Vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom nehnuteľnosti môžu byť niekedy komplikované, najmä keď nájomca prestane platiť nájomné a odmieta sa vysťahovať. Okrem toho sa môžu vyskytnúť právne problémy, ktoré si vyžadujú dôkladnú znalosť legislatívy. Občianske právo jasne stanovuje pravidlá a postupy, ktoré prenajímateľ môže využiť na ochranu svojich práv a majetku. Neplatiči môžu spôsobiť prenajímateľom vážne právne dôsledky.
Základné povinnosti nájomcu a práva prenajímateľa pri omeškaní s platbou
Platiť dohodnuté nájomné riadne a včas je základnou povinnosťou nájomcu. Riadne a včas znamená, že nájomné je uhradené v presne dohodnutej výške a do presne dohodnutého dátumu. Ak sa nájomca omešká čo i len o 1 deň, prípadne nezaplatí nájomné v dohodnutej výške, porušuje nájomnú zmluvu a prenajímateľ má právo voči nemu zakročiť.
Ak nájomca neplatí nájomné, prenajímateľ môže samozrejme žiadať dlžné nájomné doplatiť. Podľa § 697 Občianskeho zákonníka, ak nájomca nezaplatí dlžné nájomné do 5 dní po splatnosti, môže dokonca žiadať aj tzv. poplatok z omeškania. V zmysle ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka je nezaplatenie nájomného riadne a včas za čas dlhší ako 3 mesiace tzv. hrubým porušením povinností vyplývajúcich z nájmu bytu a je zároveň dôvodom na výpoveď nájmu bytu. Ak si prenajímateľ a nájomca dohodli režim krátkodobého nájmu bytu, potom na výpoveď dokonca stačí, ak nájomca nezaplatí nájomné riadne a včas za čas dlhší ako 2 mesiace.
Rozhodnutie, či bude nájomné vymáhať, resp. či bude uplatňovať aj poplatok z omeškania, prípadne či ukončí nájom, je len na prenajímateľovi. Môže uvedené tolerovať a dohodnúť sa na neskoršom doplatení, môže odpustiť poplatok z omeškania, ale na druhej strane môže od nájomcu žiadať doplatiť všetko, vrátane poplatku z omeškania.
Odporúčam však vždy nájomcu najskôr slušne písomne vyzvať, aby dlžné nájomné doplatil a platil načas, a zároveň ho upozorniť na možnosť dania výpovede a možnosť žiadať poplatok z omeškania.
1. REALITNÝ PODCAST - Ako má vyzerať dobrá nájomná zmluva?
Právne kroky prenajímateľa pri neplatení nájomného
Ak by napriek výzve nájomca dlh neuhradil, môže prenajímateľ podať žalobu na súd, napríklad cez upomínacie konanie a žiadať vydať platobný rozkaz. Výzva vo všeobecnosti nie je vždy podmienkou podania žaloby.
Na úhradu dlhu môže prenajímateľ použiť aj depozit (zábezpeku). Pozor! Takéto použitie depozitu však musí byť dohodnuté a použitie musí byť v súlade so zmluvou. Nesmie byť svojvoľné, v opačnom prípade by mohol mať prenajímateľ problémy. Okrem civilnej žaloby na súd, by za istých okolností mohlo svojvoľné ponechanie depozitu teoreticky naplniť aj znaky skutkovej podstaty trestného činu sprenevery podľa § 213 Trestného zákona - „Kto si prisvojí cudziu vec, ktorá mu bola zverená, a spôsobí tak na cudzom majetku škodu malú, potrestá sa odňatím slobody až na dva roky.“
Prenajímateľ má právo požadovať zaplatenie dlžného nájomného spolu s úrokmi z omeškania podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Okrem toho môže prenajímateľ podľa Občianskeho zákonníka začať právne kroky na vysťahovanie nájomníka podľa § 711a ods. 1 písm. d). V krajnom prípade môže neplatenie nájomného viesť k exekúcii majetku nájomníka podľa zákona č. 233/1995 Z.z. Pre prenajímateľa môže neplatenie nájomného znamenať finančné následky ako je strata príjmu z nájmu a náklady na právne služby.
Formálna výzva a súdne konanie
Ak nájomci odmietajú opustiť nehnuteľnosť, prvým krokom je zaslanie formálnej výzvy na zaplatenie dlžného nájomného. Neplatiči často ignorujú takéto výzvy, čo vedie k nutnosti právnych krokov. Formálna výzva musí uvádzať presný dátum, do ktorého má byť dlžné nájomné uhradené. Musí tiež obsahovať upozornenie na následky neplatenia.
