Každoročne na jar sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytových domoch stretávajú s dôležitým dokumentom - ročným vyúčtovaním nákladov spojených s užívaním ich nehnuteľnosti. Tento dokument, ktorý často vzbudzuje otázky a niekedy aj neistotu, predstavuje kľúčový nástroj pre transparentné hospodárenie s prostriedkami spoločenstva vlastníkov alebo správcu. Spoločnosť vykonáva správu a prenájom bytov vo vlastníctve Mesta Nové Mesto nad Váhom v počte 830 a vo vlastníctve fyzických osôb, čo naznačuje rozsiahlu agendu spojenú s administratívou a vyúčtovaním. Vlastníci sú podľa § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv. Výška týchto mesačných zálohových predpisov by mala byť nastavená tak, aby pokryla vyššie uvedené náklady.
Legislatívny Rámec a Povinnosti Správcu
Správu o činnosti správcu za predchádzajúci rok, prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a vyúčtovanie má povinnosť vlastníkom predložiť správca a táto povinnosť mu vyplýva zo samotného BytZ. Konkrétne ide o ustanovenie § 8a ods. 2 BytZ, v ktorom je stanovený rámcový termín, do ktorého je správca bytového domu povinný vyúčtovanie vlastníkom vykonať a predložiť, a to najneskôr do 31. mája príslušného roka za predchádzajúci rok, spolu so správou o svojej činnosti. Mnohí vlastníci však môžu ročné vyúčtovanie dostať skôr, najmä ak správca získa od dodávateľov energií všetky potrebné podklady k vyhotoveniu ročného vyúčtovania v skorších termínoch. V prípade spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov je vyššie uvedená povinnosť ustanovená v § 7b ods.
Výšku nájomného upravuje Opatrenie MF SR č. R-11/1999 z 21.12.1999, ktorým sa mení a dopĺňa výmer MF SR z 12.3.1996. Tieto legislatívne normy tvoria základný rámec pre určovanie nákladov a ich následné rozpočítanie medzi vlastníkov.
Vplyv Cien Energií na Vyúčtovanie
Tento rok otriasla médiami informácia o zvyšovaní cien energií, a preto sa mnohí vlastníci obávajú, že sa to odrazí v aktuálnych vyúčtovaniach. Je však dôležité pochopiť, že ročné vyúčtovania sa vykonávajú za predchádzajúci rok. V tomto prípade, ak hovoríme o vyúčtovaní predloženom v roku 2022, týka sa to nákladov za rok 2021. Zvýšenie cien energií, ktoré nastalo v neskoršom období, bude mať dopad až na budúcoročné vyúčtovanie, ktoré vlastníci obdržia v roku 2023 za rok 2022. Toto časové oneskorenie je kľúčové pre pochopenie, prečo sa niektoré cenové výkyvy neprejavia okamžite v aktuálnom dokumente.
Rozbor Obsahu Ročného Vyúčtovania
Každé ročné vyúčtovanie vyzerá inak a pre laika je ťažké sa v ňom vyznať. Mnohí vlastníci preto netušia, prečo im vznikol napríklad nedoplatok v konkrétnej výške. Ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru musí obsahovať všetky položky, ktoré boli hradené z účtu služieb a plnení vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Aj keď správcovia nazývajú položky rôzne, mal by byť pre každého vlastníka názov vyúčtovaného nákladu zrozumiteľný.
Základné náležitosti vyúčtovania zahŕňajú:
- Rok, za ktorý je vyúčtovanie vyhotovené: Jasne identifikuje obdobie, ktorého sa náklady týkajú.
- Označenie bytu: Číslo bytu, adresa priestoru a jeho plocha.
- Názvy všetkých vyúčtovaných položiek: Detailný prehľad nákladov.
- Výsledok porovnania mesačného predpisu a skutočného nákladu: Toto porovnanie ukáže, či vznikol preplatok alebo nedoplatok.
- Preplatok/Nedoplatok: V prípade preplatku musí byť vlastník oboznámený, kedy a kam mu bude preplatok vrátený.
- Prehľady zálohových platieb: Sumarizácia uhradených preddavkov.
- Stavy meračov: Údaje o spotrebe studenej a teplej vody.
- Podrobný prehľad vyúčtovaných položiek a spôsoby ich rozúčtovania: Vysvetlenie, ako boli náklady vypočítané.
