Inštitút regulovaného nájomného predstavuje v slovenskom právnom poriadku pomerne neobvyklý prvok. Zatiaľ čo oblasť súkromného práva je primárne postavená na princípe zmluvnej slobody, regulované nájomné zasahuje do tejto oblasti stanovením maximálnej výšky nájomného pre vybrané druhy bytov. Táto cenová regulácia, upravená v opatrení Ministerstva financií SR č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmov bytov, uverejnenom vo Finančnom spravodajcovi pod č. 4/2008 a zverejnenom v Zbierke zákonov SR pod č. 158/2008 Z. z., má primárne slúžiť ako ochrana pôvodných nájomcov bytov pred neprimeraným zvyšovaním nájomného. Ide predovšetkým o nájomcov, ktorým boli byty pridelené v období pred rokom 1989 v znárodnených domoch, ktoré boli následne vrátené pôvodným vlastníkom prostredníctvom reštitučných zákonov.
Ekonomické dopady a nelegitímne bremeno
Existencia regulovaného nájomného má na vlastníkov bytových domov značné ekonomické dôsledky, často spojené s nulovou alebo nedostatočnou návratnosťou investícií. Súčasné riešenie tejto bytovej problematiky je mnohými považované za „nešťastné“, pričom sa zdôrazňuje nelegitímnosť prenášania bremena realizácie sociálnych funkcií štátu v oblasti bytovej politiky na súkromné subjekty. V tejto súvislosti sa spomína aj tzv. deregulačný zákon (zákon č. 260/2011 Z.z.), ktorý sa pokúsil o čiastočné riešenie situácie.
Problémom regulovaného nájomného sa prvýkrát zaoberal Európsky súd pre ľudské práva (ESĽP) v Štrasburgu v prípade Hutten - Czapska proti Poľsku. Podstata problému spočíva v tom, že napriek regulovanému nájomnému sú vlastníci domov a bytov naďalej zákonne zodpovední za ich údržbu. Náklady spojené s údržbou však často prevyšujú príjmy z nájomného, čo vytvára pre vlastníkov neudržateľnú finančnú situáciu. ESĽP v tomto prípade konštatoval, že štát nenarazil na spravodlivú rovnováhu medzi záujmom spoločnosti ako celku a ochranou vlastníckeho práva, keďže bremeno bolo naložené výlučne na vlastníkov domov, čím došlo k porušeniu článku 1 Dodatkového protokolu k Európskemu dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd.
Rozsudok ESĽP vo veci Bittó a ďalší proti Slovenskej republike
Dňa 28. januára 2014 vyhlásil ESĽP rozsudok vo veci Bittó a ďalší proti Slovenskej republike, ktorý sa týkal systému regulovaného nájomného na Slovensku. ESĽP na jednej strane uznal, že systém regulácie nájomného sleduje legitímny cieľ - sociálnu politiku štátu, a teda je v súlade so všeobecným záujmom. Na druhej strane však dospel k záveru, že pri uplatňovaní inštitútu regulovaného nájomného neboli dostatočne zohľadnené záujmy vlastníkov bytov, vrátane ich práva na dosahovanie výnosov z majetku. ESĽP tiež podotkol, že právna úprava prijatá v roku 2011 (tzv. deregulačný zákon), hoci umožňuje každoročné zvyšovanie regulovaného nájomného o 20 %, vôbec nerieši predchádzajúcu situáciu a predovšetkým škody utrpené vlastníkmi.
Vzhľadom na to, že legislatívne opatrenia prijaté štátom neriešia existujúcu situáciu pred ich zavedením, štát bude v zmysle článku 46 Dohovoru povinný prijať ďalšie opatrenia. Tieto opatrenia by mali zahŕňať predovšetkým prijatie osobitného prostriedku nápravy, ktorý umožní získať náhradu škody za zistené porušenie. Štát má povinnosť prijať príslušné legislatívne opatrenia, prostredníctvom ktorých dôjde k náprave porušených práv.
Čo sa týka výberu prostriedkov na dosiahnutie tohto cieľa, je na slobodnej úvahe štátu, aké opatrenia prijme. Výbor ministrov Rady Európy bude dohliadať na výkon rozsudku a v prípade potreby môže vyvinúť diplomatický tlak, aby donútil štát podriadiť sa rozhodnutiu súdu. V krajnom prípade môže dôjsť až k strate členstva v Rade Európy. Okrem individuálnych opatrení vo vzťahu k úspešným sťažovateľom je štát povinný prijať aj všeobecné opatrenia, ktoré odškodnia a zabránia porušovaniu práv aj ďalších dotknutých osôb. Vhodným prostriedkom nápravy v takomto prípade by mohlo byť prijatie zákona o kompenzácii alebo iného špecifického legislatívneho rámca.
Návrh novely vyhlášky a jej dôsledky
Ministerstvo dopravy nedávno predložilo návrh vyhlášky, ktorá by mohla zásadne ovplyvniť ceny regulovaných nájmov na Slovensku. Podľa portálu Aktuality.sk by v dôsledku tejto vyhlášky mohlo nájomné v niektorých bytoch vzrásť až 500-násobne. Tento krok by sa dotkol približne 60 000 bytov vo vlastníctve štátu, obcí či vyšších územných celkov, ktoré sú v súčasnosti prenajímané najmä zraniteľným skupinám obyvateľstva, ako sú mladé rodiny, jednorodičia, seniori a niektorí štátni zamestnanci. Konkrétne ide o 56 000 bytov v správe samospráv a 8 500 služobných bytov štátu.
