Vlastníci bytov a nebytových priestorov každoročne v tomto období očakávajú ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Toto dôležité vyúčtovanie, ktoré je zákonnou povinnosťou správcu, okrem iného zahŕňa kľúčové informácie o spotrebe vody, nákladoch na teplo a podrobný prehľad o tvorbe a čerpaní fondu prevádzky, údržby a opráv. Pochopenie tohto dokumentu je zásadné pre každého vlastníka, aby mohol efektívne spravovať svoje financie a zabezpečiť spravodlivé rozdelenie nákladov v rámci bytového domu.
Základné povinnosti správcu a vlastníkov
Podľa § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) sú vlastníci povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo zmluvou o výkone správy mesačne vopred poukazovať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv. Výška týchto mesačných zálohových predpisov by mala byť nastavená tak, aby pokryla predpokladané náklady spojené s užívaním bytu a prevádzkou domu. Správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a samotné ročné vyúčtovanie má povinnosť vlastníkom predložiť správca. Táto povinnosť vyplýva priamo zo zákona BytZ, konkrétne z ustanovenia § 8a ods. 2.
Rámcový termín, do ktorého je správca bytového domu povinný vyúčtovanie vlastníkom vykonať a predložiť, je najneskôr do 31. mája príslušného roka za predchádzajúci rok, spolu so správou o svojej činnosti. Je však dôležité poznamenať, že mnohí vlastníci môžu ročné vyúčtovanie dostať aj skôr. Toto je najmä vtedy, ak správca získa od dodávateľov energií všetky potrebné podklady k vyhotoveniu ročného vyúčtovania v skorších termínoch. V prípade spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov je táto povinnosť ustanovená v § 7b ods. zákona.
Vplyv cien energií a zrozumiteľnosť vyúčtovania
Informácie o zvyšovaní cien energií, ktoré sa v poslednom období objavili v médiách, prirodzene vyvolávajú obavy u mnohých vlastníkov. Je však dôležité pochopiť, že ročné vyúčtovania sa vykonávajú za predchádzajúci rok. To znamená, že aktuálne vyúčtovania, ktoré vlastníci obdržia v tomto roku, sa týkajú nákladov za rok predchádzajúci. Zvyšovanie cien energií tak bude mať dopad až na budúcoročné vyúčtovanie, ktoré vlastníci obdržia v nasledujúcom roku za aktuálny rok.
Každé ročné vyúčtovanie má svoju jedinečnú podobu, čo môže byť pre laika často mätúce. Mnohí vlastníci preto netušia, prečo im vznikol napríklad nedoplatok v konkrétnej výške. Je preto nevyhnutné, aby sa vlastníci oboznámili s obsahom vyúčtovania a pochopili jednotlivé položky.
Právo vlastníka na informácie a reklamáciu
Každý vlastník má právo obrátiť sa na správcu bytového domu, prípadne na predsedu spoločenstva, ak má pocit, že vyúčtovanie nebolo vyhotovené správne. Rovnako má každý vlastník právo podať reklamáciu ročného vyúčtovania. Túto reklamáciu si môže uplatniť v zmysle § 599 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka do 24 mesiacov. Dôležité je, že túto lehotu nie je možné skracovať ani v zmluve o výkone správy, ani v zmluve o spoločenstve vlastníkov.
Prax mnohých správcov však neraz siaha k skracovaniu tejto lehoty, keď vlastníkom umožnia podať reklamáciu iba do 30 dní. Toto konanie nie je v súlade s platnou legislatívou a vlastníci by si naň mali dávať pozor. Naskytá sa však otázka, či má lehota podania reklamácie v časovom horizonte 24 mesiacov vôbec zmysel z praktického hľadiska. Z pohľadu správcu, ktorého záujmom je čo najskoršie zaslanie prípadných preplatkov či vyúčtovanie nedoplatkov jednotlivých vlastníkov, je 24-mesačná lehota na reklamáciu nepraktická. Dôvodom je najmä skutočnosť, že ak vlastník môže reklamovať vyúčtovanie až do 24 mesiacov, medzičasom správca vyhotoví vyúčtovanie aj za ďalší rok. To by v praxi znamenalo, že je potrebné vykonať následnú opravu aj najnovšieho vyúčtovania.
