Každý túži po príjemnom a pohodlnom bývaní, no časom sa aj z nového bývania stane staré, opotrebované. Ak sa nechcete každých pár rokov sťahovať, rekonštrukcii sa nevyhnete. Pre mnohých býva nepríjemnou záležitosťou a akoby nutnosťou, no nemusí to tak byť. Áno, treba do nej vložiť čas a peniaze, no vždy si ju viete uľahčiť.
Finančné investície do cudzieho bývania
Financovanie prerábky či opravy “cudzej” nehnuteľnosti nie je vôbec neobvyklá vec, aj keď to tak na prvý pohľad možno nevyzerá. Častokrát však dochádza k tomu, že byt, ktorý máme v prenájme, sa snažíme prerobiť na svoj obraz, možno niečo vylepšiť. Taktiež mnohokrát investujeme do nehnuteľnosti svojho partnera, s ktorým plánujeme spoločný život či založenie rodiny a v neposlednom rade sa častokrát stáva, že investujeme do prerábky “rodičovského” domu s tým, že v budúcnosti bude táto nehnuteľnosť našim vlastníctvom.
Základom toho, aby ste mali istotu v akomkoľvek prípade, je podložiť všetko zmluvou, ktorá bude slúžiť ako poistka v prípade, že sa zmenia vaše vzťahy či okolnosti. Táto zmluva by mala obsahovať podmienky vrátenia vami investovaných financií do predmetnej nehnuteľnosti, ktorej vlastníkom je iná osoba. Ak však zmluvu o náhrade nákladov nemáte, môžete si uplatniť nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia od vlastníka nehnuteľnosti. V tomto prípade sa však nemusíte dostať k plnej sume, ktorú vám má vlastník vrátiť, nakoľko bezdôvodné obohatenie sa môže určiť ako rozdiel medzi tržnou cenou pred rekonštrukciou, do ktorej ste investovali a cenou po rekonštrukcii.
Ďalším problémom je premlčanie, nakoľko právo na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčuje 2 roky odo dňa zistenia, prípadne najneskôr za 3 roky, odkedy k nemu došlo a v prípade úmyselného bezdôvodného obohatenia je lehota až 10 rokov. Pokiaľ nemáte písomnú dohodu a hradíte rekonštrukciu cudzej nehnuteľnosti, máte o tom zvyčajne vedomosť už pri používaní prostriedkov. Nárok na by sa mal teda podľa pravidiel premlčať už po dvoch rokoch od rekonštrukcie, avšak pri rekonštrukcii zväčša nepočítate s tým, že by ste financie od vlastníka žiadali naspäť. Nárok chcete spravidla uplatniť až pri zhoršení vzťahov s majiteľom nehnuteľnosti, no v tomto momente už môže byť premlčaný.
V prípade, že majiteľ nehnuteľnosti so zmenami súhlasil, kompenzácia nákladov závisí od uzatvorenia dohody o náhrade. Ak sa prenajímateľ zaviazal zmluvou k náhrade nákladov, prenajímateľ, ku kompenzácii nákladov dochádza podľa termínov dohodnutých s nájomcom. Pokiaľ termíny neboli dohodnuté, nájomca môže požadovať buď kompenzáciu po skončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien v dôsledku užívania počas plynutia nájmu. Iné pravidlá platia v prípade, že nájomca musí na vlastné náklady odstrániť závady, ktoré bránia riadnemu užívaniu bytu a následne žiadať o kompenzáciu, pričom pred odstránením závad musí na túto skutočnosť upozorniť prenajímateľa.
