Kataster nehnuteľností na Slovensku slúži ako základný informačný systém o všetkých nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Jeho primárnou funkciou je evidovať nielen dokončené a skolaudované stavby, ale aj tie, ktoré sú v procese výstavby. Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností explicitne upravuje možnosť zápisu rozostavaných stavieb, čím otvára dvere k právnym úkonom s majetkom, ktorý ešte nie je v konečnej forme.
Prečo je zápis rozostavanej stavby dôležitý?
Legitímnou otázkou môže byť, prečo by mal niekto zapisovať stavbu do katastra ešte pred jej úplným dokončením a skolaudovaním. Odpoveď je však celkom jednoduchá a vyplýva z princípu právnej istoty a možnosti nakladania s majetkom. Každá nehnuteľnosť, s ktorou chcete právne disponovať - či už ide o predaj, darovanie, alebo zriadenie záložného práva - musí byť riadne evidovaná v katastri nehnuteľností. Bez tejto evidencie nie je možné s danou nehnuteľnosťou právne nakladať.
Predstavte si situáciu, že plánujete predať rozostavaný rodinný dom ešte pred jeho kolaudáciou. Aby ste mohli platne previesť vlastnícke právo na kupujúceho, musí byť tento dom najprv zapísaný v katastri ako rozostavaná stavba. Podobne, ak chcete financovať výstavbu novostavby prostredníctvom hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právom banky na predmetnej novej stavbe, bude nevyhnutné vykonať zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Tento proces umožňuje banke zriadiť záložné právo na rozostavaný objekt ešte pred jeho kolaudáciou. Ide teda o veľmi praktický postup, ktorý nachádza uplatnenie v každodennom živote a zabezpečuje hladký priebeh finančných operácií súvisiacich s nehnuteľnosťami.
Od kedy je možné zapísať rozostavanú stavbu do katastra?
Právny rámec definuje, kedy sa stavba považuje za existujúcu z hľadiska právneho poriadku a je teda spôsobilá na zápis do katastra ako rozostavaná. Nestačí len položiť základy. Stavba sa považuje za existujúcu vtedy, keď sú jasne viditeľné stavebnotechnické prvky a usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. V praxi to často znamená, že sú postavené múry prvého nadzemného podlažia aspoň do výšky jedného metra nad zemou. Od tohto momentu, kedy je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia, stavba existuje z právneho hľadiska a je možné ju zapísať do katastra nehnuteľností ako rozostavanú. Tento moment nie je určený dokončením hrubej stavby, ale skôr štádiom, kedy je už zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia.
Aké dokumenty sú potrebné k zápisu rozostavanej stavby do katastra?
Proces zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností si vyžaduje predloženie niekoľkých kľúčových dokumentov. Tieto dokumenty slúžia na preukázanie existencie stavby, jej právneho stavu a identifikáciu vlastníka.
Znalecký posudok
Toto je jeden z najdôležitejších dokumentov. Vypracuje ho znalec zapísaný v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR. Znalecký posudok potvrdzuje stupeň rozostavanosti stavby a posudzuje, či je stavba už v takom štádiu, aby mohla byť evidovaná v katastri. Musí z neho byť zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.
Geometrický plán
Tento dokument, vyhotovený autorizovaným geodetom, slúži na zameranie rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia do katastrálnej mapy. Geodet zameria stavbu, pozemok, na ktorom sa nachádza, a jeho okolie. Všetky tieto údaje porovná s platnými podkladmi z katastra nehnuteľností a vyhotoví geometrický plán. Stavba sa v pláne zakreslí špecifickou farbou a vypočítajú sa výmery novovzniknutých pozemkov. Geometrický plán následne geodet podá na úradné overenie na príslušnú správu katastra, ktoré trvá štandardne 7 pracovných dní. Je dôležité poznamenať, že ak bol geometrický plán úradne overený do 30. septembra 2018, je potrebné ho predložiť. Ak bol overený po 01. októbri 2018, nie je pri zápise rozostavanej stavby potrebné predkladať geometrický plán, pokiaľ už nie je z iného dôvodu relevantný.