Navrhovaná vyhláška má zrušiť doterajšie opatrenia Ministerstva financií Slovenskej republiky z rokov 2008 a 2011, ktoré upravovali reguláciu cien nájmu bytov. Pre vlastníkov, ktorí získali nájomné domy v reštitúcii, by to znamenalo významnú finančnú úľavu. Rezort dopravy v dôvodovej správe uvádza, že maximálna cena ročného nájmu určená súčasným opatrením sa už nebude vzťahovať na byty vrátené vlastníkom v rámci reštitúcií.
Ďalším významným bodom návrhu je možnosť prenajímateľa (štátu alebo samosprávy) zvýšiť cenu nájmu bytu dohodnutú v nájomnej zmluve oproti predchádzajúcemu kalendárnemu roku najviac o 20 %. Táto úprava sa však nevzťahuje na nové zmluvy. Ministerstvo dopravy v materiáli tiež uvádza, že hodnota bytu sa zvyšuje o technické zhodnotenie, pričom toto zvýšenie hodnoty sa vykoná až po dokončení modernizácií alebo iných technických vylepšení, čo môže viesť k výraznému nárastu nájomného.
Pripomienkové konanie a obavy
Návrh vyhlášky v súčasnosti prechádza medzirezortným pripomienkovým konaním, pričom sa už objavili viaceré pripomienky a obavy. Ministerstvo vnútra žiada prehodnotiť a znížiť navrhované maximálne ceny ročného nájmu v služobných bytoch. Úprava regulovaného nájomného by totiž zasiahla mnohých policajtov, ktorí už dnes čelia finančným tlakom. Ministerstvo vnútra argumentuje, že navrhované neúmerné zvýšenie ceny nájmu v služobných bytoch, najmä tých skolaudovaných pred rokom 2000 a po roku 2001, by mohlo pôsobiť demotivačne a negatívne ovplyvniť záujem o povolanie v Policajnom zbore.
Únia miest Slovenska (ÚMS) taktiež predložila viaceré pripomienky. ÚMS žiada doplniť ustanovenie, ktoré by umožnilo navýšiť maximálnu cenu ročného nájmu bytu o sumu schváleného príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚO), ktorý sú vlastníci bytov povinní uhrádzať. ÚMS argumentuje tým, že výška príspevkov do FPÚO a správcovských poplatkov často prevyšuje samotné nájomné, čo núti obce a mestá doplácať na opravy a správu z vlastných rozpočtov. Bez možnosti navýšiť nájomné o tieto náklady by samosprávy nemuseli byť schopné pokryť všetky výdavky spojené s prevádzkou a údržbou bytových jednotiek, čo by mohlo mať negatívny dopad na kvalitu bývania a finančnú stabilitu miest. ÚMS zároveň navrhuje obmedziť maximálne možné navýšenie nájomného na 70 percent nad rámec schváleného príspevku do FPÚO, aby sa predišlo neprimeranému finančnému zaťaženiu nájomníkov.
Generálna prokuratúra a Ministerstvo kultúry upozornili na gramatické chyby v materiáli. Vyhláška ministerstva dopravy síce určuje maximálnu výšku nájomného, no samosprávy a ďalší prenajímatelia si budú musieť sami vypočítať, či a o koľko reálne zvýšia nájomné. Otvorenou otázkou zostáva aj presné postavenie správcovských poplatkov a príspevkov do fondov. Ak parlament schváli návrh v súčasnej podobe, mal by nadobudnúť účinnosť od 1. septembra daného roka.
Štátom podporované nájomné bývanie ako alternatíva
Paralelne s diskusiami o regulovanom nájomnom sa na Slovensku rozbieha aj nový model - štátom podporované nájomné bývanie. Tento systém má vyplniť medzeru medzi sociálnymi bytmi, trhovým nájomným bývaním a kúpou bytu na hypotéku. Podstata tohto systému spočíva v regulovanom nájomnom, ktorého výšku určuje vláda nariadením, pričom zohľadňuje regionálne rozdiely.
Ministerstvo dopravy podporuje výstavbu nájomných bytov dvoma hlavnými spôsobmi. Prvým sú obecné nájomné byty, ktoré môžu mestá a obce stavať s podporou zvýhodnených úverov zo Štátneho fondu rozvoja bývania a priamych dotácií z ministerstva. Záujemcovia o tieto byty sa musia zapísať do obecných poradovníkov a pravidlá si určujú samotné obce. Druhou formou sú štátom dotované byty, ktoré môžu stavať alebo odkupovať veľkí investori. Tí ich následne ponúkajú záujemcom za stanovených podmienok. Záujemcovia sa musia registrovať na štátom zriadenom webe najomnebyvanie.info.
Minister dopravy zároveň upozorňuje, že záujemcovia o zvýhodnené bývanie musia spĺňať viacero podmienok. V systéme štátom podporovaného nájomného bývania je momentálne zaregistrovaných viac ako 5 000 záujemcov, pričom investori sľúbili dodať do systému po 500 bytov. Prvých 68 bytov už bolo odovzdaných v Bratislave. Zamestnávatelia môžu nájomníkom poskytovať príspevok až do výšky 5,46 € na meter štvorcový podlahovej plochy, pričom tieto príspevky sú daňovo a odvodovo oslobodené. Až 30 percent z týchto nových bytov je prioritne rezervovaných pre zamestnancov štátu a verejnej správy. Nájomné v týchto bytoch je taktiež regulované a podľa ministra dopravy „možno o trochu nižšie“ ako v súkromných prenájmoch.
Systém štátom podporovaného nájomného bývania tak predstavuje snahu o vytvorenie cenovo dostupnejšieho a kvalitného bývania, ktoré by mohlo zmierniť napätie v oblasti bytovej politiky a zároveň poskytnúť alternatívu k súčasnému systému regulovaného nájomného, ktorý čelí kritike z viacerých strán.
tags: #regulovane #najomne #vyhlaska