Správca alebo predseda spoločenstva musí reklamáciu v zmysle § 18 ods. 4 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa vybaviť bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 30 dní od jej uplatnenia. V prípade preukázania chyby na strane správcu, musí správca vyhotoviť opravné vyúčtovanie neodkladne po uznaní reklamácie. Správca bytového domu je povinný vyhotoviť opravné vyúčtovanie aj vtedy, ak chybu v ročnom vyúčtovaní nespôsobil on sám. Napríklad, ak vlastník nahlásil správcovi nesprávny stav vodomeru, správca musí vykonať nápravu. V takomto prípade sa odporúča, aby si správcovia do cenníka služieb nad rámec poplatku za výkon správy zakomponovali poplatok za opravné vyúčtovanie, ktoré nie je spôsobené chybou správcu.
Obsahové náležitosti ročného vyúčtovania
Ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru musí obsahovať všetky položky, ktoré boli hradené z účtu služieb a plnení vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Hoci správcovia môžu používať rôzne názvy pre jednotlivé položky, názov vyúčtovaného nákladu by mal byť pre každého vlastníka zrozumiteľný.
Vyúčtovanie musí obsahovať:
- Údaj o roku, za ktorý je vyúčtovanie vyhotovené.
- Označenie bytu (číslo bytu, adresa priestoru, plocha).
- Názvy všetkých vyúčtovaných položiek.
- Výsledok porovnania mesačného predpisu a skutočného nákladu, ktorý sa prejaví ako kladný (preplatok) alebo záporný (nedoplatok).
V prípade preplatku musí byť vlastník oboznámený s termínom a spôsobom vrátenia preplatku. Ďalej musia byť vo vyúčtovaní zahrnuté prehľady zálohových platieb, stavy meračov studenej a teplej vody, podrobný prehľad vyúčtovaných položiek a spôsoby ich rozúčtovania. Vlastník ako konečný spotrebiteľ dostane informáciu o spotrebe bytového domu v merných jednotkách, celkové náklady domu v eurách, jednotkovú cenu, spotrebu konkrétneho bytu a vyčíslenie nákladov na tento byt.
Neoddeliteľnou súčasťou vyúčtovania sú aj grafy spotrieb tepla na vykurovanie, tepla na ohrev teplej úžitkovej vody, teplej úžitkovej vody a studenej vody. Zásady rozpočítania musia byť v súlade s platnou legislatívou Slovenskej republiky, najmä s Vyhláškou Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky č. 240/2016 Z. z., ktorá ustanovuje teplotu teplej úžitkovej vody na odbernom mieste a pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode a rozpočítavania množstva tepla. Taktiež musia byť v súlade so zmluvou o výkone správy alebo zmluvou o spoločenstve a s rozhodnutiami prijatými vlastníkmi, napríklad v otázke rozpočítania tepla.
Vyznáte sa vo vyúčtovaní nákladov na bývanie? Čo robiť, ak máte veľký nedoplatok
Kontrola vyúčtovania a časté chyby
Je nesmierne dôležité, aby si vlastníci vo svojich ročných vyúčtovaniach vnímali kľúčové údaje pre kontrolu jeho správnosti. Predovšetkým by sa mali zamerať na:
- Dátumy počiatočných a koncových stavov meračov: Zabezpečenie, že odpočty boli vykonané v správnom období.
- Spôsob rozúčtovania položiek: Overenie, či sa náklady rozpočítavajú podľa dohodnutých pravidiel.
- Správnosť plôch: Kontrola plochy na vykurovanie v zmysle § 2 písm. d) Vyhlášky a plochy pre výpočet platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle § 10 ods. 1 BytZ.
V praxi sa stretávame s prípadmi, kedy správcovia v ročnom vyúčtovaní účtujú vlastníkom poplatky za vystavenie ročného vyúčtovania, archiváciu dokumentov, evidenciu úverov a podobne. Je potrebné zdôrazniť, že úhrada takýchto poplatkov je nezákonná, ak ich vlastníci neodsúhlasili. Často bývajú tieto položky cenníka súčasťou zmluvy o výkone správy, a preto je dôležité túto zmluvu pozorne preštudovať.
Stáva sa tiež pomerne pravidelne, že dodávatelia tepla zasielajú opravné vyúčtovacie faktúry po dátume 31. mája, teda v termíne, kedy je už ročné vyúčtovanie predložené všetkým vlastníkom. Toto môže viesť k dodatočným úpravám a nejasnostiam vo vyúčtovaniach.
Prístup k dokumentácii a ochrana osobných údajov
V zmysle ust. § 9 ods. 5 písm. d) BytZ platí, že spoločenstvo a správca sú povinní umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Vlastníci si môžu z týchto dokladov robiť výpisy, odpisy a kópie, alebo môžu na náklady vlastníka vyhotoviť kópie. Pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu.