Právoplatné stavebné povolenie
Tento dokument preukazuje, že výstavba stavby bola povolená príslušnými orgánmi a je teda legálna. Kataster na základe stavebného povolenia overuje, že ide o riadne povolenú stavbu.
Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra
Okrem vyššie uvedených dokumentov je potrebné podať aj písomný návrh na zápis rozostavanej stavby na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, v ktorého pôsobnosti sa stavba nachádza. V návrhu je potrebné uviesť rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá má byť zapísaná ako vlastník. Táto osoba musí byť totožná s osobou uvedenou v stavebnom povolení, pokiaľ sa inak nepreukáže vlastníctvo inej osoby.
Je dôležité poznamenať, že za podanie návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok.
Proces zápisu a lehota
Po podaní kompletného návrhu s príslušnými dokumentmi začne príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, konanie o zápise. V prípade, že bol návrh podaný elektronicky, lehota na zápis je 30 dní. Ak bol návrh podaný v listinnej forme, lehota na zápis je štandardne 60 dní od začatia konania.
Vlastníctvo a dane
Vlastníkom rozostavanej stavby, ktorá je zapísaná do katastra, sa stáva osoba uvedená v stavebnom povolení, ak sa nepreukáže inak, napríklad prostredníctvom zmluvy o dielo, kde zhotoviteľ stavby je vlastníkom.
V prípade predaja rozostavanej stavby spolu s pozemkom sa tieto na daňové účely posudzujú samostatne, aj keď je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou. Je to z dôvodu, že podľa Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku.
Momentom nadobudnutia rozostavanej stavby, ktorá je evidovaná v katastri nehnuteľností, je zápis do katastra nehnuteľností. Ak sa rozostavaná stavba predáva po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia (zápisu do katastra), príjem z jej predaja je oslobodený od dane. V takom prípade sa ako daňový výdavok považujú preukázateľne vynaložené náklady na dosiahnutie príjmu.
Ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, príjem z jej predaja sa neposudzuje ako príjem z predaja nehnuteľnosti a nie je možné uplatniť oslobodenie od dane z predaja nehnuteľností. V takomto prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka, ktorý sa zaraďuje medzi ostatné príjmy a uvádza sa v daňovom priznaní v riadku iné príjmy.
Ako získať prehľad pri predaji nehnuteľnosti.
Proces zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, hoci sa na prvý pohľad môže zdať komplikovaný, je v skutočnosti dôležitým krokom pre zabezpečenie právnej istoty a umožnenie ďalších právnych úkonov s nehnuteľným majetkom. Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo, nakoľko podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku. Ak je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je zápis do katastra nehnuteľností. Ak sa predáva rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia (zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností), príjem z jej predaja je oslobodený od dane. Za výdavok sa v danom prípade v súlade s ustanoveniami zákona o dani z príjmov považujú výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie predmetného príjmu.
Príklad z praxe: Predaj rozostavaného rodinného domu
Daňovník v roku 2025 predal pozemok s rozostavaným rodinným domom, ktorý bol zapísaný v roku 2017 do katastra nehnuteľností ako rozostavaná stavba. Pozemok daňovník vlastní od roku 2012. V tomto prípade sa predaj rozostavanej stavby evidovanej v katastri po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia, t. j. od zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, považuje za predaj nehnuteľnosti, a preto je príjem z jej predaja oslobodený od dane (§ 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov). Výdavkom sú preukázateľne vynaložené náklady na dosiahnutie príjmu.
Príklad z praxe: Predaj rozostavanej stavby bez zápisu v katastri
Daňovník v roku 2025 predal pozemok s rozostavanou stavbou, ktorá NEBOLA zapísaná do katastra nehnuteľností ako rozostavaná stavba. V takomto prípade príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka (nejde ani o predaj hnuteľných vecí) a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní uvádza v riadku iné príjmy. Za výdavok sa v danom prípade v súlade s ustanoveniami zákona o dani z príjmov považujú výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie predmetného príjmu.
tags: #rozostavany #byt #kataster