Príklad: Pán Novák prenajal svoj byt pánovi Kováčovi. Po troch mesiacoch pán Kováč prestal platiť nájomné a ignoroval výzvy na zaplatenie. Pán Novák sa rozhodol podať žalobu na súd o vypratanie nehnuteľnosti. Súd rozhodol v prospech pána Nováka a pán Kováč bol povinný sa vysťahovať do 30 dní.
Súdne konanie je vo väčšine prípadov časovo i finančne náročnejšie než mimosúdna výzva na vypratanie nehnuteľnosti.
Výpoveď nájomnej zmluvy z dôvodu neplatenia nájomného
Pokiaľ budú naplnené podmienky na výpoveď z nájmu, môže dať prenajímateľ, v prípade ak nájomca neplatí nájomné, nájomcovi výpoveď. Výpoveď musí byť písomná a musí v nej byť jasne uvedený dôvod výpovede, inak je neplatná. Nájom skončí uplynutím výpovednej lehoty, ktorý závisí od režimu zákona, ktorý si zmluvné strany dohodli.
Výpovedná lehota podľa rôznych režimov nájmu
Podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná doba 3 mesiace, no podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť aj len 15-dňová. Vždy je potrebné si overiť režim zákona, pretože ten má vplyv dokonca aj na to, od kedy plynie výpovedná doba. Uplynutím príslušnej výpovednej doby nájom zaniká a nájomca je povinný byt opustiť.
Výpoveď pre nezaplatenie nájomného podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Režim zvýhodnenej výpovede podľa zákona o krátkodobom nájme bytu pre vás platí, ak:
- je zmluva o nájme bytu alebo jeho časti uzatvorená najviac na 2 roky (s tým, že môže ísť aj o reťazenie krátkodobého nájmu predlžovaného každé 2 roky, maximálne však 2x - celková doba takto predlžovaného nájmu teda nesmie presiahnuť 6 rokov),
- je zmluva uzatvorená písomne a obsahuje:
- meno, priezvisko, trvalý pobyt a dátum narodenia zmluvných strán - fyzických osôb nepodnikateľov,
- obchodné meno, trvalý pobyt, dátum narodenia, miesto podnikania a IČO fyzických osôb podnikateľov,
- obchodné meno, sídlo a IČO právnických osôb a meno a priezvisko osoby oprávnenej za nich konať,
- označenie predmetu nájmu a rozsahu jeho užívania,
- určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a úhrad za služby,
- opis stavu bytu, jeho príslušenstva a vybavenia a tiež opis ich závad, ktoré vám boli známe v čase podpisu zmluvy,
- určenie doby nájmu,
- vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že sa zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
- ste si splnili povinnosť registrácie k dani z príjmu z prenájmu.
Krátkodobý nájom bytu máte právo vypovedať, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhradu za služby za čas dlhší ako 2 mesiace. Pokiaľ ste si s nájomcom dojednali peňažnú zábezpeku (označovanú tiež ako kaucia, príp. depozit) a dlh nájomcu ste vyriešili jej čerpaním, máte právo vypovedať nájom, ak nájomca nedoplní ani do jedného mesiaca odo dňa doručenia vašej písomnej výzvy zábezpeku do pôvodnej výšky. Dodajme, že zábezpeka môže byť dohodnutá maximálne vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrady za služby. Výpovedná lehota začne plynúť dňom, ktorý nasleduje po dni doručenia písomnej výpovede nájomcovi. Jej dĺžka sa spravuje obsahom nájomnej zmluvy; nesmie však byť kratšia, než:a) 15 dní, ak je daná z dôvodu omeškania so zaplatením nájomného,b) 1 mesiac, ak je daná kvôli nedoplneniu peňažnej zábezpeky do pôvodnej výšky.
Výpoveď pre nezaplatenie nájomného podľa Občianskeho zákonníka
Ak váš právny vzťah nespĺňa popísané požiadavky kladené na krátkodobý nájom bytu, spravujú sa podmienky výpovede Občianskym zákonníkom. Ten povoľuje výpoveď z dôvodu omeškania so zaplatením nájomného alebo úhrady za služby, ak nájomca nezaplatil za dlhší čas ako 3 mesiace. Samotná výpovedná lehota trvá až 3 mesiace a začne plynúť od 1. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede. Pokiaľ nájomca preukáže, že sa ku dňu doručenia výpovede z objektívnych dôvodov nachádzal v hmotnej núdzi, predĺži sa výpovedná doba o ochrannú lehotu v trvaní 6 mesiacov. Ak nájomca pred uplynutím ochrannej lehoty dlh uhradí, platí, že dôvod výpovede zanikol. Pokiaľ je jediným dôvodom, pre ktorý nemôžete vypovedať zmluvu v režime krátkodobého nájmu bytu, nesplnenie registračnej povinnosti k dani z príjmu, môžete (ak ste sa s nájomcom nedohodli inak) vypovedať zmluvu v dvojmesačnej výpovednej lehote.
