Rok 2025 priniesol na slovenský realitný trh dynamické zmeny, ktoré potvrdzujú pokračujúci rast cien nehnuteľností. Po miernom oživení, ktoré sa začalo v polovici roka 2024, sa tento trend zrýchlil a prejavil sa naprieč celým trhom. Ponukové ceny nehnuteľností na konci roka mierne zrýchlili svoj rast na 3,3 % medzi štvrťročne, pričom najvýraznejšie zdražovali byty. Tento nárast cien, najmä v krajských mestách, je podporený kombináciou faktorov, vrátane lacnejších hypoték, rastúcich miezd a obmedzenej ponuky nových bytov.
Dynamika Rastúcich Cien Bytov
Najvýraznejšou kategóriou, ktorá zaznamenala najsilnejší rast, boli byty s dvomi až štyrmi izbami. Naopak, ceny najväčších bytov, teda päťizbových a viac, stagnovali, čo naznačuje presun dopytu k menším a stredne veľkým bytom. Tento trend potvrdzuje aj analýza Realitnej únie SR, ktorá mesačne skúma ceny viac ako 20 000 bytov. V rámci tejto analýzy sa ukazuje, že najviac sa zdražovali 3-izbové byty, najmä na úkor 1-izbových.
Ceny bytov rástli počas všetkých mesiacov štvrtého štvrťroka 2025, pričom najvyšší rast sa objavil v decembri, kedy je tradične nižšia ponuka nehnuteľností. Tento sezónny jav v kombinácii s vysokým dopytom ďalej tlačil ceny nahor. Odborníci z Národnej banky Slovenska upozornili, že bývanie v Bratislave dosiahlo historicky najvyššie ceny, kde zaplatiť viac než 300-tisíc eur za trojizbák je bežná realita.
Regionálne Rozdiely v Cenovom Raste
Cenový rast nebol na Slovensku rovnomerný. Najvyšší nárast cien nehnuteľností zaznamenali Košice, kde ceny kompenzovali predchádzajúce poklesy a vrátili sa na predkrízové úrovne. V Košickom kraji rástli predovšetkým ceny bytov v okresoch Košice I, II a IV. Ďalším regiónom s výrazným rastom bol Bratislavský kraj, kde pretrvával tlak na vysoké ceny. V Žilinskom kraji sa rast týkal predovšetkým domov a v menšej miere bytov v okrese Žilina.
Napriek silnému rastu cien v niektorých regiónoch, podiel Bratislavského kraja na celkovej ponuke nehnuteľností klesol za posledných päť rokov z 36 % v roku 2021 na 30 % v roku 2025. To naznačuje, že dopyt sa presúva aj do iných regiónov, ktoré sa stávajú pre kupujúcich dostupnejšími.
Ceny Domov a Ich Sezónne Výkyvy
Na rozdiel od bytov, ceny domov mierne klesli v novembri 2025. Tento pokles bol ovplyvnený sezónnym výpadkom novostavieb v Prešovskom kraji, čo poukazuje na špecifické faktory ovplyvňujúce trh s rodinnými domami. Celkovo však ceny domov a bytov rástli za celý minulý rok o 12 percent. Priemerná cena za meter štvorcový na Slovensku tak presiahla 2 900 eur, čo je historicky najvyššia hodnota.
Vplyv Hypoték a Investícií na Trh
Hlad po bývaní je živený najmä lacnejšími hypotékami. Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou úrokovej sadzby od 1 do 5 rokov sa ku koncu januára 2025 medziročne znížila z 3,85 na 3,38 %. Tento pokles úrokových sadzieb, hoci mierny, povzbudil dopyt po úveroch na bývanie a tým aj po nehnuteľnostiach.