- Grafy spotrieb: Ilustrácie spotrieb tepla na vykurovanie, tepla na ohrev teplej úžitkovej vody, teplej úžitkovej vody a studenej vody.
Vlastník ako konečný spotrebiteľ dostane informáciu o spotrebe bytového domu v merných jednotkách, náklady domu vyčíslené v eurách, jednotkovú cenu, spotrebu bytu a vyčíslenie nákladov na predmetný byt.
Spôsoby Rozpočítavania Nákladov
Zásady rozpočítania musia byť v súlade s platnou legislatívou Slovenskej republiky, najmä s vyhláškou č. 240/2016 Z. z. Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky, ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode a rozpočítavania množstva tepla (ďalej ako „Vyhláška“), zmluvou o výkone správy alebo zmluvou o spoločenstve a prijatým rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov, napr. v otázke rozpočítania tepla.
Je nesmierne dôležité, aby si vlastníci vo svojich ročných vyúčtovaniach všímali kvôli kontrole správnosti jeho vyhotovenia najmä:
- Dátumy počiatočných a koncových stavov meračov: Zabezpečujú presnosť merania spotreby.
- Spôsob rozúčtovania položiek: Kritické pre pochopenie, ako boli náklady prerozdelené.
- Správnosť plôch: Plocha na vykurovanie v zmysle ust. § 2 písm. d) Vyhlášky a plocha pre výpočet platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle ust. § 10 ods. 1 BytZ.
Reklamácia a Práva Vlastníkov
Každý vlastník má právo sa obrátiť na správcu bytového domu, prípadne na predsedu spoločenstva, ak má pocit, že vyúčtovanie nebolo vyhotovené správne. Rovnako má každý vlastník právo podať reklamáciu ročného vyúčtovania, ktorú si môže uplatniť v zmysle § 599 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka do 24 mesiacov, pričom túto lehotu nie je možné skracovať ani v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve vlastníkov. Prax mnohých správcov je však taká, že vlastníkom dajú možnosť podať reklamáciu iba do 30-tich dní, čo nie je v súlade s vyššie uvedenou platnou legislatívou, preto by si na takúto informáciu mali dať vlastníci pozor.
Z pohľadu správcu je 24-mesačná lehota na podanie reklamácie nepraktická, pretože medzičasom správca vyhotoví vyúčtovanie aj za ďalší rok, čo by v praxi znamenalo potrebu následnej opravy aj najnovšieho vyúčtovania. Správca alebo predseda musí reklamáciu v zmysle § 18 ods. 4 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa vybaviť bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 30 dní od jej uplatnenia. V prípade preukázania chyby vzniknutej na strane správcu, musí správca vyhotoviť opravné vyúčtovanie neodkladne po uznaní reklamácie.
Správca bytového domu je povinný vyhotoviť opravné vyúčtovanie aj v prípade, ak nespôsobil chybu v ročnom vyúčtovaní on. Napríklad ak vlastník nahlásil správcovi nesprávny stav vodomeru, správca musí vykonať nápravu. V takomto prípade sa odporúča správcom, aby si do cenníka služieb nad rámec poplatku za výkon správy zakomponovali poplatok za opravné vyúčtovanie nie chybou správcu.
Nezákonné Poplatky a Možnosť Nahliadnutia do Dokumentov
V praxi sa stretávame s prípadmi, kedy správcovia v ročnom vyúčtovaní účtujú vlastníkom poplatky za vystavenie ročného vyúčtovania, archiváciu dokumentov, evidenciu úverov a pod.. Dovoľujeme si upozorniť na fakt, že úhrada takýchto poplatkov je nezákonná, ak ich vlastníci neodsúhlasili a často bývajú položky cenníka súčasťou zmluvy o výkone správy.
V zmysle ust. § 9 ods. 5 písm. d) BytZ: „spoločenstvo a správca sú povinní umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu.“ Ročné vyúčtovanie je dokladom, ktorý sa vyslovene týka správy bytového domu, a preto je povinnosťou správcu vyúčtovanie vlastníkovi na požiadanie predložiť k nahliadnutiu aj v prípade, ak sa jedná aj o vyúčtovania iných bytov alebo nebytových priestorov v danom bytovom dome. Ochrana osobných údajov vlastníka je zabezpečená na zákonnom základe podľa § 9 ods. 3 BytZ v tom zmysle, že na účely výkonu správy „je správca alebo spoločenstvo oprávnené spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky“.