Mýty o vlastníckom práve v bytových domoch
Veľmi častým omylom je presvedčenie, že byt je výlučne súkromný priestor. V skutočnosti je byt súčasťou stavby bytového domu, ktorý má spoločné konštrukcie a technické systémy. Z praxe sú známe prípady, keď vlastník odstránil priečku v domnení, že nejde o nosnú stenu. Krátko z Domového poriadku OSBD: „Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy a inú podstatnú zmenu v byte, nebytovom priestore bez súhlasu družstva, a to ani na svoje náklady.“ Tými predpismi sú stavebný zákon a vyhláška Ministerstva životného prostredia. Stavebný odbor Mestského úradu v Žiline odporúča, aby si majiteľ bytu v každom jednom prípade stavebnej úpravy preveril, ako postupovať.
Stavebnému úradu ani OSBD netreba ohlasovať takzvanú klasickú údržbu bytu: výmenu vodovodných batérií, interiérových dverí, podláh, omietok, maľovanie. Na stavebný úrad sa nemusíte obrátiť ani v prípade výmeny pôvodných okien za nové. „Na OSBD však určite ohláste výmenu okien, pretože chcete zasiahnuť do fasády, ktorá je spoločnou časťou domu,“ hovorí Jaroslava Ďuratná z technického útvaru OSBD. Vo všeobecnosti podľa zákona ohlásenie postačí pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby či sa nemení spôsob jej užívania. V ostatných prípadoch je potrebné stavebné povolenie. Ak chcete prerábať, nemusíte sa trápiť s formulovaním žiadosti, na OSBD dostanete Žiadosť o vydanie stanoviska správcu k stavebnej úprave v byte.
Najčastejšie vlastníci prerábajú bytové jadrá, vymieňajú radiátory, elektrické rozvody za medené, rozširujú elektrickú prípojku (napríklad pre sklokeramickú platňu na sporáku), vyrezávajú či zamurovávajú otvory do stien, vymieňajú pôvodné drevené okná za plastové. Tak ako stavebný úrad môže vyzvať vlastníkov bytov v dome, aby si na vlastné náklady opravili fasádu, lebo opadávajúca omietka je nebezpečná, môže nariadiť odstránenie hrozby alebo nebezpečných zásahov aj vo vnútri domu. Mnohí ľudia si myslia, že úpravami v byte pracujú len na svojom. Sú však časti bytu, pri ktorých môže ísť o zásah aj do spoločných častí domu a na to si treba dať pozor. Napríklad v prípade stúpačiek alebo spomínanej výmeny okien. Treba si tiež uvedomiť, že byt má určité parametre, miestnosti majú svoje dispozície a účel, pre ktorý boli postavené.
Technické siete a prístupnosť: Kľúčové aspekty pri rekonštrukcii
Bytové jadrá a inžinierske siete: Bytové domy boli v minulosti kolaudované s umakartovými jadrami. Nie náhodou je teda pri murovaní jadra nutné zachovať veľkosť montážneho otvoru, nie iba úzky priezor, aby ste videli na merače. V stúpačkách domu sa totiž nachádzajú inžinierske siete. Vedúci technického úseku Maroš Albedinský zdôrazňuje: „Sú súčasťou spoločných častí domu a musia byť stále prístupné.“ Ak k nim zamedzíte prístup, musíte stenu v prípade poruchy či havárie vybúrať na vlastné náklady. Na to určite nemyslel majiteľ bytu, ktorý si stenu pred potrubiami urobil z mramorovej platne. „Rúry“ budú potrebovať za istý čas výmenu, takže je praktickejšie nechať stenu zakrývajúcu inžinierske siete vyberateľnú.
Niektorí ľudia pri komplexnej obnove svojho bytu žiadajú aj o možnosť výmeny časti potrubí (najmä kanalizačných) v stúpačkách na úrovni svojho bytu. Aby neskôr, keď vlastníci schvália výmenu sietí, nemuseli svoje rekonštruované kúpeľne a toalety rozoberať. Problémy môže spôsobovať aj závesný systém toalety zabudovaný do steny. Ak sa stena nedá demontovať, nie je možné sa dostať bez búrania k rozvodom vody. A predstavte si, ak praskne odpadové potrubie. Technici OSBD majú skúsenosť aj s nedobre osadenými či utesnenými sprchovými kútmi, ktoré vytápajú susedov. Môže sa to prejaviť až po roku - dvoch používania.
