Bratislavská mestská časť Nové Mesto, konkrétne oblasť Kramárov a Vinohradov, sa vyznačuje dynamickým rozvojom a rastúcou intenzitou výstavby. Medzi projektmi, ktoré sa v tomto prostredí objavujú, vyniká zámer na Jaskovom rade, ktorý prináša nový koncept bývania spájajúci modernú architektúru s výbornou dostupnosťou do centra mesta a zároveň blízkosťou prírody. Lokalita Jaskového radu je dlhodobo vyhľadávanou adresou pre svoju strategickú polohu, ktorá ponúka harmonické spojenie pokojného života s pulzujúcim mestským prostredím.
Rezidenčná funkcia a urbanistický koncept
Územie pozdĺž ulice Jaskový rad je primárne charakterizované dominantnou rezidenčnou funkciou. Prevládajú tu tradičné dvojpodlažné rodinné domy s podkrovím a trojpodlažné bytové domy. Táto existujúca štruktúra vytvára harmonický celok, do ktorého sa nové developerské projekty citlivo začleňujú. Dôležitým aspektom pri navrhovaní nových stavieb je dôraz na mierku, výšku a architektonický výraz v súlade s okolitými budovami. Cieľom je doplniť a dotvoriť existujúcu mestskú štruktúru, pričom sa zachováva prevažujúca funkcia bývania.
Jeden z významných projektov na Jaskovom rade, situovaný na parcele číslo 6155/2 a 6155/3 v katastrálnom území Vinohrady, je ukážkovým príkladom tohto prístupu. Pozemok s celkovou výmerou 988 m², zahŕňajúci záhradu (parcela 6155/2) a zastavanú plochu s nádvorím (parcela 6155/3), sa nachádza v nároží troch ulíc - Jaskový rad, Cesta na Kamzík a Boskovičova. V súčasnosti sa na parcele 6155/3 nachádza dvojpodlažný rodinný dom s podkrovím v pôvodnom stave, so zastavanou plochou 90 m². Pozemok je v kontakte s ulicou Jaskový rad, je rovinatý a postupne stúpa smerom k ulici Boskovičova.
Nový komorný projekt, ktorý tu vyrastá, pozostáva z dvoch objektov, označených ako objekt A a objekt B. Objekt A, umiestnený exponovane na nároží ulíc, reflektuje túto polohu svojou mierkou. Objekt B naopak vychádza z mierky okolitých rodinných domov. Projekt zachováva primárnu funkciu bývania a dopĺňa ju prenajímateľným retailom na prízemí orientovaným do ulice Jaskový rad. Architektúra nových objektov preberá základné prvky z okolitej zástavby, ako je bodová fasáda na uličnej čiare, valbová strecha a vnútorný zelený dvor. Vjazd do garáže a k parkovacím státiam je navrhnutý tak, aby zásadne nemenil zaužívanú dopravnú situáciu v území.
Inžinierske siete a technické riešenia
Kľúčovým predpokladom pre rozvoj a komfortné bývanie sú dostupné inžinierske siete. V okolí navrhovaných stavieb a priamo na pozemkoch na Jaskovom rade sú dostupné všetky potrebné siete. Zo strany ulice Jaskový rad sa nachádzajú potrubia vodovodu, plynu a kanalizácie, ako aj rozvody elektrických a komunikačných sietí. Tieto siete sú pripravené na napojenie nových objektov.
V súvislosti s modernými trendmi a ekologickým prístupom k bývaniu, nové objekty budú vykurované tepelným čerpadlom. Toto riešenie zabezpečuje efektívne a ekologické vykurovanie, čím prispieva k zníženiu prevádzkových nákladov a environmentálnej stopy. Pripojenie na verejné rozvody vody, kanalizácie a elektrickej energie je samozrejmosťou.
