Projekt Mlynská Bašta, situovaný na rohu Továrenskej a Štefánikovej ulice a na Kasárenskom námestí v Košiciach, predstavuje ambiciózny developerský počin spoločnosti Cresco Group. Tento projekt zahŕňa výstavbu 134 bytov v dvoch moderných a architektonicky zaujímavých budovách, ktoré majú doplniť líniu mesta v historickom centre. Zámer je postavený na spojení nadštandardného moderného bývania s lokalitou nesúcou bohatú históriu, pričom sa stavia priamo na území mestskej pamiatkovej rezervácie. Predaj bytov bol spustený s uvádzacími cenami platnými do konca augusta. Ponuka zahŕňa jedno- až štvorizbové byty s výmerami od 34 m² do 115 m², pričom každý byt disponuje balkónom, lodžiou alebo terasou. Projekt sa pýši najvyšším energetickým štandardom A1, ktorý v Košiciach doposiaľ žiadna novostavba nedosiahla. Súčasťou projektu sú aj parkovacie miesta situované v prekrytom exteriéri alebo v podzemnej garáži.
Cresco Group odkúpila pozemky v okolí Mlynskej bašty v lete predchádzajúceho roka. Výkonný riaditeľ spoločnosti, Ján Krnáč, vyjadril presvedčenie, že projekt Mlynská Bašta ocenia nielen budúci majitelia bytov, ale aj široká verejnosť. Podľa jeho slov, projekt nielenže vdýchne život do zanedbaného a dlho verejnosti neprístupného areálu, ale zároveň pozdvihne túto vzácnu lokalitu v Starom Meste. Historické objekty, vrátane samotnej Mlynskej bašty, prejdú rekonštrukciou a stanú sa integrálnou súčasťou života obyvateľov projektu, pričom po rekonštrukcii budú voľne prístupné aj pre všetkých obyvateľov Košíc a návštevníkov mesta. Výsledná podoba a funkcia týchto historických objektov je výsledkom úzkej spolupráce s miestnymi organizáciami a Krajským pamiatkovým úradom v Košiciach.
Proces získavania povolení a prvé kontroverzie
V čase zverejnenia prvých informácií sa projekt Mlynská Bašta nachádzal vo fáze získavania stavebného povolenia. Predpokladaný začiatok výstavby bol plánovaný na jeseň daného roka, s dobou výstavby na 24 mesiacov. Kolaudácia bytových domov a ich dokončenie sa očakávali v druhej polovici roka 2018.
Napriek ambicióznemu plánu a snahám o integráciu s historickým dedičstvom, projekt sa čoskoro stal predmetom kritiky a obvinení zo strany aktivistov. Aktivista Michal Kravčík tvrdil, že výstavba rezidenčného komplexu Mlynská Bašta prebieha v rozpore so zákonom. Jeho hlavným argumentom bolo, že výstavba sa realizuje len tri metre od historickej budovy Mlynskej bašty, ktorá je národnou kultúrnou pamiatkou. Podľa zákona o ochrane pamiatkového fondu, v bezprostrednej blízkosti nehnuteľnej kultúrnej pamiatky, teda v okruhu desiatich metrov, nie je povolené vykonávať stavebnú činnosť ani inú činnosť, ktorá by mohla ohroziť jej pamiatkové hodnoty.
Michal Kravčík ďalej vyjadril podozrenie, že na katastrálnom úrade mohli byť účelovo manipulované úradné listiny. Ako dôkaz uviedol list vlastníctva budovy Mlynskej bašty zo septembra 2016, kedy bolo vydané aj stavebné povolenie na rezidenčný komplex. V tomto dokumente pri historickej budove údajne chýbal kód druhu chránenej nehnuteľnosti, teda informácia o tom, že ide o národnú kultúrnu pamiatku. V aktuálnom liste vlastníctva sa táto informácia už nachádzala. Kravčík preto avizoval pripravenosť podať na prokuratúru návrh o vydanie predbežného opatrenia na zastavenie akejkoľvek činnosti na developerskom projekte.
Reakcie a argumenty zainteresovaných strán
Krajský pamiatkový úrad Košice reagoval na obvinenia s tým, že novostavba bude stáť na mieste, kde až do sedemdesiatych rokov 20. storočia stál dvojpodlažný bytový dom. Riaditeľka pamiatkového úradu, Kristína Markušová, uviedla, že úrad nenašiel dôvod na odopretie výstavby bytového domu na mieste, kde podobný dom pred niekoľkými dekádami preukázateľne stál. Podľa jej slov, funkcia bývania v postupne sa vyľudňujúcom historickom jadre je jedným zo základných predpokladov vhodného využívania pamiatkového územia.
