V Bratislave, najmä v jej najväčšej mestskej časti Petržalka, sa v posledných rokoch objavujú snahy o modernizáciu a rozvoj infraštruktúry. Jedným z takýchto projektov, ktorý vyvolal diskusiu a poukázal na širšie otázky urbanistického plánovania, je plánovaná výstavba obchodného centra Kaufland na križovatke Bosákovej ulice a Jantárovej cesty. Hoci sa tento zámer prezentuje ako súčasť expanzných plánov spoločnosti a potenciálne zvýšenie dostupnosti služieb pre obyvateľov, kritici poukazujú na premárnenú príležitosť pre vytvorenie kvalitnejšieho mestského prostredia.
Ideálna lokalita s neuspokojivým riešením
Križovatky s výborným napojením na verejnú dopravu a v blízkosti centra mesta sú v urbanistickej teórii štandardne považované za ideálne miesta pre umiestňovanie výrazných architektonických dominant a pre intenzívnejšiu zástavbu. Lokalita na severnej strane križovatky Bosákovej ulice s Jantárovou cestou v Petržalke spĺňa tieto kritériá do značnej miery. Vznik električkovej trate v Petržalke zásadne zmenil tvár aj život na tomto sídlisku, pričom spojenie s centrom mesta je teraz rýchle a efektívne. Zastávky Farského či blízkosť prestupných uzlov medzi električkami a autobusmi robia z tejto oblasti strategické miesto pre rozvoj služieb a bývania.
Napriek potenciálu pre vytvorenie mestotvornej zástavby, ktorá by zahŕňala bývanie a občiansku vybavenosť v budove adekvátnej mierky s obchodmi a službami na prízemí (v parteri), sa v tejto lokalite presadí dvojpodlažný supermarket Kaufland. Tento projekt, ktorý získal stavebné povolenie, je napriek zmene územného plánu umožňujúcej vyššiu podielovú výstavbu bývania, vnímaný ako príklad neefektívneho nakladania so vzácnym priestorom. Pôvodná vízia Celomestského centra Petržalka totiž rátala s umiestnením výškovej budovy, ktorá by bola vhodnejšia pre danú lokalitu.
Kaufland na Bosákovej: Detaily projektu a jeho dopad
Investorom pripravovaného obchodného centra je reťazec Kaufland, ktorý tu plánuje postaviť dvojpodlažnú budovu s prevádzkou supermarketu. Objekt bude zastrešený plochou strechou s extenzívnou zeleňou. Parkovanie pre návštevníkov bude riešené na prízemí a taktiež aj vedľa budovy, celkovo by tu malo byť 92 parkovacích miest. Podlažná plocha prekročí 6,2-tisíc metrov štvorcových.
Na prízemí budú okrem parkovania situované technické miestnosti, sklady, zásobovanie, zázemie zamestnancov, administratíva a hygienické priestory pre zákazníkov. Na druhom nadzemnom podlaží sa bude nachádzať prevádzka supermarketu s vlastným skladovým zázemím. Prístup na druhé podlažie bude zabezpečený travelátorom, schodiskami a výťahmi. Vstupy do objektu budú navrhnuté z východnej strany z Fuxovej ulice. Architektom projektu je kancelária Team ABJ.
Spoločnosť Kaufland uvádza, že otvorenie predajne na Bosákovej ulici v Petržalke je súčasťou ich expanzných plánov a ide o samostatný projekt, ktorý je momentálne vo fáze plánovania. Pokiaľ nadobudne povolenie právoplatnosť bez zbytočných prieťahov, výstavba centra by sa mohla začať teoreticky ešte tento rok, pričom podľa informácií YIM.BA sa reťazec očakáva začiatok výstavby už v júni 2026. Predaj pozemku spoločnosti Kaufland sa udial ešte v roku 2021.
Kontroverzie a širší kontext
Projekt Obchodného centra Bosákova nie je bez kontroverzií. Aktivista Marcel Slávik podal voči projektu podnet, čím sa predĺžil proces správoplatnenia stavebných povolení. Okrem toho sa v súvislosti s rekonštrukciou existujúceho Kauflandu na Jantárovej ceste objavili sťažnosti obyvateľov na hluk počas nočných prác. Podľa stránky Nekŕmte nás odpadom mala dokonca zasahovať aj mestská polícia. Hovorkyňa Kauflandu Lucia Vargová však uviedla, že spoločnosť dôsledne dbá na dodržiavanie relevantných právnych predpisov a nariadení a neevidujú žiadne oficiálne informácie o kontrole políciou ani sťažnosti od obyvateľov týkajúce sa rušenia nočného kľudu.