Výmena radiátorov: Ak si chcete vymeniť radiátory vo svojom byte, technik OSBD vám prepočíta výkon pôvodného radiátora a navrhne nový. Na náklady vlastníka bytu potom správca zabezpečí výmenu alebo si ju ako vlastník môžete zariadiť sám v spolupráci s autorizovanou firmou. Neodbornými zásahmi do systému ho totiž môžete poškodiť.
Elektrické rozvody: Pri výmene elektrických rozvodov za medené (robí sa najčastejšie v rámci celkovej obnovy bytu) najlepšie urobíte, ak donesiete správcovi kompletnú projektovú dokumentáciu. Aby bolo zrejmé, o aký rozsah prác ide. Nové rozvody rozhodne nezasekávajte do panelov. Po výmene rozvodov správcovi musíte doručiť revíznu správu.
Výmena okien: Výmenu okien nemusíte hlásiť na stavebný úrad, no správcovi áno, vydáva k nej stanovisko. Vymenené okná musia vzhľadom aj delením zodpovedať ostatným v bytovom dome a farbe, ktorá pôvodne bola na fasáde. Dbajte, aby vaše nové okná mali dostatočne riešené vetranie. Pri realizácii prác treba dať pozor, najmä ak sa ešte na zateplenie domu vzťahuje záruka. Zhotoviteľ totiž môže v prípade neprimeraného zásahu do zateplenia záruku zrušiť.
- Otvory v stenách: Vyrezávanie a zamurovávanie otvorov v stenách je háklivá vec. Neviete, do čoho môžete zasiahnuť a narušiť nebodaj statiku celého domu. S prácami a ich trvaním oboznámte susedov - písomne na viditeľnom mieste v dome. Pri renovácii bytu v žiadnom prípade nezasahujte do spoločných častí domu. Práce si vykonávate na vlastné náklady, vrátane odvozu odpadu. Je nevyhnutné brať ohľad na ostatných obyvateľov domu, nerobiť hluk v hodinách večerného či nočného pokoja a dohliadnuť, aby stavebný odpad neznečisťoval spoločné priestory domu alebo jeho okolie. Ak spôsobíte pri prestavbe škody na majetku vlastníkov alebo správcu, ste povinný ich nahradiť.
Legislatívny rámec a povolenia
Legislatívny rámec upravuje Zákon č. 50/1976 Z. z. „Práce“ bez potreby ohlásenia stavebnému úradu definuje stavebný zákon v § 139b ods. 15. Ohlásenie stavebnému úradu sa „riadi“ stavebným zákonom v § 55 ods. Stavebné povolenie sa až na výnimky vyžaduje pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania.
Pri výmene okien nie je potrebné ani stavebné povolenie ani ohlásenie stavby. Jedná sa o udržiavacie práce, podmienkou však je, aby ste dodržali pôvodný rozmer aj delenie okien. Ak pri obnove starého bytového jadra nezasahujete do nosných konštrukcií, postačuje stavebné úpravy ohlásiť stavebnému úradu. Ak pri rekonštrukcii len odstránite pôvodné umakartové priečky, ktoré nahradíte novými z odľahčených materiálov, ktoré budú vymurované na pôvodnom mieste, „bez zmeny“ rozmerov a dispozície pôvodnej kúpeľne nie je potrebné ani ohlásenie stavby. Takáto rekonštrukcia patrí medzi udržiavacie práce. Ak však plánujete prepojiť kúpeľňu a WC, budete musieť stavebnému úradu stavbu ohlásiť a predložiť statický posudok.