Postup po uplynutí výpovednej lehoty a práva nájomcu
Ak uplynutím príslušnej výpovednej doby nájom zaniká a nájomca je povinný byt opustiť. Ak tak neurobí, prenajímateľ má právo podať žalobu na vypratanie bytu. Svojpomocné vypratanie neodporúčam, pretože podľa právnych názorov určitej časti právnickej odbornej verejnosti by takéto konanie bolo zásahom do súkromia nájomcu a jeho obydlia a takýmto konaním by mohlo dôjsť teoreticky k naplneniu znakov skutkovej podstaty trestného činu Porušovania domovej slobody podľa § 194 Trestného zákona: „Kto neoprávnene vnikne do obydlia iného alebo tam neoprávnene zotrvá, potrestá sa odňatím slobody až na dva roky.“
Trestný zákon však nechráni len nájomcu. Aj nájomca, pokiaľ užíva dom, či byt neoprávnene sa môže dopustiť trestného činu Neoprávneného zásahu do práva k domu, bytu alebo k nebytovému priestoru podľa § 218 Trestného zákona: „Kto protiprávne obsadí alebo užíva dom alebo byt iného alebo kto oprávnenej osobe v užívaní domu alebo bytu neoprávnene bráni, potrestá sa odňatím slobody až na dva roky.“
I keď užívanie bytu nájomcom po platne danej výpovedi a uplynutí doby nájmu (skončení nájmu) za situácie, kedy ešte aj dlhuje nájom je iste frustrujúce, zákon upravuje postup, ako možno takúto situáciu riešiť. Preto odporúčam byť trpezlivý a radšej postupovať v súlade so zákonom.
Náhradné bývanie a ochrana nájomcu
Podľa § 711 Občianskeho zákonníka, ak dôjde k výpovedi z dôvodov na strane nájomcu (napríklad závažné alebo opakované porušenie povinností), nárok na náhradné bývanie nevzniká. Nájomca je povinný byt vypratať a odovzdať prenajímateľovi v lehote určenej v zmluve alebo podľa zákona.
Ak nájomca neporuší zmluvné pravidlá, ale prenajímateľ chce byt využívať inak (napríklad pre vlastnú potrebu alebo potrebu blízkej osoby) a rozhodne sa ukončiť nájom, situácia je odlišná. Podľa § 711 ods. 1 písm. a) Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu, ak ho potrebuje pre seba alebo blízku osobu. V tomto prípade však zákon stanovuje, že nájomcovi patrí právo na náhradné bývanie, ak ide o byt v bytovom dome a nájomca je fyzická osoba.
V prípade, že sa nájomný pomer skončil pre neplatenie nájomného alebo úhrad za energie a služby a nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, má právo na náhradné ubytovanie. Náhradným ubytovaním sa rozumie byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu.
Nájomná zmluva: Kľúč k prevencii problémov
Kvalitná nájomná zmluva vás dokáže ochrániť pred vzniknutými škodami na byte a nájomcovi dokáže zabezpečiť to, že nebude vysťahovaný zo dňa na deň. Má teda dôležitý charakter pre obe strany.
Pri jej vytváraní však musíte brať ohľad na niekoľko údajov, ktoré musíte do zmluvy zahrnúť. Nájomná zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán: Presné označenie osoby, ktorá vlastní byt (prenajímateľ) a osoby, ktorá sa chystá do bytu nasťahovať (nájomca). Pri fyzických osobách sa uvádza meno a priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého bydliska. Pri právnických osobách sa uvádza obchodné meno, sídlo spoločnosti, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri.
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Predmetom nájmu je váš byt, či nebytový priestor. Jeho označenie musí byť presné. Uvádzajte preto katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu, na ktorom je bytový dom postavený. Odporúča sa pridať aj názov obce a okresu. Spolu s predmetom nájmu patrí do tejto kategórie aj rozsah, v akom sa daný objekt bude využívať. Treba označiť aj počet izieb, či veľkosť obytnej plochy.