V minulosti sa v súvislosti s podobnými developerskými zámerami objavili aj technické výzvy. Napríklad, v svahovitom teréne bola pôvodne iným projektantom navrhnutá malobytovka, ktorej ekonomické zhodnotenie nebolo vyhovujúce pre investora. V takýchto prípadoch bola firma oslovená s požiadavkou optimalizovať nosný systém tak, aby bol úspornejší pri zachovaní všetkých kvalitatívnych a dispozičných parametrov. Vzhľadom na sklon terénu bola základová škára situovaná v dvoch výškových úrovniach, ktoré sú prepojené rampou, resp. jednou medziúrovňou. Namiesto pôvodnej základovej dosky hrúbky 400 mm z vodotesného betónu s pevnosťou C30/37 sa navrhla doska hrúbky 300 mm z konštrukčného betónu C25/30, pričom sa znížil stupeň vystuženia dosky. Zo spoločnej podnože tvoriacej 2.PP vyrastajú dve takmer identické trojpodlažné hmoty. Všetky zvislé konštrukcie sú monolitické, v prevažnej miere ide o steny hrúbky 200 mm, doplnené lokálne stĺpmi prierezu 250x300 mm (pôvodná hrúbka stien bola 250 mm). Stropy sú riešené ako monolitické železobetónové, tvorené spojitými doskami s hrúbkou 200 mm. Trojramenné schodiská sú navrhnuté zo šikmých zalomených dosiek hrúbky 150 mm. Výsledkom prepracovania pôvodného projektu statiky (prepracované boli aj projekty ďalších profesií a stavebná časť) sa ukázalo výrazné zvýšenie hospodárnosti navrhnutého objektu primárne vodorovných konštrukcií (redukcia ich hrúbky z 300 mm na 200 mm).
Urbanismus a demokracie | Milota Sidorová | TEDxOlomouc
Charakteristika pozemkov a okolia
Pozemky na Jaskovom rade sú definované v katastri nehnuteľností ako záhrada a zastavaná plocha s nádvorím. Tieto parcely, označené ako 6155/2 a 6155/3, sú umiestnené v zastavanom území obce. Pozemok je oplotený a okrem samotnej stavby zahŕňa záhradu, prístupový chodník a spevnené plochy.
Lokalita Jaskového radu je strategicky výhodná. Parcely sú ohraničené z juhozápadnej strany ulicou Jaskový rad, z juhovýchodnej Cestou na Kamzík, zo severovýchodnej ulicou Boskovičova a zo severozápadnej oplotením susedných objektov. Prístup na parcelu je zabezpečený z ulice Cesta na Kamzík pre automobilovú dopravu a z ulice Jaskový rad pre pešiu a cyklistickú dopravu. Táto poloha v nároží troch ulíc poskytuje nielen dobrú dostupnosť, ale aj potenciál pre zaujímavé architektonické riešenia.
Okolie Jaskového radu je charakteristické rezidenčnou funkciou, kde sa striedajú rodinné domy s podkrovím a bytové domy. Táto oblasť je známa pokojným prostredím, ktoré je zároveň len na skok od centra mesta. V blízkosti sa nachádza kompletná občianska vybavenosť - školy, škôlky, obchody, zdravotnícke zariadenia, športoviská a parky. Blízkosť lesoparku na Kolibe a vinohradov zasa poskytuje možnosti na oddych a rekreáciu v prírode.
V minulosti sa v lokalite Jaskového radu nachádzal punkový klub Intergalaktická obluda a po jeho zániku bol v objekte autoservis. Tento pozemok bol v minulosti spájaný aj s developerským zámerom, ktorý viedol k právnym problémom. Pôvodne bol ohlásený už v roku 2015, keď za ním stáli developeri Cresco Invest Group (nie Cresco Real Estate) a Weon Group. Práve v súvislosti s týmto zámerom aj touto spoločnosťou bol dokonca do cely predbežného zadržania umiestnený bývalý starosta mestskej časti Nové Mesto Rudolf Kusý pre podozrenie zo zneužívania právomocí verejného činiteľa. Starosta mal zadržiavať vydanie príslušných rozhodnutí.
