Predaj rozostavanej stavby predstavuje špecifickú oblasť realitného trhu, ktorá so sebou prináša množstvo otáznikov týkajúcich sa právnych, daňových a finančných aspektov. Pochopenie týchto nuáns je kľúčové pre každého, kto uvažuje o predaji takejto nehnuteľnosti, alebo naopak, o jej kúpe. Táto oblasť je často prehliadaná, no jej správne zvládnutie môže znamenať značné finančné úspory a predísť zbytočným komplikáciám.
Definícia a Štatút Rozostavanej Stavby
V súlade s § 6 ods. 1 písm. c) bod 3 Katastrálneho zákona sa v katastri evidujú aj stavby spojené so zemou pevným základom, ktoré sú rozostavanými stavbami v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva k nim. Podľa § 3 ods. 15 Zákona sa rozostavanou stavbou na účely evidencie v katastri rozumie stavba, na ktorú nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo a je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebno-technické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Stavebný zákon samotný definíciu pojmu „rozostavaná stavba“ neobsahuje, preto je dôležité riadiť sa špecifickými ustanoveniami katastrálneho zákona a iných relevantných predpisov.
Pri zápise údajov o práve k rozostavanej stavbe sa v súlade s § 46 ods. 4 Zákona predkladá právoplatné stavebné povolenie, geometrický plán a znalecký posudok o cene rozostavanej stavby, pričom ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v právoplatnom stavebnom povolení. Toto je zásadný rozdiel oproti iným formám nadobúdania vlastníckeho práva, kde sa vychádza z iných dokumentov.
Moment Nadobudnutia Stavby a Zdanenie
Pri určení momentu nadobudnutia nehnuteľnosti je všeobecne potrebné vychádzať z údajov uvedených v právoplatnom rozhodnutí správy katastra o vklade, v nadväznosti na právne účinky vkladu podľa § 28 Katastrálneho zákona. V nadväznosti na uvedené ustanovenia, je na účely Zákona o dani z príjmov (ZDP) pri posudzovaní príjmov dosiahnutých z predaja rozostavanej stavby potrebné vychádzať zo skutočnosti, či je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností.
Ak je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je zápis do katastra nehnuteľností. Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP, ak nejde o príjem oslobodený od dane podľa § 9 ZDP. To znamená, že ak sa predáva napríklad rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia - zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, potom je príjem z jej predaja oslobodený od dane. Ak by však k jej predaju došlo do piatich rokov od jej nadobudnutia, potom sa príjem z predaja považuje za zdaniteľný príjem.
V prípade nehnuteľnosti (rodinného domu) nadobudnutej vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom nejde o prevod a ani o prechod vlastníckeho práva. Ide o originálny spôsob nadobúdania vlastníctva k novo vzniknutej veci (napr. k novopostavenému domu), ktorá doteraz nikomu nepatrila. Pri takomto nadobúdaní nehnuteľností sa do katastra nehnuteľností zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu. V danom prípade je preto potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia. Ak sa predáva novopostavený dom do uplynutia 5 rokov odo dňa právoplatného kolaudačného rozhodnutia, nie sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 1 písm. b) ZDP.
Predaj Rozostavanej Stavby, Ktorá Nie Je Evidovaná v Katastri
Keď kataster nevie o stavbe: Ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely ZDP posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností a v tomto prípade nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľností. V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 ZDP. Za výdavok sa v danom prípade v súlade s ustanovením § 8 ods. 1 písm. d) ZDP považujú výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie predmetného príjmu. Tento príjem sa v daňovom priznaní uvádza v riadku „iné príjmy“.
Predaj rozostavanej stavby vie byť výborný spôsob, ako uvoľniť kapitál a odovzdať projekt niekomu, kto ho dotiahne do kolaudácie. Zároveň však ide o jednu z najspletitejších transakcií v realitách - právne, daňovo aj z pohľadu „hypo“ financovania.
Daňové aspekty pri predaji firmy: Čo sa získa a čo sa ponechá
Predaj Stavby Spolu s Pozemkom
V prípade, ak daňovník predáva stavbu spolu s pozemkom, na účely dane z príjmov je potrebné posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmu z ich predaja samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, a to aj v prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo. Podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku. V praxi preto odporúčame v kúpnej zmluve uviesť dve samostatné ceny (alebo zdôvodnené rozdelenie celkovej ceny).
Príklad: Daňovník v roku 2025 predal pozemok s rozostavaným rodinným domom, ktorý bol zapísaný v roku 2017 do katastra nehnuteľností ako rozostavaná stavba. Pozemok daňovník vlastní od roku 2012. Ak sa predáva rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia, t. j. od zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, potom príjem z jej predaja je oslobodený od dane [§ 9 ods. 1 písm. c) ZDP]. V tomto prípade sa príjem z predaja pozemku oslobodí od dane, ak daňovník spĺňa podmienku piatich rokov od jeho nadobudnutia.
Výdavky Pri Predaji Novopostaveného Domu
Pri uvedených príjmoch z predaja novopostaveného domu (podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov) je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené daňovníkom na obstaranie tohto domu. V tomto prípade výdavkom nie je cena zistená na základe znaleckého posudku a výdavkom nie je ani hodnota vlastnej práce. Okrem výdavkov vynaložených na výstavbu domu je možné do daňových výdavkov zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní, resp. úroky z hypotekárnych úverov a s tým spojené poplatky, ktoré sú poskytované výlučne za účelom nadobudnutia domu, ako aj výdavky súvisiace s predajom domu (napr. provízia realitnej kancelárie, náklady na znalecké posudky, ak boli relevantné pre obstaranie, nie pre účely dane, a pod.).
