V právnom svete sa občas objavia prípady, ktoré poukazujú na jemné nuansy interpretácie zákonov a ich aplikácie v praxi. Jedným z takýchto prípadov je aj rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 31. mája 2023, sp. zn. 4Cdo/91/2022, ktoré sa dotýka otázky konkludentného predĺženia nájomnej zmluvy, konkrétne pri nájme bytu. Tento rozsudok prináša dôležité objasnenie, ktoré sa dotýka nielen právnikov, ale aj širokej verejnosti, prenajímateľov a nájomcov.
Konkludentné predĺženie nájmu: Základný princíp a jeho úskalia
Konkludentné predĺženie nájomnej zmluvy je inštitút, ktorý umožňuje obnovenie nájomného vzťahu bez potreby explicitného podpisu novej zmluvy. Vo všeobecnosti platí, že ak nájomca užíva prenajatú vec aj po uplynutí dohodnutej doby nájmu a prenajímateľ v stanovenej lehote (zvyčajne 30 dní) nepodnikne kroky na jej vydanie alebo vypratanie, nájomná zmluva sa automaticky obnovuje za pôvodných podmienok. Tento princíp je zakotvený v Občianskom zákonníku, konkrétne v ustanovení § 676 ods. 2.
Je však dôležité zdôrazniť, že tento princíp má svoje špecifické obmedzenia, najmä pokiaľ ide o nájom bytov. Občiansky zákonník v § 710 ods. 2 jasne uvádza, že ustanovenie o konkludentnom predĺžení nájmu sa na nájom bytu nevzťahuje. To znamená, že pri nájme bytu sa automatické obnovenie zmluvy na základe mlčanlivého súhlasu prenajímateľa neuplatňuje. Nájom bytu dohodnutý na určitý čas zaniká uplynutím tejto doby, pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú inak písomne.
Prípad z praxe: Kedy sa nehnuteľnosť neužíva "konkludentne"
Prípad, ktorým sa zaoberal Najvyšší súd SR, ilustruje práve tieto špecifiká. Išlo o spor medzi prenajímateľom (žalobca) a nájomcom (žalovaný) ohľadom nájomného za obdobie po skončení pôvodnej nájomnej zmluvy na nebytové priestory. Žalobca tvrdil, že nájomná zmluva sa konkludentne predĺžila, pretože žalovaný priestory po skončení nájmu aj naďalej užíval (prostredníctvom ďalšieho nájomcu) a prenajímateľ nepodal včas žalobu na vypratanie.
Súd prvej inštancie žalobu zamietol s argumentom, že nájomná zmluva na nebytové priestory bola uzavretá na dobu určitú a po jej skončení nebola uzavretá nová zmluva. Zmluvné strany si navyše výslovne vylúčili pokračovanie nájmu po uplynutí dohodnutej doby. Okresný súd tiež poukázal na to, že zákon o nájme nebytových priestorov má prednosť pred všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.
Odvolací súd však tento názor zmenil a priznal žalobcovi nárok na zaplatenie nájomného. Svoj záver oprel o § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, pričom uviedol, že ide o kogentné ustanovenie, od ktorého sa nemožno odchýliť. Keďže prenajímateľ nepodal žalobu na vypratanie včas, nájom sa podľa neho predĺžil.
Dovolací súd: Správny výklad zákona a jeho hranice
Najvyšší súd Slovenskej republiky však vo svojom rozsudku rozhodol inak a dovolanie žalovaného zamietol. Zdôraznil kľúčový rozdiel medzi zistením skutkového stavu a právnym posúdením. Podľa Najvyššieho súdu SR, zistenie, či z určitého správania účastníkov vyplýva nepochybná vôľa určitého obsahu, je zistením skutkovým. Posúdenie právnych dôsledkov tejto vôle je však už posúdením právnym.
V kontexte nájomnej zmluvy dospel Najvyšší súd k záveru, že na konkludentné uzavretie nájomnej zmluvy sa nemožno usudzovať len na základe toho, že prenajímateľ proti užívateľovi nehnuteľnosti nezasahoval a prijímal od neho plnenia. Dôležitý je predovšetkým úmysel prenajímateľa a nájomcu. V danom prípade ponuka prenajímateľky, že „keď chce, môže u nich prespať… kým si neurovná svoje veci“, jednoznačne nevyjadrovala úmysel smerujúci k uzavretiu nájomnej zmluvy. Toto vyjadrenie bolo skôr prejavom ochoty, nie však záväzku na uzavretie nájomného vzťahu.
Dovolací súd tiež zdôraznil, že ak ide o nájom bytu, aplikácia § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka je vylúčená § 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Hoci v tomto konkrétnom prípade išlo o nájom nebytových priestorov, princíp interpretácie právnych úkonov a potreba jednoznačného prejavu vôle na vznik právneho vzťahu sú univerzálne.
Výklad právneho úkonu a jeho dôsledky
Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR v tejto veci je významné z viacerých hľadísk. Po prvé, potvrdzuje, že pri posudzovaní vzniku alebo predĺženia nájomných vzťahov je nevyhnutné dôkladne skúmať vôľu zmluvných strán. Nestačí len pasivita jednej zo strán, ak z nej jednoznačne nevyplýva úmysel vstúpiť do právneho vzťahu.
Po druhé, opätovne pripomína špecifické pravidlá týkajúce sa nájmu bytov, kde konkludentné predĺženie nie je možné. Toto je dôležité pre nájomcov aj prenajímateľov, aby sa vyhli nejasnostiam a sporom po skončení nájomnej zmluvy.
Po tretie, rozlišuje medzi zistením skutkového stavu a právnym posúdením. Zatiaľ čo súdy nižších inštancií sa mohli v tomto prípade odkloniť od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu v otázke výkladu právneho úkonu, Najvyšší súd SR vrátil interpretáciu do zákonných koľají.
Praktické dôsledky pre prenajímateľov a nájomcov
Z uvedeného vyplýva niekoľko kľúčových odporúčaní:
- Pre prenajímateľov: Ak chcete predĺžiť nájomnú zmluvu, vždy je najlepšie uzatvoriť ju písomne. Ak dôjde k situácii, keď nájomca po skončení nájmu priestory stále užíva, a vy chcete, aby sa nájom skončil, nečakajte. Včas podniknite právne kroky na jeho ukončenie. V prípade nájmu bytu, ak sa nedohodnete inak, nájom skončí uplynutím dohodnutej doby.
- Pre nájomcov: Ak chcete pokračovať v užívaní prenajatého priestoru po skončení nájomnej zmluvy, aktívne požiadajte prenajímateľa o jej predĺženie písomnou formou. Nespoliehajte sa na to, že vaša pasivita alebo pokračujúce užívanie bude automaticky znamenať predĺženie nájmu, najmä pri bytoch.
Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR v tejto veci je dôležitým príspevkom k právnej istote v oblasti nájomných vzťahov a jasne definuje hranice konkludentného predĺženia nájomnej zmluvy, pričom zdôrazňuje potrebu jasného a jednoznačného prejavu vôle pri vzniku akýchkoľvek právnych vzťahov.