Riešenie Konkrétnych Prípadov a Otázok
V Združení pre lepšiu správu bytových domov pracujeme na zmene legislatívy tak, aby bolo jasne dané, čo všetko musí obsahovať ročné vyúčtovanie a rovnako nám ide o presnejšie zadefinovanie povinností správcu či predsedov spoločenstiev vo vzťahu k vlastníkovi a naopak.
Príklad 1: Preplatok v podnájmeVlastník v podnájme zistil preplatok vo výške 369 eur. Majiteľka bytu navrhla odpočítať 100 eur z mesačnej platby. V tomto prípade platí, že ak si prenajímateľ ponechá preplatky, ide o bezdôvodné obohatenie. Prenajímateľ nemá právny nárok na preplatok, keďže byt užíval nájomca a platil za dodávky médií. Odporúča sa kontaktovať prenajímateľku s predložením vyúčtovania a trvať na vrátení celého preplatku.
Príklad 2: Účtovanie vody nad stanovenú cenuAk Vám bola účtovaná vyššia suma za vodu, než je štátom stanovená cena (napr. 6 € namiesto 1,50 €), je potrebné zistiť z akých položiek sa suma skladá. Náklady na opravy a údržbu čističky odpadových vôd by mali byť účtované samostatne, nie ako súčasť ceny vody. V takomto prípade je možné podať reklamáciu u správcu a v prípade nespokojnosti sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu.
Príklad 3: Dlžná suma pred vyúčtovanímAk správca žiada uhradiť dlžnú sumu pred vyúčtovaním za rok 2023, a táto suma sa týka obdobia pred 1.1.2023, je potrebné ju uhradiť, pokiaľ nie je premlčaná. Dôležité je tiež zistiť, či boli prípadné nezrovnalosti vo vyúčtovaní reklamované.
Príklad 4: Nedodanie vyúčtovania včasAk domovník (ktorý nie je správca) nedodal vyúčtovanie do konca mája 2024, je to porušenie zákona. Vyúčtovanie mal doručiť správca bytového domu, a to doporučene, elektronicky alebo proti podpisu cez poverenú osobu. Lehota na podanie reklamácie sa počíta od nasledujúceho dňa od doručenia vyúčtovania.
Príklad 5: Oprava minulých rokov po predaji bytuAk správcovská spoločnosť po roku a pol po predaji bytu pošle vyúčtovanie s odvolaním na "opravu minulých rokov", je potrebné podať reklamáciu a zdôvodniť nesúhlas. Premlčacia doba na opravu vyúčtovania by však nemala uplynúť.
Príklad 6: Účtovanie elektrickej energie za verejné osvetlenieSprávca nemôže účtovať elektrickú energiu za verejné osvetlenie bez súhlasu vlastníkov alebo ak táto položka nie je dohodnutá v zmluve. V takom prípade je možné podať sťažnosť na Slovenskú obchodnú inšpekciu.
Príklad 7: Financovanie zateplenia z fondu oprávZateplenie stropov nadzemných pivníc a bočnej steny vstupnej chodby môže byť financované z fondu prevádzky, údržby a opráv, ak sa tým zvyšuje celková hodnota a komfort bytového domu a znižujú sa náklady na vykurovanie pre všetkých vlastníkov.
Príklad 8: Nedodanie kópie vyúčtovania prenajímateľomAk prenajímateľka nedodala kópiu ročného zúčtovania a nepredložila faktúry za energie, nemôže si nárokovať nedoplatok len na základe svojich slov. Rovnako je povinná vrátiť alikvótnu časť nájomného a depozitu.
Príklad 9: Povinnosť ukázať ročné vyúčtovanie nájomcoviAk máte dojednané nájomné osobitne a osobitne poplatky spojené s užívaním bytu na základe skutočnej spotreby, prenajímateľ je povinný preukázať na základe čoho požaduje úhradu nedoplatku, čo vyplýva z vyúčtovania od správcu.
Príklad 10: Vyúčtovanie po odsťahovaní z bytuSprávca má pravdu v tom, že na vyúčtovanie za rok 2020 musíte čakať až do 31. mája 2021, čo je v súlade s legislatívou. Správca bytového domu by však nemal byť oprávnený žiadať zábezpeku na potvrdenie pre kataster, pokiaľ už nie sú žiadne nedoplatky.
tags: #rocne #vyuctovanie #za #byt #mbp