Dokumenty a povolenia potrebné na začatie výstavby budovy
Markušová tiež dodala, že prípadné neuvedenie druhu chránenej nehnuteľnosti v liste vlastníctva nemalo vplyv na rozhodovanie pamiatkového úradu, keďže ten mal v správnom konaní k dispozícii všetky potrebné údaje o tom, že ide o národnú kultúrnu pamiatku.
Spoločnosť Cresco Hotels, ako investor komplexu s bytmi, obchodmi a administratívou, prostredníctvom svojej marketingovej manažérky Alexandry Poliakovej, uviedla, že projekt Rezidencia Mlynská Bašta sa realizuje v súlade so všetkými platnými právnymi predpismi. Poliaková obvinila Michala Kravčíka zo snahy o predvolebnú kampaň prostredníctvom zverejňovania statusov o ich projekte. Vyjadrenia aktivistu považovala za nekompetentné a nenáležité, pretože podľa nej nedisponuje všetkými potrebnými informáciami. Spoločnosť kategóriu odmietla podozrenia z manipulácie s verejnými listinami a zdôraznila, že v stavebnom konaní boli použité výlučne listy vlastníctva získané z Okresného úradu v Košiciach, odboru správy katastra. Firma následne poslala aktivistovi cez advokáta výzvu na stiahnutie statusu, inak by podnikli právne kroky na ochranu dobrého mena spoločnosti.
Informácie o katastrálnom registri a kolaudácii
Katastrálny odbor vo svojej odpovedi uviedol, že údaj o tom, že Mlynská bašta je národnou kultúrnou pamiatkou, bol do listu vlastníctva zapísaný na základe žiadosti pamiatkového úradu z januára 2017. Z tejto odpovede nebolo úplne jasné, či tento kód ochrany bol v dokumente prítomný už predtým a neskôr vypadol, alebo išlo o jeho prvý zápis.
Michal Kravčík bol v novembri zvolený za poslanca zastupiteľstva samosprávnych krajov ako kandidát pravicových strán OĽaNO, SAS, KDH a NOVA.
Čo je kolaudácia a jej význam
Kolaudácia, kolaudačné rozhodnutie a užívacie povolenie sú kľúčové pojmy v procese výstavby a užívania nových stavieb. Kolaudácia je proces, pri ktorom stavebný úrad preskúma dokončenú stavbu, aby zistil, či spĺňa všetky technické a bezpečnostné normy a či zodpovedá vydanému stavebnému povoleniu. Stavba, ktorá sa má nechať skolaudovať, musí byť odvodnená, musí mať dokončenú strechu vrátane všetkých náležitostí a bleskozvodu. Musia byť osadené všetky dvere a okná, dokončené balkóny a schodiská so zábradlím. Steny musia mať povrchovú úpravu, v miestnostiach musia byť podlahy a dokončené musia byť aj inštalácie a prípojky inžinierskych sietí s vybudovanými meracími miestami.
Po splnení všetkých týchto podmienok môže vlastník požiadať príslušný stavebný úrad o vydanie kolaudačného rozhodnutia. V prípade, že pri kolaudácii nebudú zistené žiadne nedostatky, stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie v krátkom čase. Užívanie stavby sa povoľuje práve vydaním tohto rozhodnutia, v ktorom sú určené aj podmienky jej užívania. Stavbu je možné užívať len na účel, ktorý bol určený v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení. Ak by sa vlastník rozhodol užívať stavbu na iný účel, ako je určený, napríklad na iné ako bývanie, musel by opätovne požiadať o zmenu účelu užívania stavby.
Mlynská bašta: Historický kontext a súčasný stav
Mlynská bašta je historickou pamiatkou, ktorá je súčasťou stredovekého opevnenia mesta Košice. Počas svojej histórie prešla viacerými peripetiami. V roku 1991 vyhorela a odvtedy bola opustená a chátrala. Súbor nehnuteľností na Továrenskej ulici, vrátane Mlynskej bašty, bol v roku 2016 odkúpený spoločnosťou Cresco Group od predchádzajúceho majiteľa, PPF Real Estate.
Plánovaný bytový dom má ponúknuť 134 bytov, pričom ceny sa pohybujú okolo 1 600 eur za meter štvorcový. Okrem bytov sa počíta aj s výstavbou 182 parkovacích miest, ktorých cena začína od 9 600 eur. Predpokladané náklady na výstavbu celého projektu boli odhadnuté na 16 miliónov eur. Pôvodný plán predpokladal kolaudáciu bytového domu v závere roka 2018.