Pozitívny sentiment na trhu minulý rok aktivoval aj realitných investorov. Práve oni sa do veľkej miery podpísali pod pokračovanie dynamického rastu cien bytov z roku 2024. Investorov, ktorí kupujú byty na hypotéku, však neistota spojená s geopolitickou situáciou môže viesť k zvýšenej opatrnosti a k zníženiu dopytu po nehnuteľnostiach. Na druhej strane, hotovostní investori môžu vidieť v nehnuteľnostiach na Slovensku stále bezpečný prístav pre svoje peniaze.
„V nejakom bode je to aj akési presvedčenie, že kúpa nehnuteľnosti a jej následný prenájom je tým správnym dôvodom na zaúverovanie sa,“ uviedol jeden z odborníkov, pričom upozornil aj na to, že ide o segment náchylný na zmeny, ktorého vývoj je podmienený dopytom kupujúcich. „Ak ten opadne, bude aj stagnácia víťazstvom,“ dodal.
Realitný Barometer a Metodika Analýzy
Realitný barometer, ktorý monitoruje vývoj cien bytov na Slovensku a mesačne preskúma ceny viac ako 20 000 bytov, poskytuje cenné mesačné cenové analýzy. Dôležité je rozlišovať medzi transakčnými (realizačnými) cenami, ktoré majú vyššiu výpovednú hodnotu ako ceny v inzerátoch. Realizačné ceny odzrkadľujú cenový vývoj na realitnom trhu presnejšie. Žiaľ, na Slovensku neexistuje legislatíva, ktorá by umožňovala zverejňovať cenu všetkých transakcií.
Realitná únia detailne skúma ponukové (inzerované) ceny bytov na najväčších realitných serveroch, pričom analýza sa zameriava na jednotlivé krajské mestá SR, na jedno- až štvorizbové byty, staré i nové byty. Prostredie realitného trhu zahŕňa obrovské množstvo dát, ktoré nie je možné analyzovať len manuálne. Časť skúmame roboticky, pričom následná analýza prebieha ľudským faktorom - analytikmi. Vďaka analýze cien na najväčších realitných serveroch sú výsledné ceny oveľa presnejšie a reprezentatívnejšie, ako tie, ktoré sú uvedené len v rámci jediného portálu.
Ceny bytov na Slovensku
Dostupnosť Bývania a Cenové Rozdiely
Napriek rastúcim cenám, počet slovenských miest, kde sa dá kúpiť trojizbový byt s výmerou 70 m2 pod 100 000 eur, sa každý rok znižuje. V Bratislavskom kraji by sme takýto byt hľadali márne. Najnižšia dostupnosť bývania je v hlavnom meste, kde za starší trojizbový byt zaplatíte dokonca 200 000 eur. Pri tejto sume veľa záujemcov už prevráti oči a rozhodne sa radšej pre dvojizbový byt.
Nepísané pravidlo - čím väčšie mesto, tým drahšie nehnuteľnosti - nemusí byť vždy pravdivé. Pri cenovej mape vstupujú do hry aj ekonomické rozdiely medzi jednotlivými regiónmi Slovenska a dopravná dostupnosť. Napríklad Pezinok je počtom obyvateľov v porovnaní s Prievidzou polovičný, ceny bytov sú tu však dvojnásobné. Cena bytu v hlavnom meste je až 3,5-krát vyššia ako v Lučenci, ktorý náš rebríček vybraných miest uzatvára. Naopak, najlacnejšie sa dá kúpiť byt na južnom Slovensku, Zemplíne či na Hornej Nitre.
Výzvy a Predikcie do Budúcnosti
Slabší výkon ekonomiky bez vyhliadok na skoré zlepšenie, a to aj v nadväznosti na konsolidačné opatrenia vlády, môže tlmiť spotrebiteľský optimizmus a vytvárať v ľuďoch pocit neistoty. Relatívne vysoký aktuálny rast cien bytov v niektorých lokalitách a segmentoch môže vyvolať cenovú korekciu.
