Prenájom bytu či domu vám môže priniesť pravidelný príjem, no zároveň aj povinnosti, na ktoré sa často zabúda. Práve tu vznikajú chyby, ktoré vás môžu stáť zbytočné peniaze a pokuty. Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.
Registračná povinnosť a daňové priznanie
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo. Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu.
V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Lehota na podanie je 31. marec 2026 pre príjmy za rok 2025. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. 2026 alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9. 2026.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. (ak vlastník nehnuteľnosti poskytuje len základné služby spojené s prenájmom a neposkytuje nadštandardné služby spojené s prenájmom ako napr. upratovanie, zabezpečenie prania bielizne, zabezpečenie stravovania, welcome darčeky, dopĺňanie hygienických potrieb, úschova batožiny) a vlastníkovi nehnuteľnosti plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve. Uviesť ich treba v VI. odd. v Tabuľke č. 1 (v DPFOB za rok 2023 na riadok č. 11.).
Uplatnenie výdavkov: Preukázateľné vs. paušálne
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. zákona o dani z príjmov. Musíte si uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky. Preukázateľné (resp. skutočné) výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti. Prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve.
Rozhodujúce je, či je daná nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku alebo nie. Ak totiž patrí do obchodného majetku, môžete si odpočítať viac výdavkov. Ak tak urobíte, môžete si do nákladov dávať napríklad kúpnu cenu nehnuteľnosti formou odpisov, výdavky na jej technické zhodnotenie, opravy či udržanie, ale aj daň z nehnuteľnosti. Okrem toho si do nákladov dávajú aj výdavky za energie, či ostatné služby.
Ak nemáte nehnuteľnosť v obchodnom majetku, máte aj menej možností. Môžete si odpočítať len výdavky za energie a iné služby, ktoré priamo súvisia s prenájmom nehnuteľnosti. V oboch prípadoch si možno odpočítať aj výdavky, ktoré bezprostredne súvisia s prenájmom, ako sú služby realitnej kancelárie, poplatky za zverejnenie inzerátu a podobne.
Výdavky pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku:
- Náklady za energie: elektrická energia, plyn, teplo na vykurovanie a teplá úžitková voda, pitná a úžitková voda pre domácnosť.
- Služby súvisiace s prenájmom: odpadová voda, stočné, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie výťahu a domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, popol, smeti a splašky, vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, internet, recepcia, strážna služba.
- Ostatné výdavky: úhrady za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu, úhrady za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
- Fond opráv: "Dôležitá zmena pre Prenajímateľov nastala v zdaňovacom období 2022, kde takisto uznateľným nákladom, ktorý znižuje daňový základ, sa stali aj výdavky na fond opráv v bytových domoch,“ vysvetľuje Martin Bečár, partner v RK Herrys.
- Odmene realitnej kancelárie.
Medzi daňové výdavky nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená v obchodnom majetku, sa nepočítajú výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a pod.
Výdavky pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku:
- Všetky vyššie uvedené výdavky.
- Poistenie bytu.
- Daň za nehnuteľnosť platená obci.
- Úroky z hypotéky vzťahujúcej sa na byt.
- Odpisy nehnuteľnosti (kúpna cena nehnuteľnosti sa uplatní do daňových výdavkov prostredníctvom odpisov postupne počas viacerých rokov).
- Technické zhodnotenie a opravy.
POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov. Tiež si nemôže znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku, ak má príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti (tzv. pasívne príjmy).
Daňová evidencia k príjmom z prenájmu - pomôcka
Oslobodenie 500 eur a jeho vplyv na výdavky
Na príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa vzťahuje oslobodenie do výšky 500 eur. To znamená, že od príjmov sa v daňovom priznaní odpočíta 500 € a zníži sa tak základ dane. Ak mal niekto za rok príjem z prenájmu nižší ako 500 eur, nemusí ho vôbec uvádzať v daňovom priznaní. V prípade zamestnanca to znamená, že nemusí podávať daňové priznanie, a dokonca aj ročné zúčtovanie daní mu môže urobiť jeho zamestnávateľ.
Dôležité upozornenie: Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.
Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Zdaňuje sa teda príjem 6 940 eur (7 440 - 500). V tomto prípade sa zdaňuje 93,28 % z celkového príjmu (6940 / 7440). Rovnakým pomerom musíte upraviť aj výdavky: 2 250 eur * 0,9328 = 2 100,80 eur. Tieto upravené výdavky si potom môžete uplatniť.
Spoločné vlastníctvo a delenie príjmov
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Príklad: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur (7440 / 2 = 3720 eur príjmu na jedného manžela, z ktorého sa odpočíta 500 eur oslobodenia, teda 3720 - 500 = 3220 eur). V takomto prípade nevzniká povinnosť podať daňové priznanie ani jednému z manželov, ak nemajú iné zdaniteľné príjmy presahujúce zákonný limit.
Uplatnenie výdavkov na príslušenstvo
Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP, tzn. slúžia na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Tieto výdavky musia byť špecifikované v nájomnej zmluve.
Nákup a predaj nehnuteľnosti
Predali ste nehnuteľnosť. Viete, kedy ju musíte zdaniť? Daň neplatíte, ak sa na vás vzťahuje oslobodenie. Ide napríklad o predaj nehnuteľnosti, ktorú vlastníte dlhšie ako 5 rokov alebo o nehnuteľnosť, ktorú ste zdedili pred piatimi rokmi. Takýto príjem nemusíte uvádzať v daňovom priznaní. Daň neplatíte ani vtedy, ak spĺňate obidve nasledujúce podmienky, teda získali ste byt, či dom do vlastníctva najneskôr do 31.12.2010, a zároveň ste v nej mali prihlásený pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom. Inak sa postupuje, keď sa na vás oslobodenie nevzťahuje. Príjem z predaja sa potom zdaní podľa paragrafu 8 ods. 1 zákona o dani z príjmov. V priznaní uvediete príjem z predaja, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený a k nemu prirátate výdavky (VIII. Oddiel daňového priznania, tabuľka č.3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č.
Software pre správne účtovanie
Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v aplikácii KROS Daňové priznania. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO. Aplikácia na www.OnlinePriznanie.sk pracuje aj s prenájmom nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku a automaticky odpočíta 500-eurové oslobodenie.
Roland RegelyProblematika, ktorou sa zaoberá v článkoch je široká a postihuje väčšinu oblastí ekonomického života jednotlivca alebo skupiny. Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
tags: #ake #uctovnictvo #viest #ked #prenajimam #byt