Ročné vyúčtovanie je dokladom, ktorý sa vyslovene týka správy bytového domu. Preto je povinnosťou správcu vyúčtovanie vlastníkovi na požiadanie predložiť k nahliadnutiu, a to aj v prípade, ak sa jedná o vyúčtovania iných bytov alebo nebytových priestorov v danom bytovom dome. Ochrana osobných údajov vlastníka je zabezpečená na zákonnom základe podľa § 9 ods. 3 BytZ v tom zmysle, že na účely výkonu správy je správca alebo spoločenstvo oprávnené spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky.
Zmeny v legislatíve a budúcnosť
V Združení pre lepšiu správu bytových domov sa aktívne pracuje na zmene legislatívy s cieľom jasne definovať obsah ročného vyúčtovania a presnejšie zadefinovať povinnosti správcu či predsedov spoločenstiev vo vzťahu k vlastníkovi a naopak. Každý vlastník sa môže stať súčasťou legislatívneho procesu a prispieť k aplikácii praktických riešení do legislatívy.
Rozúčtovanie nákladov na teplo a teplú vodu
Legislatívne zmeny v oblasti rozpočítavania nákladov na teplo a teplú vodu, najmä v súvislosti s Vyhláškou č. 240/2016 Z. z., priniesli nové pravidlá. Rozpočítanie nákladov na vykurovanie na plochu sa postupne nahrádza komplexnejšími metódami. Pre bytové domy s celkovou podlahovou plochou nad 500 m2, ktoré sú zásobované centrálnym zdrojom tepla, platí povinnosť merania spotreby tepla na jednotlivých odberných miestach.
Podľa nových pravidiel sa celkové náklady na teplo v bytovom dome rozdeľujú medzi konečných spotrebiteľov na dve zložky - základnú a spotrebnú. Pomer týchto zložiek môže byť napríklad 60 % podľa základnej zložky a 40 % podľa spotreby, pričom vlastníci si môžu schváliť aj iný pomer, ak to legislatíva umožňuje. Základná zložka, ktorá pokrýva napríklad teplo sálajúce zo susedných bytov, sa rozpočítava rovnakým dielom medzi všetky byty.
Pravidlá pre rozpočítavanie množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode sa tiež zmenili. Náklady na prípravu teplej úžitkovej vody na objekt sa rozdelia na základnú a spotrebnú zložku. V posledných rokoch sa navýšila základná zložka z 10 % na 20 %, pričom 80 % nákladov sa rozpočítava na základe skutočnej spotreby. Tento pomer je fixne daný legislatívou a vlastníci ho nemôžu meniť.
Odmena zástupcovi vlastníkov
Okrem odmeny správcu, ktorá je súčasťou nákladov na správu, sa v ročnom vyúčtovaní často objavuje aj položka „odmena zástupcovi vlastníkov“. Zástupca vlastníkov, často označovaný aj ako predseda, hrá kľúčovú úlohu v komunikácii medzi vlastníkmi a správcom, zastupuje záujmy vlastníkov a dohliada na riadny chod bytového domu. Jeho odmena je obvykle dohodnutá v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy a jej výška závisí od rozsahu jeho činnosti a dohody vlastníkov. Táto odmena je hradená z fondu prevádzky, údržby a opráv, alebo z iných zdrojov určených vlastníkmi.
Riešenie nedoplatkov a preplatkov
Ak výsledkom ročného vyúčtovania je nedoplatok, vlastník má zvyčajne 15 dní od doručenia vyúčtovania na jeho uhradenie. V prípade omeškania môže správca zaslať upomienku. Ak vlastník nedoplatok neuhradí v termíne a nepožiada o splátkový kalendár, správca bytového domu alebo predseda spoločenstva je povinný peniaze vymáhať.
V prípade preplatku by vám správca mal vrátiť príslušnú sumu najneskôr do 30 dní od doručenia ročného vyúčtovania na bankový účet, z ktorého odosielate platby do bytového fondu. Správca môže preplatok tiež použiť na úhradu prípadného nedoplatku vlastníka z minulých období, ak s tým vlastník súhlasí.
Komunikácia je kľúčová
Vlastníci bytov by sa mali vždy aktívne zaujímať o dianie v ich bytovom dome, zúčastňovať sa schôdzí vlastníkov a komunikovať so správcom. Každý dom je unikátny a rozdiely v nákladoch sú spôsobené mnohými faktormi, ako je spôsob vykurovania, energetická náročnosť budovy, počet osôb v domácnosti, dohodnuté služby a individuálne návyky vlastníkov. Dobrý správca by mal byť vždy ochotný vysvetliť všetky položky vo vyúčtovaní, doplniť potrebné informácie a predložiť relevantné doklady. Dôkladná kontrola ročného vyúčtovania a včasné riešenie akýchkoľvek nejasností sú základom pre spokojné bývanie.