tieto priestory, ak nie sú špecificky definované inak v titule nadobudnutia (napr. darovacia zmluva, kúpna zmluva), sú spravidla súčasťou spoločných častí domu.
Zákon č. 50/1976 Zb. Stavebný zákon rozlišuje budovy na bývanie a nebytové budovy. Budova na bývanie je definovaná ako stavba, v ktorej prevažná časť podlahovej plochy je určená na bývanie. V prípade polyfunkčných budov, kde sa prelínajú funkcie bývania a inej nebytovej činnosti (napr. obchodné prevádzky, kancelárie), je dôležité presné určenie, ktoré časti sú určené na bývanie a ktoré na nebytové využitie. Toto určenie má vplyv na správu, financovanie a rozpočítavanie nákladov.
Dôležitým aspektom pri definícii polyfunkčného bytového domu je aj jeho konštrukčná výška a zastavaná plocha, ktoré sú podrobne vyznačené v príslušných normách a technických predpisoch. Napríklad, norma STN 73 4301 uvádza definície týkajúce sa stavebných konštrukcií a priestorových nárokov.
Výzvy pri predaji a správe polyfunkčných domov
Problematickou oblasťou pri novostavbách sú aj nejasne definované spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Často si poniektorí investori nechajú vo svojom vlastníctve priestory, ktoré sú nevyhnutne potrebné pre samotnú prevádzku, napr. technické miestnosti, ktoré by mali byť súčasťou spoločných zariadení domu. Následne sa vlastníci z mesačného zálohového predpisu dozvedia, že platia okrem základných nevyhnutných poplatkov aj „nájomné“ za priestory, cez ktoré musia prechádzať, pretože sa nevedia inou cestou dostať do svojich bytov.
V prípade nadobúdania bytov či nebytových priestorov v novostavbách, najmä ak ide o predaj „na papieri“, je kľúčové mať jasne ošetrené podmienky prevodu. Tieto podmienky by mali detailne definovať, čo vlastník kupuje, v akom je to technickom stave, čo všetko je technickou a priestorovou súčasťou bytového domu a odkiaľ pokiaľ treba vnímať podielové spoluvlastníctvo k nemu. Štát, hoci predával bytový fond v žalostnom technickom stave, bol si toho vedomý. Možno je na zamyslenie, aby sa podobné podmienky, hoci len rámcovo, vytvorili aj pre účely prevodu bytov a nebytových priestorov v novostavbách.
Ochrana vlastníka bytu či nebytového priestoru v novostavbe je aspekt, ktorý v súčasnosti absentuje. Uvedomujeme si, že novostavby sú súkromným majetkom a investor ich nepostavil pre niečie modré oči, ale preto, aby mal zisk. Vieme však toto naplniť, ak kupujeme niečo, čo je zatiaľ iba na papieri prekrásne nakreslené? Pritom paradoxne dávame peniaze dopredu aj za cenu dlhoročného zaťaženia sa splácaním nemalej hypotéky.
Predaj a správa bytov v polyfunkčných bytových domoch postavených súkromnými investormi prinášajú špecifické výzvy. Potreba slušného bývania pre pracujúcich ľudí viedla k rastu týchto objektov. Avšak, nedostatky spôsobené viacerými faktormi, ako sú nejasne definované garážové stojiská a garáže, terasy vo výhradnom vlastníctve spolu s bytmi, či skladové priestory ako samostatné nehnuteľnosti, vytvárajú komplikácie. Všetky tieto spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu by mali mať vlastníci v podielovom spoluvlastníctve.
Je nevyhnutné, aby sa pri výstavbe nových bytových domov spolupracovalo iba s odborníkmi, ktorí sa v problematike vyznajú a poznajú úskalia výstavby a správy bytového fondu. Aktualizácia noriem ako STN 73 4301 a legislatívy, ako napríklad zákon č. 201/2022 Z. z. o územnom plánovaní, je dôležitá pre zabezpečenie jasných definícií a predchádzanie budúcim sporom.
tags: #sala #polyfunkcny #bytovy #dom