Očakáva sa, že rast cien bytov z minulého roka by sa mal udržať. V jednotlivých krajských mestách však môže byť vývoj v porovnaní s rokom 2025 diametrálne odlišný. Tam, kde sa ceny minulý rok zvyšovali medziročne o desiatky percent, sa očakáva výraznejšie spomalenie. Kým vlani vo väčšine krajských miest zdražovali staršie byty rýchlejšie ako novšie bytové jednotky, v tomto roku sa takýto vývoj neočakáva. Väčší potenciál cenového rastu majú novšie byty.
Menšie byty v krajských mestách čaká aj v roku 2026 prevažne dvojciferný medziročný rast. Väčšie bytové jednotky budú zdražovať pomalšie, pričom ceny starších bytov v horších lokalitách môžu stagnovať či dokonca mierne klesať. Pri predikciách však treba sledovať aj vývoj v jednotlivých lokalitách v tomto roku.
Napriek výzvam, slovenský rezidenčný trh aktuálne prechádza zásadnými zmenami, ktoré odzrkadľujú novú dynamiku dopytu - najmä zo strany mladšej generácie kupujúcich. Títo kupujúci kladú dôraz na výbornú dopravnú dostupnosť a kvalitnú infraštruktúru. Aj preto developeri investujú do projektov s dobrou dostupnosťou a občianskou vybavenosťou.
Výstavba Bytov a Jej Dôsledky
Alarmujúci je stav v Bratislavskom kraji. V počte dokončených bytov tam došlo v roku 2025 k obrovskému prepadu, 2,2 tisíca bytov je iba približne polovičný počet oproti roku 2024. Tento pokles vo výstavbe nových bytov, najmä v hlavnom meste, bude podľa analytikov aj naďalej tlačiť na rast ich cien. Celkovo bolo na Slovensku dokončených 14,3 tisíca bytov, čo je medziročný pokles až o 19 percent. Tento pokles súvisí s tým, že developeri po ochladení realitného trhu a raste úrokových sadzieb v roku 2022 rozbiehali menej projektov.
Na slovenskom realitnom trhu aj naďalej prevláda dopyt nad ponukou. Pokles úrokových sadzieb, ešte v druhej polovici 2024, zvýšil dopyt po úveroch na bývanie, resp. po hypotékach. Záujem o nehnuteľnosti je podporovaný opätovným reálnym rastom platov a pretrvávajúcou nízkou mierou nezamestnanosti. Domácnosti majú zároveň tendenciu očakávať rast cien nehnuteľností a to ich motivuje neodkladať príliš rozhodnutie o novom bývaní a realizovať kúpu v dohľadnej dobe.
Porovnanie s Európskou Úniou
Ceny bytov a domov vlani na Slovensku medziročne vzrástli o 3,8 %. Kým v prvom kvartáli 2024 ceny bytov a domov na Slovensku medziročne klesli o - 3,0 %, tak v poslednom štvrťroku 2024 si už na svoje konto pripísali medziročný nárast o 7,9 %. V prípade novostavieb prišlo vlani k nárastu cien o 2,2 %, u existujúcich bytov a domov bolo evidované medziročné zdraženie o 4,1 %. Za posledných 10 rokov ceny bytov a domov na Slovensku prevažne rástli - v rokoch 2015 až 2022 bolo priemerné ročné tempo rastu na úrovni 8 %. V roku 2023 ceny medziročne klesli v priemere o - 0,2 %.
Rast cien bol vlani na Slovensku rýchlejší v porovnaní s priemerným rastom v eurozóne (2,0 %) a v EÚ (3,3 %). Spomedzi členských štátov EÚ zaznamenali najvýraznejší medziročný nárast Bulharsko (16,5 %), Poľsko (15,0 %), Maďarsko (12,8 %) a Chorvátsko (10,4 %). Naopak, pokles cien nehnuteľností určených na bývanie vlani vykázali v Rakúsku o - 0,2 %, v Nemecku o - 1,6 %, vo Fínsku o - 3,5 %, vo Francúzsku o - 3,7 % a v Luxembursku o - 5,2 %. Vo všetkých týchto spomenutých krajinách bol pokles cien zaznamenaný už druhý rok po sebe.