Na zasklenie balkóna alebo lodžie je potrebné aspoň ohlásenie stavebnému úradu, ktorý posúdi vhodnosť použitého systému. Je celkom možné, že v lokalite, kde bývate, platí všeobecno-záväzné nariadenie z pohľadu architektonického stvárnenia vonkajších fasád a budov. Ak plánujete „zväčšiť“ pôvodný rozmer dverí, prípadne ich presunúť niekde úplne inde, je potrebné to ohlásiť stavebnému úradu a taktiež predložiť statický posudok. Pokiaľ budete zasahovať do nosnej konštrukcie, bude potrebné stavebné povolenie.
V prípade, že ide o udržiavacie práce, teda nie je potrebné stavebné povolenie, ani ohlásiť stavbu. Pokiaľ ide o povinnosť vlastníka bytu realizujúceho rekonštrukciu bytu voči ostatným obyvateľom bytového domu informovať ich o stavebných úpravách, nie je takáto jeho povinnosť zákonne upravená. Platí to v prípade, že nie je potrebné stavebné povolenie. Je však dobrým zvykom a prejavom slušnosti voči ostatným obyvateľom bytového domu informovať ich vopred o rekonštrukcii bytu, a to spôsobom, ktorý je vzhľadom na charakter bytového domu a jeho dispozičné riešenie najvhodnejší, napríklad výveskou pri vchode do bytového domu. Napriek tomu, že táto povinnosť nie je zákonne upravená, vychádza z nepísaných pravidiel medziľudských vzťahov, pokojného susedského spolunažívania a z dobrých mravov. V prípade stavebných činností, pri ktorých sa vyžaduje stavebné povolenie, je situácia odlišná a dotknutí obyvatelia bytového domu majú v rámci stavebného konania možnosť uplatniť svoje námietky. O začatí stavebného konania ich stavebný úrad upovedomí verejnou vyhláškou.
Na podanie žiadosti o stavebné povolenie pre Stavebný úrad je potrebné doložiť súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v súlade so zákonom 182/93 Z. V žiadnom prípade nemôže platiť súhlas vlastníkov, ktorý je získaný obiehaním po bytoch a podpisom vlastníkov. V zmysle § 11a zákona o vlastníctve bytov štvrtina vlastníkov bytov a NP v dome má právo zvolať schôdzu, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu správca a to do 15 dní od doručenia žiadosti. Oznámenie o schôdzi spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a NP v dome minimálne 5 dní pred dňom konania schôdze. Ak by ste sa nezišli na schôdzi v dostatočnom počte, môže zástupca vlastníkov vyhlásiť písomné hlasovanie, ktoré musí prebiehať presne tak, ako stanovuje zákon v § 14 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z.
Dôsledky neoprávnených stavebných úprav
Čo sa stane, ak sa vlastník bytu rozhodne pre stavebnú úpravu bez stavebného povolenia? V prípade, že sa vlastník bytu rozhodne vykonať stavebné úpravy v byte bez stavebného povolenia, a teda aj bez súhlasu všetkých vlastníkov bytov v dome, nastáva zdĺhavý proces, počas ktorého sa skúma, či je možné na takúto stavebnú úpravu vydať dodatočné stavebné povolenie. Výsledkom takéhoto konania môže byť buď vydanie dodatočného stavebného povolenia, alebo stavebný úrad nariadi vlastníkovi bytu uviesť byt do pôvodného stavu. Aj v tomto prípade sa treba riadiť zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a doložiť súhlas dostatočnej väčšiny vlastníkov bytov k už zrealizovanej stavebnej úprave. Keď ho vlastník rekonštruovaného bytu v tomto konaní o dodatočnom povolení nepredloží, resp.