Aktuálne je podľa katastra vlastníkom pozemkov spoločnosť Rezidencia Jaskov s.r.o., blízka stavebnej firme Stavflex. Tá má v portfóliu viacero realizácií developerských projektov. V tomto prípade sa ale podľa všetkého pripravuje na výstavbu vo vlastnej réžii. V tejto súvislosti postupne rozbieha kampaň a začala aj s rebrandingom pôvodného zámeru, ktorý bol v minulosti známy pod názvom Jaskáč. Informácií je zatiaľ málo, podľa všetkého sa ale projekt nebude drasticky líšiť od pôvodného konceptu - minimálne čo sa týka mierky, formy a architektúry. Originálny Jaskáč rátal s 32 jedno- až štvorizbovými bytmi, pričom relatívne veľký podiel mali mať trojizbové jednotky. Súčasťou zámeru by mohla byť aj občianska vybavenosť vo výmere 260 metrov štvorcových na najnižšom podlaží, doplnená o 47 parkovacích miest, z toho 35 v podzemí. Nové vizualizácie prinášajú určité vizuálne zmeny, spočívajúce v čiastočných úpravách materiálovej a farebnej schémy. Či ide aj naďalej o dielo GFI, nie je v tomto momente známe. Taktiež investor zatiaľ neinformoval, kedy chce začať s výstavbou.
Rozmanité ponuky nehnuteľností na Jaskovom rade
Ulica Jaskový rad a jej blízke okolie ponúka široké spektrum nehnuteľností, ktoré oslovia rôzne cieľové skupiny. Od rodinných domov s potenciálom pre rozsiahle bývanie až po moderné byty v prémiových projektoch.
Rodinné domy
Na Jaskovom rade sa nachádzajú aj rodinné domy v pôvodnom stave, ktoré ponúkajú možnosť rekonštrukcie a prispôsobenia podľa individuálnych potrieb. Tieto domy sú často situované na rozsiahlejších pozemkoch, poskytujúcich dostatok súkromia a priestoru na záhradu či oddychovú zónu. Príkladom je rodinný dom na pozemku o výmere 379 m² s dvojpodlažnou dispozíciou a podkrovím, ktorý je v pôvodnom stave.
Inou ponukou je priestranný rodinný dom s úžitkovou plochou viac ako 360 m² na pozemku s výmerou 668 m². Tento dom je ideálny pre viacčlenné rodiny alebo na dvojgeneračné bývanie. Lokalita v spojení s prírodou a zároveň blízko centra mesta robí z tejto nehnuteľnosti výnimočnú investíciu.
Pre tých, ktorí hľadajú luxusnejšie bývanie, je k dispozícii 6-izbový rodinný dom s krytým bazénom, situovaný v pešej dostupnosti do centra mesta. Rovinatý pozemok s dostatočným súkromím a krásnymi výhľadmi na Slavín dopĺňa atraktivitu tejto nehnuteľnosti.
Byty
V posledných rokoch sa na Jaskovom rade a v jeho okolí rozvíjajú aj moderné bytové projekty, ktoré spájajú mestský komfort s kvalitnou architektúrou. Tieto projekty často zahŕňajú komorné komplexy s menším počtom bytových jednotiek, ktoré sa citlivo začleňujú do okolia.
Jeden z takýchto projektov na Jaskovom rade ponúka celkovo deväť bytových jednotiek. Tento komorný projekt s dôrazom na proporcie, výšku a výraz začleňovania do okolia sa snaží vytvoriť nadčasovú architektúru. Byty sú koncipované s dôrazom na praktickosť, pohodlné členenie priestorov a optimálne využitie prirodzeného svetla. Vyššie podlažia navyše ponúkajú nádherné výhľady na mesto.
V oblasti Kramárov, ktorá je v bezprostrednej blízkosti Jaskového radu, sa nachádzajú aj prémiové bytové projekty ako "Kramáre Living". Tieto projekty ponúkajú luxusné strešné byty, napríklad 4-izbový strešný byt s celkovou výmerou takmer 228 m², vrátane exteriérov. Tieto nehnuteľnosti predstavujú zároveň aj bezpečnú a stabilnú investíciu vďaka vysokej žiadanosti prenájmov v danej oblasti.