Situácia na Bosákovej ulici však odráža širší problém v slovenskom urbanizme. Príliš často sú prémiové plochy, ktoré by mohli byť využité na intenzívnejšiu zástavbu a vytvorenie kvalitnejšieho mestského prostredia, zastavané jednopodlažnými budovami s korporátnou architektúrou a rozsiahlymi povrchovými parkoviskami. Z pohľadu Kauflandu ide o výborne umiestnený zámer, keďže nový supermarket bude mať výbornú dostupnosť a garantovaný prílev tisícov zákazníkov. Investor sa rozhodol pre do veľkej miery overený koncept, keď tu postaví v podstate jednoduchý a nízky objekt, hoci teoreticky by sa dal pozemok využiť v oveľa intenzívnejšej miere.
Developer JTRE, ktorý pozemok predal, si ponechal časť územia severne smerom k Černyševského, kde plánuje vybudovať polyfunkčný bytový dom. Túto možnosť s vyššou mierou zástavby by teoreticky bolo možné aplikovať aj na mieste budúceho Kauflandu, pričom obchodné centrum by sa mohlo nachádzať v parteri budovy. Podobné riešenia, hoci v ešte vyššej forme, by boli vhodné aj na iných prémiových lokalitách v Bratislave a jej okolí, ako napríklad Patrónka, Polianky, alebo priestory, ktoré mohli využiť reťazce ako Billa či iné na Muchovom námestí.
Vnímanie ceny a potenciálnej hodnoty pozemkov zostáva v Bratislave dosiaľ narušené. Verejný sektor zatiaľ nenabáda investorov, aby hľadali efektívnejšie formy ich využitia, aj keď to bude znamenať výstavbu vyšších budov. Výsledkom je nielen nižšia kvalita prostredia, ale aj nemožnosť čokoľvek zmeniť celé desaťročia. Zmena nepríde ešte desiatky rokov, pokiaľ sa extrémne nezvýši cena pozemkov či bývania a zároveň dramaticky nezjednoduší proces funkčných zmien a povoľovania novej výstavby. Aj keď sa Kaufland na Bosákovej ulici môže javiť ako úspešný biznis projekt z pohľadu investora, z hľadiska dlhodobého rozvoja mesta a kvality života obyvateľov predstavuje premárnenú príležitosť.
Výstavba retailových parkov na Slovensku
Súčasne s diskusiami o rozvoji v Bratislave, na Slovensku celkovo rastie obľúbenosť retailových parkov. Nové nákupné zóny vznikajú vo veľkých krajských mestách, ale tiež na frekventovaných ťahoch či v satelitných obciach. Príkladom je aj zámer výstavby retailového parku OC Klokan v Bernolákove, ktorý by mal zahŕňať supermarket a prevádzku rýchleho občerstvenia. Projekt s predpokladanými investičnými nákladmi 6 miliónov eur a prenajímateľnou plochou okolo 3 400 metrov štvorcových by sa mohol začať realizovať a následne sprístupniť v budúcom roku.
Obľúbenosť retailových parkov na Slovensku rastie kvôli ich kompaktnosti a praktickosti. Zvykom totiž býva, že v takýchto obchodných zónach je zastúpená pestrá paleta predajcov - potraviny, drogéria, elektro, chovateľské potreby, oblečenie, športové potreby či diskontné reťazce. Zaujímavosťou je, že v Bernolákove by mala ruka v ruke s OC Klokan vyrásť predajňa Kauflandu. V rámci Bratislavy a jej okolia má člen Schwarz Gruppe smelé plány, čo potvrdzuje aj projekt na Bosákovej ulici. Tretím objektom objavujúcim sa na vizualizáciách v Bernolákove je prevádzka rýchleho občerstvenia, v neďalekom Chorvátskom Grobe sa hovorilo o sieti Burger King, v súčasnosti to skôr vyzerá na KFC. Tieto trendy ukazujú na pokračujúci rozvoj maloobchodných formátov, ktoré sú populárne medzi zákazníkmi kvôli svojej dostupnosti a širokej ponuke služieb.
tags: #rekonstrukcia #kaufland #romanova