Obyvatelia panelákov a rôznych bytových domov tú situáciu dôverne poznajú. Počas dňa sa začne ozývať väčší hluk. Steny a podlahy sa rozvibrujú. Do toho sa ozve nepríjemný zvuk príklepovej vŕtačky alebo pneumatického kladiva. Spoločné priestory sa pokryjú vrstvou všadeprítomného cementového prachu a vychodené cestičky v ňom so stopercentnou istotou identifikujú pôvodcu týchto zmien. Je to tu, prerábka bytu! Veru, rekonštrukcie bytov vedia poriadne potrápiť samotného stavebníka, no preveria aj susedské vzťahy. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov musí vlastník tieto priestory udržiavať tak, aby boli spôsobilé na riadne užívanie. Pri rekonštrukčných prácach nesmie vlastník priestorov rušiť ani ohrozovať ostatných majiteľov vo výkone ich vlastníckych alebo užívacích práv. V takomto prípade sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Tento súhlas sa vyžaduje aj pri úpravách, ktorými sa zasahuje do spoločných zariadení domu (napr. odpojenie od rozvodov tepla), spoločného príslušenstva, priľahlého pozemku. Výnimky musia byť ustanovené v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy bytového domu a pod. Za škodu zodpovedá vždy ten, kto ju spôsobil. Vzniknutá škoda môže byť v niektorých prípadoch posudzovaná aj ako priestupok, vo výnimočných prípadoch môže byť naplnená skutková podstata trestného činu poškodzovania cudzej veci. Neuspokojte sa s narýchlo uzatvoreným poistením a jeho úhradou. Dôsledne si preštudujte podmienky poistnej zmluvy a pozornosť venujte aj vylúčeniam z poistenia.
Ohlásenie stavebnému úradu bude postačovať pri stavebných úpravách, ktorými sa výraznejšie nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby a nemení sa spôsob užívania stavby. Ohlásenie bude potrebné aj pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, jej požiarnu bezpečnosť, vzhľad alebo životné prostredie, a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou. Ohlásenie by teda malo postačovať aj napríklad pri vybúraní bytového jadra a vybudovaní novej kúpeľne a toalety, ak nebudete zasahovať do nosných konštrukcií a zachováte pôvodné členenie miestností. Vystačíte si s ním aj pri úprave dverných otvorov (zväčšenie, presunutie) v nenosných priečkach domu. O tom, či je priečka nosná alebo nie, rozhodne statik v statickom posudku.
TIP: Ohlásenie musí stavebník vykonať na stavebnom úrade vopred. Ten posúdi, či to postačuje alebo bude potrebné stavebné povolenie. Bez ohlásenia budete môcť realizovať udržiavacie práce s výnimkou prác spomenutých vyššie. Príkladom udržiavacích prác, ktoré môžete uskutočňovať bez povolení, je napríklad výmena kuchynskej linky, podlahových krytín, obkladov, úprava stien vrátane stierok a pod. Rovnako je to aj v prípade rozvodov. Vzhľadom na to, že odborná výmena rozvodov má dosah na životy a majetok vlastníkov bytov v celom dome, podmienkou je vykonanie odbornej skúšky a vydanie revíznej správy. Ani výmenu okien nebudete musieť ohlasovať. Upozorňujeme, že také obľúbené dodatočné zasklievanie balkónov a lodžií podlieha minimálne ohláseniu stavebnému úradu, ktorý posúdi vhodnosť použitého systému. Je totiž celkom možné, že v mieste vášho bydliska platí všeobecne záväzné nariadenie týkajúce sa architektonického stvárnenia vonkajších fasád budov.
Stavebná činnosť, pri ktorej nebude postačovať ohlásenie, si vyžaduje stavebné povolenie, ktoré vydáva na základe kompletnej žiadosti príslušný stavebný úrad. Účastníkmi stavebného konania sú všetky osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté. V tomto momente sa oplatí mať dobré vzťahy so susedmi, keďže svojím postojom môžu v medziach zákona vaše stavebné zámery podstatne ovplyvniť.