Je dôležité rozlišovať medzi výdavkami na obstaranie nehnuteľnosti a výdavkami na predaj. Výdavky na obstaranie sú tie, ktoré boli vynaložené na samotnú výstavbu alebo kúpu nehnuteľnosti. Výdavky na predaj sú náklady priamo súvisiace s procesom predaja.
Príklad: Daňovník v roku 2025 predal rodinný dom nadobudnutý vlastnou výstavbou, ktorý bol skolaudovaný v roku 2012. Vzhľadom na to, že od kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, príjem z predaja domu bude oslobodený od dane z príjmov. Daňovník však môže uplatniť preukázateľné výdavky vynaložené na obstaranie domu, ako aj výdavky súvisiace s predajom, ktoré môžu znížiť základ dane v prípade, ak by príjem nebol oslobodený.
Daň z Pozemkov a Stavieb
Zákon o miestnych daniach v predmete dane z pozemkov vymedzuje pozemky, ktoré sa nachádzajú na území Slovenskej republiky a sú predmetom dane z pozemkov. Jedným z druhov pozemkov je aj stavebný pozemok, ktorý zákon o miestnych daniach vymedzil na účely zákona. Z uvedeného dôvodu sa na účely zákona o miestnych daniach vymedzil stavebný pozemok ako pozemok uvedený v právoplatnom stavebnom povolení až do právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia na stavbu, ktorá je predmetom dane zo stavieb podľa § 10 ods. 1 zákona č. 582/2004 Z. z. Celkovú výmeru stavebného pozemku tvoria parcely, ktorých parcelné čísla sú uvedené v právoplatnom stavebnom povolení.
Fyzická osoba začala stavať na pozemku, ktorého je vlastníkom. Na túto stavbu nebolo vydané v čase začatia stavby právoplatné stavebné povolenie. Až v nasledujúcom roku po začatí stavby bolo vydané dodatočné povolenie stavby. Ak stavebný úrad vydal rozhodnutie o dodatočnom povolení stavby, za stavebný pozemok sa bude považovať pozemok, ktorého parcelné číslo je uvedené v tomto rozhodnutí, od nasledujúceho zdaňovacieho obdobia po nadobudnutí právoplatnosti tohto rozhodnutia až do právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia.
Ak bolo vydané právoplatné stavebné povolenie na stavbu rodinného domu v roku 2013 a právoplatné kolaudačné povolenie bolo vydané v tom istom roku, v takomto prípade pozemok, ktorého parcelné číslo je uvedené v právoplatnom stavebnom povolení, sa v zdaňovacom období roku 2014 nebude zdaňovať ako stavebný pozemok. Daňová povinnosť k dani zo stavieb vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po zdaňovacom období, v ktorom sa osoba stala vlastníkom stavby.
Zhrnutie a Odporúčania
Predaj rozostavanej stavby je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie všetkých právnych a daňových aspektov. Kľúčové je správne určenie momentu nadobudnutia stavby a pozemku, ako aj ich evidencie v katastri nehnuteľností. V prípade predaja stavby spolu s pozemkom je nevyhnutné tieto dva elementy posudzovať samostatne na daňové účely. Pri novostavbách je dôležité dodržať päťročný časový test pre oslobodenie od dane z príjmov, pričom do daňových výdavkov možno zahrnúť preukázateľné náklady na obstaranie a súvisiace poplatky.
Vzhľadom na zložitosť problematiky sa odporúča v prípade predaja rozostavanej nehnuteľnosti zveriť túto úlohu do rúk profesionálnej realitnej kancelárie, ktorá disponuje tímom odborníkov pripravených poskytnúť všetky potrebné služby, aby váš predaj prebehol hladko a efektívne.
Zdravotné odvody: príjmy z predaja, ktoré podliehajú dani, zväčša vstupujú aj do ročného zúčtovania zdravotného poistenia (existuje ročný strop vymeriavacieho základu).
Otázka č. 3: Daňovník v roku 2025 predal rodinný dom nadobudnutý vlastnou výstavbou, ktorý bol skolaudovaný v roku 2012. Vzhľadom na to, že od kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, príjem z predaja domu je oslobodený od dane z príjmov.
Otázka č. 1: Daňovník v roku 2025 predal pozemok s rozostavaným rodinným domom, ktorý bol zapísaný v roku 2017 do katastra nehnuteľností ako rozostavaná stavba. Pozemok daňovník vlastní od roku 2012. Ak sa predáva rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia, t. j. od zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, potom príjem z jej predaja je oslobodený od dane [§ 9 ods. 1 písm. c) ZDP]. V tomto prípade sa príjem z predaja pozemku oslobodí od dane, ak daňovník spĺňa podmienku piatich rokov od jeho nadobudnutia.
Otázka č. 2: Daňovník v roku 2025 predal novopostavený rodinný dom, pri ktorom odo dňa kolaudácie do dňa predaja neuplynulo viac ako 5 rokov. V tomto prípade príjem z predaja domu nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu. Je potrebné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie domu.
Otázka č. 4: Daňovník v roku 2025 predal pozemok s rozostavanou stavbou, ktorá NEBOLA zapísaná do katastra nehnuteľností ako rozostavaná stavba. Vzniká daňovníkovi v uvedenom prípade povinnosť uvádzať dosiahnutý príjem z predaja takejto nehnuteľnosti v daňovom priznaní? Ak áno, je to príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, alebo iný príjem? Ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka (nejde ani o predaj hnuteľných vecí) a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní uvádza v riadku iné príjmy. Za výdavok sa v danom prípade v súlade s ustanoveniami zákona o dani z príjmov považujú výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie predmetného príjmu.
tags: #rozostavana #stavba #a #jej #nasledna #kolaudacia