Napriek tomu, že v texte sa objavila informácia o predaji 2-izbového bytu v novostavbe Mlynská Bašta s kolaudáciou v roku 2020, je dôležité poznamenať, že pôvodný projekt Cresco Group mal plánovanú kolaudáciu v roku 2018. Tieto rozdiely môžu naznačovať zmeny v časovom harmonograme projektu alebo sa môžu týkať iných, neskorších etáp výstavby alebo predaja.
Výhody bývania v centre mesta a energetický štandard
Projekt Mlynská Bašta sa prezentuje ako výnimočná lokalita s lukratívnou polohou priamo v historickom centre Košíc. Táto poloha ponúka obyvateľom všetky výhody života v centre mesta - kompletnú občiansku vybavenosť, bohaté kultúrne možnosti a zároveň možnosť pokojného bývania s výhľadom do tichého parku.
Dôležitým aspektom projektu je aj jeho dôraz na energetickú efektívnosť. Projekt bude vyhotovený v najvyššom energetickom štandarde A1. Tento štandard zabezpečuje nielen komfort bývania a nižšie prevádzkové náklady na energie, ale aj ekologický prínos. Vysoký energetický štandard znamená lepšiu izoláciu budovy, efektívne vykurovacie a vetracie systémy, ktoré minimalizujú tepelné straty a optimalizujú spotrebu energie.
V kontexte bývania v historickom centre je zároveň dôležité spomenúť, že funkcia bývania v takýchto lokalitách je často považovaná za jeden zo základných predpokladov vhodného využívania pamiatkového územia. Prítomnosť obyvateľov pomáha udržiavať život v historickom jadre mesta, prispieva k jeho oživeniu a zabezpečuje jeho dlhodobú udržateľnosť.
Právne aspekty a ochrany pamiatok
Prípad Mlynskej bašty poukazuje na komplexnosť právnych vzťahov pri výstavbe v blízkosti kultúrnych pamiatok. Zákon o ochrane pamiatkového fondu stanovuje prísne pravidlá pre stavebnú činnosť v ochranných pásmach pamiatok. Cieľom týchto pravidiel je predchádzať akýmkoľvek zásahom, ktoré by mohli negatívne ovplyvniť zachovanie pamiatkových hodnôt.
Diskusia o tom, či sa výstavba nachádza v zákonnom rozpore, sa sústredila na interpretáciu pojmu "bezprostredná blízosť" a na presné určenie hraníc ochranného pásma. Dôležitú rolu hrajú aj oficiálne dokumenty, ako sú listy vlastníctva a stavebné povolenia, ktorých presnosť a úplnosť sú kľúčové pre transparentnosť celého procesu. Podozrenia z manipulácie s úradnými listinami, ak by boli preukázané, by mali vážne právne dôsledky.
V tomto kontexte je dôležité, aby sa pri developerských projektoch v blízkosti pamiatok dodržiavali nielen formálne, ale aj materiálne požiadavky zákonov, a aby bola zabezpečená maximálna transparentnosť voči verejnosti a dotknutým inštitúciám. Spolupráca s pamiatkovým úradom a miestnymi organizáciami je nevyhnutná pre úspešnú a spoločensky akceptovateľnú realizáciu takýchto projektov.
Výhľad do budúcnosti a potenciálny dopad projektu
Projekt Mlynská Bašta má potenciál významne prispieť k revitalizácii zanedbaného územia v centre Košíc. Spojenie moderného bývania s rekonštrukciou historických objektov môže vytvoriť atraktívne prostredie pre život a zároveň posilniť historický charakter mesta.
Napriek počiatočným kontroverziám, ak sa projekt úspešne zrealizuje v súlade so všetkými predpismi a s rešpektovaním historického dedičstva, môže slúžiť ako príklad úspešnej symbiózy modernej architektúry a ochrany pamiatok. Dĺžka výstavby a proces kolaudácie sú dôležitými fázami, ktoré určí, kedy budú byty pripravené na užívanie a kedy sa projekt plne integruje do mestského života.
Úspech projektu bude závisieť nielen od kvality výstavby a architektonického riešenia, ale aj od schopnosti developera efektívne komunikovať s verejnosťou a riešiť prípadné problémy v súlade so zákonom a verejným záujmom.
tags: #rinok #raca #novostavba #kolaudacia