Ak si stavebné úpravy nevyžadujú stavebné povolenie, nie ste povinní získať súhlas ostatných vlastníkov bytov. Viacero druhov rekonštrukčných prác sa nezaobíde bez vzniku stavebného odpadu. Nezabudnite si preto včas objednať pristavenie kontajnera. Jeho umiestnenie konzultujte so správcom budovy, prípadne so zástupcom vlastníkov. Je možné, že budete musieť vybaviť povolenie pre záber verejného priestranstva, na ktorom bude kontajner dočasne umiestnený.
Rekonštruovali ste byt a nevybavili ste si povolenie? Nenahlásili ste drobné stavebné úpravy stavebnému úradu? Nemáte znalosť o povinnosti komunikovať so správcom obytného domu o zmenách v byte. Chyba. Takéto nevedomé konanie môže viesť k uštedrenej pokute. Právo majiteľa robiť si vo svojom byte čo chce, má trhliny. Stavebný zákon č. 50/1976 určuje legislatívne podmienky týkajúce sa rekonštrukcií. Ak chystáte prestavbu Vášho bytu, je vhodné si dôležité články zákona pozorne preštudovať. Podľa zákona sa vyžaduje stavebné povolenie pri akomkoľvek zásahu do nosnej konštrukcie ovplyvňujúceho stabilitu budovy, a taktiež vzhľad, alebo pri prístavbe, respektíve nadstavbe bytu, z čoho vyplýva priestorová zmena. Z bezpečnostného hľadiska je rozumné spolupracovať s úradníkmi a zmeny v byte prekonzultovať s odborníkmi.
Ak nemáte stavebné povolenie a uskutočníte prestavbu, ku ktorej je povolenie vyžadované, maximálna výška pokuty je 829,85€. Pri neohlásení drobných rekonštrukčných úprav sa môže Vaša peňaženka odľahčiť o 331,94€. V praxi to znamená, že ak budete meniť povrchy stien, meniť podlahy, alebo nahrádzať staré umakartové jadro za nové murované, máte povinnosť to ohlásiť príslušnému stavebnému úradu. Úradnícke posty sa menia skoro každou zmenou vládnej garnitúry a tenká hranica medzi nutnosťou povolenia a ohlásenia zmien bez povolenia prináša rozdielne rozhodnutia. Pri korektných informáciách a komunikácii so správcom budovy budete presne vedieť ako a čo vybaviť k pokojnému priebehu rekonštrukcie a ďalšom nažívaní v staro-novom byte.
Proces získania povolenia
Ohlásenie drobnej stavby: Vybavuje sa na stavebnom úrade príslušného mestského úradu. Je bezplatné. K ohláseniu sa prikladá aj statický posudok, ak ide napríklad o zmenu bytového jadra. Samotné ohlásenie je vo väčšine prípadov iba formalitou, ale stáva sa, že stavebný úrad zamietne a vydá pokyny na nutnosť stavebného povolenia. Stavebný úrad má 30-dňovú lehotu na vydanie súhlasu alebo zamietnutia prerábky.
Stavebné povolenie: Vyžaduje sa pri všetkých rekonštrukciách, na ktoré nestačí ohlásenie. Najmä na zmenu stavieb, keď sa mení vzhľad a priestor, pri prebúravaní miestností. Pri zmene rozvodov médií. K žiadosti je potrebný vypracovaný projekt rekonštrukcie, ktorý musí vypracovať oprávnená osoba. S potrebnými dokumentmi sa žiadosť podáva na stavebný úrad. Ak stavebné konanie prebehne úspešne, vydá sa stavebné povolenie. Pri rekonštrukcii bytu sa za vydanie povolenia platí 23€. Po 14 dňoch, po neodvolaní sa, začne plynúť právoplatnosť rozhodnutia. V tomto momente je stavebné povolenie oficiálne a rekonštrukcia sa môže začať. Práce prebehnú pokojne, bez obmedzení a dobrý pocit zo zrenovovaného prostredia prinesie sviežosť do Vášho príbytku.
tags: #rekonstrukcia #bytu #bez #vlastnika