Pre záujemcov o bývanie v novostavbách sú dostupné aj byty v projekte "Pod Vinicou", ktorý ponúka 4-izbové byty v uzavretom a bezpečnom areáli s vynikajúcou dostupnosťou a panoramatickým výhľadom.
Developer Lucron, známy svojimi rezidenčnými projektmi a rozvojom ucelených mestských štvrtí, má v Bratislave na konte viacero úspešných realizácií. Po bratislavskej rezidencii Jaskový rad z roku 2014, nasledovalo v roku 2019 dokončenie štvrte Malé Krasňany a v roku 2021 Urban Residence na Račianskej ulici. Lucron doteraz úspešne realizoval a dokončil celkovo 5 projektov v Trnave a v Bratislave a od roku 2017 sa pravidelne umiestňuje v rebríčkoch medzi najväčšími rezidenčnými developermi na Slovensku. V rámci projektu Nesto v Bratislave vzniká nová štvrť situovaná na hraniciach Slovenska a Rakúska, ktorá ponúkne kombináciu bývania, občianskej vybavenosti a možností trávenia voľného času s priamym dopravným napojením na centrum Bratislavy. Projekt Vydrica v bratislavskom podhradí má ambíciu prepojiť pešiu zónu, hradný vrch a dunajské nábrežie.
V projekte Rezidencia Jaskový rad by malo vzniknúť najviac 18 bytov. Číslo môže byť nižšie v prípade, že potenciálny záujemca bude chcieť nakreslené byty spojiť do väčšieho. Zatiaľ sa počíta s jedným jednoizbovým, štyrmi dvojizbovými, šiestimi troj- a piatimi štvorizbovými bytmi. Na poschodí by mali byť tri byty. V rámci predpredaja firma ponúka akciovú cenu, ktorá sa začína tesne pod dvoma tisíckami eur za štvorcový meter vrátane DPH. Byty na treťom podlaží s výhľadom na mesto stoja podľa manažéra predaja z Lucronu Dušana Striška necelých 2300 eur za štvorec. Aktuálne sú štyri byty rezervované. Napríklad jednoizbový byt na prvom podlaží s výmerou 29 štvorcových metrov stojí 64 500 eur. Trojizbový byt na druhom podlaží s rozlohou necelých 73 m² a deväťmetrovou lodžiou vychádza na 162,5-tisíc eur. Parkovacích miest by malo byť 18 v suteréne domu a desať vonku. Státie plánuje investor predávať za 14 750 eur vrátane dane. Výstavba projektu by sa mala začať v septembri, pričom kolaudáciu developer odhaduje na jeseň budúceho roka.
Investičný potenciál
Vysoká žiadanosť prenájmov v oblasti Kramárov a v širšom okolí Jaskového radu robí z nehnuteľností v tejto lokalite atraktívnu investičnú príležitosť. Vďaka svojej výške a umiestneniu bude projekt do istej miery „vytŕčať“ v lokálnom prostredí. Jeho susedom budú rušné cesty a priamo pod ním sa nachádza železničný tunel. Sám osebe však vytvorí akúsi novú bránu do tejto postupne sa zahusťujúcej časti mesta.
Vzhľadom na kombináciu strategickej polohy, dostupnosti občianskej vybavenosti, zelene a zároveň výbornej dopravnej infraštruktúry, ako aj rastúceho záujmu o moderné bývanie v Bratislave, predstavuje Jaskový rad a jeho okolie atraktívnu lokalitu pre investície do nehnuteľností. Ponuka rôznorodých typov bývania, od rodinných domov po moderné byty, spolu s rozvíjajúcou sa infraštruktúrou, vytvára predpoklady pre dlhodobý rast hodnoty nehnuteľností v tejto dynamicky sa rozvíjajúcej časti hlavného mesta Slovenska.
tags: #rezidencia #jaskovy #rad