- Výšku nájomného: Suma za nájom, na ktorej sa dohodli obe strany, čiže prenajímateľ a nájomca. Na Slovensku musí byť cena nájomného minimálne 1 cent. Bezplatný nájom totiž na našom území neexistuje. V takom prípade by totiž išlo o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci.
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu: Musíte osobitne rozdeliť cenu za nájom a cenu za platby spojené s nájmom. Ak je v zmluve uvedená iba jedna suma, môže to spôsobiť jej neplatnosť. Dodajte teda aj náklady na plyn, elektrinu, ohrievanie vody, či príspevky do fondu opráv.
Okrem toho sa odporúča pridať aj opis bytu, jeho stavu a príslušenstva. Taktiež spôsob platenia nájomného a termín, do ktorého je nájomca povinný ho uhradiť. Fakt, na ktorý ľudia pri vytváraní nájomných zmlúv často zabúdajú je uvedenie podmienok, kedy sa môže suma nájomného navýšiť. Je totiž šanca, že sa zvýšia celkové náklady na prevádzku bytu. Tiež je možné udeliť nájomcovi poplatok pri omeškaní nájomného. To už však závisí na vás.
Prevencia ako kľúč k minimalizácii problémov
Prevencia je kľúčom k minimalizácii problémov - a to nielen s nájomníkmi. Prenajímateľ by mal pri uzatváraní nájomnej zmluvy venovať pozornosť jej formulácii. Je potrebné zahrnúť do zmluvy jasné podmienky a sankcie za neplatenie nájomného. Dôležité je aj dôkladné preverenie podnájomníka pred uzatvorením zmluvy. Podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva obsahovať všetky podstatné náležitosti vrátane výšky nájomného, termínu splatnosti a dôsledkov neplatenia. Zmluva musí tiež špecifikovať práva a povinnosti prenajímateľa bytu. Ďalším preventívnym opatrením je pravidelná komunikácia s nájomníkom a riešenie problémov hneď, ako sa vyskytnú. Týmto spôsobom je možné predísť eskalácii problémov a zamedziť neplateniu nájomného.
Príklad: Pán Novák vždy pred uzatvorením nájomnej zmluvy preverí potenciálneho nájomníka. Získava referencie od predchádzajúcich prenajímateľov a preveruje si ich finančnú situáciu. Do zmluvy zahrnie jasné podmienky týkajúce sa platieb a sankcií za ich neplatenie.
Alternatívne riešenia sporov
Kľúčovým faktorom pri riešení sporov s neplatiacimi nájomníkmi je komunikácia. Prenajímateľ a nájomca by sa mali pokúsiť vyriešiť problém prostredníctvom priateľskej dohody. Je dôležité byť empatický a snažiť sa pochopiť dôvody, prečo sa stal z nájomcu neplatič. V mnohých prípadoch môže byť súdne konanie zdĺhavé a nákladné. Preto je často výhodné hľadať alternatívne riešenia sporu.
Mediácia a arbitráž
Mediácia je proces, pri ktorom neutrálny mediátor pomáha obom stranám dospieť k vzájomne prijateľnému riešeniu. Arbitráž je záväzný proces, kde si neutrálna tretia strana vypočuje argumenty oboch strán a rozhodne o výsledku.
Príklad: Pani Kováčová mala problém s nájomcom, ktorý prestal platiť nájomné kvôli strate zamestnania. Namiesto okamžitého podania žaloby na súd sa rozhodla dohodnúť sa s nájomcom na odklade platby a splátkovom kalendári.
Ak priateľská dohoda nie je možná, je na mieste zvážiť formálnu písomnú dohodu, ktorá bude záväzná pre obe strany. Dohody je vhodné podpísať pred notárom - zvýši sa ich právna váha.
Zhrnutie a odporúčania
Neplatenie nájomného je vážnym porušením nájomnej zmluvy, ktoré môže viesť k výpovedi nájmu a následnému súdnemu konaniu o vypratanie nehnuteľnosti. Prenajímateľ má k dispozícii niekoľko právnych nástrojov na ochranu svojich práv, ale je dôležité postupovať vždy v súlade so zákonom a predchádzať tak možným komplikáciám. Dôkladná príprava nájomnej zmluvy, dôverné preverenie nájomcu a otvorená komunikácia sú kľúčové pre minimalizáciu rizík a zabezpečenie hladkého nájomného vzťahu. V prípade akýchkoľvek pochybností alebo komplikácií je vždy vhodné obrátiť sa na právneho odborníka.